Sentencia CIVIL Nº 471/2018, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 530/2018 de 03 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00471/2018
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
Teléfono: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Correo electrónico: audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: MGL
N.I.G. 07033 42 1 2015 0004422
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000530 /2018
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000092 /2017
Recurrente: Begoña
Procurador: JUAN ANTONIO MURILLO MUNTANER
Abogado: IGNACIO FORTEZA REY
Recurrido: Eusebio , Camino
Procurador: FRANCISCO ARBONA CASASNOVAS, FRANCISCO ARBONA CASASNOVAS
Abogado: ANTONIO MORELL POU, ANTONIO MORELL POU
S E N T E N C I A Nº 471
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Don Miguel Álvaro Artola Fernández
MAGISTRADOS:
Don Jaime Gibert Ferragut
Doña. Maria Encarnación González López
En Palma de Mallorca a tres de diciembre del año dos mil dieciocho
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes
autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia núm. 10 de Palma, bajo el número 92/2017,
Rollo de Sala número 530/2018, entre partes, de una como actora-apelante, Dña. Begoña , representada por
el Procurador Don Juan Antonio Murillo Muntaner y asistida del Letrado Don Miguel Forteza-Rey Colom, y

de otra, como demandados-apelados, Don Eusebio y Doña Camino , representados por el Procurador Don
Francisco Arbona Casasnovas y asistidos del Letrado Don Antonio Morell Pou.
ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrado Dña. Maria Encarnación González López.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia núm. 10 de Palma se dictó sentencia en fecha de 26 de marzo de 2018, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimo la demanda interpuesta por el Procurador sr. Murillo Muntaner en nombre y representación de DOÑA Begoña contra DON Eusebio Y DOÑA Camino , y DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los expresados demandados de todos los pedimentos contenidos en la demanda. Todo ello con expresa condena de la parte demandante al pago de las costas procesales causadas.

'Que desestimo la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador sr. Arbona Casasnovas en nombre y representación de DON Eusebio Y DOÑA Camino , sin hacer expresa imposición de costas de la reconvención'.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la actora inicial Dña. Begoña , se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, y seguido el recurso por sus trámites se señaló fecha para votación y fallo, quedando los autos conclusos para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora y ahora apelante solicitaba en su demanda un pronunciamiento por el que se declarara resuelto el contrato de opción de compra y reserva celebrado con los demandados, con condena a éstos a restituir las arras duplicadas en cantidad de 83.000 euros. Fundamentaba la pretensión en que en la finca objeto de la opción se había realizado una ampliación de forma ilegal, ascendiendo el coste de legalización a la suma de 192.581,74 euros, lo que representa el incumplimiento por parte de los demandados.

La resolución de instancia desestima la demanda al considerar que los demandados cumplieron con las obligaciones derivadas del contrato celebrado y que no afecta al objeto del contrato el que la finca no cumpla con la normativa urbanística.

La resolución se impugna por la parte actora en fundamento a: - Que la determinación del objeto es requisito del contrato de opción de compra.

-El incumplimiento por los demandados del contrato de opción.

-La mala fe en el actuar de los demandados.



SEGUNDO.- El examen de los motivos de recurso exige analizar la naturaleza del contrato que firmaron las partes y obligaciones asumidas por éstas.

El contrato se acompaña a la demanda como documento nº3. El documento se firmó el 29 de enero de 2015 por los demandados en condición de propietarios (concedentes) y por la actora en condición de compradora (optante). Los concedentes se declaran propietarios del chalet sito en el NUM000 de la CALLE000 de Cala Llombards. La actora manifiesta su interés en comprar la propiedad del inmueble. Se pacta como prima de la opción 41.500 euros que fueron ingresados en cuenta bancaria. La vigencia del contrato se mantiene hasta el 2 de abril de 2015. Dentro del plazo acordado los concedentes se obligan a enajenar el inmueble a la persona que designe el optante. Para el caso de incumplimiento, vienen obligados a devolver el doble del importe de la opción (83.000 euros). En la condición SEXTA se declara por el concedente que el inmueble se ajusta a derecho, acompañando certificado emitido por Arquitecto.

Las premisas de la opción, que integran una consolidada y uniforme doctrina jurisprudencial ( SSTS. 10 diciembre 1982, 9 octubre 1987, 8 marzo 1991), son las siguientes: 1) la opción de compra es una figura sui generis con sustantividad propia, mediante la cual el optante logra, de modo exclusivo, la facultad de prestar su consentimiento en el plazo señalado a la oferta de venta que, por el primordial efecto de la opción, es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla en el plazo aludido; y 2) una vez ejercitada la opción por el optante, dentro del plazo señalado y comunicada al concedente, se extingue o queda consumada la opción y nace y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse con relación a éste el concurso del consentimiento exigido por la Ley, sin que el optatario o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad.

El Tribunal Supremo en su Sentencia de 29 de octubre de 1993 señala que ' en Sentencias, por todas, de 13 de noviembre de 1992 , en cuanto a las características y concepto del contrato de opción de compra se decía en la misma 'Sabido es que la opción de compra no aparece regulada suficientemente en el C.c., aunque tenga reconocido su aspecto registral en el art. 14 R.H ., teniendo declarado esta Sala que debe entenderse como tal aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, así pues, constituyen sus elementos principales la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra; la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima; como tiene dicho esta Sala 'en el contrato de opción de compra, la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS. 16.4.79 , 4.4 . y 9.10.87 , 24.10.90 y 24.1 . 28.10 y 23.12.91 )'.

De esta forma, la determinación del objeto es presupuesto del contrato de opción, debiendo reunir las condiciones exigibles al objeto del contrato de compraventa del que el de opción es antecedente. Lo contrario determinaría que, ante la inhabilidad del objeto, el optante se viera obligado a perfeccionar el contrato de compraventa a fin de ejercitar las oportunas acciones.

Apreciando de esta forma que las condiciones del inmueble objeto del contrato de opción afectan a las obligaciones de los concedentes, en contra de lo que se sostiene en la instancia, debe examinarse el incumplimiento que se denuncia en la demanda.



TERCERO.- Es hecho no controvertido que el inmueble no se ajusta a la legalidad urbanística, resultando del informe elaborado por el Arquitecto D. Rodrigo que ello afecta a los 28,35 m2 en que se amplió la vivienda, a la piscina con un espejo de 58 m2 y a la zona de garaje con una superficie de 74 m2.

Expone el perito en su informe y ratificó en el acto de juicio que las obras actualmente no son legalizables, aunque lo hubieran podido ser por el procedimiento extraordinario previsto en la Disposición Transitoria Décima de la Ley 2/2014 y con un coste de 57.594 euros.

Las infracciones que afectan al inmueble determinan el incumplimiento por parte de los concedentes con la consiguiente facultad resolutoria para la optante. Como señala la STS 16 de septiembre dec2016 'Como afirma la sentencia 696/2013, de 13 de noviembre, Rc. 1217/2011, 'la obligación de entrega presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que, en el caso de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador'.

Y es que para el comprador lo relevante, partiendo de la terminación física de la obra, es que la entrega o puesta a disposición tenga lugar conforme al artículo 1462 CC , esto es cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino. La obligación del vendedor de entregar la vivienda objeto del contrato de compraventa supone, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1461 y concordantes del CC , la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos.

Como señala la STS de 3 de junio de 2003 , la obligación asumida por el vendedor de una vivienda se extiende a poner al comprador en la pacífica posesión de un espacio independiente que no sólo aparentemente sea una vivienda, sino que se adapte a las exigencias urbanísticas, a fin de que no exista obstáculo alguno a la obtención de la finalidad pretendida por el comprador. En consecuencia, el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad' En el supuesto de autos, aun cuando el inmueble cuente con la oportuna licencia de ocupación y cédula de habitabilidad, ello es cuanto a la parte que respeta la norma urbanística, siendo que no lo hace en un total de 160,35 m2 y con un coste de legalización en el momento de la firma de prácticamente 58.000 euros. El perito antes citado recoge en su informe que las infracciones en materia de protección urbanística no prescriben, presentando su persecución un futuro incierto, lo que se une a los inconvenientes de no disponer de la oportuna licencia, como es no poder emprender obra alguna sobre la edificación ilegal, por cuanto no se concedería el oportuno permiso administrativo.



CUARTO.- La parte demandada afirma que la actora supo que el inmueble no se ajustaba a la legalidad urbanística antes de firmar el contrato de opción de compra. El examen de las pruebas obrantes no permite sostener que fuera así.

-El testigo D. Sebastián , quien intervino en la relación entre las partes a través de su inmobiliaria, señaló en el acto de juicio que mantuvo una reunión con el Sr. Sixto , pareja de la actora, a quien informó de la situación urbanística del inmueble. La manifestación del testigo no se ve refrendada por aquel a quien señala como destinatario de la información que dice ofreció ni por la empleada de la inmobiliaria que según el testigo estuvo presente en las conversaciones. A ello se une que, pese a tratarse de información de especial relevancia, no se hiciera referencia a ello ni en el contrato de opción de compra ni en el informe de antigüedad que se unió a él, pese a que el testigo señaló que con el informe y la expresión en el contrato de que el inmueble se ajustaba a derecho, se hacía referencia tanto a que las obras estaban escrituradas como a que la infracción urbanística había prescrito.

-El conocimiento de la situación por la actora con anterioridad a la firma del contrato no se desprende de los correos que remitió, en tanto que, prorrogando el plazo de vigencia del contrato, proponía una reducción del precio de venta, lo que evidenciaba su interés en celebrar el contrato de compraventa.

-Tampoco consta en las actuaciones que el precio de la venta fuera determinado atendiendo a que el comprador habría de hacer frente a los costes de legalización de las obras.

-Ni el testigo Sr. Luis Andrés , quien fue Letrado de los demandados, ni el testigo Sr. Jesús Luis , quien lo fue de la actora, conocen de forma directa la relación entre las partes, testificando el primero según la información que se le ofreció por la inmobiliaria, y el segundo, por su clienta.



QUINTO.- El artículo 1124 del Código Civil para el caso de resolución contractual obliga a la restitución de prestaciones con daños y perjuicios.

En el supuesto de autos la parte actora solicita la devolución duplicada de la cantidad que entregó acudiendo a lo pactado en el contrato celebrado. En la condición CUARTA del documento firmado, se recoge que, en caso de incumplimiento del concedente, quedará obligado a reembolsar el doble del importe de la opción en concepto de daños y perjuicios. Esa obligación es correlativa a la pérdida de la cantidad entregada por el optante para el caso de incumplimiento por su parte. De esta forma, las partes pactaron las consecuencias del incumplimiento por lo que, declarado el incumplimiento de su obligación por los concedentes, habrán de satisfacer la cantidad comprometida.



SEXTO.- En aplicación de lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la estimación de la demanda obliga a imponer a la parte demandada el pago de las costas causadas en la instancia, sin hacer expresa declaración respecto al pago de las costas causadas en esta alzada en aplicación de su artículo 398.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

1º.- Estimar el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Murillo Muntaner, en nombre y representación de Dña. Begoña , contra la Sentencia dictada en fecha de 26 de marzo de 2018 por la Ilma.

Sra. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia número 10 de Palma, en los autos de juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

2º.- En consecuencia, se revoca la expresada resolución, y en su lugar, se estima la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Murillo Muntaner, en nombre y representación de Dña. Begoña , contra D.

Eusebio y Dña. Camino , declarando resuelto el contrato de opción de compra y reserva celebrado entre las partes, condenando a los demandados a abonar a la parte actora la cantidad de 83.000 euros, cantidad que devengará el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda hasta hoy, así como el que determina el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de la presente resolución hasta que haya sido totalmente ejecutada.

3º.- Se impone a la parte demandada el pago de las costas procesales causadas en la instancia.

4º.- No se hace expresa declaración respecto al de pago de las costas causadas en esta alzada.

5º.- Se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir.

INFORMACION SOBRE RECURSOS CONTRA LA SENTENCIA Recu rsos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órga no competente.- Es órgano competente para conocer de ambos recursos (si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plaz o y forma para interponerlos.- Ambos recursos se interpondrán ante este Tribunal, en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, sucrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Acla ración y subsanación de defectos.- Las parte podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Debi éndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15º de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección tercera de la Audiencia Provincial (0450), debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por la Ilma. Sra. Magistrado indicada en el encabezamiento, procédase a su notificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Doy fe.