Sentencia Civil Nº 472/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 33/2008 de 14 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00472/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 3971921 Fax: 3971998

N.I.G. 28000 1 7000522 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 33 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 37 /2005

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 17 de MADRID

De: Rubén

Procurador: MARIA LOURDES AMASIO DIAZ

Contra: Lidia , Ignacio , Constanza , Flora , Magdalena

Procurador: MUÑOZ DURAN IÑIGO, ENRIQUE ALVAREZ VICARIO , ENRIQUE ALVAREZ VICARIO , ENRIQUE ALVAREZ

VICARIO , PILAR MONEVA ARCE

Ponente: ILMO. SR. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a catorce de octubre de dos mil ocho. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta

por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre opción de compra finca en su totalidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 17 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante D. Rubén , de otra, como demandante-apelado DOÑA Lidia , y de otra, como demandados-apelados D. Ignacio , DOÑA Constanza , DOÑA Flora Y DOÑA Magdalena .

Antecedentes

PRIMERO. Por el Juzgado de Primera Instancia Diecisiete de los de Madrid, en el indicado procedimiento ordinario número 37/05 , se dictó, con fecha 27 de julio de 2007, sentencia con Fallo del siguiente tenor:

"Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Amasio Díaz en nombre y representación de D. Rubén frente a D. Ignacio , Dña. Constanza Y Dña. Flora representados por el procurador Sr. Álvarez Vicario y Dña. Magdalena representada por la procuradora Sra. Moneva Arce y estimando la demanda acumulada interpuesta por el Procurador Sr. Muñoz Durán en nombre y representación de Dña. Lidia frente a los mismos demandados, debo:

"1.- Absolver y absuelvo a los demandados de las peticiones de condena formuladas contra ellos en la demanda presentada por el Sr. Rubén .

"2.- Declarar y declaro la obligación de los demandados de otorgar el contrato de compraventa existente entre Dña. Lidia y los demandados.

"3.- Condenar y condeno al actor Sr. Rubén de las costas derivadas del procedimiento iniciado por su demanda y a los demandados no allanados de las derivadas del procedimiento acumulado".

SEGUNDO. Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación el demandante Don Rubén . Las actuaciones ingresaron en esta Audiencia Provincial el 18 de diciembre de 2007 .

TERCERO. Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial correspondió, por reparto, el conocimiento del recurso a esta Sección Decimotercera. Fue incoado el correspondiente rollo y se asignó ponencia, con arreglo a las normas preestablecidas al efecto. Se señaló para la DELIBERACIÓN, VOTACIÓN y FALLO del recurso el día 8 de octubre de este año y dicho día fue examinada y decidida la apelación por este Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO. El Tribunal ACEPTA LOS Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO. [-Uno.-] Don Rubén formuló demanda contra Don Ignacio , Doña Constanza , esposa del anterior, Doña Flora y Doña Magdalena , como copropietarios de la totalidad de la finca número NUM000 de la calle DIRECCION000 , en Madrid, Villaverde Alto, interesando la condena solidaria de los demandados al cumplimiento del contrato de opción de compra de la finca antes mencionada, suscrito el 31 de marzo de 2004 entre el demandante y mandatarios que actuaron en nombre de los demandados, con la obligación de otorgar la correspondiente escritura de compraventa a favor del actor, así como a indemnizarle por los daños y perjuicios causados en la cuantía que se determine en ejecución de sentencia, con expresa condena en costas a los demandados (demanda presentada el 5 de enero de 2005 , cuyo conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia Diecisiete de los de Madrid; en lo sucesivo, demanda inicial).

[-Dos.-] Doña Lidia demandó, a su vez, a los mismos Don Ignacio , Doña Constanza , Doña Flora y Doña Magdalena , también como copropietarios de la totalidad de misma la finca número NUM000 de la calle DIRECCION000 , en Madrid, Villaverde Alto, en reclamación de cumplimiento de compraventa sobre la expresada finca, se declare, en cumplimiento de lo pactado, la obligación de otorgar el contrato de compraventa existente entre las partes, con expresa imposición a los demandados de las costas (demanda presentada el 6 de junio de 2005, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia Sesenta y Dos de los de Madrid; en lo sucesivo, demanda acumulada).

La demandada Doña Magdalena se allanó a los pedimentos de esta demanda acumulada.

[-Tres.-] Los procesos surgidos de ambas demandas fueron acumulados, pasando a conocer de las pretensiones deducidas en los dos juicio el Juzgado número Diecisiete (autos del Juzgado Diecisiete de 15 de marzo de 2006 , estimando procedente la solicitud de acumulación hecha por la representación procesal de Doña Lidia , y de 4 de mayo siguiente desestimando el recurso de reposición que se interpuso contra el primero de los autos, y auto del Juzgado Sesenta y Dos de 18 de julio de 2006 aceptando el requerimiento de acumulación formulado por el Juzgado de Primera Instancia Diecisiete, de remisión del procedimiento, a efectos de su acumulación al que se seguía en dicho Juzgado con el número 37/05 ).

[-Cuatro.-] La cuantía del procedimiento es de 84.124 euros, como fijada en las dos demandas, sin oposición de los demandados ni determinación judicial de otra. El precio del inmueble es el mismo en el contrato de opción que invoca el primer demandante, Don Rubén , y en la oferta hecha por los propietarios a Doña Lidia . Por lo demás, véase artículo 252, reglas primera y quinta, de la ley de Enjuiciamiento Civil .

[-Cinco.-] La sentencia de la primera instancia, como hemos visto, ha desestimado la demanda de Don Rubén , con condena a éste al pago de las costas derivadas de la misma, y ha estimado la demanda acumulada, con condena al pago de las costas derivadas de ésta a los demandados no allanados.

[-Seis.-] Contra la anterior sentencia ha interpuesto recurso de apelación el demandante en la demanda inicial, Don Rubén , articulando los motivos siguientes:

[-Primero.-] Indebida acumulación de procedimientos. Doña Lidia en lugar de formular su demanda debió solicitar la intervención prevista en el artículo 13 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

[-Segundo.-] Infracción del artículo 84 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

[-Tercero.-] Error en la apreciación de la prueba de interrogatorio del actor de la demanda inicial y de testigos. Los derechos de adquisición preferente que prevalecían sobre el de opción del apelante eran sólo y exclusivamente los pertenecientes a los tres arrendatarios que vivían en el inmueble. El Sr. Rubén aceptó firmar la opción de compra en unas condiciones concretas (precio cerrado y tres inquilinos) y los vendedores cambiaron de forma unilateral dichas condiciones al introducir a una precarista (Doña Lidia ).

[-Cuarto.-] Error en la apreciación de la prueba documental. Ninguno de los documentos aportados por los demandados deja constancia de la existencia de Doña Lidia hasta fecha posterior a aquella en la que Don Rubén había ejercitado su opción de compra.

TERCERO. Los dos primeros motivos del recurso (sobre la acumulación) habrán de ser desestimados. Doña Lidia , haciendo valer pretendidos derechos frente a los copropietarios del inmueble (la oferta de adquisición preferente comunicada el 4 de junio de 2004 de los folios 63 y 244 de las actuaciones del Juzgado, aceptada por la destinataria del ofrecimiento en el plazo concedido, folios 91, 92, 245 y 246) estaba legitimada para demandar a tales copropietarios, en la forma como lo hizo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin ningún obstáculo procesal que le impusiese, por existir ya entablado proceso contra los comuneros con el mismo objeto y por otra persona que esgrimía un derecho de opción, la intervención prevista en el artículo 13 de la Ley rituaria. Ahora bien, es cierto que la acumulación vulneró el artículo 77, apartado cuatro, y 194, apartado uno, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que establecen, respectivamente:

Artículo 77, apartado cuatro : "Para que sea admisible la acumulación de procesos será preciso que éstos se encuentren en primera instancia, y que en ninguno de ellos haya finalizado el juicio a que se refiere el artículo 433 de esta Ley ".

Artículo 194, apartado uno : "En los asuntos que deban fallarse después de la celebración de una vista o juicio, la redacción y firma de la resolución, en los tribunales unipersonales, o la deliberación y votación, en los tribunales colegiados, se realizarán, respectivamente, por el Juez o por los Magistrados que hayan asistido a la vista o juicio, aunque después de ésta hubieran dejado aquéllos de ejercer sus funciones en el tribunal que conozca del asunto".

En el caso de estos autos, la acumulación se hizo efectiva (requerimiento del Juzgado Diecisiete y aceptación del Juzgado Sesenta y Dos) cuando ya se había celebrado el juicio en los dos procesos. De otra parte, la acumulación extemporánea dio lugar a que la magistrada del Juzgado Diecisiete resolviese sobre la pretensión de Doña Lidia sin haberse celebrado el juicio ante ella.

Ahora bien, estos vicios de procedimiento no pueden dar lugar a la nulidad de la sentencia apelada, con reposición de los procesos al estado en que se hallaban cuando se cometió la infracción, porque el apelante pide en su recurso la revocación de la sentencia apelada y la condena solidaria a los demandados al cumplimiento del contrato de opción de compra, en su día suscrito por él, no interesando en el recurso la nulidad de la sentencia, la cual no puede acordarse de oficio por el tribunal de apelación, salvo los casos de falta de jurisdicción objetiva o funcional o producción de violencia o intimidación que afectase al tribunal a quo (artículo 240, apartado dos, segundo párrafo, de la ley Orgánica del Poder Judicial ).

Rechazaremos, pues, estos dos primeros motivos de la apelación, porque las infracciones procesales observadas no conducen a la revocación de la resolución recurrida.

CUARTO. [-Uno.-] Sobre los motivos tercero y cuarto del recurso de apelación, han de tenerse presentes los hechos siguientes:

El 31 de marzo de 2004 Don Rubén y los copropietarios de la finca, éstos representados por Don Pedro Antonio y Don Agustín , como apoderados verbales (sin que en el juicio se haya discutido el mandato) suscribieron contrato (folio 17) por el que los propietarios conceden a Don Rubén un derecho de opción sobre la finca número NUM000 de la calle DIRECCION000 , de Madrid, para ejercitarlo por sí (o con la facultad de cederlo a terceros) durante un plazo de tres meses, prorrogable automáticamente por sucesivos períodos de un mes, salvo que cualquier de ellos manifestase lo contrario con un preaviso de diez días, antes del vencimiento del plazo inicial o de cualquiera de las prórrogas, hasta tres meses, lo que totaliza un plazo máximo de seis meses.

El precio de la compraventa fue establecido en 84.124 euros, pagaderos en el momento en que, en su caso, se formalizase la escritura de compraventa, sin establecerse precio alguno por la concesión del derecho de opción.

En la cláusula tercera del contrato se disponía:

"Sin perjuicio del derecho de opción acordado, el optante tiene conocimiento de que por la propiedad se ha comunicado a los ocupantes de las viviendas que tendrán preferencia en la adquisición de la finca, en su totalidad, por el mismo precio aquí establecido para el optante, es decir OCHENTA Y CUATRO MIL CIENTO VEINTICUATRO EUROS (84.124 €), y en el supuesto de que estuviesen interesados en su adquisición, tendrán preferencia para ello.

"Transcurrido un plazo prudencial de 30 días, el mandatario comunicará al optante si los ocupantes han contestado afirmativamente o no a la propuesta efectuada.

"El optante, si lo estima conveniente a sus intereses, podrá solicitar de la propiedad que la comunicación a los ocupantes se haga notarialmente, con gastos a su cargo".

La opción fue comunicada a tres de los cuatro ocupantes de la finca, residentes en ella a título de arrendatarios (folios 54 al 59), sin que éstos manifestasen su voluntad de comprar. El compromiso de venta, a ejercitar en quince días, fue notificado a la cuarta ocupante, Doña Lidia , el 4 de junio de 2004 (folios 62, 63, 243 y 244), siendo aceptado por ésta el 16 de junio siguiente, esto es, dentro del plazo otorgado (folios 91, 92, 245 y 246).

El día 22 de junio de 2006 el Sr. Rubén , sabiendo por uno de los mandatarios de los demandados que Doña Lidia había ejercitado el derecho concedido de adquisición preferente (testimonio en el juicio celebrado ante el Juzgado Diecisiete de Don Agustín y Don Pedro Antonio ), remite un burofax a los dos mandatarios manifestando su voluntad de formalizar la opción de compra pactada con él, requiriendo a los destinatarios a que le indicasen día y hora para el otorgamiento de la escritura (folios 18 al 21).

Dejando al margen el burofax remitido por la demandada Doña Flora a Doña Lidia en septiembre de 2004 (folios 103, 104, 105, 251 y 252), con posterioridad, en octubre de 2004, los copropietarios participaron tanto a Don Rubén como a Doña Lidia no tener intención de vender la finca ni a uno ni a otra, al haber surgido discrepancias entre los condueños sobre el derecho de los dos interesados en la compra (folios 29, 30, 67, 68, 149, 149 vuelto, 253 y 254).

[-Dos.-] Los indicados motivos tercero y cuarto del recurso deben desestimarse. No se hace mención en el contrato de opción de 31 de marzo de 2004 (cuya cláusula tercera se ha trascrito antes) a tres arrendatarios con derecho preferente a la compra, sino a "ocupantes de las viviendas" (folio 17). Por lo demás, el Sr. Rubén visitó la finca antes de ejercitar la opción de compra (interrogatorio del demandante Sr. Rubén ) y habló con uno de los inquilinos (testimonio de Don Agustín y Don Pedro Antonio en el juicio ante el Juzgado Diecisiete), de donde se infiere que tenía que hallarse al corriente de que las cuatro viviendas del inmueble se hallaban ocupadas y que no había ninguna vivienda vacía. De otra parte, los testigos Don Agustín y Don Pedro Antonio manifestaron en el juicio ante el Juzgado Diecisiete que a primeros de junio de 2004 se reunieron en un establecimiento de hostelería ellos dos con el Sr. Rubén , que estaba dispuesto a comprar, pero que en esa reunión se constató que si bien se había comunicado la oferta de venta a los tres arrendatarios de viviendas de la casa, no se había hecho lo mismo con Doña Lidia , que ocupaba el piso primero izquierda, llegando a la conclusión de que era necesario comunicar la opción a favor del Sr. Rubén a esta ocupante, a lo que el Sr. Rubén no se opuso y accedió a esperar la respuesta de Doña Lidia . Es luego, cuando conoció, a través de Don Agustín , que Doña Lidia había manifestado su intención de comprar la finca, cuando se negó a firmar la comunicación que los mandatarios de la propiedad le hacían en tal sentido y, apresuradamente, cursó los burofaxes de 22 de junio de 2004 ejercitando la opción, según resulta del testimonio en el juicio celebrado ante el Juzgado Diecisiete de Don Agustín , que el Tribunal, como hizo la juzgadora de la primera instancia, considera fiable y creíble, al igual que el del Sr. Pedro Antonio . Por lo demás, las fechas cuadran: a primeros de junio tiene lugar la reunión entre los dos mandatarios y el Sr. Rubén , el 4 de junio se remite por burofax la comunicación a Doña Lidia (folios 62, 63, 243 y 244), el 16 de junio Doña Lidia responde a la oferta afirmativamente (folios 91, 92, 245 y 246) y el 24 de junio siguiente (en el ínterin el intento frustrado de notificación de Don Agustín a Don Rubén ) el actor de la demanda inicial ejercita documentalmente su derecho de opción (folios 24 al 27). No puede, en consecuencia, afirmarse, como se dice en el recurso, que "el Sr. Rubén aceptó firmar la opción de compra en unas condiciones concretas (precio cerrado y tres inquilinos) y los vendedores cambiaron de forma unilateral dichas condiciones al introducir un precarista inexistente inicialmente (subiendo al 100% el número de viviendas de las que no podía tomar posesión a la fecha de compra)".

Es irrelevante que doña Lidia no sea citada expresamente en el contrato de opción de compra y las discrepancias, denunciadas por el actor de la demanda inicial, entre los mandatarios Sres. Agustín y Pedro Antonio en nada afectan al derecho del apelante, que quedó enervado por el ejercicio por Doña Lidia , efectiva ocupante del inmueble, del derecho de adquisición preferente de la finca que los propietarios habían comprometido y así figura (sin nombres, pero con la atribución del derecho a los ocupantes) en el contrato de opción de compra de 31 de marzo de 2004, suscrito por Don Rubén con los mandatarios de los copropietarios.

QUINTO. El recurso debe desestimarse.

SEXTO. Las costas de esta instancia se impondrán al recurrente, conforme a lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

Que debemos DESESTIMAR y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 27 de julio de 2007 del Juzgado de Primera Instancia número Diecisiete de los de Madrid , dictada en el procedimiento del que dimana este rollo, CONFIRMANDO dicha resolución y condenando al recurrente, Don Rubén , al pago de las costas de la apelación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de sala 33/08 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico