Sentencia Civil Nº 472/2009, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 8, Rec 154/2009 de 15 de Diciembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE

SECCION OCTAVA.

TRIBUNAL DE MARCA COMUNITARIA

ROLLO DE SALA Nº 154 (125) 09

PROCEDIMIENTO Juicio Ordinario 325/04

JUZGADO Instancia e Instrucción num. 3 Denia

SENTENCIA Nº 472/09

Ilmos.

Presidente: D. Enrique García Cervera Chamón

Magistrado: D. Luis Antonio Soler Pascual

Magistrado: D Francisco José Soriano Guzmán

En la ciudad de Alicante, a quince de diciembre del año dos mil nueve

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario sobre rescisión contractual y reclamación de cantidad, seguido en instancia ante el Juzgado de Primera Instancia número tres de Denia con el número 325/04, y de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte codemandada D. Gustavo y D. Mario , representados en este Tribunal por el Procurador Dª. Irene Martínez López y dirigidos por el Letrado D. Ramón Antón Alemany; y como partes apeladas los actores D. Virgilio y Dª. Salvadora , representados en este Tribunal por el Procurador Dª. Maria Teresa FIgueiras Costilla y dirigidos por el Letrado D. Marc Kruithof, que ha presentado escrito de oposición. La codemandada Dª. Catalina , preparó recurso de apelación pero no lo formalizó. Del resto de co-demandados, que no han presentado escrito de oposición ni se han personado en autos, D. Carmelo , está declarado en situación de rebeldía procesal.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número tres de Denia, en los referidos autos tramitados con el núm. 325/04, se dictó Sentencia con fecha 16 de septiembre de 2008, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales D. Enrique Gregori Ferrando en nombre y representación de D. Virgilio y Doña Salvadora , contra los demandados D. Gustavo, D. Mario, Dª. Catalina, D Leandro y Dª. Yolanda y D. Carmelo, debe declarar y declaro que 1) Se declare rescindido el contrato de compraventa de fecha 25 de abril de 2003, así como la escritura de compraventa de fecha 12 de junio de 2003. 2) Se condene a los demandados a estar y pasar por la anterior declaración y en consecuencia se le condene a la devolución y al pago de 210.000 ? cantidad entregada y pagada por los actores como precio de la compraventa. 3) Se condene a los demandados al pago en concepto de daños y perjuicios de 8.106,31 ? , cantidades que pagaron los actores a consecuencia del negocio jurídico realizado, en concreto pagaron en Impuestos la cantidad de 7.362,37 ?, los honorarios del Notario que ascendieron a 595,46 ? y la cantidad de 148 ,48 ? por honorarios de tramitación de Beta Regio. 4) Las costas se imponen a los demandados.".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se preparó recurso de apelación por la parte arriba referenciada; y tras tenerlo por preparado, presentó el escrito de interposición del recurso, del que se dio traslado a las demás partes, presentándose los correspondientes escritos de oposición. Seguidamente, tras emplazar a las partes, se elevaron los autos a este Tribunal con fecha 3 de abril de 2009 donde fue formado el Rollo número 154/125/09, en el que se acordó devolver los autos al Juzgado de origen para subsanaciones diversas de naturaleza procesal -diligencia de emplazamiento, declaración de falta de formalización de recurso y notificación de Sentencia al rebelde-. Tras diversos recordatorios, los autos fueron reintegrados al Tribunal en fecha 15 de octubre de 2009 en el que se acordó , señalar para deliberación, votación y fallo el día 15 de diciembre de 2009 en que tuvo lugar.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente el Iltmo Sr. D. Luis Antonio Soler Pascual.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sentencia de instancia declara rescindido el contrato de compraventa de fecha 25 de abril de 2003, así como la escritura de compraventa de fecha 12 de junio de 2003 por el que los actores adquirían en el término municipal de Polop una parcela con una cabida de 35.075 m2. Tal conclusión la alcanza la citada resolución tras desestimar la caducidad o prescripción -según se entienda de una u otra naturaleza el plazo legal para su ejercicio- de la acción de rescisión propuesta en la contestación de la demanda por los ahora recurrentes que, como primer motivo de impugnación frente a la Sentencia indicada, reproducen la misma excepción por lo que resulta procedente destinar nuestra primera reflexión a dicha cuestión.

En efecto, afirman los recurrentes que yerra la Sentencia al no declarar caducada, por el transcurso del plazo anual que refiere el artículo 21 de la Ley 6/1998, de Régimen del Suelo y Valoraciones, la acción rescisoria ejercitara por los actores en la demanda que presentan el día 11 de junio de 2004 no obstante haberse firmado el contrato de venta el día 25 de abril de 2003, error que deriva del hecho de fijar como dies a quo para el cómputo del plazo , no la indicada fecha del contrato privado de compraventa (25 de abril de 2003), sino la del otorgamiento de la escritura de venta (12 de junio de 2003) que eleva a instrumento público aquél contrato.

Pues bien, con independencia de la naturaleza prescriptiva o caduca que pueda atribuirse al plazo establecido en el artículo 21 de la Ley 6/1998, de Régimen del Suelo y Valoraciones, -norma por cierto derogada por la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, a su vez derogada por el RDL 2/2008, texto refundido de la Ley del Suelo , que regula hoy, en su artículo 18 el contenido del precepto vigente a la fecha de los hechos que nos ocupa con la variable de que el plazo para operar la crisis procesal por falta de información se eleva a cuatro años-, decíamos, que con independencia de cuál sea la naturaleza del plazo, lo cierto es que no se equivoca la sentencia al fijar como fecha para el ejercicio de la acción el del contrato público de venta y ello por cuanto que el contrato de venta no queda efectivamente formalizado hasta el otorgamiento de la escritura en la que comparecen, suscribiendo la obligación transmisiva, aquellos que tenían en efecto facultad dispositiva del bien , una comunidad de herederos , de la que carecía Mario que había iniciado y desarrollado todas las negociaciones previas sin presentarse como miembro de aquella Comunidad ni como mandatario de la misma , sino como único propietario, firmando el contrato privado dueño registral -disposición I -, no obstante la inveracidad de dicha manifestación. Siendo así, es la fecha del otorgamiento en instrumento público del contrato de venta de la finca cuando la relación obligacional queda perfectamente constituida en su ámbito subjetivo y por tanto , de entenderse que al plazo es de caducidad, este sería el único momento desde el que podía iniciarse, ya que el nacimiento de un derecho caduco está vinculado a su perfecto origen. Y de considerarse plazo de prescripción, también deberíamos entender como fecha de inicio de cómputo del plazo anual el mismo acto de otorgamiento de la escritura pública por ser el momento en el que las partes toman conocimiento exacto de los que en efecto transmiten la finca y con ello, las personas frente a las que podían ejercer en su caso, la acción rescisoria del artículo 21 de la Ley 6/1998 .

Procede por tanto desestimar la excepción y el motivo primero del recurso de apelación.

SEGUNDO.- El segundo de los motivos de impugnación que se formulan en el recurso de apelación deducido por los Sres Mario Gustavo, se sustenta en el genérico título de error en la valoración de la prueba.

Con carácter previo al examen de las cuestiones que plantean los recurrentes , abordaremos la causa decidendi de la Sentencia impugnada.

Los argumentos en que se sustenta la Resolución para declarar rescindido el contrato de venta del terreno de Polop de la Marina adquirido por los actores son, en primer lugar , la constatación de que los compradores adquirieron la finca con la intención de edificar, en segundo lugar, que uno de los vendedores, aquél con el que mantuvieron las negociaciones para la firma del contrato privado, Mario, además de ocultar en el inicio de la negociación que no era único propietario , les informó que en el terreno objeto del contrato era factible la construcción inmobiliaria, siendo así que en realidad el suelo tenía calificación de especial protección forestal, en tercer lugar, que tal información resultaba creíble por la apariencia de verosimilitud y confianza que generaba el hecho de que D. Mario fuera agente forestal y les recibiera y diera la información en el propio Ayuntamiento de la ciudad y, en cuarto lugar, porque ni en el contrato de venta, ni en el privado ni el público , se hacía constar que el terreno no era susceptible de edificar, infringiéndose el artículo 21 de la Ley 6/1998 .

Argumentan los recurrentes que no hubo dolo en la negociación para la concertación del contrato, sin que nunca constase que se adquiría la finca para edificar, bastando en todo caso, haber solicitado información al Ayuntamiento. Sostienen que no hubo error o que éste no era inexcusable porque de toda la documentación consta que la finca era de naturaleza rústica sin que se hiciera expresión en ella en momento alguno la intención de construir sobre la misma ni la posibilidad de construir en ella, tanto más cuando estaban asesorados por arquitecto e intermediario profesional inmobiliario, no siendo disculpable la falta de la más mínima diligencia informativa exigible en un supuesto como el presente, añadiendo que los presupuestos físicos de la finca tampoco coadyuvaban a la creencia de que era factible construir pues ni había acceso por camino asfaltado y ni había infraestructura ninguna.

TERCERO.- El recurso se desestima.

En efecto, conforme al artículo 21 de la Ley 6/1998 , vigente a la fecha de los hechos que nos ocupan, en las enajenaciones de terrenos, deberá hacerse constar en el correspondiente título: a) Si se tratare de terrenos no susceptibles de edificación o con edificaciones fuera de ordenación de conformidad con el planeamiento aplicable, su expresa situación a estos efectos , siendo el efecto del incumplimiento de esta obligación el que el adquirente pueda rescindir el contrato y exigir indemnización de daños y perjuicios causados.

Pues bien, lo que determina este precepto es que el adquirente de una finca es titular de un Derecho de información que la ley impone para que el comprador pueda realizar una valoración correcta sobre las características físicas, económicas y jurídicas del terreno a adquirir se obliga al vendedor a facilitar una información muy exhaustiva.

La norma concreta los fines de la información previa que deben facilitar los vendedores a los interesados en la compraventa de terrenos que de un lado, debe ser veraz para que no pueda inducir a error a los compradores y, de otro lado, debe de ser completa pues cuando la información facilitada no es veraz o no es incompleta, impidiendo al adquirente llega a hacerse una representación mental sobre la finca que va a adquirir , que a la postre no coincide con la que realmente se le entrega, lo que se produce es un error-vicio sobre las cualidades de la cosa que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo lo que bien puede ser causa de anulación (párrafo primero del artículo 1.266 del Código civil ), si se facilita de manera deliberada una información inveraz e incompleta, al margen de posibles responsabilidades penales al incurrir en tipos penales de fraude patrimonial (estafa), se trata de un caso de dolo también vicio de la voluntad (artículos 1.269 y 1.270 del Código civil ), y si a la postre el contrato, válidamente celebrado, produce una lesión injusta, tipificada por el ordenamiento jurídico , hay causa rescisoria por lesión -art 21 Ley 6/1998 -.

En el caso, los actores han optado por la rescisión contractual y, de forma subsidiaria, por la nulidad por vicios del consentimiento. Y lo cierto es que la obligación de informar al enajenante que se establece en el art 21-1-a) de la Ley 6/98, constituye una indeclinable obligación legal, cuya infracción lo es de un deber legal de informar que, como decía la jurisprudencia en relación a su precepto análogo -art 62.1º TR Ley de Suelo - "debe considerarse como una manifestación de la intención de engañar al otro, citando al respecto las Sentencias de esta Sala de 4 Ene. 1982 y de 27 Mar. 1989" -ST.S. de 16 de octubre de 1999 - que es, precisamente , lo que aparece como resultado de la prueba practicada como luego especificaremos.

En efecto, las SS 27 Mar. 1998 y la de 28 Feb. 1990 que citan a su vez las de 27 May. 1983 y la de 1 Oct. 1986, llegan a la conclusión que hay error invalidante, cuando se compra la finca para construir, y no se puede por prohibirlo las normas de ordenación urbanística, estimándose por otro lado que hay dolo por callar y no advertir debidamente a la otra parte la existencia de esa prohibición, llegando a afirmar en la S 28 Feb. 1990 que ciertamente esta Sala ha estimado error invalidante del consentimiento (art. 1266 del Código Civil ) en la compra de una parcela para construir si luego resulta que esto no era posible por impedirlo la norma urbanística -Sentencia de 27 de mayo de 1983 , llegando a idéntica solución cuando concurre dolo por callar o no advertir debidamente a la otra parte, aprovechándose de ello -Sentencia de 1 de octubre de 1986 y art. 1269 del Código Civil -, e incluso podría mantenerse que el art. 62 de la Ley del Suelo permite presumir la existencia de error o dolo cuando no se cumplen las prevenciones en ella contenidas («deberá hacerse constar», «deberá consignarse») , incluso podría mantenerse que el art. 62 TR LS permite presumir la existencia de error o dolo cuando no se cumplan las previsiones en ella contenida.

CUARTO.- En el caso, el examen de la prueba ha puesto de manifiesto que tal deber de información no tuvo lugar.

Pero es más. No solo no tuvo lugar, sino que incluso, como señalan los testigos (Sr Luis Pablo ), demandantes y el codemandado (Sr. Carmelo ) -en correcta valoración en la instancia-, D. Mario conoció de la intención o finalidad de la compra -para segregar en tres fincas y construir y vender para construcción- , y a sabiendas de la inveracidad, informó de que era posible siempre y cuando se dispusiera de autorización administrativa y la segregación fuera en fincas de al menos 10.000 m2, faltando conscientemente a la verdad dado que el terreno estaba calificado en el Plan General de Polop como suelo no urbanizable de protección forestal que impedía cualquier uso que implicara edificabilidad de cualquier clase, información que tenía apariencia de veraz dado que se formulaba en un marco de confianza generada por las condiciones tanto objetivas de la finca -con acceso propio y construcciones de urbanizaciones en la zona a penas a 150 metros de la finca- como subjetivas concurrentes en el vendedor -agente forestal, que dispone de las instalaciones del ayuntamiento donde exhibe planos y se redacta el contrato de venta - que sin embargo concurría al negocio presentándose ante los posibles compradores titular registral no siéndolo. Pues bien, todas estas circunstancias, unidas al hecho de que los actores actuaran valiéndose de un intermediario conocido del Sr. Gustavo, el co-demandado (que no impugna la Sentencia) D. Carmelo, y del asesoramiento de un arquitecto de su misma nacionalidad , el testigo Don. Luis Pablo, que obtiene información urbanística en el Ayuntamiento suministrada por el propio Sr. Mario, eran capaces de generar suficiente garantía como para hacer inexigibles, sobre la base de la buena fe que se proyectaba en el negocio jurídico en cuestión, una diligencia que sería común en el ordinario tráfico de fincas inmobiliarias , la de la obtención de la información en sus fuentes primarias , registros y entidades públicas a ello destinadas. Hubo por tanto no solo un incumplimiento objetivo por los vendedores de la obligación que imponía la legislación aplicable, sino también subjetivo ya que es factible deducir que tal incumplimiento no fue causado por olvido, negligencia , distracción, ligereza o descuido, sino de forma tan voluntaria que no cabe duda que debe hablarse en este caso de auténtico dolo determinante de la lesión que es preciso solventar mediante la rescisión del contrato en el marco de la previsión contenida en el artículo aplicable.

Procede en consecuencia, desestimar el recurso de apelación y confirmar la Sentencia de instancia.

QUINTO- En cuanto las costas procesales, y habiéndose desestimado el recurso de apelación, no cabe sino imponer las costas procesales a la parte apelante -art 398 y 394 L.E.C. -.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación recurso entablado por la parte codemandada D. Gustavo y D. Mario, representados en este Tribunal por el procurador Dª. Irene Martínez López, contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia e Instrucción número tres de los de Denia de fecha 16 de septiembre de 2008, debemos confirmar y confirmamos dicha Resolución; y con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta sentencia en forma legal y, en su momento , devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado , uniéndose otra al Rollo de apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. "D. Enrique García Cervera Chamón.- Dª. Luis Antonio Soler Pascual.- D. Francisco José Soriano Guzmán. Firmado y Rubricados".

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Resolución por el Ilmo. Sr. ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando audiencia Pública. Doy fe.-