Sentencia Civil Nº 472/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 787/2010 de 14 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00472/2011

Fecha: 14 DE OCTUBRE DE 2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 787 /2010

Ponente: ILMO. SR. D.FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

Apelante y demandado: VIVIENDAS SOCIALES DE ALICANTE, S.A. (VISOALSA)

PROCURADOR:D. CARLOS MAIRATA LAVIÑA

Apelado y demandante: Luz

PROCURADOR: D.CARLOS PIÑEIRA DE CAMPOS

Apelado y demandado : INSTITUTO VALENCIANO DE VIVIENDA

PROCURADOR: SIN PROFESIONAL ASIGNADO

Apelado y demandado: BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1044/2006

Procedencia : JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 8 DE MADRID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D.FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

D.JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D.CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En Madrid, a catorce de octubre de dos mil once.

Vistos en grado de apelación ante esta Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid, los autos del PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1044/2006 , procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 8 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 787/2010, en los que aparece como parte apelante: VIVIENDAS SOCIALES DE ALICANTE, S.A., representada por el Procurador D. CARLOS MAIRATA LAVIÑA, y como apelada: Dª. Luz , representado por el Procurador D. CARLOS PIÑEIRA DE CAMPOS, BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA,S.A. SIN PROFESIONAL ASIGNADO e INSTITUTO VALENCIANO DE VIVIENDA, S.A., SIN PROFESIONAL ASIGNADO , sobre resolución de contrato de compraventa, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 1044/2006, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 8 de los de Madrid, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por la Ilma. Sra. Dª. Paloma Gómez Gil Juez sustituta del Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Madrid se dictó sentencia con fecha 4 de Junio de 2010 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente. "Que estimando la demanda presentada por Dª Luz , representada por el Procurador D. Carlos Piñeira de Campos contra VIVIENDAS SOCIALES DE ALICANTE S.L. (VISOALSA), representada por el Procurador D.Carlos Mairata Laviña, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa otorgado en fecha 29 de octubre de 1980 entre D. Carlos y su esposa como compradores y VIVIENDAS SOCIALES DE ALICANTE S.A. como vendedora, formalizada en escritura pública ante Notario D. Ricardo Sánchez Jiménez, con nº de protocolo 1298, respecto de la vivienda piso NUM000 , letra A, portal NUM001 del bloque nº NUM002 del Complejo Urbanístico Parque DIRECCION000 , San Juan (Alicante), por incumplimiento de la vendedora en la construcción y entrega de las viviendas citadas; todo ello con imposición de costas a la parte demandada."

TERCERO.- Que contra dicha sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandada, el Procurador Sr. D. Carlos Mairata Laviña, dándosele traslado del mismo a la parte demandante quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 13 de Octubre del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida que coincidan con los actuales:

PRIMERO.- La entidad Viviendas Sociales de Alicante S.A., (VISOALSA), promovió y construyó una serie de viviendas calificadas como sociales en la localidad de San Juan en Alicante (con el detalle que figura en el primer fundamento jurídico de la sentencia recurrida, según consta al folio 635 de autos), habiéndose suscrito por esta entidad con el entonces Banco Hipotecario S.A., hoy Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A., el día 13 de febrero de 1981 un contrato de préstamo con garantía hipotecaria, en virtud del cual las cantidades de las que VISOALSA dispusiera de aquél habría de destinarlas a construir, conforme al proyecto presentado, las viviendas sociales a que se refería la escritura pública en que se había documentado tal préstamo, pudiendo disponer de un 50% del importe del mismo según se fueran concluyendo las diferentes fases de la construcción, quedando el 50% restante pendiente de que se presentaran en el Banco las escrituras de compraventa de cada vivienda con las personas que reuniesen las condiciones exigidas por el Instituto Nacional de la Vivienda para acceder a las mismas. La actora suscribió contrato de compraventa con la entidad VISOALSA el día 29 de octubre de 1980, siendo el objeto del mismo una de las viviendas construidas en el DIRECCION000 de San Juan, en concreto el piso NUM000 A del portal NUM001 , bloque NUM002 de aquéllas, constando expresamente en esta escritura, en sus expositivos I y II que el objeto de compraventa era un vivienda social, acogida a los beneficios de las viviendas sociales, figurando en la estipulación primera de este contrato que los compradores aportaron la "calificación subjetiva de beneficiario de viviendas sociales" , subrogándose en el préstamo hipotecario por la entidad vendedora convenido con el Banco Hipotecario, hoy Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A, habiéndose inscrito a su nombre tal vivienda en el Registro de la Propiedad correspondiente. Con fecha 18 de junio de 1991, en sentencia dictada por la Sala Tercera del Tribunal Supremo en el recurso de apelación 2080/89 EDJ1991/6568 , se declaró la descalificación como viviendas sociales de las viviendas construidas por la entidad VISOALSA a que nos venimos refiriendo, declarándose el derecho de sus propietarios en tal momento a recibir las indemnizaciones por los daños y perjuicios a los mismos causados, "a consecuencia del funcionamiento de los servicios públicos, y en concreto del otorgamiento no conforme a Derecho de la llamada calificación objetiva" , como textualmente se indica en la sentencia referida.

SEGUNDO.- Teniendo en cuenta los hechos relatados hasta el momento, debemos entrar a examinar los motivos de impugnación alegados por la parte apelante en litigio contra la resolución judicial adoptada en instancia, que damos por reproducidos debido a su amplitud, puesto que han sido rebatidos con éxito por la apelada en su escrito de oposición al recurso, comenzando por analizar, por razones de lógica jurídica, la excepción de prescripción de la acción ejercitada por la parte actora. En cuanto a la excepción de prescripción de la acción no podemos admitir que el plazo para instar la resolución del contrato de compraventa litigioso, por cuanto es evidente que solo a partir del momento en que la mencionada vivienda perdió tal cualidad o condición de vivienda social, la parte actora pudo ejercitar las pretensiones por ella deducidas, habiendo acaecido esta circunstancia precisamente con la sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo de fecha 19 de junio de 1991 , razón por la que desde su completa notificación el 23 de julio de 1991, folio 171, hasta la fecha de presentación de la demanda el 21 de julio de 2006 no consta que hubiera transcurrido el plazo de quince años a que se refiere el artículo 1964 del Código Civil , atendiendo tal circunstancia según la interpretación del artículo 217.3 de la LEC efectuada, con arreglo al criterio fijado por la Audiencia Provincial de Madrid en anteriores sentencias, como son, por ejemplo las recaídas en la sec. 21ª, 24-4-2007, nº 221/2007, rec. 329/2005 , y de 28-1-2009, nº 28/2009, rec. 683/2006 , en supuestos de hecho semejantes.

TERCERO.- Con relación a las demás excepciones y cuestiones procesales, atinentes a la forma del presente recurso de apelación, entendemos que precisamente en base a lo expuesto en los fundamentos fácticos y jurídicos apelados, que compartimos, es por lo que consideramos acertada la resolución adoptada por la Juzgadora de instancia, en cuanto a la desestimación de las excepciones alegadas por la representación de Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A en su escrito de contestación a la demanda, resultantes de la aplicación al presente caso de la doctrina de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 25ª, Autos de 19-6-2009, nº 128/2009, rec. 592/2008 y nº 128/2009 de 9-6-2009, a que se remite la sentencia apelada, en su Antecedente fáctico cuarto, por cuanto no procede sino que entremos a analizar las cuestiones de fondo en la litis deducidas, teniendo en cuenta los motivos de impugnación que contra dicha resolución se recogen en el escrito formalizando el recurso de apelación, estando debidamente contestado por la apelada actora en su escrito de oposición. Así pues, las cuestiones de forma deben decaer, porque fueron oportunamente neutralizadas por la parte apelada en su escrito de oposición al recurso. Los detalles técnicos, como el de contestación a la demanda y su verificación en forma verbal, pues lo importante es su contenido, no representan en sí mismos motivos del recurso de apelación, y en su caso debieron ser salvados mediante la oportuna aclaración o complemento de la sentencia recurrida, que ahora ya no procede, resultando intranscendentes para la resolución del fondo del asunto controvertido.

CUARTO.- Esta clase de asunto ha sido resuelto por esta misma Audiencia Provincial de Madrid en anteriores sentencias, como son, por ejemplo las recaídas en la sec. 21ª, 24-4-2007, nº 221/2007, rec. 329/2005 , y de 28-1-2009, nº 28/2009, rec. 683/2006 , cuya doctrina debe adaptarse a las especiales características del presente asunto litigioso, compartiendo la Sala en general los ajustados a Derecho fundamentos de la sentencia recurrida, con las salvedades que a continuación se irán especificando.

Mantiene la parte apelada actora que la descalificación de la vivienda adquirida como vivienda social, en virtud de la sentencia de la Sala III del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1991 EDJ1991/6568 es causa suficiente para que debieran haber sido estimadas sus pretensiones, siendo que precisamente ellos lo que querían adquirir era una vivienda social, reuniendo los requisitos legalmente fijados al efecto, ya que la vivienda objeto del contrato estaba reservada a un tipo determinado de persona, derivando de la resolución del contrato de compraventa referido la resolución de la subrogación por los mismos en el préstamo hipotecario en su día convenido por la parte vendedora con Banco Hipotecario. Pues bien, lo primero que conviene que indiquemos es que el contrato de compraventa y el contrato de préstamo en el que dicha apelada actora se subrogó son dos relaciones jurídicas distintas e independientes, por lo que instándose la resolución del primero de 29 de octubre de 1980 procede que analicemos sólo si concurre causa resolutoria del mismo.

Vistos los términos en que se ha centrado la litis en esta alzada, lo primero que debemos hacer es examinar si realmente la descalificación de una vivienda como vivienda social puede dar lugar al éxito de la pretensión resolutoria deducida por la parte actora en su demanda, respecto del contrato de compraventa por la misma suscrito con la entidad VISOALSA, al amparo de las previsiones contenidas en el art. 1124 del Código Civil, al ser tal descalificación el hecho principal en que la misma fundamenta aquélla, y ello en tanto que dicha descalificación pueda suponer un incumplimiento contractual, como parece que pretende la parte apelada actora, al manifestar que era condición esencial para la celebración del contrato de compraventa litigioso el hecho de la calificación como vivienda social de la que era objeto del mismo.

Conforme a las previsiones contenidas en el art. 1124 del Código Civil la facultad de resolver se entiende implícita en las obligaciones recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le corresponda, habiendo venido manteniendo nuestro Tribunal Supremo que para que surja la facultad resolutoria se requiere el concurso de los requisitos siguientes: a) la exigencia de un vínculo contractual recíproco y exigible; b) el incumplimiento grave por una de las partes; c) y que la otra parte no haya observado o cumplido lo que le corresponde.

Con carácter general nuestro Tribunal Supremo ha venido entendiendo que sólo existe incumplimiento que dé lugar a la resolución del contrato cuando concurre una voluntad deliberadamente rebelde del deudor, introduciendo algunas sentencias matizaciones presumiendo que la voluntad de incumplimiento se demuestra por la frustración del fin del contrato "sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren (...) las legítimas expectativas de la contraparte" , como se indica en sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero 2008 (recurso de casación 5388/00 ) en la que se citan otras muchas anteriores, señalándose en la sentencia de 2 de julio de 2008 (recurso de casación 2325/01 ) al hablar del incumplimiento que da lugar a la resolución del contrato, que "... Se refiere la sentencia de esta Sala de 14 marzo 2008 a la necesidad de que se trate de un incumplimiento grave que afecte a una obligación principal dentro de la economía del contrato, y la de 4 de junio de 2007 alude a un incumplimiento de cierta entidad, que se ha caracterizado como "verdadero y propio" ( sentencias 15 de noviembre de 1994 EDJ1994/8860 , 7 de marzo EDJ1995/1567 y 19 de junio de 1995 EDJ1995/3345 , entre muchas otras), "grave" ( sentencias de 23 de enero EDJ1996/263 y 10 de diciembre de 1996 EDJ1996/9145 , 30 de abril EDJ1994/3844 y 18 de noviembre de 1994 EDJ1994/8859 , etc.), "esencial" ( sentencias de 26 de septiembre de 1994 EDJ1994/8055 , 26 de enero de 1996 EDJ1996/97 , 6 de octubre de 1997 EDJ1997/7494 , 11 de abril de 2003 EDJ2003/9867 ) con entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes ( sentencias 22 de marzo de 1985 EDJ1985/7244 , 24 de septiembre de 1986 EDJ1986/5720 ), que genere la frustración del fin del contrato ( sentencias de 23 de febrero de 1995 EDJ1995/558 , 10 de mayo de 2000 EDJ2000/7662 , 25 de febrero EDJ2002/2565 , 11 de marzo EDJ2002/3626 y 15 de octubre de 2002 EDJ2002/39395 )".

Por otra parte, uno de los supuestos que da lugar a la protección a que se refiere el art. 1124 del Código Civil , es el de entrega de cosa distinta o "aliud pro alio" que se produce cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad, como se dice en sentencia del Tribunal Supremo de 9 de julio de 2008 (recurso de casación 2863/00 ), siguiendo en este punto lo ya manifestado por este Tribunal en resoluciones anteriores como en sentencia de 23 de marzo de 2008 (recurso de casación 1920/00 ) en la que se dice que: "Conviene recordar la doctrina contenida en la sentencia de esta Sala de fecha 5 de noviembre de 1993 , recogida entre otras en la sentencia de fecha 15 de noviembre de 2005 según la cual, en los casos de compraventa, con independencia de que la venta sea civil o mercantil, sólo se está en presencia de entrega de cosa diversa o de una cosa por otra (aliud pro alio) cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin a que se destina, circunstancia que constituye incumplimiento a los efectos resolutorios, y permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1124 y 1101 del Código Civil ".

Centrándonos en el tema objeto de discusión entre las partes en litigio, hemos de recordar que además se ha alegado y acreditado por la representación procesal de la actora la existencia de defectos constructivos en la vivienda por ellos adquirida a la entidad VISOALSA, como fundamento de la pretensión resolutoria del contrato de compraventa entre los mismos suscrito, reforzando así su pretensión resolutoria del mismo en el hecho de la descalificación como viviendas sociales de la que era objeto de aquél, factor que por sí solo no hubiera sido bastante causa resolutoria, pero al ir acompañada de la constancia de aquellos vicios constructivos que terminó ocasionando el derribo de la vivienda en cuestión, y las demás circunstancias especiales del caso, determinan por su causación conjunta que la Sala deba confirmar el limitado efecto resolutorio decidido en la sentencia apelada, quedándose por el camino los demás pedimentos del suplico originario de la demanda, objeto del presente enjuiciamiento civil.

El hecho de que unas viviendas sean calificadas como viviendas sociales conlleva, al margen de las condiciones de calidad y dimensiones de las mismas, una serie de beneficios fiscales y económicos para quienes adquieren aquéllas, tal y como se desprende del contenido de los artículos 19 y 20 del Real Decreto de 16 de septiembre de 1976 que regula este tipo de viviendas, de forma que lógicamente si se descalifica como vivienda social una vivienda ello supone, tal y como se dice en el art. 5 del Real Decreto citado, la "anulación automática de los efectos producidos por la calificación".

Pues bien, en el concreto supuesto que nos ocupa entendemos que la descalificación como vivienda social de la que es objeto de litigo, no supone por sí sola un incumplimiento del contrato de compraventa grave y esencial que haya supuesto la frustración del contrato de compraventa pactado entre la actora y la entidad VISOALSA, y ello por cuanto que si bien ciertamente no es lo mismo adquirir una vivienda social que una que no tenga tal calificación, no podemos sin embargo olvidar que la finalidad última perseguida con la celebración de un contrato de compraventa es la adquisición de una vivienda en sí misma considerada, junto con la toma de posesión que permita el uso y disfrute de la misma, no constando en autos, ni habiéndose discutido desde luego por las partes en litigio, el hecho de que esa toma de posesión y uso de la vivienda objeto del contrato se hubiera frustrado como consecuencia de la ya reiterada descalificación como vivienda social de la misma, frustrándose así la finalidad última del contrato, pero es que además, por otra parte, la descalificación de la vivienda litigiosa nos consta que haya supuesto para la parte compradora de la misma la pérdida de los beneficios fiscales que la adquisición de una vivienda social conlleva, lo que nos conduce a entender que si sumamos la concurrencia de las graves deficiencias constructivas y sus consecuencias, que conciernen a la especialidad del presente caso, cabe hablar de la consecuente inhabilidad del objeto de la compraventa, en cuanto a que equivale a la entrega de cosa distinta de la pactada, que justifica la resolución del contrato de compraventa pactado entre la parte actora en la litis y la mercantil VISOALSA, con los limitados efectos reconocidos en la sentencia recurrida, resultantes de la aplicación al presente caso de la doctrina de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 25ª, Autos de 19-6-2009, nº 128/2009 , rec. 592/2008 y nº 128/2009 de 9-6-2009, a que se remite la sentencia apelada, en su Antecedente fáctico cuarto.

QUINTO.- En el capítulo de costas el recurso debe ser estimado, porque la estimación de la demanda, una vez examinada en su conjunto, sólo fue en parte, al prosperar el primero de los pedimentos del suplico, por lo que las de la primera instancia no debieron imponerse a ninguno de los litigantes según el artículo 394 de la LEC , y respecto de las costas de la alzada, según la doctrina de la SAP de Madrid, ya citada, de la sec. 21ª, 24-4-2007, nº 221/2007, rec. 329/2005 , no procede su imposición a ninguna de las partes litigantes, pese a la desestimación del fondo del recurso, en consideración al último fundamento de derecho de dicha resolución, cuyo tenor literal es el siguiente; "no obstante no procede hacer pronunciamiento en costas de esta alzada ante la existencia de dudas jurídicas derivadas de la existencia de dos sentencias contradictorias dictadas por esta Audiencia Provincial, Sección 11ª, de fecha 18 de octubre de 1999 contra la que ha sido inadmitido el recurso de casación por Auto del Tribunal Supremo de fecha 17 de septiembre de 2002 , por tanto definitiva, en la que se desestimó la demanda en la que se pretendía la resolución de las ventas de otras viviendas en la misma urbanización y afectadas por los mismos hechos y la subrogación en los préstamos; y la dictada por la Sección 14ª de fecha 12 de noviembre de 2001 que estimó las pretensiones de otros propietarios que adquirieron, viviendas sociales, en la misma Urbanización, sentencia que está recurrida en casación, pero en la que no se ha pronunciado el Tribunal Supremo a fecha de ésta que se dicta. En consecuencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 que se remite al artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no ha lugar a hacer pronunciamiento respecto de las costas de esta alzada".

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey. Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimar en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de VISOALSA contra la sentencia dictada por la Ilma. Srª. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Madrid en fecha 4 de junio de 2010 , sentencia que debe ser confirmada, salvo en el capítulo de las costas procesales, sobre las que no ha lugar a hacer pronunciamiento acerca de las costas causadas en ambas instancias.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de cinco días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta, constituyendo el oportuno depósito con arreglo a la D.A. 15ª de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre .

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.