Sentencia Civil Nº 472/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 305/2012 de 28 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

Rº 305/12

SENTENCIA Nº 000472/2012

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA

Magistradas

Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD

Dª CARMEN BRINES TARRASÓ

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En la ciudad de VALENCIA, a veintiocho de septiembre de dos mil doce.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de GANDIA, con el nº 000638/2010, por D. Carlos Miguel representado en esta alzada por la Procuradora Dª. ISABEL CAPELLINO CLIMENT y dirigido por el Letrado D. SALVADOR TORM TERRADES contra PROMOCIONES NAVIESPACIO S.L. representado en esta alzada por el Procurador D. RAMON JUAN LACASA y dirigido por el Letrado D. VICENTE AGUILAR GARCIA, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por PROMOCIONES NAVIESPACIO SL.

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº de , en fecha , contiene el siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la procuradora Dña. Ana Capellino Climent en la representación de D. Carlos Miguel , contra la mercantil "Promociones Naviespacio, S.L." personada a través del Procurador D. Ramón Juan Lacasa, debo declarar y Declaro resuelto el contrato que obligaba a las partes suscrito el de fecha 31 de mayo de 2006, cuyo objeto se circunscribía a la vivienda en construcción, tipo "B", planta baja del edificio " DIRECCION000 " de la localidad de Beniarjó, debiendo condenar y Condenando la demandada a satisfacer a la actora la cantidad de veintiuno mil cuatrocientos dos euros (21.402 €), más los intereses legales.-Las costas procesales se imponen a la demandada."

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por PROMOCIONES NAVIESPACIO SL, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 19 de Septiembre de 2012.

Fundamentos

PRIMERO.- Se presenta demanda por Don Carlos Miguel contra la entidad mercantil PROMOCIONES NAVIESPACIO SL con base al siguiente relato de hechos: que con fecha 31/05/2006 se celebró contrato privado de compraventa con la referida demandada de una vivienda en construcción tipo "B" planta baja del DIRECCION000 " siendo que el precio que se pactó eran 118.770€, a cuenta del cual se ha entregado la cantidad de 21.402€ mediante distintas entregas. Se subraya el hecho de que en el contrato privado de referencia no se fijo plazo para la entrega de la vivienda, lo que constituye una infracción de distinta normativa que se cita profusamente a lo largo del procedimiento. Siendo que con fecha 30/04/2008 se remitió a la demandada un burófax al objeto de que se hiciera entrega del aval bancario de garantía de las cantidades entregadas a cuenta, así como que se indicara la fecha de finalización de la obra y con ello la entrega de la vivienda. Que con fecha 28/05/2008 y por la demandada se entregaron los avales requeridos, afirmándose que la terminación seria en el plazo de tres meses. A la vista de que el año 2008, el 2009 y a fecha de febrero del 2010, la promotora demandada no ha estado en disposición legal de entregar la vivienda se procedió con fecha 16/11/2009 a comunicar a la demandada que se daba por resuelto el contrato privado de compraventa por incumplimiento grave contractual requiriendo la devolución de las cantidades mencionadas.

Siendo que en la referida demanda se solicita, primero la declaración de nulidad del contrato de 31/05/2006 por no haberse fijado por la promotora- vendedora demandada el plazo de finalización y entrega de las viviendas al comprador, con la consiguiente condena de la devolución de las cantidades entregadas como precio aplazado y subsidiariamente la resolución del contrato con la misma condena.

Se contesta oponiéndose por parte de la demandada con base a una serie de argumentos entre los que en primer lugar destaca el hecho del reconocimiento de la entrega de la cantidad de 21.402€ en el que se incluyen los impuestos, en el mismo sentido se añade que en el momento en el que se suscribe el contrato de mayo del 2006 se estaba todavía ejecutando las obras de urbanización de la zona por lo que se decidió, de conformidad con el propio actor, no fijar fecha de entrega de vivienda en el contrato a fin de determinarla posteriormente conforme se iniciaran los trabajos de edificación; subrayándose el hecho de que se adquiría la referida vivienda al objeto de su reventa. Posteriormente y de forma verbal se le informó puntualmente de la fecha prevista de la finalización, por lo que realmente el plazo en ningún momento fue un elemento esencial, siendo que en la información verbal que se le solicitó después del requerimiento de entrega del aval, se le informó que habría de ser después del verano del 2009, subrayando que nunca se requirió a la demandada para la entrega de la vivienda. Se subraya el hecho de que se finalizan las obras el 29/07/2009, comunicándose el 19 agosto al Ayuntamiento y solicitando la licencia de primera ocupación el mismo día, pagándose las tasas correspondientes el 27/11/2009 y siendo que el 16/11/2009 se recibe un fax de resolución contractual, sin que se le requiera previamente para su cumplimiento sino simplemente notificando la existencia de la intención de resolución, siendo que el 26 del mismo mes y año se requerido formalmente para la comparecencia ante una notaría y elevación a escritura siendo que no comparece el actor convocándole nuevamente para el 08/01/2010 a la misma notaría sin resultado positivo.

Se dicta sentencia con fecha 11/10/2011 en el que estimando la demanda interpuesta por el actor de se declara resuelto el contrato que obligaba a las partes con fecha 31/05/2006 y cuyo objeto se circunscribía a una vivienda en construcción debiendo condenar al demandado a satisfacer a la actora la cantidad de 21.402€ más intereses legales con imposición de costas a esta última.

SEGUNDO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución apelada.

Se interpone recurso de apelación contra la sentencia recaída en la instancia, en primer lugar por la demandada PROMOCIONES NAVIESPACIO SL e impugnándose por el actor D. Carlos Miguel .

Siendo que la apelación de la demandada tiene por primer motivo la negación del carácter sustancial de la licencia de primera ocupación considerando que en realidad no se hizo mención ninguna en el contrato de dicha licencia como condición esencial, además la obra se termina el 29/07/2009, considerando que se solicitó la licencia el 19/08/2011, pagándose la tasa correspondiente el 27/11/2009, para obtener la licencia el 1/10/2010 es decir un año después de haberlo solicitado pero sin culpa de la demandada.

Como segundo motivo de apelación es la falta de incumplimiento del plazo de entrega, que no sólo no era condición esencial, sino que además tampoco estaba fijado en el contrato entre otras cosas porque al parecer el piso se adquiría para reventa. Así como que es de forma verbal la comunicación después del requerimiento, en el sentido que espera tener terminada la obra, para el verano del 2009.

Con respecto a la impugnación de la apelación suscitada por el actor don Carlos Miguel se basa fundamentalmente en el hecho de la desestimación de la nulidad del contrato solicitada como suplico principal de la demanda.

En este sentido considera que de estimarse la nulidad se habría de dar lugar a la desestimación del recurso de apelación de la demandada, justamente al no establecerse en el contrato de una forma clara y precisa la fecha de inicio de obra, ni la de terminación.

Se señala además otra serie de defectos en el contrato como son fundamentalmente el hecho de constar perfectamente las obligaciones de la compradora que no de la vendedora, que a su vez dicho contrato este redactado directamente por la demandada y así lo reconoció don Vicente que es uno de los testigos actuantes, en ese sentido se declara que incluso don Vicente reconoce que irían entregando las viviendas a medida que fueran terminándose aludiendose a multitud de jurisprudencia de esta audiencia Provincial con respecto a la nulidad en supuestos en los que no se ha especificado alguno de los elementos esenciales del contrato.

TERCERO:.- Valorados los extremos expuesto en el recurso y aditamentos de oposición es de observar que la sentencia de instancia establece en su fallo la estimación de la demanda y como primera cuestión suscitada, resuelve la referente a la licencia de primera ocupación. Y es en este punto en el que debe centrarse la cuestión: primero, en el hecho reconocido de que la licencia de primera ocupación es un elemento importante de la compraventa así en sentencia de esta misma Sección AP Valencia, Sección 8ª, S de 25 Ene. 2010 :"...la licencia de primera ocupación, y ello por cuanto la resolución de esta cuestión exige partir de una premisa indiscutible y esta no es otra que la de que comportando el contrato de obra una obligación de resultado, la vivienda ha de ser entregada en plenas condiciones de habitabilidad, por cuanto de otro modo, resulta ilusorio el cumplimiento de la obligación adquirida por el promotor, ya que tal fin de disfrute absoluto del inmueble se halla ínsito en el propio negocio jurídico.(...) , es claro que la concesión de la misma es requisito indispensable para la contratación de los diversos suministros que convierten de hecho, en habitable una vivienda (luz, agua, gas)...." pero lo bien cierto es que tampoco se puede vincular exactamente la licencia con un elemento de características genéricas que traslade la responsabilidad en todo caso bajo cualquier supuesto al promotor, sino que quedando ubicada en la fórmula de la resolución contractual, sólo en supuestos en los que se haya pactado expresamente en el contrato o cuando la falta de concesión se deba a la existencia de defectos insubsanables en la edificación que por supuesto sean imputables a la promotora, o cuando se retrase la obtención de la tan repetida licencia por una demora injustificada en su solicitud o bien a la existencia de defectos subsanables en la edificación cuando éstos no fueran subsanados por la vendedora en un plazo razonable, tal como tiene declarado esta Audiencia Provincial en la Sección 11, en sentencia de 30/06/2010. Pero con todo lo dicho la realidad es que las fechas que utiliza al folio 168 la sentencia en su último párrafo del fundamento jurídico tercero son absolutamente indiscutibles, y el efecto que deben producir es el de trasladar sobre el objeto que se vendido, la imposibilidad de ser entregado, traduciéndose como dice la sentencia en el hecho de que efectivamente el certificado final de obra es del 29/07/2008 pero lo que es la licencia de primera ocupación se concede en octubre del 2010 con independencia de que la fecha de la solicitud sea más de un año después de la fecha del certificado final de obra a saber el 19/08/2009. Todos estos datos tanto el que toma la sentencia que es a la propia fecha de concesión de licencia, como si se parte de la propia solicitud, de ninguna manera es susceptible de ser, los retrasos indudables, imputados ni al Ayuntamiento pues prueba alguna no hay ni por supuesto al actor por lo que debe coincidirse con la conclusión de que esa condición, la de la entrega por parte del promotor de la vivienda en las condiciones referenciadas no fue cumplida.

Tanto como motivo de apelación como razón fundamental y profunda de la sentencia para optar entre resolución y nulidad, y sobre todo para fundamentar la primera de las mencionadas, se encuentra el plazo de entrega de la vivienda, y en este punto no puede sino coincidirse con el criterio mantenido por la sentencia de instancia al folio 169 en su párrafo segundo, a saber que el plazo es verbal por acuerdo especificado al final del verano el primero, o en tres meses del requerimiento el segundo, es decir según las versiones de la promotora demandada o del actor, lo bien cierto es que plazo había. Que parece que esta es una cuestión que tampoco se suscita excesivamente divergente en las versiones dadas por uno y por otro, si que es cierto que la referencia que verifica el actor es a la inexistencia de pacto expresó escrito al respecto. Y ciertamente no puede darse lugar a la nulidad porque no estamos hablando de un requisito cuya constitución se haya verificado de forma esencial, es más siquiera puede hablarse de una ausencia real en todos sus términos, pues puede discutirse una u otra versión pero no la existencia de un plazo de referencia y en ese sentido es de hacer mención a la sentencia del Tribunal Supremo de 13/02/2009 en la que se señala que la fijación de la fecha de finalización de obra y entrega de la vivienda no puede estimarse como una mera aproximación,o previsión, ni siquiera puede dejarse al arbitrio de la parte vendedora, realmente estos son criterios de orden legal invariables ; estableciendo la referida resolución que su ausencia como elemento del contrato de compraventa se traduce en el incumplimiento que sustenta suficientemente la resolución del contrato, de hecho la sentencia lo equipara también a cualquier otro incumplimiento equivalente o relevante del vendedor. Y efectivamente la demandada incumple un plazo y el otro, cualquier versión que sea tomada esta incumplida, y es en ese sentido, en el que también tiene que rechazarse esta parte del recurso en donde lo que se pretende volver otra vez es a intentar la nulidad del contrato que debe seguir siendo rechazada por los términos antes dichos.

Se entra así de lleno pues, en la resolución contractual y ello requiere establecer básicamente las fechas: el contrato se celebra el 31/05/2006, despues y por parte del actor un fax solicitando el aval y la fijación de un plazo de entrega con fecha 30/04/2008, entregándose el aval por parte de los demandados el 28/05/2008 y añadiendo como versión que en ese momento se fija el plazo de después del verano según los demandados o de tres meses según los actores; el certificado final de obra según actuaciones consta el 29/07/2008 constituyéndose el fax de resolución por parte de los actores con fecha 16/11/2009 y con dos citas ante notario realizadas por los demandados al actor con fechas 26/11/2009 y 08/01/2010 siendo que tampoco es cuestionable que la licencia de primera ocupación se solicita en agosto del 2009 exactamente el día 19, y su concesión se produce el 01/10/2010. Es reiterada la jurisprudencia de esta Audiencia, que por citada baste únicamente la sentencia de 18/05/2011 de la sección decimoprimera , en la que se especifica que para la concurrencia y éxito del artículo 1124 del código civil , no solamente es obligatorio la existencia de obligaciones recíprocas, que por supuesto sean exigibles, que quien reclame haya cumplido lo que al incumbe (y ciertamente al actor no se ha imputado ningún incumplimiento) en tal sentido S.s. T.S. 29-4-94 , 9-5-94 , 29-3-95 , 22-11-95 . En la necesidad, que probablemente sea donde debemos centrarnos, que aquel a quien se le demande esa resolución haya incumplido la prestación a la que contractualmente se hubiere comprometido, siendo que este incumplimiento sea propio de aquel a quien se le imputa, por supuesto culpable y verdadero de tal manera que incida de forma relevante esencial, grave, en la finalidad económica del contrato en tal sentido S.s. T.S.31-1-08 , 14-3-08 , 12-6-08 , entre otras muchas. Y es lo cierto que de la exposición de las fechas de referencia lo que subyace es el incumplimiento de la entrega de la vivienda, es más estamos hablando de un año y tres meses después de la fecha que según su versión, debía ser la de entregar comprador hoy demandante, tal como señala en su último párrafo la sentencia. Y este dato no es cuestionable ni susceptible de ser atribuido a ninguna autoridad administrativa ni a problemas de orden burocrático inexistentes, o al menos no probados, y que de ninguna manera se puede repercutir en el actor. Por todo lo dicho y en atención a lo expuesto resulta procedente confirmar la resolución apelada con desestimación del recurso interpuesto tanto por la demandada como de la impugnación verificada por el actor.

CUARTO.- La desestimación del recurso y de la impugnación conlleva que se impongan a la parte apelante e impugnante las costas causadas en por sus respectivos recursos ( art. 398 L.E.C .).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.- SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por PROMOCIONES NAVIESPACIO SL contra la sentencia dictada con fecha 11/10/2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº4 de Gandia en Juicio Ordinario 638/2010.

SE DESESTIMA la impugnación de la sentencia interpuesta por D. Carlos Miguel contra la sentencia dictada con fecha 11/10/2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº4 de Gandia en Juicio Ordinario 638/2010.

SEGUNDO.- SE CONFIRMA íntegramente la citada resolución.

TERCERO.- SE IMPONEN a la parte apelante e impuganante las costas causadas en esta alzada en sus respectivos recursos.

Dese al depósito constituido el destino legal procedente

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.