Sentencia CIVIL Nº 472/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 727/2018 de 12 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933935
37007740
N.I.G.: 28.148.00.2-2017/0004518
Recurso de Apelación 727/2018 -3
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 602/2017
APELANTE: CENTRO ATENCION INTEGRAL DE MAYORES LOS OLIVOS SL
PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL MAR ELIPE MARTIN
APELADO: D./Dña. Julieta
PROCURADOR D./Dña. VIRGINIA GUTIERREZ SANZ
SENTENCIA NÚMERO:
RECURSO DE APELACIÓN Nº: 727/2018
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ VALDÉS
Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO
D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO
En Madrid, a doce de noviembre de dos mil dieciocho
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los
Autos de Juicio verbal número 602/2017, procedentes del Juzgado Primera Instancia nº5 de Torrejón de Ardoz ,
a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº727/2018, en los que aparecen como partes; de una, como
demandante y hoy apelada Dª Julieta representada por la Procuradora Dª Virginia Gutierrez Sanz; y, de
otra, como demandado y hoy apelante CENTRO DE ATENCIÓN INTEGRAL MAYORES LOS OLIVOS S.L.
representado por la Procuradora Dª María del Mar Elipe Martin; sobre recuperación finca urbana por expiración
del término contractual.
SIENDO MAGISTRADO PONENTE LA ILMA SRA. Dª INMACULADA MELERO CLAUDIO

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida
PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz en fecha 11/04/2018 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo: Que estimando la demanda interpuesta por el procurador de la parte actora, Dª Virginia Gutiérrez Sanz, en nombre y representación de Dª Julieta contra Centro de Atención Integral de Mayores, Los Olivos, S.L. declaro lugar al desahucio de la finca por expiración de la prórroga del contrato de arrendamiento de 01/04/2002 condenando a la demandada a desalojar la finca, dejándola libre, vacua y expedita a disposición de la propiedad , con expresa condena en costas a la demandada.



SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandada, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, que se opuso a él, impugnando a su vez la sentencia, impugnación de la que se confirió traslado a la contraria, quien mostró su oposición a la referida impugnación, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- No habiéndose solicitado el recibimiento del pleito a prueba en esta alzada ni estimando la Sala necesaria la celebración de Vista Pública, se señaló para que tuviera lugar la Deliberación, votación y fallo del presente recurso, la audiencia del día 7/11/2018 del año en curso.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de los de Torrejón de Ardoz, se alza la apelante CENTRO DE ATENCION INTEGRAL DE MAYORES LOS OLIVOS, S.L. alegando todas las circunstancias que hacen inviable la acción que ejercita la actora, a saber: 1.- Que la actora tan sólo posee una cuota del 50% en la propiedad del inmueble cuyo desahucio pretende, no pudiéndose imponer la voluntad de su 50% al otro 50% de la propiedad; 2.- Que la acción que ejercita la actora no beneficia a la comunidad de bienes en el inmueble, pues el desahucio produciría la falta de percepción de las rentas que el arrendamiento produce, siendo la acción innecesaria, caprichosa y arbitraria; 3.- Que la actora es además socia-partícipe de la mercantil demandada, realizando una acción que perjudica gravemente los intereses de la sociedad de la que es partícipe.

Además denuncia que la acción ejercitada carece de justificación, porque a mayor abundamiento, la demandante tiene interpuesta ante ese mismo Juzgado, una demanda de Juicio Ordinario en el que solicita la división de las propiedades comunes con su madre (administradora única de la demandada en estos autos), entre los que se encuentra el inmueble cuyo desahucio ahora solicita.



SEGUNDO.- Un renovado examen de las actuaciones y el visionado del soporte audiovisual conducen a la Sala a estimar que el recurso de apelación debe tener favorable acogida.

Para un mejor análisis de la cuestión sometida a revisión de este Tribunal de apelación conviene recordar que el presente procedimiento se inicia por demanda formulada por DOÑA Julieta contra la mercantil CENTRO DE ATENCION INTEGRAL DE MAYORES LOS OLIVOS, S.L., en reclamación de la recuperación de finca urbana por expiración de término, en base en síntesis, en los siguientes hechos: 1º.- Que la demandante es copropietaria, junto con su madre Doña Rebeca , de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Fuente El Saz del Jarama; 2º.- Que la vivienda arrendada, junto a otras viviendas próximas que también pertenecen en proindiviso a la demandante y a su madre, se han ido sucesivamente alquilando a lo largo del tiempo por la mercantil demandada, que las ha ido uniendo entre sí y adaptando arquitectónicamente para destinarlas a la actividad de Asistencia y Servicios Sociales a la Tercera Edad, razón por la que el objeto del arriendo no es el de vivienda habitual, sino el de local; 3º.- Que el contrato de arrendamiento objeto de litis tenía una duración de 5 años, contados a partir del 1 de abril de 2002, prorrogable por idénticos períodos de no mediar denuncia escrita de las partes manifestando su voluntad de no prorrogar; 4º.- Que el arriendo se ha venido sucesivamente prorrogando por períodos quinquenales hasta que el día 15 de diciembre de 2016, se comunicó fehacientemente a la mercantil arrendataria con la antelación contractualmente prevista, la no renovación del mismo al vencimiento.

A esta pretensión se opuso la entidad demandada CENTRO DE ATENCION INTEGRAL DE MAYORES LOS OLIVOS, S.L. en base en los siguientes hechos: 1º.- Que el inmueble del que se solicita el desahucio de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 , forma parte de un conjunto de seis inmuebles -todos ellos interconectados- dedicados a residencia de ancianos que, además, cuentan con servicios comunes; siendo los situados en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 y NUM002 y C/ DIRECCION001 nº NUM003 y NUM004 , de propiedad indivisa de DOÑA Julieta y su madre DOÑA Rebeca , mientras que el local situado en la C/ DIRECCION000 nº NUM005 es propiedad privativa de DOÑA Rebeca , madre de la demandante; 2º.- Que DOÑA Rebeca es la Administradora Unica de la demandada CENTRO DE ATENCION INTEGRAL DE MAYORES LOS OLIVOS, S.L.; 3º.- Que los padres de la demandante fueron comprando poco a poco todos los citados inmuebles para establecer en ellos una residencia de ancianos como empresa familiar; 4º.- Que todos los inmuebles citados tienen realizadas desde hace muchos años, las obras y adaptaciones necesarias para su utilización como residencia de mayores; 5º.- Que cuando la demandante DOÑA Julieta hereda de su padre las mitades indivisas de los inmuebles citados, hereda dichas mitades indivisas en las condiciones físicas y jurídicas que tienen los inmuebles en ese momento, es decir, con la misma configuración física que ostentan en la actualidad y con el arrendamiento para su utilización como residencia de mayores; 6º.- Que el desahucio solicitado ocasionaría graves perjuicios para el patrimonio familiar y para terceros, pues la residencia de mayores tiene en la actualidad 61 residentes, de los que 37 perciben el ' cheque servicio' de la Comunidad de Madrid, y cuenta además, con 22 trabajadores fijos; y 7º.- Que la demandante tiene promovido un procedimiento para la división de los condominios con su madre, entre los que se encuentra la finca cuyo desahucio interesa.



TERCERO.- Son hechos no controvertidos los siguientes: 1º.- Que con fecha 1 de abril de 2002 (folio 22) se suscribió contrato de arrendamiento de local por Doña Rebeca , como arrendadora, con la Sociedad CENTRO DE ATENCION INTEGRAL DE MAYORES LOS OLIVOS, S.L.; que dicho local es propiedad en proindiviso de DOÑA Rebeca y de su hija DOÑA Julieta ; 2º.- Que el tiempo de duración fijado como plazo de duración del contrato es el de CINCO AÑOS contados a partir del día 1 de abril de 2002; 3º.- Que llegada la fecha de vencimiento del plazo inicialmente estipulado, el contrato se prorrogará por idénticos períodos de mediar tres meses antes del vencimiento del plazo pactado o del de la correspondiente prórroga, denuncia escrita de alguna de las partes, manifestando su voluntad a la otra, de no prorrogar el contrato; 4º.- Que el arriendo se vino sucesivamente prorrogando por períodos quiquenales hasta que el 15 de febrero de 2016 se comunicó fehacientemente a la mercantil arrendataria, la no renovación del contrato a su vencimiento; 5º.- Que con carácter previo, se remitió a instancia de la Sra. Julieta a la copropietaria de la vivienda, a los efectos de lo dispuesto en el artículo 398 del C. Civil, (documento nº 9) escrito comunicándole su voluntad de extinguir el condominio existente sobre todas las fincas en proindiviso y de no seguir prorrogando los contratos de arrendamiento suscritos con la demandada, a sus respectivos vencimientos, incluido el relativo a la vivienda de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 ; 6º.- Que la actora es propietaria del 50% del inmueble cuyo desahucio por expiración del término ha promovido; y además, es igualmente socia-partícipe de la mercantil demandada CENTRO DE ATENCION INTEGRAL DE MAYORES LOS OLIVOS, S.L.

Expuesto lo anterior, es de aplicación la constante y reiterada jurisprudencia, según la cual el contrato de arrendamiento es un acto de administración, para cuya constitución y extinción no se requiere la unanimidad de los condueños. La pretensión de resolver un contrato de arrendamiento afecta al derecho de uso y disfrute de la cosa, no a la facultad de disposición, que integra el derecho de propiedad.

Ahora bien, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 13 de julio de 2012 dice al respecto : 'El primer motivo formulado por infracción procesal por la demandada doña Felicidad denuncia la falta de la legitimación de la demandante al ostentar únicamente una parte en la comunidad de bienes a la que pertenece el inmueble arrendado, denunciando que la sentencia recurrida ha infringido los artículos 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 398 del Código Civil , así como la jurisprudencia de esta Sala sobre la legitimación de los comuneros.

El motivo ha de ser estimado. Es cierto que esta Sala ha declarado que cualquiera de los condóminos puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad ( sentencias de 15 enero 1988 , 21 junio y 18 diciembre 1989 , 28 octubre y 13 diciembre 1991 , 8 abril y 6 noviembre 1992 y 22 mayo 1993 , 14 marzo 1994 , 6 junio 1997 y 7 diciembre 1999 ), precisando, no obstante, que la sentencia que resulte desfavorable para ésta no afecta negativamente al resto de los comuneros no litigantes, lo que limita decisivamente los efectos de la cosa juzgada. Pero el reconocimiento de tal legitimación excepcional se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros que lógicamente se asienta en la previsión de una sentencia favorable a los intereses comunes, que sin embrago no puede extenderse a los supuestos en que el éxito de la acción ejercida - extinción de contrato de arrendamiento- no ha de suponer necesariamente un beneficio para la comunidad, máxime cuando, como ocurre en el caso presente, los copropietarios se han opuesto expresamente en el proceso a dicha extinción.

En consecuencia, para demandar válidamente sería necesario un previo acuerdo entre los comuneros que habilitara a alguno de ellos para actuar en juicio o, en su caso, que tal actuación reuniera a la mayor parte de los intereses de la comunidad. En caso contrario, como nadie puede ser obligado a demandar, no cabe plantear la existencia de una situación de litisconsorcio activo necesario, pero sí la de la falta de legitimación a que se refiere el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no resultar quien actúa titular 'de la relación jurídica u objeto litigioso'.

La sentencia núm. 989/2007, de 3 octubre , afirma que la figura doctrinal del litisconsorcio activo necesario no está prevista en la Ley y no puede equipararse al litisconsorcio pasivo necesario, impuesto en su acogimiento jurisprudencial incluso de oficio, en defensa del principio de que nadie puede ser condenado sin ser oído. A lo que añade que 'a este efecto, como quiera que nadie puede ser obligado a litigar, ni solo, ni unido con otro, la consideración de que la disponibilidad del sujeto demandante sobre el objeto de la demanda no puede ejercitarse sino en forma conjunta o mancomunada con otro sujeto, se traduciría en una falta de legitimación activa, que como tal carecería de un presupuesto preliminar a la consideración de fondo, pero basado en razones jurídico-materiales, lo que debe conducir a una sentencia desestimatoria'.

Esta es la situación que se aprecia en el presente proceso en el cual ha figurado como parte demandante quien por sí no estaba facultada para disponer de su objeto'.

Lo expuesto en la anterior sentencia resulta de plena aplicación al supuesto enjuiciado, pues la acción ejercitada no supone beneficio alguno para la Comunidad, pues el desahucio produciría la falta de percepción de las rentas que el arrendamiento produce, amén de que en el supuesto concreto enjuiciado carece de justificación puesto que la demandante tiene interpuesta una demanda en la que solicita la división de las propiedades en común contra su madre Doña Rebeca (administradora única de la demandada), entre los que se encuentra el inmueble cuyo desahucio se interesa, inmueble sito en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 .



CUARTO.- Que al estimarse el recurso de apelación, a tenor de lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no se hará expresa imposición de las costas procesales originadas en esta alzada; debiendo la parte demandante soportar las causadas en aquella instancia, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 394 del mismo texto legal.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Se estima el recurso de apelación formulado por la Procuradora Doña María del Mar Elipe Martín, en nombre y representación de la entidad CENTRO DE ATENCION INTEGRAL DE MAYORES LOS OLIVOS, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 11 de abril de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Torrejón de Ardoz, en los Autos Civiles de Juicio Verbal nº 602/17, y en su consecuencia se revoca íntegramente la sentencia, absolviendo a la demandada de todas las pretensiones deducidas en su contra e imponiendo a DOÑA Julieta el abono de las costas procesales causadas en aquella instancia; y todo ello, sin hacer especial imposición de las costas procesales originadas en esta alzada; con devolución al recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Madrid a 16 de noviembre de dos mil dieciocho Certifico.