Sentencia CIVIL Nº 472/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 49/2018 de 02 de Octubre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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EMAIL:aps19.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0809642120138166922
Recurso de apelación 49/2018 -D
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Granollers
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1149/2013
Parte recurrente/Solicitante: Angustia
Procurador/a: Oscar Entrena Lloret
Abogado/a: AGUSTÍ FERNÁNDEZ PLANAS
Parte recurrida: Calixto , MORE FOUR YOUR BUSINESS SL.
Procurador/a: Joan Mogas Viñals, Jose Manuel Luque Toro
Abogado/a: Marta Reche Lavado, Rafael Alamo Carrillo
SENTENCIA Nº 472/2019
Magistrados:
Miguel Julián Collado Nuño José Manuel Regadera Sáenz Gonzalo Ferrer Amigo
Barcelona, 2 de octubre de 2019

Antecedentes

PRIMERO.- En fecha 19 de enero de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1149/2013 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Granollers a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Oscar Entrena Lloret, en nombre y representación de Angustia contra Sentencia de fecha 21 de julio de 2017 y en el que consta como parte apelada los Procuradores Joan Mogas Viñals y Jose Manuel Luque Toro, en nombre y representación de Calixto y de MORE FOUR YOUR BUSINESS SL..



SEGUNDO.- El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que DESESTIMO íntegramente la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales D.

Óscar Entrena Lloret en la representación acreditada de Dª. Angustia frente a D. Calixto y la mercantil MORE FOUR YOUR BUSINESS, S.L.; y, en consecuencia, desestimo todas las pretensiones frente a ellos aducidas. Todo ello con expresa imposición a la parte demandante de las costas procesales.'

TERCERO.- El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 26 de septiembre de 2019.



CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Gonzalo Ferrer Amigo.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes. Se presenta demanda por la Dª Angustia frente al Sr. Calixto y More four your business S.L. al objeto de de elevar a público el contrato privado de compraventa de fecha 24 de Febrero de 2012.

Contestó la demanda el Sr. Calixto alegando la relación de pareja existente con la actora en el momento del contrato, la ruptura en 2013 y la actividad profesional inmobiliaria desarrollada por ambos entonces y que se llevaba a cabo en el propio local objeto de la demanda. Se opuso a la misma invocando que el local fue vendido por el Sr. Calixto y la Sra. Angustia el mismo día 24 de Febrero de 2012 a More four your business S.L. por un precio de 54.800€ recibiéndose en el acto 40.400 y restando pendiente de abono 14.400€ a satisfacer en 36 mensualidades de 400€ e introduciendo condición resolutoria explícita. Dicho importe aplazado quedaba compensado con la continuación de la actividad inmobiliaria por los vendedores en el local transmitido. El contrato privado firmado no tenía por objeto vender de contrario la finca sino garantizar cualquier actuación de More four your business S.L. incumpliendo el acuerdo verbal e instando el desalojo del inmueble.

La sentencia desestima la demanda entendiendo que no se perfeccionó la compraventa siendo el contrato de 24 de Febrero de 2012 una mera promesa de venta, un precontrato que no puede derivar a las consecuencias de elevación a público ex artículo 1279 y 1280 como se pretende en la demanda.

Interpone recurso de apelación la Sra. Angustia invocando error en la valoración de la prueba y en concreto del documento nº 1 de la demanda considerando que integra un contrato de venta, que no ha sido controvertida la nulidad de ninguno de los contratos y que ha de darse cumplimiento al contrato privado de compraventa.

Los recursos son opuestos de contrario.



SEGUNDO .- No se aceptan los fundamentos de la sentencia recurrida.

Con carácter preliminar es preciso delimitar el objeto del proceso puesto que, como ya se indicó en el auto de esta Sala de fecha 11 de Octubre de 2018, el proceder de las partes, desde una perspectiva puramente obligacional y centrada en los requisitos para la eficacia y validez de los contratos es absurda, inusual y configura un extraño proceder.

En definitiva, y sistematizando lo que resulta de lo actuado y ante el silencio de las partes respecto a la voluntad oculta en toda la operación, resulta que el matrimonio formado por la Sra. Angustia y el Sr.

Calixto (posteriormente divorciados) vende por escritura pública de 24 de Febrero de 2012 a More four your business Sl, las propiedades allí descritas por un precio de 54.800€ de los cuales 40.400€ se dice satisfechos en metálico, debiendo abonarse el resto en 36 cuitas mensuales de 400€ (14.400€) que se afirman, quedaron compensadas con la continuidad en la posesión de los locales (sede del negocio inmobiliario de los cónyuges).

De tal forma, no es controvertido que no se produjo transmisión patrimonial del pago aplazado.

El mismo día por documento privado, base de la demanda de Sra. Angustia , la compradora vende a los vendedores por el mismo precio (que se confiesa recibido en su totalidad), los mismos locales.

Desde el punto de vista jurídico y económico la operación es absurda y vacía de contenido y solo puede responder a una simulación contractual en beneficio de un acreedor (para garantizar su derecho de crédito), en este caso la sociedad More 4 your business Sl constituyendo una fiducia cum creditore, o para sustraer los bienes de posibles acciones ejecutivas de terceros acreedores, figurando el bien registralmente a nombre de tercero impidiéndose su realización (fiducia cum amico), añadiéndose al complejo montaje de las partes la falta de explicación sobre el componente societario de la compradora y vendedora el mismo día, de la relación final del Sr. Calixto con la sociedad, de la razón objetiva por la que el Sr. Calixto se opone a la demanda cuando la elevación a público del contrato privado le favorece viendo incrementado su patrimonio inmobiliario, de la razón por la que la sociedad inicialmente no se opuso, y de las relaciones entre el letrado de la sociedad y el Sr. Calixto (en teoría con intereses contrapuestos), en la gestión de la operación inmobiliaria, de este proceso y del proceso de divorcio y la ejecución por impago de alimentos que se acredita con los documentos adjuntos al recurso de apelación y que fueron admitidos por la Sala.

Todo ello, relevante desde el punto de vista causal de la operación u operaciones de venta llevadas a cabo, resulta intranscendente finalmente en este proceso dada la configuración procesal querida por las partes, dado que en ningún momento se ha invocado la existencia de simulación ni se ha pretendido la nulidad de los contratos. En definitiva por tanto, tan valido es el contrato de venta documentado en escritura pública, como el reverso que consta en documento privado y cuyo alcance e interpretación constituye la esencia de la controversia declarada en la audiencia previa. En definitiva, siendo indiferente que en realidad se hubiera pagado el precio que se consigna en el documento nº 1 de la demanda (puesto que en la misma situación de falta de prueba de la entrega se encuentra el pago del precio de la venta consignada en documento público), y no habiéndose probado la mera afirmación del Sr. Calixto de que el contrato que se trata de elevar a público fuera una mera garantía para evitar un desalojo anticipado del local (actuación prácticamente imposible dado el contenido obligacional descrito en la escritura pública), solo queda valorar, como acertadamente centra la sentencia de Instancia si nos encontramos ante un contrato de compraventa o ante un precontrato en los términos allí consignados.



TERCERO.- La sentencia de Instancia desestima la demanda sobre la base de que, pese a la denominación del contrato como 'de compra-venta', en realidad, y a tenor de su estipulación primera, únicamente se 'prometía comprar'. Entiende así que el documento nº 1 de la demanda consiste en una mera 'obligación a obligarse'. Sin embargo no puede compartirse esta conclusión debiendo interpretarse dicho contrato en base a su contenido literal( art. 1281CC), pero debiendo al mismo tiempo atenerse a los actos de los contratantes, coetáneos al propio contrato ( artículo 1.282 del CC).

La figura del precontrato o promesa de contrato o pacto de contrahendo parte del artículo 1.451 del CC que dispone que 'La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato'.

Jurisprudencialmente se han marcado las líneas distintivas a través de sentencias como las del 5 de Octubre de 2005, 11 de Octubre de 2000 y 20 de Abril de 2001. En la primera de ellas se recoge que se ha considerado el precontrato como una primera fase del iter contractus: la relación jurídica obligacional nace en aquél y posteriormente, de común acuerdo o por exigencia de una de las partes, se pone en vigor el contrato que había sido preparado. Así, se distinguen dos fases: la primera, el precontrato que es distinto del contrato y no produce los efectos de éste, como pudiera ser la transmisión de la propiedad, sino sólo el que las partes pueden exigirse el paso a la fase segunda, que es la celebración del contrato preparado y es éste el que producirá los efectos que le son propios.

Esta es la línea seguida a su vez por las sentencias de 14 de Diciembre de 2006 y 7 de Noviembre de 2018. En esta resolución se indica que 'por lo que se refiere a la interpretación del contrato privado, la sentencia recurrida explica de manera muy razonable que se trata de un contrato de venta a pesar de la denominación como ' promesa de venta' porque fija el precio e identifica la cosa vendida y resulta la intención de las partes de comprar y vender, supeditando tan solo la formalización notarial, y no la venta, a la constitución de la Fundación, a efectos de que esta recibiera el precio como dotación. La sentencia tiene en cuenta para ello el tenor literal del contrato (que habla de comprador, de pago del resto del precio, de adquisición por el comprador para su sociedad de gananciales, del cobro de una cantidad en concepto de parte del precio), los actos posteriores de la propia fundación (que al solicitar autorización, que la sentencia considera innecesaria, se refiere al negocio celebrado como 'compraventa') y la intención que perseguía la venta de bienes de la herencia para obtener fondos económicos para dotar a la fundación, de acuerdo con lo previsto por la testadora. En definitiva, la interpretación y calificación realizada por la sentencia recurrida como compra debe ser mantenida por resultar correcta y no quedar desvirtuada por la denominación utilizada en el documento privado como 'contrato de promesa de venta'.

En nuestro caso el contrato se identifica como contrato de compraventa y no como precontrato de venta y la mera indicación de promesa en la estipulación primera parece referirse exclusivamente a la elevación a público del contrato considerando compradora y vendedores que el contrato privado no tiene el mismo recorrido y los mismos efectos para las partes que la escritura pública ( más allá del acceso al Registro y los efectos frente a terceros). No solo se identifican los bienes que se venden, sino que además de establecerse el precio, se afirma que el mismo ya ha sido pagado. No es necesario ningún acto o elemento intencional adicional de las partes para dar forma al contrato ni para permitir su plena consumación teniendo en cuenta que el contrato no solo se ha perfeccionado, sino que además ha comenzado el iter de la consumación o ejecución al cumplirse la obligación básica del comprador en el contrato de compraventa (pago del precio).

La sentencia del TS de 11 de Octubre del año 2000 diferencia la compraventa y precontrato de compraventa remitiéndose al contenido de las obligaciones que respectivamente engendran en términos que si uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella en dinero o signo que le represente, la figura jurídica que surge es la de una compraventa, a tenor de lo dispuesto en el art. 1451 del citado Código; mientras que si las partes aun estando de acuerdo sobre los elementos esenciales del contrato se obligan a la prestación de un futuro consentimiento encaminado a celebrar una compraventa posterior, parece un contrato preparatorio o precontrato, cuyos efectos no cabe identificar con los antes indicados, que la perfección de la compraventa produce.

En nuestro caso no solo los elementos esenciales del contrato están definidos y los pactos contractuales permiten la plena ejecución de lo pactado sin necesidad de nuevo consentimiento o pacto al que no se remiten en ningún momento, sino que además el precio ya se ha pagado, uno de los compradores tiene la posesión continuada de los inmuebles, no existe condición alguna de futuro y únicamente está pendiente, como derecho de las partes y esencialmente de los compradores, la elevación a público del contrato que, a tenor de la estipulación tercera, es obligada estando la parte vendedora a la espera de que la parte compradora designara día para la formalización de la escritura.

La Sra Angustia requirió al otro comprador y a la vendedora a tal fin, viendo sin embargo frustrado su derecho y debiendo acudir a la vía judicial que debe amparar su posición jurídica respetando su derecho y la facultad que le corresponde, como inherente al propio contrato, de elevación a público para que la adquisición tenga acceso al Registro.



CUARTO.- Ante la estimación del recurso y la consiguiente estimación de la demanda, se imponen las costas de Primera instancia a los demandados y conforme a lo dispuesto en el artículo 398,2 de la LEC, no se hace imposición de costas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por Dª Angustia contra la Sentencia dictada en fecha 21 de julio de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Granollers en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos revocar dicha sentencia, estimando la demanda iniciadora del procedimiento y condenando a los demandados D. Calixto y MORE FOUR YOUR BUSINESS S.L. a elevar a público el contrato privado de compraventa celebrado en fecha 24 de Febrero de 2012 y anexo a la demanda como documento nº 1, con apercibimiento de que de no hacerlo en el término de 20 días se procederá en la forma establecida en el artículo 708 de la LEC.

Se imponen las costas de Primera instancia a los demandados.

No se hace imposición de costas en esta alzada.

Contra esta Sentencia cabrá interponer Recurso de Casación para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, a interponer en el plazo de veinte días, si se dan los requisitos legales para ello.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la cual se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.