Sentencia Civil Nº 473/2010, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 1732/2010 de 04 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

ROLLO: 1732/10.

Nº de Procedimiento:281/08.

Juzgado de Primera Instancia num. 14 de Sevilla.

SENTENCIA

ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS

DON JUAN MÁRQUEZ ROMERO

DON JOSÉ HERRERA TAGUA

DON FERNANDO SÁNZ TALAYERO

En Sevilla, a 4 de noviembre del 2.010.

VISTOS por la Sección Quinta de esta Iltma Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinario nº 281/08, procedentes del Juzgado de Primera Instancia 14 de Sevilla, promovidos por D. Juan Luis , representado por la Procuradora Dª. Fátima Arjona Aguado, contra Dª. Socorro y D. Bernardino , en situación de rebeldía, contra Huerta del Pítamo S.L., representada por la Procuradora Dª. Macarena Peña Camino y contra Construcciones Poliblan S.L. representada por la Procuradora Dª. Elisa Camacho Castro; autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia en los mismos dictada con fecha 26 de Octubre del 2.009 .

Antecedentes

Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuyo fallo literalmente dice: "Que desestimando íntegramente la demanda promovida por D. Juan Luis , representado por la Procuradora Dña. Fátima Aguado Arjona, contra DÑA. Socorro Y D. Bernardino , HUERTA DEL PÍTAMO, S.L. Y CONSTRUCCIONES POLIBLAN, S.L., absuelvo a éstos de las pretensiones deducidas en el escrito de demanda, con imposición a la parte actora de las costas procesales".

PRIMERO.- Notificada a las partes dicha resolución y apelada por el citado litigante, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, previo emplazamiento de las partes para su personación ante esta Superioridad por término de 30 días, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma, dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.

SEGUNDO.- Acordada por la Sala la deliberación y fallo de este recurso, la misma tuvo lugar el día 3 de noviembre del 2.010, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.

TERCERO.- En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.

VISTOS , siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ HERRERA TAGUA.

Fundamentos

PRIMERO. - Por la Procuradora Doña Fátima Arjona Aguado, en nombre y representación de Don Juan Luis , se presentó demanda contra Doña Socorro y Don Bernardino y las entidades Huerta del Pítamo, S.L., y Construcciones Poliblan, S.L., en la que ejercitaba acción declarativa de dominio respecto de parte de la finca registral núm. NUM000 del Registro de la Propiedad de Dos Hermanas, actualmente finca registral núm. NUM001 del Registro de la Propiedad núm. 2 de Dos Hermanas. Los Sres. Bernardino Socorro fueron declarados en rebeldía, la entidad Construcciones Poliblan, S.L., se allanó, y la entidad Huerta del Pítamo, S.L., se opuso, entre otras razones, por entender que el actor transmitió la finca como cuerpo cierto. La Sentencia dictada en primera instancia desestimó la demanda, contra la que interpuso recurso de apelación el actor que reiteró sus pretensiones.

SEGUNDO.- La acción declarativa de dominio que se ejercita por el actor tiene su fundamento en el hecho de que el dominio, al igual que todo derecho, ha de obtener la adecuada protección judicial en los supuestos en que se realicen actos de perturbación, pero dada sus especiales características y complejidades, va a estar sometido a múltiples ataques, que exigen una especial tutela y una multiplicidad de acciones que lo proteja frente a tercero que carecen de legitimidad para ello, pero dependiendo del acto concreto de perturbación. Las principales acciones que tienden a proteger el dominio ante estas perturbaciones o ataques son: la acción reivindicatoria, la declarativa, artículo 348 del Código Civil , y la negatoria de servidumbre: Todas tienen su fundamento en el principio de que la propiedad se presume libre. Frente a la más propia y eficaz defensa del derecho de propiedad que supone la acción reivindicatoria cuya finalidad esencial, además de proteger el mismo, es la de conseguir la recuperación de la posesión que es detentada por tercero, tenemos la acción declarativa que aunque distinta de aquella, vienen prácticamente confundidas, y tiende exclusivamente a obtener la declaración de que quien la ejercita es el propietario de la cosa, acallando a la parte contraria que discute ese derecho o se lo atribuye. Por tanto, estamos ante una acción de mera declaración de propiedad.

Por la jurisprudencia se ha establecido que son requisitos esenciales para que prospere la acción declarativa los siguientes: primero , que el actor presente un título que acredite la adquisición de la cosa y, segundo , la perfecta identificación de la misma, es decir que la cosa, cuya declaración de propiedad se pretende es la misma sobre la que el demandado realiza los actos de perturbación. Esta acción, dada su naturaleza declarativa, no puede tener aspiraciones de ejecución en el mismo pleito, sin perjuicio de que la tenga en ulteriores procesos, excepcionalmente solo es conciliable con alguna medida de ejecución en orden a evitar que pueda perder su finalidad esencialmente declarativa, aunque, como señala la jurisprudencia, nunca puede traducirse en la reintegración posesoria en el mismo proceso.

La naturaleza real de la acción declarativa no se discute, ya que surge del derecho de propiedad frente a quien lo niega o perturba, tratando de que desaparezca una situación de inseguridad jurídica. No se trata de una acción personal que surja de un contrato, de ahí que exclusivamente está legitimado para ejercitarla el propietario.

Sin ánimos de reiterar los hechos a que se contrae la presente litis, debemos recodar que son hechos admitidos que el actor junto con Don Romualdo adquirieron la citada finca de la entidad Real Betis Balompié mediante contrato privado formalizado el día 22 de febrero de 1.984, el cual fue elevado a público en escritura otorgada el día 4 de marzo de 1.991. En esa misma fecha, mediante escritura pública, transmitieron diversas participaciones en dicha finca a 64 personas. Con posterioridad, estos compradores y otros más, constituyeron la entidad Huerta del Pítamo, S.L., con un coeficiente de participación del 98,033% en dicha finca. A su vez, mediante escritura pública otorgada el día 6 de marzo de 1.996 Doña Socorro adquirió el 0,458% en dicha finca, e igual porcentaje Don Bernardino , y la entidad Construcciones Poliblan, S.L., un 1,0510 de la finca, mediante escritura pública otorgada el día 9 de mayo de 2.003.

Por lo que se refiere a la adquisición del actor y del Sr. Romualdo , tanto en el contrato privado de de 22 de febrero de 1.984, como en la escritura publica de 4 de marzo de 1.991, se determina que la finca tiene una cabida de 16 hectáreas y 50 áreas, y es un hecho que no se discute por las parte que, según el catastro, la finca tiene una dimensión de 173.795 m2. Ello, lleva a entender al actor que ese exceso de cabida, 8.795 m2, nunca ha sido objeto de transmisión a los demandados, de ahí, su pretensión de que se le declare dueño del citado exceso.

TERCERO.- En relación a esta cuestión, hemos de recordar que la obligación de entregar lo vendido, conforme a los términos y condiciones del contrato, consecuencia de su perfección, artículos 1.254 y 1.258 del Código Civil , es, como expresamente señala el artículo 1.469 , la de entregar la cosa vendida, que comprende la de poner en poder del comprador todo lo que se exprese en el contrato. Cuando se trata de inmueble, distingue si se ha realizado a razón de un precio por unidad, o como cuerpo cierto. En el primero la medida constituye un elemento esencial, que sirve para concretar y determinar el precio, se trata de una venta de inmueble por unidad de medida o número. Para su determinación, una reiterada y constante jurisprudencia ha señalado que exige, además de que el objeto recaiga sobre un bien inmueble determinado, que se exprese en concreto la cabida o extensión y que la venta se haga a tanto por unidad de cabida, entendiéndose con ello que las partes otorgan una especial trascendencia e importancia a la cabida y a que el precio sea proporcionado a la misma. Sí, en este supuesto, existe una discordancia entre lo plasmado en el contrato y la realidad ha de tener la oportuna correspondencia, sí es inferior el comprador puede reclamar que se le entregue todo lo expresado en el contrato, o una rebaja proporcional en el precio o la rescisión del contrato, artículo 1.469 . En el segundo supuesto, la venta se refiere a una concreta extensión de terreno con independencia de sus dimensiones, de ahí que el artículo 1.471 no admite esa repercusión en el precio por esa disminución o aumento de la cabida. Como señala la Sentencia de 30 de enero de 1.998 con cita de la de de 31 de octubre de 1992 : "los artículos 1.469 y 1.470 del Código Civil contienen una específica regulación del error en el contrato de compraventa, cuando este error rebase sobre la cabida de la cosa vendida de tal forma que las partes atribuyen una mayor o menor cabida a la finca objeto del contrato, regulación especial que afecta únicamente a aquellos contratos en el que el precio se haya fijado por unidad de medida y no en un tanto alzado, requiriéndose además que se trate de inmuebles determinados y que se exprese en el contrato su cabida".

La dificultad surge al determinar si estamos ante una venta de cuerpo cierto o por unidad de medida. En este sentido, la Sentencia de 29 de mayo de 2.000 declara que: "las fincas se transmitieron como "cuerpos ciertos", lo que significa, con otras palabras, "que la compraventa de "cuerpos ciertos" presenta ciertos aspectos de aleatoriedad ( sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1984 , y 18 de mayo de 1982 ) en cuanto que el precio se determina a razón de un tanto por unidad de medida o número. Tal circunstancia conduce a la ineludible conclusión de que las diferencias posibles de metros en las cabidas no afecten a la complitud del contrato, ni modifiquen las condiciones de adquisición en el precio, que tiene carácter de precio alzado, pues la extensión de las fincas viene determinada por el polígono de sus linderos respectivos, según las constancias registrales. Debe considerarse, asimismo, como establece la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 1956 que "la venta a cuerpo cierto indudablemente se verifica cuando en el contrato no sólo no es precisado el precio singular por unidad de medidas, sino que tampoco son indicadas las dimensiones globales del inmueble, pero también se verifica cuando aún no habiendo sido indicado un precio singular por unidad de medida, sin embargo, es especificada la dimensión total del inmueble, en cuyo último caso entre los dos índices en contraste, constituido uno por la falta de un precio singular por unidad de medida, y el otro por la concreción de las dimensiones globales del inmueble, la Ley da prevalencia al primero y presume que aquella individualización no había tenido para las partes valor esencial, que sólo constituía una superabundancia, y no significa que las partes hayan convenido aquel precio global sólo en cuanto el inmueble tuviese efectivamente aquellas dimensiones totales, siendo de estimar que esta es una presunción absoluta, contra la cual ni el comprador ni el vendedor pueden articular prueba contraria. Esto sentado, resultan inoperantes los dos motivos del recurso que alegan infracción del artículo 1.469 , párrafo segundo, por su indebida aplicación, y el artículo 1.471, párrafo primero , por su interpretación errónea o indebida aplicación pues aparte de que por el actor, hoy recurrente, no se ha tenido en cuenta la norma del artículo 1.472 del Código Civil , según el cual las acciones que nacen de los artículos 1.469 a 1.471prescriben a los seis meses, contados desde el día de la entrega, como acertadamente declara la Sala sentenciadora, la venta realizada lo fue de un cuerpo cierto y determinado por sus linderos y con independencia de la superficie total que se consigna, ya que es evidente que en otro caso no hubiera sido necesaria la totalización del precio ni especificar categóricamente los linderos, bastando el que se hubiera fijado el precio por unidad de medida, y como en la escritura de referencia se vende por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no puede tener lugar el aumento o disminución del mismo cualquiera que resulte su cabida".En parecidos términos se pronuncian las Sentencias de 10-5-82 , 19-6-84 , 30-1-98 , 30-6-98 y 25-7-98 , entre otras.

Si analizamos el contrato privado por el cual el actor y el Sr. Romualdo adquirían la mencionada finca y la escritura pública, ha de concluirse que estamos ante una venta de cuerpo cierto, como expresamente se menciona en la estipulación primera del contrato privado, folio 18 de los autos. Si en ese mismo sentido se transmite a los actuales titulares registrales, ha de concluirse en la acertada decisión de la Juez a quo, ya que no se le ha dado esa esencialidad a la cabida, hasta el extremo de que el precio se haya determinado en función de ello.

Es evidente que cuando el actor y Sr. Romualdo otorgan la escritura pública de compraventa con 64 compradores, folios 25 y siguientes, transmiten una cuota de participación y, en función de ésta, se fija el precio. Al igual que ocurre en las restantes transmisiones hasta alcanzar el cien por cien de la titularidad dominical. En ningún momento, se tiene en cuenta las dimensiones concretas y determinadas, al menos, en aquellas transmisiones, únicas aportadas a los autos, hasta el extremo de que ni tan siquiera se describen los linderos, como es lógico, ya que no se está transmitiendo una unidad física, sino una cuota participativa en la titularidad dominical de la finca.

A estos efectos, debemos recordar, en cuanto a la eficacia de estas declaraciones realizadas ante fedatario público, según una constante y reiterada jurisprudencia, entre las que se puede destacar la Sentencia de 4 de febrero de 2.002 que: "la fe notarial hace prueba, mientras no se ataque por falsedad, de que los otorgantes de la escritura pública hicieron las manifestaciones que constan en el documento, pero no de que ellas correspondan a la verdad ( sentencias, entre otras, de 30 de septiembre de 1.995 y 30 de octubre de 1.998 )". En parecidos términos, la Sentencia de 27 de febrero de 1.998 que: "tiene declarado esta Sala en sentencias de 15 de mayo y 2 de junio de 1983 , 24 de febrero de 1986 , 1 de julio y 5 y 10 de noviembre de 1988 y 23 de septiembre de 1989 "la eficacia de los contratos otorgados ante Notario no alcanza la veracidad intrínseca de las declaraciones de los contratantes, ni a la intención o propósito que oculten o disimulen, porque esto escapa a la apreciación notarial, dado que, evidentemente, el documento público da fe del hecho y de la fecha, es decir, de lo comprendido en la unidad de acto, pero no de su verdad intrínseca"". Esta presunción de veracidad obviamente puede ser destruida, pero ello no ha tenido lugar en la presente litis por quien le corresponde con arreglo a la carga de la prueba, es decir, el actor.

Qué registralmente conste una dimensión menor que la real carece de trascendencia, dado que es reiterada la jurisprudencia que afirma que la presunción registral sólo alcanza a los datos jurídicos, y no las circunstancias de mero hecho, como extensión, linderos etc., sin olvidar que la presunción contenida en el art. 38 de la Ley Hipotecaria es iuris tantum, es decir, destruible por prueba en contrario. En este sentido, declara la Sentencia de 30 de septiembre de 1.992 que: "Es doctrina general de esta Sala, la de que como la presunción contenida en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria es "iuris tantum" puede ser destruida mediante prueba en contrario, debiendo para ello atenerse los tribunales a una razonable valoración jurídica de los hechos que consideran probados ( sentencias de 20 de mayo de 1974 , 28 de junio de 1975 , 29 de abril de 1977 , 7 de abril de 1981 , 24 de enero de 1984 , 24 de noviembre de 1987 ); no siendo de olvidar a tales efectos algo en extremo interesante y que también viene declarando esta Sala en relación con el Registro de la Propiedad: que dicho ente carece en realidad de una base física fehaciente, dado que como acreditan sus artículos 2, 7 y 9 de la Ley Hipotecaria el mismo reposa sobre las declaraciones de los propios solicitantes, razón por la cual éstos quedan fuera de las garantías que puedan prestar los datos registrables relativos a hechos materiales, tanto a los efectos de la fe pública como de la legitimación registral, sin que como consecuencia de ello la institución registral responda de la exactitud de referidos datos y circunstancias fácticas ni, por tanto, de las descripciones que de las fincas se hagan ni siquiera de su existencia ( sentencias de 24 de julio , 23 de octubre y 13 de noviembre de 1987 )". En parecidos términos se pronuncian las Sentencias de 23-10-87 , 13-11-87 , 11-7-89 , 1-10-91 . En definitiva, el hecho de que en la descripción registral se señalen unas medidas, ello no es suficiente para que exista una correspondencia con las dimensiones reales, ni puede ser único y suficiente argumento para que prospere la acción ejercitada.

En definitiva, los actos realizados por el actor y el Sr. Romualdo no han sido concluyentes en el sentido de que pretendieron transmitir una determinada y concreta unidad física, constituyendo elemento esencial la cabida de la finca. Qué del convenio realizado por la entidad Huerta del Pítamo, S.L., con el Ayuntamiento con fecha 11 de febrero de 2.004, en base a datos catastrales, resulte que es de mayor cabida la finca, no puede entenderse suficiente para concluir que ese exceso les sigue perteneciendo al actor y al Sr. Romualdo , ya que ellos transmitieron la finca como unidad física, con independencia de su dimensiones concretas, sobre la base de las manifestaciones de las partes recogidas en los instrumentos públicos como expresión de sus voluntades.

En consecuencia, no procede acceder a la pretensión deducida.

CUARTO.- Las precedentes consideraciones han de conducir, con desestimación del recurso de apelación, a la confirmación de la Sentencia recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Fátima Arjona Aguado,en nombre y representación de Juan Luis contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Sevilla, con fecha 26 de octubre del 2.010, en el Juicio Ordinario nº 281/08 , la debemos confirmar y confirmamos íntegramente, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Y en su día, devuélvanse las actuaciones originales con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su ejecución y cumplimiento, al Juzgado de procedencia.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que quedará testimonio en el Rollo de la Sección lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado de la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, DON JOSÉ HERRERA TAGUA, Ponente que la redactó, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, ante mi el Secretario de lo que certifico.

DILIGENCIA.- En el mismo día se contrajo certificación de la anterior Sentencia y publicación en su rollo; doy fe.-