Sentencia Civil Nº 474/2011, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3, Rec 326/2011 de 29 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUDIÈNCIA PROVINCIAL

TARRAGONA

SECCIÓ TERCERA

ROTLLO DE APEL·LACIÓ Nº 326/2011

JUDICI VERBAL (PRECARI) Nº 318/2010

JUTJAT DE PRIMERA INSTANCIA NÚM. 3 - AMPOSTA

SENTÈNCIA

PRESIDENT

GUILLERMO ARIAS BOO

MAGISTRATS

JOAN PERARNAU MOYA

MANUEL GALÁN SÁNCHEZ

Tarragona, a 29 de novembre de 2.011.

Vist per aquesta Secció Tercera de la Audiència Provincial el RECURS D'APEL·LACIÓ interposat per MOTOR EBRE, S.A. representada pel Procurador dels Tribunals Sr. Farré Lerín i defensada pel Lletrat Sr. Gassiot Benet, contra la sentència de 3 de març de 2.011 dictada pel Jutjat de Primera Instància núm. 3 d'Amposta, judici verbal (precari) núm. 318/2010 , al qual figura com a part demandant BUBA 7, S.L. representada pel Procurador dels Tribunals Sr. A. Elías Arcalís i assistida per la Lletrada Sra. Regany Terradellas, i com a part demandada l'ara apel·lant.

Antecedentes

PRIMER. La resolució recorreguda conté la següent Decisió:

"Que estimando íntegramente la demanda presentada por el procurador de los tribunales Federico Domingo Llaó en representación de la mercantil "Buba 7, S.L." contra la mercantil "Motor Ebre, S.A.", condeno a la demandada a que abandone el inmueble situado en Av. Sant Jaume, s/n, de Amposta e inscrito en el Registro de la Propiedad núm. 1 de Amposta al tomo 3494, libro 369 de Amposta, folio 218, finca registral núm. 20677, dejando la finca libre, vacua y expedita a disposición de la actora, con apercibimiento de que en caso de no hacerlo se procederá a su inmediato lanzamiento. Impongo a la mercantil demandada el pago de las costas causadas en este procedimiento."

En data 15 d'abril de 2.011 es va dictar Interlocutòria essent la seva part dispositiva la següent:

"Desestimo la petición de complemento de la sentencia de 3 de marzo de 2011 formulada por la representación procesal de la entidad Motor Ebre, S.A." .

SEGON. Contra l'esmentada resolució es va interposar recurs d'apel·lació per la representació processal de MOTOR EBRE, S.A. d'acord a les al·legacions contingudes al seu escrit.

TERCER. Donat trasllat del recurs a l'adversa, per la seva representació processal es va presentar escrit d'oposició al mateix.

QUART. El present recurs d'apel·lació va tenir entrada en aquesta Secció Tercera el dia 14-07-2.011.

CINQUE. En la tramitació del present procediment, en aquesta alçada, s'han observat els tràmits legals.

Vist i essent Ponent l'Il·lm. Sr. Magistrat MANUEL GALÁN SÁNCHEZ,

Fundamentos

PRIMER. Interposa la representació processal de MOTOR EBRE, S.A. el present recurs d'apel·lació al·legant error en la valoració de la prova, pels següents motius, exposats de una forma certament repetitiva:

a) impugnació de la quantia, "no tan solo en lo concerniente sobre la inadecuación del procedimiento seguido, sino que asimismo respecto al incidente que representa sobre las costas procesales del pleito" (foli 228).

b) inexistència de cessió en precari.

c) inadequació del procediment (foli 233) i incongruència del Jutjador a quo que, assenyalant que concorre "una cuestión compleja relativa al título que legitima la posesión por parte de Motor Ebre, S.A." , conclou que "en este caso no resulta aplicable esta doctrina por los motivos que a continuación se detallarán" (Fonament Jurídic Tercer, in fine , foli 176).

d) nul·litat d'actuacions perquè l'actora no ha cedit gratuïtament la possessió de la finca "sino que cuando la actora adquiere la finca, Motorebre, S.A. ya estaba ocupando la misma, en virtud del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de febrero de 1.991 ..." (foli 236); no concorre en MOTOR EBRE la condició de precarista; i per inadequació de procediment ( "existe una ocupación en base a un contrato de arrendamiento" , foli 237).

Malgrat això i amb caràcter previ, assenyala al seu escrit d'interposició del present recurs que "interesa poner asimismo de manifiesto que el objeto de la controversia no se limita únicamente a las referidas actuaciones de juicio verbal por precario núm. 318/2010, sino que por el contrario, la controversia entre las partes arranca en fecha mucho anterior, en cuanto al ejercicio de la acción de retracto arrendaticio por parte de mi representada, lo que revela que la cuestión planteada por la actora no merece la calificación de precario en el sentido del art. 251.1.2º de la nueva LEC , y que en todo caso debiere haberse sustanciado por las reglas de juicio ordinario" (foli 226), afegint, en base a una sentència de l'Audiència Provincial de Badajoz de l'any 2.004, que el procediment de precari instat per la part actora no és l'adequat, ja que al Registre de la Propietat d'Amposta es fa referència a que "la finca de este número está Arrendada a la mercantil Motor Ebre, S.A...." , a l'igual que a les escriptures públiques de compravenda (foli 231).

SEGON. Començant per la impugnació de la quantia, "no tan solo en lo concerniente sobre la inadecuación del procedimiento seguido, sino que asimismo respecto al incidente que representa sobre las costas procesales del pleito" (foli 228), el motiu ha de ser rebutjat a limine atès, d'una banda, perquè l'article 250,1,2º de la L.E.C. expressament declara que es tramitaran pel judici verbal les demandes "que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario" ; i d'altra banda, ja en quant a la quantia del procediment, perquè a la Interlocutòria de 03-06-2010 d'admissió de la demanda es fixava en 889.412,24 euros la quantia de la mateixa sense que per la part ara recurrent s'interposés cap recurs, no essent d'aplicació l'article 255,1r. de la L.E.C. ja que el mateix es refereix al supòsit en que la quantia del procediment pot determinar que "el procedimiento a seguir sería otro, o resultaría procedente el recurso de casación" , quan aquí el judici verbal es segueix per raó de la matèria, sigui qual sigui la seva quantia.

TERCER. Pel que fa als motius b), c) i d), a més de les al·legacions efectuades amb caràcter previ a la Al·legació Primera del recurs, seran objecte de tractament conjunt per la seva vinculació.

Aquest Tribunal ja ha declarat reiteradament (v. per totes, sentència de 21-06-2011, rotllo 530/2010 ):

"Como ya se indicara por esta Sección en Sentencia de 3-12-2003 "de la nueva naturaleza que la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 confiere al anterior juicio de desahucio por precario, actual juicio verbal del artículo 250.1.2, en virtud de la cual, y como se deduce de su Exposición de Motivos y del artículo 447 de la Ley, este procedimiento ha perdido su condición de sumario y presenta todas las características de un juicio declarativo. En efecto, el citado artículo 447 precisa cuáles son los procedimientos de carácter sumario y cuya sentencia, por ende, no produce los efectos de cosa juzgada material, en una relación que no comprende el procedimiento que ahora nos ocupa, pues establece en su número 2 que "No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión, las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumaria", en su número 3 que "Carecerán también de efectos de cosa juzgada las sentencias que se dicten en los juicios verbales en que se pretenda la efectividad de derechos reales inscritos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito", y en el número 4 que "Tampoco tendrán efectos de cosa juzgada las resoluciones judiciales a las que, en casos determinados, las leyes nieguen esos efectos". Y añadía la citada resolución "Pero es que, además, la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil corrobora con claridad esta conclusión, pues en su apartado XII , y después de relacionar esta serie de procesos de carácter sumario -cuya sentencia no produce los efectos de cosa juzgada-, añade que "La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad". Como consecuencia, ya no es posible aplicar a los juicios como el presente, tramitados al amparo del artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, la doctrina jurisprudencial que, basada en la naturaleza sumaria del juicio de desahucio regulado en los artículos 1561 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 -ya fuera por resolución del contrato de arrendamiento, ya por precario-, excluía de su ámbito, y reconducía a un proceso declarativo, los supuestos en que se planteaban "cuestiones complejas" ajenas al contrato de arrendamiento o a la situación de precario, "porque entonces se convertiría este procedimiento sumario en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos" ( SSTS 18-12-53 , 17-3-68 , 9-12-72 , 12-3-85 , 14-4-92 , 10-5-93 y 12-6-97 , entre otras)." Por tanto, nada impide que aquí pueda examinarse si existe alguna relación contractual o título de posesión que sirva de título de ocupación a los demandados y excluya su condición de precaristas; cuestión distinta es que los hipotéticos derechos definitivos que sobre la finca objeto de controversia puedan ostentar los litigantes deban resolverse en otro procedimiento" . A més, afegíem: "Como pone de manifiesto la Jurisprudencia, (v. STS de 10- 06-2008), la esencia del precario es el disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced, por voluntad de su poseedor, o sin ella, por lo que la oposición del propietario pone fin a la tolerancia y obliga al que posee a devolver la cosa a su dueño quien, consecuentemente, ostenta a tal fin una acción de desahucio por precario, propiamente dirigida, y esto es lo importante, a reintegrarle en el disfrute de la posesión, al margen de si es o no propietario, apareciendo como requisitos necesarios para el éxito de la misma, de parte del actor, no la propiedad, sino la posesión real de la finca, ya a título de dueño, usufructuario, o cualquier otro que le de derecho a disfrutarla; y por parte del demandado, la condición de precarista, es decir, la ocupación del inmueble sin ningún otro título que la mera tolerancia del dueño o poseedor" .

Al present supòsit ens trobem decisivament condicionats per la nostra Sentència de 15 de maig de 2.008, rotllo 196/07 , recaiguda en el procediment en el que MOTOR EBRE, S.A., exercint acció de retracte sobre la finca registral 20677, demandava a BUBA 7, S.L. (v. folis 54 i ss. de les actuacions), a la qual vam dir:

"TERCER.- Es va oposar la demandada al retracte arrendatici al·legant falta de legitimació activa de l'actora, al considerar que no era arrendatària de la finca, al ser simulat el contracte de lloguer existent, oposició que podia fer sense presentar reconvenció, al empara de l' art. 408-2 LEC , i com diu l' AP València S 23-1-2008 : "el Art.408 de la misma LEC admite la alegación de la nulidad absoluta del negocio jurídico en que se funda la demanda con base a su validez, que es lo alegado en esta litis por la demandada, sin exigir reconvención".

Fonamenta l'actora la seva acció de retracte en un contracte de lloguer fet el 1-2-1991 (folis 15 i 16), dient que nova un anterior de l'any 1978 -l'existència i el contingut del qual s'ignora-, entre Inmobiliaria Chavarría S.A. (INCHASA), representada per Juan Ramón , i l'actora Motor Ebre S.A., representada per Adrian , en el que es lloguen les finques 18.605 i 20.677 pel preu de 840.000 ptes. a l'any, actualitzable conforme l'IPC; el anterior contracte va ser elevat a escriptura pública el 28-5-1992.

De la valoració conjunta de la prova practicada procedeix estimar el recurs, al considerar que no acredita l'actora la seva legitimació activa com arrendatària per a poder exercitar el retracte, podent-se considerar, pel conjunt de prova i els indicis existents, com a simulat el contracte de lloguer en que fonamenta la seva acció , en base a les següents proves i indicis:

1) No hi ha prova de que l'actora hagi pagat mai el lloguer de la nau que es diu arrendada. Conforme l' art. 217 LEC i pacífica Jurisprudència, la prova del pagament recau, com a norma, en el que fa el pagament, doncs és el que té tota la facilitat probatòria, mentre que provar el no pagament, com a fet negatiu que és, és de manifesta dificultat o, a voltes, simplement impossible. Cap prova aporta l'actora d'haver pagat mai, durant els molts anys que ha durant el suposat arrendament, la renda, més enllà de la seva manifestació i de la testifical del Sr. Bernardino , testifical aquesta que res acredita, no solament per ser assessor extern de l'actora i encarregat per ella de les negociacions prèvies a la demanda per a la compra de la finca, si no perquè és un mer testimoni de referència, ja que declara que sap que es va pagar el lloguer per lo que li va dir l'actora, al no haver vist mai ni cap rebut, ni tenir accés a la comptabilitat de l'actora. No acredita tampoc l'actora haver fet cap intent de pagament de la renda als bancs que varen adquirir en subhasta la finca, més enllà de dir que varen iniciar negociacions per veure quin lloguer havien de pagar, negociacions que no varen prosperar.

2) El contracte de lloguer de data 1-2-1991 no té preu cert. En tal contracte es lloguen dues finques, les finques 18.605 i 20.677, pel preu unitari o total de 840.000 ptes. a l'any, actualitzable conforme l'IPC, és a dir, no es fixa ni es sap quin és el lloguer a pagar per a cada una de les dues finques que suposadament es lloguen. Però, a més, quan l'any 1996 Inmobiliaria Chavarría S.A. (INCHASA) ven a l'actora Motor Ebre S.A. la finca 18.605 (folis 40 i 41) no es modifica per a res el contracte de lloguer de data 1-2-1991, reduint el preu del mateix, com seria lo lògic al quedar reduït el seu objecte.

3) Quan l'any 1996 Inmobiliaria Chavarría S.A. (INCHASA) ven a l'actora Motor Ebre S.A. la finca 18.605 (folis 40 i 41) es fa constar que la finca està "lliure d'arrendataris", no fent constar tampoc que fos arrendatària la compradora Motor Ebre S.A., ignorant doncs les parts el seu propi contracte d'arrendament de data 1-2-1991.

4) El preu del lloguer pactat al contracte de data 1-2-1991 (840.000 ptes. a l'any, actualitzable conforme l'IPC, és a dir, 70.000 ptes/mes) està molt per sota del preu del mercat, segons resulta de la pericial del Sr. Miguel , que fixa tal preu de mercat per l'any 1991 en 286.000 ptes/mes (foli 327), tenint en compte que la finca la valora en 574.000 euros, mentre que la pròpia Inmobiliaria Chavarría S.A. (INCHASA) la valorava l'any 1992 en 199.000.000 ptes en l'escriptura de constitució unilateral d'hipoteca (foli 221).

5) El preu del lloguer mai ha estat actualitzat, tal com manifesta la pròpia actora a la seva demanda (foli 4), tot i que al contracte es va pactar la seva actualització conforme l'IPC, el que és totalment anormal en les relacions comercials i més tenint en compte el valor del immoble.

6) El contracte de lloguer de data 1-2-1991 mai ha estat reconegut pels bancs adquirents de la finca.

7) El contracte de lloguer de data 1-2-1991 es fa dins de les relacions familiars entre les parts i en un context de greu insolvència econòmica. Efectivament, la finca 20.677 era propietat d'Inmobiliaria Chavarría S.A. (INCHASA) però estava ocupada per Motor Ebre S.A. des de 1978, però tant una societat com l'altra eren de la família Chavarría; el contracte de lloguer fet el 1-2-1991 (folis 15 i 16) ho va ser entre la Inmobiliaria Chavarría S.A. (INCHASA), representada per Juan Ramón , i la l'actora Motor Ebre S.A., representada per Adrian ; el contracte va ser elevat a escriptura pública el 28-5-1992; quinze dies després, el 12-6-1992, actuant ara Adrian com a representant d'Inmobiliaria Chavarría S.A. (INCHASA) fa una hipoteca unilateral sobre, entre altres, la finca 20.677, que es diu arrendada a Motor Ebre S.A., per a garantir el pagament de 275.000.000 ptes. que Motor Ebre S.A. i Inmobiliaria Chavarría S.A. (INCHASA), aquesta última com a fiadora solidària de la anterior, devien a diferents bancs; el 2-12-1992 s'admet a tràmit la suspensió de pagaments d'Inmobiliaria Chavarría S.A. (INCHASA); el bancs varen acceptar la hipoteca unilateralment constituïda per Inmobiliaria Chavarría S.A. (INCHASA) i varen instar procediment d'execució hipotecària, que va concloure l'any 1996 amb l'adjudicació als bancs de la finca en qüestió; els bancs varen vendre la finca a la aquí demandada, en concret el Banco Santander Central Hispano S.A. va vendre al desembre de 2003 per 117.197 euros a BUBA-7 S.L. el 50% de la finca, i el Banco Popular Español S.A. va vendre al gener de 2004 per 120.000 euros a BUBA-7 S.L. l'altre 50%. Així doncs, les relacions familiars i el context d'insolvència en que es genera el contracte d'arrendament de data 1-2-1991 el fan sospitós.

Procedeix, en conseqüència, estimar el recurs, revocar la sentència impugnada per error en la valoració de la prova de la legitimació activa, desestimar la demanda, i, conforme l' art. 394 LEC , imposar les costes primera instància a l'actora" .

Aquesta Sentència nostra és ferma, per inadmissió del recurs de cassació i del recurs extraordinari per infracció processal, segons Interlocutòria de 24-11-2009 del Tribunal Suprem (v. folis 59 i ss. de les actuacions) i, per tant, aquells pronunciaments, en especial per la seva importància al present plet la declaració de que " no acredita l'actora la seva legitimació activa com arrendatària" , ens vinculen, tot i que la part apel·lant al seu escrit d'interposició del recurs desqualifiqui la anterior resolució d'aquest Tribunal dient que "efectua una errónea calificación jurídica de los hechos" , "En la Sentencia, no se determina en que clase de simulación se hallaría" , "Los razonamientos de la Sentencia, conllevan a la errónea calificación jurídica de los hechos, pues los hechos están mal encajados en el concepto jurisprudencial de simulación, y deberían estarlo en su caso, en el de fraude de acreedores" ; etc. (v. folis 234 i ss.), expressions que unides a la resta del contingut del seus escrits, suggereixen que el que pretén es que es torni a examinar la seva qualificació com a arrendatària, la qual cosa resulta absolutament inviable en aquest procediment.

En definitiva, partint de que l'apel·lant no té la qualitat d'arrendatari de la finca controvertida, ni considerant-se que al present supòsit ens trobem davant d'una cuestión compleja (discrepant en aquest únic punt del Jutjador a quo ) pel que s'ha expressat, s'arriba a la conclusió de que MOTOR EBRE, S.A. no té cap títol que justifiqui la seva ocupació de l'immoble, ni procedeix l'anul· lació de la sentència com erròniament demana la part (v. foli 241) ja que en cas d'estimar-se el seu recurs, la solució no seria aquesta sinó la revocació de la resolució, efectuant-se els pronunciaments pertinents per aquest Tribunal. Per tant, s'ha de ratificar la sentència d'instància, desestimant íntegrament el present recurs d'apel·lació.

QUART. De conformitat amb l'article 398 de la L.E.C., en relació amb l'article 394, s'han d'imposar les costes d'aquesta instància a la part recurrent.

Fallo

Que DESESTIMANT INTEGRAMENT EL RECURS D'APEL·LACIÓ interposat per la representació processal de MOTOR EBRE, S.A. contra la sentència de 3 de març de 2.011 dictada pel Jutjat de Primera Instància núm. 3 d'Amposta, judici verbal (precari) núm. 318/2010 :

1º) CONFIRMEM l'esmentada resolució,

2º) Imposem a la part apel·lant de les costes d'aquesta instància.

S'acorda donar al dipòsit constituït el destí legalment previst.

Retorneu les actuacions originals al Jutjat de procedència, amb testimoni de la present resolució, i demaneu d'aquell rebut.

Així ho acordem, manem y signem.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior resolución por quien la dictó estando celebrando Audiencia Pública en el día veintinueve de noviembre de dos mil once. Doy fe.