Sentencia CIVIL Nº 474/2017, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 78/2017 de 21 de Julio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA
SECCION PRIMERA
Iltmos. Sres.:
PRESIDENTE:
D. Felipe Luis Moreno Gómez
MAGISTRADOS :
Dª Cristrina Mir Ruza
D. Miguel Angel Navarro Robles
APELACIÓN CIVIL
Juzgado: 1ª Instancia nº6 de Córdoba
Procedimiento: Ordinario Nº 918/14
ROLLO Nº 78/17
SENTENCIA Nº 474/17
En la ciudad de Córdoba a 21 de julio de dos mil diecisiete.
La Sección Primera de esta Audiencia ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra
la sentencia dictada en los autos referenciados seguidos a instancia de Dª Marcelina , representada por
el Procurador Sr. Madrid Freire y asistida del Letrado Sr. Peña Ibañez contra Dª Raquel Y D. Bruno ,
representados por el procurador Sr. Orti Baquerizo y asistidos del letrado Sr. López Maeso, siendo en esta
alzada parte apelante Dª Raquel Y D. Bruno , y pendientes en esta Sala en virtud de la apelación interpuesta,
siendo ponente del recurso el Iltmo. Sr. Magistrado de esta Audiencia Provincial D. Felipe Luis Moreno Gómez.

Antecedentes

Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida.


PRIMERO .- Seguido el juicio por su trámite se dictó sentencia por el Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 6 de Córdoba, con fecha 27/10/16 , cuya parte dispositiva es como sigue: ' ESTIMAR la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales la Sra Madrid en nombre y representación de Marcelina , contra Bruno y Raquel declarando la nulidad del contrato de fecha 5 de junio de 2007 debiendo reintegrar a la actora la cantidad principal por precio pagada, ascendente a 111.187,23.-€.- mas de sus intereses legales computados desde la fecha de celebración del contrato de compraventa Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada'.



SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde fue recibido y turnado. Habiéndose celebrado deliberación el día 18 de julio de dos mil diecisiete.



TERCERO.- En la tramitación de esta alzada se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se acepta, en la medida que no se oponga a lo que seguidamente se expone, la fundamentación jurídica de la sentencia apelada.


PRIMERO.- Sin perjuicio, a fin de evitar inútiles reiteraciones, de dar aquí por reproducida la condensación de las respectivas alegaciones de las partes que se ofrece en el fundamento primero de la sentencia apelada, se ha de remarcar que doña Marcelina instó, mediante demanda deducida en fecha 4 de junio de 2014 y con carácter principal, la resolución del contrato de compraventa reflejado en documento privado y celebrado el 5 de junio de 2007 con restitución del precio - 111.187,23 euros- y sus intereses legales desde la fecha de celebración del contrato; igualmente se ha de remarcar como punto de partida que dicho contrato tenía por objeto una parcela, de una superficie total aproximada de 1002 metros cuadrados y cerrada mediante una valla puesta al efecto, que estaba ubicada en la finca num. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. Cinco de Córdoba de la que eran titulares registrales y propietarios reales los vendedores codemandados esto es, doña Raquel y don Bruno ; también se ha de dejar inicialmente indicado, que en el contrato expresa y claramente se indicaba que 'estos terrenos se encuentran clasificados como urbanizables en el vigente Plan General de Ordenación Urbana (P.G.O.U.) de Córdoba, encontrándose incluidos en los Planes de Desarrollo incoados por la Gerencia Municipal Urbanismo de Córdoba'.

Pues bien; como ha sido el caso, que la sentencia apelada ha estimado íntegramente dicha pretensión de la actora (independientemente de la clasificación del suelo como urbanizable no sectorizado de la finca en cuestión, ha considerado la naturaleza rústica de la finca y por tanto ha estimado de aplicación al caso la sanción de nulidad establecida en el art. 24 de Ley 19/95 y lo dispuesto en el art. 1303 del C.C .) ; finalmente ha acontecido que los vendedores demandados ( que admitieron la realidad del contrato y la realidad y momento de los pagos referidos en el hecho segundo de la demanda) han interpuesto el presente recurso de apelación aduciendo sustancialmente la inaplicación al caso de la citada Ley 19 /95 - 'supone aplicar al caso un hito normativo que ya está superado en este caso por encaje normativo y el marco jurídico-urbanístico en que la parcela se encuadra al momento de transmitirse' -, la acomodación de la parcelación efectuada a la L.O.U.A. y el conocimiento que las partes y en concreto la compradora tenían del estado y naturaleza de la parcela objeto del referido contrato de compraventa; razones, en suma, por las que solicitan la revocación de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- Planteado así el debate y revisado el contenido de las actuaciones ( en especial el contenido o clausulado del contrato -fol. 11 -; los informes de la Gerencia de Urbanismo de fechas 4 de diciembre de 2013 y 4 de noviembre de 2014 - fols. 21 y 144 - ; el proyecto básico de edificación de vivienda unifamiliar encargado por la actora y elaborado en mayo de 2008 - fols. 23 y ss ; así como el resultado de las pruebas testificales practicadas en el acto del juicio en lo relativo a la corroboración de los citados documentos), se ha de anticipar que el recurso debe ser desestimado, y ello , aun cuando el Tribunal no comparta la concreta fundamentación jurídica que la sentencia considera de aplicación al caso, porque si comparte la respuesta finalmente ofrecida y porque ésta es igualmente subsumible en la amplia causa de pedir -hechos y fundamentos jurídicos - acumuladamente deducida en la demanda, sin infracción, por tanto, del art. 218.1 de Lec .

En este sentido procede señalar: A) Los informes sucesivamente emitidos por la G.M.U. que antes hemos mencionado ponen de relieve, en convergencia con lo parcialmente manifestado en el propio contrato, que los terrenos mantienen la clasificación de suelo urbanizable no sectorizado, que en dicha tesitura no es posible el otorgamiento de licencia de segregación alguna y que el correspondiente plan de sectorización, aprobado inicialmente el 16 de enero de 2004, contemplo cuatro sectores a desarrollar mediante planes parciales, que la superficie de autos está comprendida en el tercero de dichos planes parciales y que al día, 4 de noviembre de 2014, está pendiente la aprobación provisional y definitiva de ambas figuras de planeamiento.

Sobre dicha base y teniendo además presente el indiscutido reflejo fotográfico - fols. 21 y 127 - de los terrenos y parcela en cuestión que se adjunta a los referidos informes (documental palmariamente expresiva de una zona residencial ampliamente edificada); la consecuencia mal puede ser, tal y como oportunamente indica la parte apelante, la aplicación al caso de lo dispuesto en Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de explotaciones agrarias, pues palmariamente se aprecia que al caso no son proyectables ninguno de los fines ( art. 1 ) que constituyen el objeto de la misma - y mal puede hacerse interpretación de la misma al margen de los parámetros indicados por el art. 3-1 del C.C .- y palmariamente también es de apreciar que falta el presupuesto material para la aplicación del art. 24 de la misma, esto es, que la finca de la que se segrega la parcela objeto de compraventa fuese realmente una finca rústica y efectivo objeto de explotación agraria.

B) Es cierto, que la L.O.U.A. de 7 de diciembre de 2002, prescribe que no se pueden efectuar parcelaciones urbanísticas en suelo urbano mientras no se haya producido le entrada en vigor de la ordenación pormenorizada establecida por el instrumento idóneo según la clase de suelo de que se trate (art. 68-1); y es cierto, tal y como se desprende de lo antes expuesto, que en el caso de autos no se ha producido la entrada en vigor de la ordenación establecida en el correspondiente instrumento de planeamiento; pero de dichos extremos y de la vulneración que de los mismos se refleja en el contrato privado de autos no se desprende la nulidad del mismo ex art. 6-3 del C.C ., pues es el caso que dicha Ley si establece un efecto distinto para el caso de contravención ( efecto que bajo la rúbrica 'la protección de la legalidad urbanística y el restablecimiento del orden jurídico pactado' se regula en los arts. 181 y ss de la misma).

C) Llegados a este punto, esto es, la inviabilidad de las acciones de nulidad por vulneración de ley deducidas en la demanda, procede analizar el resto de los motivos de resolución contractual concreta y oportunamente aducidos, esto es, la frustración de las expectativas de la actora de poder edificar su vivienda en la parcela y, por ende, la existencia de una condición contractual que supeditaba la permanencia del contrato a una oportuna posibilidad de edificación, razón de oportunidad que ya procede considerar precluída a la vista del amplio plazo transcurrido; alegaciones que en la demanda se compaginaban con concretas referencias a lo arts. 1115 , 1117 y 1118 del C.C . y una genérica invocación a las condiciones incorporadas al contrato.

En este sentido y siguiendo la amplia condensación jurisprudencial ofrecida en S.T.S. de 12 de abril de 2013 , procede señalar: 1º Que la condición, como elemento de la relación obligatoria que delimita la reglamentación de intereses dispuesta por las partes, puede afectar la eficacia contractual tanto desde la propia configuración causal del negocio, como en el diseño de las principales obligaciones que se deriven del contrato celebrado.

2º En ambos casos resulta necesaria una clara y precisa determinación del elemento condicional, bastando al efecto 'que del contenido contractual se deduzca, de forma clara y precisa, la intención de los contratantes en orden a la determinación del elemento condicional en el contrato celebrado.

3ª Que la doctrina de la base del negocio -como flexibilizadora del tradicional principio 'pacta sunt servanda' en este sentido S.T.S. de 30 de junio de 2014 - cobra una especial relevancia en orden a informar el propósito realmente buscado o la causa concreta del negocio jurídico y, por ende, la eficacia condicionada o no del contrato celebrado.

4º Por lo general, y fuera de una precisa y clara referencia en sentido contrario, en la valoración o configuración de los riesgos asumidos por las partes, es de tener presente el carácter profesional o no del comprador.



TERCERO.- Si estas consideraciones las trasladamos al caso de autos, y en este, tenemos presente la manifestada y acreditada finalidad que la actora tenía al tiempo de adquirir la parcela se ha visto frustrada durante siete años como mínimo (contrástense en este sentido las fechas del contrato y de la demanda), sin que al día de hoy pueda afirmarse certeza alguna en orden a una más o menos proximidad de actuación urbanística (totalmente insustanciales al efecto son los meros pareceres de un funcionario municipal cualquiera que sea cualificación cuando, tal y como aquí testificalmente aconteció, dichas opiniones no dejan de ser un personal calculo prospectivo ajeno a la autoridad o criterio ejecutivo que finalmente determina el concreto discurrir urbanístico), que dicha finalidad era la construcción de una vivienda propia (tal y como lo acredita el proyecto de ejecución adjuntado a la demanda y la correspondiente prueba testifical), y que el precio abonado no fue en modo alguno el equivalente al de la adquisición de una participación en un arriesgado un golpe de fortuna, sino a precio acorde a la realidad urbanística entonces existente (tal y como lo acredita el contraste entre lo pagado y el precio por metro cuadrado del que para una de los próximo sectores urbanísticos se indica en el segundo de los informes antes citado); la consecuencia mal puede ser distinta a la antes anticipada cuando además es el caso, que en el propio contrato -clausula tercera- se preveia como esencial el otorgamiento de escritura pública a favor de la compradora, y sin embargo, dicho otorgamiento sigue siendo inviable ( art. 66-4 L.O.U.A.) en una tesitura urbanística que actualmente perdura sin indicio objetivo alguno que permita confiar avance concreto alguno.

En suma, estamos ante un contrato de compraventa perfeccionado y consumado puesto que hubo entrega del precio y de la posesión de la parcela, pero que sin embargo se ha visto afectado por la imprevista y prolongada ausencia de unos requisitos urbanísticos, ausencia que ha supuesto la pérdida de las legítimas expectativas de la compradora (tanto relativa a la edificación de una vivienda como a la plena titulación e integración de su de derecho de propiedad) y que nos conduce a la procedencia de una solución resolutoria del contrato, tanto por natural desviación de lo establecido en el art. 1258 del C.C . en el sentido de que la buena fe inter partes obliga a un comportamiento humano objetivamente justo, leal y lógico, como por razón de la condición resolutoria que deriva del propio contenido contractual y, más concretamente, de la propia cláusula tercera; condición resolutoria ex art. 1114 del C.C ., que si bien contractualmente no tenía señalado plazo de pendencia, sin embargo, procede reputar como cumplida ya que, atendida al naturaleza de la obligación, procede calificar de inverosímil la fijación de un plazo tan prolongado como el efectivamente transcurrido ( párrafo segundo del art. 1118 del C.C .)

CUARTO.- En un punto, sin embargo, procede estimar el recurso; no por expresa indicación discursiva de la apelante, sino por ser cuestión implícitamente derivada de la genérica desestimación de la demanda que preconiza (y conforme al principio de que quien pide lo más pide lo menos) No cabe duda de que cumplida la condición resolutoria ínsita en el contrato (posibilidad de edificación en un plazo razonablemente verosímil y de obtener la pertinente titulación pública del derecho de propiedad) procede en orden a la determinación de los concretos efectos resolutorios la especifica actuación del art. 1123 del C.C . y no la del art. 1303, ya que el ámbito de este es el derivado de la nulidad contractual.

Diferencia entre resolución y nulidad que conlleva que en el caso de autos solo procede la restitución de las prestaciones respectivamente cumplidas por las partes, y no la aplicación del interés legal al precio desde la fecha del contrato, máxime cuando además es el caso, que la resolución se produce por un mero acontecer objetivo totalmente ajeno al actuar de la parte vendedora y, por tanto, sin apreciarse culpa alguna por su parte.

Cantidad objeto de restitución que si devengara desde la fecha de esta resolución el interés previsto en el art.

576 de la Lec . al no aceptarse el núcleo discursivo de la sentencia apelada,

QUINTO.- Esto último supone la estimación parcial del recurso y conlleva la desestimación parcial de la demanda; razones, en suma, por las que no procede la expresa imposición de costas en ninguna de ambas instancias.

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Orti Baquerizo, en representación de don Bruno y doña Raquel , frente a la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de 1ª Instancia núm. Seis de Córdoba, en fecha 27 de octubre de 2016 , que se revoca parcialmente.

En su virtud de la obligación de reintegro establecida en la misma se suprime el abono del interés legal desde la fecha de celebración del contrato.

Respecto de la suma de 111.187,23 se aplicará el interés del art. 576 desde la fecha de esta resolución.

Sin imposición de costas en ambas instancias.

Notifíquese esta sentencia a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sección, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial ; estándose a los criterios de admisión del Acuerdo del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 27 de Enero de 2017 y una vez firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de su razón, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.