Sentencia CIVIL Nº 474/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 928/2019 de 09 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801542120188205143

Recurso de apelación 928/2019 -J

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Badalona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 1211/2018

Parte recurrente/Solicitante: Victor Manuel

Procurador/a: Paula Vignes Izquierdo

Abogado/a: Enric Vila Amella

Parte recurrida: Adriano

Procurador/a: Olanda Lopez Graña

Abogado/a: Josep Maria Ruiz Vilallonga

SENTENCIA Nº 474/2020

Magistrada/os:

Vicente Conca Perez

Marta Dolores del Valle Garcia Adolfo Lucas Esteve

Barcelona, 9 de junio de 2020

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 4 de octubre de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 1211/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Badalona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Paula Vignes Izquierdo, en nombre y representación de Victor Manuel contra Sentencia - 23/05/2019 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Olanda Lopez Graña, en nombre y representación de Adriano.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Desestimo totalmente la demanda interpuesta por Victor Manuel contra Adriano, con imposición de costas al demandante.'

TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos, y fue deliberado por los Magistrados del margen, procediendose al dictado de la resolución definitiva.

CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Por el actor, D. Victor Manuel, se interpone recurso de apelación contra la sentencia desestimatoria de la demanda que presentó contra D. Adriano, a fin de que: a) se declarase la plena validez del contrato de arrendamiento de 19 de diciembre de 2017; b) que se obligase a la propiedad a entregar la posesión de la vivienda objeto del contrato al actor; c) que se indemnizase al actor por los perjuicios causados, fijándose la cantidad en ejecución de sentencia, y que d) que los 5 años de contrato empezasen a regir en el momento en que el actor tomase posesión libremente de la finca.

En la demanda, alegó el actor que, en fecha 19 de diciembre de 2017, suscribió con el demandado un contrato de arrendamiento en relación con la vivienda propiedad del demandado sita en la CALLE000, nº NUM000 de Badalona, por el plazo de cinco años y una renta de 350 euros mensuales, siendo firmado el mismo día un anexo por el que se le exoneraba de la entrega de la fianza arrendaticia; en los días 19 y 22 de diciembre de 2017, entregó a IBERCASA 100 euros por el concepto de gastos de formalización del alquiler. Sin embargo, cuando, después de dejar el piso donde habitaba con su familia, fue a tomar posesión de la vivienda arrendada, se encontró con que habitaba en ella otra familia, y en IBERCASA le comunicaron que el propietario se había echado atrás y había alquilado la vivienda a otras personas, así como que no podían hacer nada, por tal motivo.

El demandado contestó y se opuso a la demanda, sin negar la realidad del contrato de arrendamiento suscrito el 19 de diciembre de 2017 ni que el arrendatario no tuviese que constituir la fianza ni que abonase 100 euros en concepto de honorarios por la formalización del contrato de arrendamiento. Pero alega que, en el momento de la firma del contrato, el arrendador requirió expresamente al arrendatario sobre si tenía trabajo y si tenía por lo menos una cuenta bancaria en que acreditar movimientos económicos, respondiendo el arrendatario afirmativamente; tras la firma del contrato y ante la insistencia del arrendador en que le acreditase, cuando menos, que tenía una cuenta bancaria, el actor le dijo que no la tenía, y que ya se encargaría él de hacer el pago en efectivo de los recibos de alquiler, a lo que el demandado se opuso radicalmente, manifestándole que, en esas condiciones, no estaba dispuesto a arrendarle la vivienda, dado el evidente riesgo de impago, ante lo cual el actor se limitó a preguntar si se le devolvería el importe que había pagado por la confección del contrato, a lo que el arrendador le respondió afirmativamente, remitiéndole a la inmobiliaria IBERCASA FINCAS; posteriormente, el actor compareció en las oficinas de la misma, donde se le entregaron los 100 euros abonados, firmando un documento de recepción de dicha cantidad y conforme quedaba resuelto cualquier compromiso de arrendamiento de la vivienda; en él se apreciaba un error material en la fecha, absolutamente evidente, pues en julio de 2017 las partes ni se conocían, aparte de que la clara referencia a la devolución de las cantidades abonadas por la confección del contrato de arrendamiento de la vivienda de autos, suscrito el 19 de diciembre de 2017, deja claro que se trata de un documento necesariamente posterior a la firma del contrato. El demandado alegó que no había de responder de nada, puesto que mediante el citado documento las partes dejaron resuelto todo compromiso de arrendamiento de la vivienda objeto de este procedimiento. Alegó, asimismo, que las pretensiones del actor resultan inadmisibles, porque el piso había sido arrendado a otra persona, en virtud de contrato suscrito el 26 de enero de 2018, de modo que la entrega de la posesión al actor resultaba totalmente imposible, pues ninguna causa legal ampararía resolver el contrato con el nuevo arrendatario, tercero de buena fe, y que ello conllevaba, necesariamente, la desestimación de las pretensiones del suplico de la demanda relativas a la duración del contrato y a la fecha de inicio del mismo. Se opuso a la indemnización de los daños y perjuicios reclamados, sin indicar su importe y diferirlo para ejecución de sentencia, y sin indicar tampoco en virtud de qué conceptos concretos se reclamaría o cuáles serían los parámetros para su cálculo, en contra de lo dispuesto en el art.219 LEC. Finalmente, alegó que, hasta la fecha de recepción de la demanda, nada había reclamado el actor en relación con el frustrado contrato de arrendamiento, y que, de hecho, nada en concreto acababa reclamando en la demanda como indemnización.

En el acto del juicio, el actor renunció a su pretensión de reclamación de una indemnización de daños y perjuicios.

La sentencia es desestimatoria de la demanda. Con apoyo en el documento nº 1 aportado con la contestación a la demanda, fechado erróneamente el 19 de julio de 2017, se tiene por acreditado que al actor se le hizo entrega de la suma de 100 euros entregada en concepto de devolución de los gastos del contrato, y, sobre todo, que 'D. Victor Manuel en este Acto que queda finiquitado y liquidado cualquier compromiso de contrato con D. Adriano'. Se otorga validez a dicho documento resolutorio, pese a que el actor negó su firma, con base en la declaración de la testigo (IBERCASA). Se pone de relieve que el actor reconoció durante su interrogatorio, que, en el momento de la firma del contrato, el arrendador no le dio las llaves de la vivienda, cuya entrega se pospuso, pues exigía al arrendatario alguna garantía de solvencia, concretamente, una cuenta bancaria en la que hacer los cargos de la renta mensual; en el momento de firmar el contrato, el actor respondió que disponía de una cuenta, pero, puesto que no la aportó, la eficacia del contrato quedó pospuesta a que la proporcionase, y de ahí que las llaves no se entregasen al firmar; el actor no facilitó ninguna cuenta, lo que dio lugar a que el arrendador no quisiese dar eficacia al contrato, le devolviesen los gastos al arrendatario, y que el demandado arrendase a otras personas la vivienda (documento nº 2 de la contestación). Se señala que así lo corroboró la testigo, y que, aunque el actor manifestó que sí facilitó una cuenta bancaria al demandado al celebrar el contrato, no lo acredita con algo tan sencillo como aportar una certificación bancaria al efecto. Se concluye que, aunque no se diga en el contrato, de la prueba practicada resulta probado que su eficacia quedó condicionada a que el arrendatario diese una cuenta bancaria en la que hacer los cargos de la renta y que tal cuenta no se proporcionó.

El actor solicita en su recurso la revocación de la sentencia, y que se declare la vigencia del contrato firmado entre las partes el 19 de diciembre de 2017, así como que su plazo de duración se inicie cuando el actor tome posesión de la vivienda, con imposición de costas de primera instancia al demandado.

El demandado se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- El apelante parte en su recurso de que impugnó el documento nº 1 de la contestación en cuanto a su autenticidad, que está fechado cinco meses antes del contrato de arrendamiento, y que aparece suscrito por el actor y por IBERCASA FINCAS, S.L., quien no consta tuviese poderes del demandado, que es quien encabeza el documento, por todo lo cual el documento en cuestión no tiene validez. Se muestra contraria a otorgar validez al mismo en virtud de la declaración de la testigo, que reconoció que su cliente era el demandado, y que redactó el nuevo contrato de arrendamiento, lo cual puede poner en duda su falta de interés en el asunto. Se muestra también contrario a que se dé validez a la decisión del demandado de rescindir unilateralmente el contrato porque el actor no cumplió con la exigencia de dar una cuenta corriente para mostrar la solvencia, cuando la propia testigo reconoció que no consta en el contrato condición alguna, y que tanto la agencia como el demandado conocían que el actor no disponía de cuenta corriente alguna, no obstante lo cual se firmó el contrato. El apelante aduce que no hubo condición alguna, y que lo que pasó es que, por el motivo que fuese, el demandado decidió no dar por válido el contrato firmado, cuando lo correcto y legal habría sido, si consideraba que tenía razón, acudir al tribunal para solicitar una resolución contractual.

En el acto de la audiencia previa, quedó fijado entre los hechos controvertidos si las partes resolvieron o no de mutuo acuerdo el contrato de 19 de diciembre de 2017. Y este Tribunal considera acreditado, a partir de la valoración conjunta de la prueba, que las partes del contrato, actor y demandado, resolvieron el contrato de mutuo acuerdo, conforme al documento nº 1 de la contestación a la demanda.

Debemos partir de que el contrato de arrendamiento de 19 de diciembre de 2017, que, según su tenor literal, empezaría a regir ese mismo día, quedó perfeccionado desde el momento en que fue suscrito por las partes, como recoge la teoría general de los contratos ( art.1254CC: 'El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio'; art.1258 CC: 'Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley'). Ello con independencia de que, finalmente, no se hiciese entrega de las llaves al arrendatario (actor), tal y como resulta del interrogatorio del mismo, quien declaró que el demandado le dijo que a final de mes cogiera las llaves, así como del interrogatorio del demandado, quien declaró que no llegó a entregarle las llaves, pues, cuando le dijo que le diera algo del banco y el actor le dijo que no, él dijo, a su vez, que no le entregaba las llaves, y de la testifical de la Sra. Zaira (IBERCASA, manifestó conocer al actor por ir a firmar un contrato de alquiler; al demandado por ser cliente, al hicieron un contrato de vivienda; sin interés, ni amistad con las partes), quien declaró que, cuando el actor firmó el contrato, no se le entregaron las llaves.

El contrato era obligatorio para ambas partes, y no aparecía sometido a condición alguna, en contra de lo que resulta de lo razonado en la sentencia recurrida.

Durante su interrogatorio, el demandado manifestó que el contrato lo firmaron en las oficinas de IBERCASA FINCAS, S.L., y que, como requisito, él exigió una cuenta en el Banco, para poder justificar el dinero que el actor le pagaba, porque no le proporcionó nómina ni contrato de trabajo ni otro indicador económico de que podría hacer frente al alquiler; unos cuantos días después de firmar el contrato, el actor dijo delante de la testigo que tenía toda la documentación necesaria, y luego no tenía nada, de modo que indicó que pagaría directamente al demandado en metálico. Y así lo corroboró la testigo, quien declaró que, para hacer efectivo el arrendamiento, el demandado exigió al actor el requisito de que aportase un número de cuenta para el pago de la renta; en ese momento, no aportó nada, pero dijo que lo aportaría en unos días; no aportó nada ese día, pero dijo que le enseñaría los movimientos bancarios para que viera su liquidez. Añadió que, en el contrato, no consta supeditada su eficacia en cláusula alguna a que el arrendatario facilitase una cuenta bancaria, y que no esperaron uno o dos días para firmarlo, aunque no tenía la documentación, porque el propietario así lo mandó, lo asumió.

Pese a la validez del contrato, cuyo cumplimiento exige el actor en la demanda, lo cierto es que la prueba practicada, valorada en su conjunto, apunta a que fue rescindido de común acuerdo por las partes, en la sede de IBERCASA FINCAS, S.L., con la suscripción del documento fechado, por error, el 19 de julio de 2017 (documento nº 1 de la contestación), donde aparecen reunidos actor y demandado, y manifiestan lo siguiente:

'Que D. Adriano hace entrega de 100,00€ en concepto de devolución de los gestos de contrato ,de la vivienda sita en Badalona -08914, CALLE000 , número NUM000,

'D. Victor Manuel en este Acto que queda finiquitado y liquidado cualquier compromiso de contrato con D. Adriano'

La testigo manifestó al respecto que, tras la firma del contrato, pasados dos o tres días, el demandado dijo que iba a rescindir el contrato, porque no le había facilitado ningún número de cuenta, le dijo que se iba a romper. Luego, unos días después, fue el actor, y dijo que quería recuperar los 100 euros, porque, según el propietario, se había roto el compromiso; desistieron del contrato y ella devolvió el dinero. En relación con el documento nº 1 de la contestación, dijo que es el documento que ella preparó, con inclusión de que las partes desistían del contrato de arrendamiento; aclaró que la fecha es anterior, porque el actor fue sin anunciar su visita, ella hizo copia de otros documentos y la fecha está mal, por error administrativo de ella. Añadió que el

actor dijo que ya no quería ese piso; verbalmente, el demandado le avisó de que el contrato se iba a romper, y el actor fue a buscar su dinero y se lo dio.

Es cierto que el actor impugnó el citado documento en cuanto a su autenticidad, ya que negó ser suya la firma obrante -escrita en caracteres árabes, según reconoció durante su interrogatorio, siendo él de nacionalidad marroquí-, y que el art.326.2 LEC dispone que 'Cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto', sin que el demandado que presentó ese documento propusiese prueba de cotejo de letras (pericial caligráfica) -en la audiencia previa, expuso que ello encarecería el coste del proceso y que, si resultaba a cargo del actor, tenía reconocido el beneficio de justicia gratuita. Es también cierto que, como reconoció la testigo, ella no tenía poderes para suscribir el documento.

Sin embargo, aunque el actor no reconozca su firma y no aparezca suscrito directamente por el demandado, sino por la inmobiliaria que hizo la función de intermediaria en la contratación, por encargo del demandado, aun sin poderes en sentido estricto, la realidad es que: a) el documento ha sido presentado por el propio demandado, ratificando con ello lo hecho por aquella en su nombre ( art.1727 CC: '(...) En lo que el mandatario se haya excedido, no queda obligado el mandante sino cuando lo ratifica expresa o tácitamente'), siendo firmado en presencia de la testigo, y b) cabe presumir, en un enlace preciso y directo, según las reglas del criterio humano ( art.386.1 LEC), que el actor aceptó finiquitar el contrato en la forma señalada, porque, con anterioridad a la presentación de la demanda casi un año después (27/09/2018), no consta reclamación alguna del actor de las llaves de la vivienda, a fin de entrar y tomar posesión de la misma. De hecho, en la demanda, alega que, después de dejar el piso donde habitaba con su familia, fue a tomar posesión de la vivienda arrendada, se encontró con que habitaba en ella otra familia, y en IBERCASA le comunicaron que el propietario se había echado atrás y que había alquilado la vivienda a otras personas, cuando manifestó, en cambio, durante su interrogatorio que no había llegado a personarse en la vivienda, y que no sabía si estaba ocupada -no disponía de las llaves-; manifestó también que seguía viviendo en el piso que ocupaba antes de arrendar la vivienda objeto del procedimiento, y que no pedía indemnización alguna -ello dio lugar a que su letrado renunciase a la pretensión de indemnización.

Por lo demás, aunque el actor afirmó durante su interrogatorio que sí disponía de una cuenta bancaria, en 'La Caixa', lo cierto es que no lo acredita, como se señala en la sentencia recurrida, con algo tan sencillo como, por ejemplo, aportar una certificación bancaria al efecto; tuvo que pagar los gastos del contrato (100 euros) en dos entregas, y, aunque en el contrato consta que hace entrega de una fianza de 350 euros, se firmó un documento anexo el mismo día del contrato, donde consta que no haría entrega de fianza, todo lo cual lleva a representarse que, en efecto, la solvencia del actor no era, en esas fechas, suficiente para hacer frente a las obligaciones derivadas del contrato, de modo que el propio actor aceptó poner fin a la relación contractual, con devolución de los gastos del contrato.

Llegados a este punto, este Tribunal alcanza la convicción de que, en efecto, ambas partes pusieron fin al contrato de arrendamiento de 19 de diciembre de 2017, de modo que la vivienda fue, posteriormente, arrendada a un tercero.

Procede, en consecuencia, desestimar el recurso de apelación interpuesto.

TERCERO.- Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas al apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por D. Victor Manuel contra la sentencia dictada en fecha 23 de mayo de 2019 por el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Badalona, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2, párrafo 2, del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que hayan sido notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al día 4 de junio del 2020, fecha del levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos,quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo

Lo acordamos y firmamos.