Sentencia Civil Nº 475/2011, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 405/2010 de 14 de Octubre de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA

475/11

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo

MAGISTRADOS: Don Carlos Augusto García Van Isschot

Don Lucas Andrés Pérez Martín

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a catorce de octubre de dos mil once;

VISTAS por la Sección 5a de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 31 de marzo de 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia no 7 de Arrecife en los autos de Juicio Ordinario no 663/2009 seguidos a instancia de DON Íñigo , parte apelada, representado en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales DONA PILAR GARCÍA COELLO, y asistido por la Letrada DONA ROSA CALLERO CANADA, contra la mercantil INMOBILIARIA MASAR CANARIAS S. L., parte apelante, representada en esta alzada por el Procurador de los Tribunales DON DANIEL CABRERA CARRERAS, y asistida por la Letrada DONA GEMA BALLESTEROS MARCO inicialmente y por el Letrado DON AGUSTO PÉREZ-CEPEDA VILA en la actualidad, siendo ponente el Sr. Magistrado DON Lucas Andrés Pérez Martín, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 7 de Arrecife Puerto del Rosario, se dictó en los autos del Juicio Ordinario no 663/2009, del que dimana el presente Rollo, Sentencia cuya parte dispositiva literalmente establece:

«1.- Que estimo íntegramente la demanda presentada por Íñigo , declarando resuelto el contrato privado suscrito entre las partes de fecha 26 de enero de 2004, y declarando que la entidad demandada adeuda al actor la suma de 56.385 euros, a cuyo pago le condeno.

2.- Que condeno igualmente la entidad demandada al pago de los intereses de dicha suma en la forma prevista en el Fundamento de Derecho Cuarto de esta resolución.

3.- La parte demandada abonará las costas causadas en este procedimiento».

SEGUNDO.- La referida sentencia, de fecha 31 de marzo de 2010 , se recurrió en tiempo y forma en apelación por la parte demandada, interponiéndose tras su anuncio el citado recurso con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la recurrida demandante presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. Sin necesidad de celebración de vista en esta alzada, se senaló para discusión, votación y fallo, quedando los autos pendientes de sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales básicas.

Fundamentos

PRIMERO.- Se reclamó en primera instancia por el demandante contra la mercantil demandada la declaración de resolución del contrato denominado de opción de compra de fecha 26 de enero de 2004, suscrito entre las partes, cuyo objeto era la compra del Piso NUM000 Letra NUM001 del Portal NUM002 de la parcela NUM003 en la AVENIDA000 , por incumplimiento de la mercantil demandada por falta de entrega del piso, pidiendo la condena al pago de los 56.385 euros abonados más el 6 % de interés de las partes pagadas en diversos plazos, desde que pagó cada uno de ellos. La demandada se opuso, argumentando en instancia, en esencia, lo que reitera en esta alzada respecto al fondo (no respecto a las formas de la sentencia, claro está), motivos que serán analizados con posterioridad.

Tras los trámites procesales oportunos y la celebración del pertinente acto de Juicio, la resolución de instancia estima la acción afirmando inicialmente que en el proceso se discute, entre las partes, si resolución provoca que la demandada deba devolver el dinero y los intereses (versión demandante) o si la caducidad de la opción de compra provoca que deba quedarse con él (versión demandada), y por otra parte, la cuantía de los intereses reclamados. Afirma que estamos ante un contrato de compraventa, a pesar de ser denominado de opción de compra, con cosa determinada y precio cierto. Las partes no se obligan a celebrar nuevo contrato futuro, sino a dar cumplimiento a un contrato de compraventa ya perfecto, y en tal situación no estamos ante una opción de compra, citando como demostradora de dicha doctrina a la resolución de nuestro Tribunal Supremo de 20 de julio de 1990. Tras realizar un interesante resumen Jurisprudencial de los requisitos para la aplicación de la resolución de las obligaciones recíprocas establecida en el artículo 1124 del Código Civil , estudia el caso concreto.

En cuanto al plazo de entrega, no ha senalado la mercantil vendedora el por qué del retraso, ni la causa de fuerza mayor que lo provocase, por lo que el mismo está acreditado, no justificado, y es significativo para la resolución del contrato. La referencia de la demandada a la cláusula séptima del mismo (cancelación de la opción en caso de que la optante no la ejerciera según establece el acuerdo) y la caducidad de la opción no puede prosperar, ya que tiene como finalidad sólo la protección del vendedor si el comprador no cumple con el pago, y el comprador cumplió con los dos primeros plazos del pago puntualmente, y sólo dejó de cumplir con el último, a realizar a la firma de la compraventa pública, motivado por la falta de finalización de la construcción de la vivienda. Siendo una cláusula establecida para sancionar el incumplimiento del comprador por impago, no puede usarla el vendedor para retrasarle durante anos en la entrega de la vivienda y acogerse a la misma tras la falta del pago por dicho retraso intentando hacer suyas las cuantías entregadas por el comprador. La cláusula séptima , por otro lado, sería nula por abusiva, según el contenido de la Ley 26/84, art 10 bis, citada por el Juzgador en su aplicación por la fecha del contrato, toda vez que provocaría que la fecha del cumplimiento de la obligación de entrega dependiese únicamente de su voluntad. Finalmente la resolución de instancia condena a la demandada a la devolución del dinero más el interés legal del dinero, no el 6 %, a tenor de lo establecido en la Ley 24/84 de 29 de junio .

SEGUNDO.- El primer motivo de impugnación de la resolución a quo por parte de la demandada se centra en la alegación de la existencia en la misma de incongruencia omisiva, y por lo tanto la vulneración del artículo 218 de la LEC . Afirma que la resolución no expone cómo resuelve su oposición a la acción cuando alegó la caducidad de la actora del ejercicio del derecho a opción que le otorgaba el contrato suscrito. La acción de la actora se ha de basar necesariamente en el contrato de opción de compra aportado, y caducado dicho contrato, la acción no se puede ejercitar y deviene en ineficaz. Para la recurrente estamos ante una opción de compra, y tanto la actora como la resolución a quo realizan una inadecuada calificación jurídica del contrato, citando para ello la definición legal y jurisprudencial del objeto de dicho contrato. Toda vez que la actora dejó caducar su opción, no puede pedir la resolución de un contrato del que no ha cumplido su obligación principal. El Juez no debió entrar en la calificación jurídica de un contrato sobre el que las partes estaban de acuerdo, y al no citar nada sobre la caducidad de la opción, incumplió su deber de argumentar el por qué de la admisión de la acción y la inadmisión de su oposición.

Por el principio de congruencia que establece el artículo 218 de la LEC las sentencias han de ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito. También recoge que deberán ser motivadas, expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, incidiendo sobre los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón. Se ha de tener en cuenta que ya el propio precepto prevé que, dentro de la actividad jurisdiccional de resolver los procedimientos judiciales a través de sentencias, el Tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos a los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá siempre según las normas aplicables al caso aunque no hubiesen sido acertadamente citadas o alegadas por los demandantes (principios desarrollados por ejemplo, entre muchas, en la clara Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo num. 508/2007 de 16 de mayo ).

Según estos parámetros en el presente supuesto, si bien el juzgador a quo no le da la razón a la recurrente en sus peticiones, desde luego no incurre en ningún momento en dicho defecto de incongruencia omisiva. En el Fundamento Jurídico Primero centra el conflicto jurídico, tal y como senalamos en nuestro anterior fundamento, y ya en el Segundo expresa su calificación jurídica del contrato, a lo que por supuesto le obligaba la controversia planteada, toda vez que éste era el centro del asunto, muy contrariamente a lo alegado en el recurso. Y desde luego una vez que califica el contrato como de verdadera compraventa, ya no debía pronunciarse por una hipotética caducidad de un contrato de opción de compra que, para el Juzgador a quo, en absoluto se había producido entre las partes, por las razones que cita en el mentado Fundamento Jurídico y que analizaremos a continuación. Que la parte alegue en este recurso que se produce la citada incongruencia, ha de ser situado en el ejercicio de su derecho de defensa, puesto que la resolución de instancia sí que se pronuncia, y de manera clara, sobre su alegación de caducidad de la opción de compra, justo en el lugar en el que senala que dicho contrato nunca existió entre las partes, decayendo por ello de manera palmaria, desde dicho momento, la citada alegación.

TERCERO.- El segundo motivo del recurso se centra en senalar que el juzgador a quo ha modificado la causa petendi de la acción, toda vez que la actora solicitó la resolución de un contrato de opción de compra, y estamos ante dicho contrato con todos sus condicionantes y naturaleza jurídica ya que las partes así lo establecieron en su texto precisamente porque era lo que ellos querían firmar, sin que se pueda, en este momento, cambiar la naturaleza jurídica del contrato suscrito. Y en tal situación la actora no ejerció la opción de compra nunca. El documento diferencia dos fases en su iter contractual, concesión y compraventa. En la primera no se exige más que manifestar la voluntad de comprar, y en la segunda, se afirma que el precio irá a lo pagado por el derecho de opción y el resto se aplicará a la compraventa, por lo que para ella el precio de la opción era independiente de la opción en sí misma. Para perfeccionar el contrato era necesaria la manifestación de la opción, y la resolución yerra en no considerar este hecho.

Ninguna de estas dos afirmaciones soportan contraste con lo ocurrido en el proceso. En cuanto al cambio de la causa petendi, desde luego que la actora inicia una acción de resolución de un contrato de compraventa, tal y como cita en la demanda desde su hecho primero, segundo párrafo, y como senala en el Fundamento de Derecho Sexto sobre el fondo del asunto. En ambos senala muy claramente que, a pesar de que el contrato refiera que se trata de una opción de compra, se está claramente ante una compraventa con todos sus requisitos. Otra cosa es que la recurrente no esté de acuerdo con esa calificación, lo que trataremos en el siguiente fundamento jurídico, pero lo que es indudable es que al resolver la acción el juzgador a quo no se separó un ápice de la causa petendi del actor.

Y por otro lado, el contrato no dice lo que la recurrente dice que dice. No hay una opción y tras esto una necesaria manifestación para ejercitarla. El contrato, a pesar de denominarse opción de compra y hablar de optante, refleja en la cláusula segunda un precio global, de 179.000 euros más el IGIC, y después establece las formas de satisfacerlo, en tres plazos, y en ninguno de dichos plazos se cita para nada ni una opción ni la necesidad de manifestar la voluntad de ejercitarla. El primer plazo se paga 'en este acto', el segundo mediante 'letra', con un plazo cerrado, sin condicionante, ya que está aceptado, y el tercero 'en el momento de la puesta a disposición de la finca', sin que en tal caso la compradora tuviese que manifestar voluntad alguna ni confirmar opción alguna. Sólo se le da una opción en la elección de la forma de pago, o al contado o mediante subrogación de la hipoteca existente, pero para la entrega del último plazo no se ha de hacer manifestación alguna, por lo que el juzgador a quo acertó a la hora de calificar el contrato, tal y como senalaremos a continuación.

CUARTO.- Si bien la recurrente lo manifestó con anterioridad en todas sus otras alegaciones, es en la tercera en la que desarrolla con mayor detenimiento la calificación que, a su juicio, ha de tener el contrato. Afirma que la prima de la opción se fraccionó en tres plazos, y que sin ejercer la opción la demandante, el dinero lo ha de retener ella. Insiste en el vencimiento del plazo de la opción y que el contrato se ha de resolver por ello, pero no por incumplimiento de la demandada, sino de la demandante. Cita la cláusula segunda , como precio inicial de la opción. A su juicio, su obligación no era más que la de mantener la oferta y no impedir el ejercicio de la opción, y toda vez que la actora nunca le requirió para el ejercicio de la opción, no estaba obligada a perfeccionarla.

Sin embargo esta alegación, de la lectura del contenido del contrato y de la aplicación de la doctrina Jurisprudencia del Tribunal Supremo que establece que los contratos no se han de estudiar únicamente por el contenido exacto de sus términos, sino por la verdadera voluntad de los contratantes, es decir, que los contratos son lo que son, no lo que dicen que son (al respecto, por todas, la STS 1267/04 de 23 de diciembre ), no puede prosperar. Se ha de entender que a pesar de la denominación del contrato como de opción de compra, nos encontramos ante un verdadero contrato de compraventa con pago aplazado, ya que el mismo tiene, como antes citamos, unas verdaderas obligaciones bilaterales recíprocas, como las del vendedor de terminar la obra y ponerla a disposición del comprador sin cargas y en un plazo determinado, o las del 'optante', evidentemente comprador, de adquirir la vivienda en tal caso, conteniendo el contrato todos los elementos de la compraventa, incluso el precio final y global de la misma, sus plazos y otros aspectos, como la obligación de elevar a pública la compraventa, o la de la participación de los compradores la proporción del coeficiente del piso comprado, la forma del pago de la plusvalía e impuestos y el plazo máximo de entrega.

Y como antes citábamos, en la forma de pago del precio global, 179.000 euros más el IGIC, no se establece manifestación alguna de ejercitar ninguna opción a nada. Se establecen los tres plazos de pago, y en ninguno de dichos plazos se cita para nada ni una opción ni la necesidad de manifestar nada. Como antes citamos, el primer plazo se paga 'en este acto', el segundo mediante 'letra', con un plazo cerrado, sin condicionante, ya que está aceptado, y el tercero 'en el momento de la puesta a disposición de la finca', sin que en tal caso la compradora tuviese que manifestar voluntad alguna ni confirmar opción alguna. Ya citamos que sólo se recoge la palabra 'opción' en la elección de la forma de pago, o al contado o mediante subrogación de la hipoteca existente, pero para la entrega del último plazo no se ha de hacer manifestación alguna, por lo que el juzgador a quo acertó a la hora de calificar el contrato como un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos básicos, ya que ante esto es ante lo que estamos, por lo que la alegación no puede prosperar.

QUINTO.- Otra alegación de la recurrente se centra en que no hay prueba de su incumplimiento de la ejecución de la obra. Para ella su incumplimiento no alcanza consecuencias resolutorias, y debe provocar la indemnización de danos y perjuicios, ya que la vivienda está finalizada y destinada a su fin, si bien ha tenido problemas de licencia y de edificación.

Dicha alegación ha de desestimarse con rotundidad. El plazo de entrega de la vivienda, según la cláusula octava del contrato era, como fecha tope, a finales de febrero de 2007 . La demanda se interpuso en noviembre de 2009, manifestando la demandante que no estaba acabada, y sobre todo que no se le había entregado, y la recurrente lo único que alega en su descargo es que no se ha probado la no entrega, cuando el plazo habla por sí mismo, y el contenido del artículo 217.3 le exige probar los hechos que impidan, extingan o enerven los hechos alegados por la demandante, por lo que ella era la que tenía que probar la finalización de la obra y nada hizo al respecto. Es más, admitió en el proceso los problemas de obtención de las preceptivas licencias de habitabilidad y de primera ocupación, y no ha aportado al proceso prueba alguna del estado de las viviendas, más de dos anos después de su obligación de entrega, de lo que huelga de cualquier otra manifestación en relación al carácter esencial de su incumplimiento claramente acreditado en autos.

SEXTO.- Dos fueron los últimos aspectos alegados que deben correr igual suerte de desestimación. Afirma que los intereses se han de imponer desde la demanda, no desde el pago, lo que sin embargo choca de plano con la consolidadísima doctrina de la indemnidad resarcitoria del danado y el pago de intereses en el caso de incumplimiento del contrato desde el momento en el que el vendedor tenía el dinero a su disposición. Por último, afirma la recurrente que, al no concedérsele a la demandante los intereses pedidos del 6 % y sólo el interés legal del dinero, no existe estimación total de la demanda, y por ello no procede se le condenase al pago de las costas. Sin embargo, tal y como ha citado el Tribunal Supremo, por ejemplo en las Sentencias de 26 de abril de 2005 , 24 de enero de 2005 , y 17 de julio de 2003 , a los efectos de la imposición de costas, se da una equiparación de la estimación sustancial a la total. Y así, concedida la resolución contractual y la devolución de todas las cantidades entregadas, el hecho de que por lo establecido en la Disposición Adicional Primera de la ley 38/99 , párrafo c los intereses que se deben devolver sean los intereses legales del dinero, y no el 6 % establecido en el artículo 2o de la Ley 57/1968 , siendo ésta una cuantía porcentualmente muy reducida respecto a la sí concedida, se ha de entender que la estimación ha sido sustancial, confirmando la condena en costas de la recurrente en la instancia.

SÉPTIMO.- Desestimado íntegramente el recurso de apelación, en aplicación de los principios establecidos en los artículos 398 en relación al 394 de la LEC, procede condenar al pago de las costas de esta alzada a la recurrente.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la representación de la mercantil INMOBILIARIA MASAR CANARIAS S. L. contra la sentencia de fecha 31 de marzo de 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia no 7 de Arrecife en los autos de Juicio Ordinario no 663/2009, confirmándola, condenando a la recurrente al pago de las costas de esta alzada.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Lucas Andrés Pérez Martín, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha. Certifico.