Sentencia Civil Nº 475/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 277/2016 de 21 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

C/ Ferraz, 41 , Planta 3 - 28008

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.005.00.2-2014/0003852

Recurso de Apelación 277/2016

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 03 de Alcalá de Henares

Autos de Procedimiento Ordinario 426/2014

APELANTE::PARQUE CIENTIFICO TECNOLOGICO DE LA UNIVERSIDAD DE ALCALA SA EN LIQUIDACION

PROCURADOR D./Dña. RAMON RODRIGUEZ NOGUEIRA

APELADO::ADVISER DESARROLLOS E INVERSIONES SA

PROCURADOR D./Dña. RAUL DEL CASTILLO PEÑA

SENTENCIA Nº 475/2016

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. CARLOS CEZON GONZÁLEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

Siendo Magistrado PonenteD. CARLOS CEZON GONZÁLEZ

En Madrid, a veintiuno de noviembre de dos mil dieciséis. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación de Cantidad e Incumplimiento Contractual, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Alcalá de Henares, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelada ADVISER DESARROLLOS E INVERSIONES, S.A., representada por el Procurador D. Raúl del Castillo Peña y asistida del Letrado D. Raúl del Castillo Vega, y de otra, como demandado- apelante PARQUE CIENTÍFICO TECNOLÓGICO DE LA UNIVERSIDAD DE ALCALÁ, S.A.U., representado por el Procurador D. Ramón Rodríguez Nogueira y asistido del Letrado D. Fernando Mingo de Vierna.

Antecedentes

PRIMERO.Por el Juzgado de Primera Instancia Tres de los de Alcalá de Henares, en el indicado procedimiento de juicio ordinario 426/2014, se dictó, con fecha 27 de noviembre de 2015, sentencia con Fallo del siguiente tenor:

'Que debo estimar y ESTIMO la demanda deducida por el Procurador D. Raúl del Castillo Peña en nombre y representación de ADVISER DESARROLLOS E INVEDRSIONES, S.A. contra PARQUE CIENTÍFICO TECNOLÓGICO DE LA UNIVERSIDAD DE ALCALÁ, representado por la Procuradora Dª. Belén Arce Cantano, de claro no haber lugar a la misma, y en su virtud condeno a dicha parte demandada a abonar a la actora el importe de sesenta y seis mil cuatrocientos dieciséis euros y setenta y dos céntimos (66.416'72 €), con más los intereses legales correspondientes. Todo ello con expresa imposición a la demandada de las costas procesales de esta instancia'.

SEGUNDO.Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la demandada, Parque Científico Tecnológico de la Universidad de Alcalá.

TERCERO.Las actuaciones se registraron en esta Audiencia Provincial el21 de marzo último. Correspondió, por reparto, el conocimiento del recurso a esta Sección Decimotercera. Fue incoado el correspondiente rollo y se asignó ponencia, con arreglo a las normas preestablecidas al efecto. Se señaló para la DELIBERACIÓN, VOTACIÓN y FALLO del recurso el día 16 de noviembre de este año y dicho día fue examinada y decidida la apelación por este Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.El Tribunal acepta en lo sustancial los Fundamentos de Derecho de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.El 10 de octubre de 2006 ADVISER Desarrollos e Inversiones S.A. (en adelante ADVISER) compró para la instalación de la empresa Soluciones Informáticas ADV S.A. a Parque Científico y Tecnológico de la Universidad de Alcalá S.A. (en lo sucesivo PCTUA; su actual denominación es Madrid Activa S.A.), empresa pública participada al cien por ciento por la Comunidad de Madrid, la subparcela 3.1, perteneciente al Sector 20-B de Alcalá de Henares (campusde la Universidad), hoy identificada con el número 6 de la avenida Punto Es, con una superficie de 2.262 metros cuadrados y por un precio de 372.960 euros. La parcela se integraba en el complejo inmobiliario privado TECNOALCALÁ donde iban a ubicarse exclusivamente empresas dedicadas, como ADVISER, a actividades de investigación y desarrollo, de tecnología innovadora, y la venta quedaba sujeta a la condición de edificación en la parcela para el establecimiento de una empresa de esa clase. Estaba prevista la construcción en el complejo por PCTUA, que era la gestora y administradora del parque, de un edificio destinado a centro de servicios y vivero (servicios múltiples, a los que luego nos referiremos, y vivero de empresas, a través de facilitación, mediante arrendamiento a bajo coste, de oficinas y laboratorios a pequeñas y nuevas empresas del sector, que por su volumen y limitación de recursos no disponían de instalaciones propias y que, desde las dependencias alquiladas del edificio de servicios comunes, se integraban en el parque, con relaciones y colaboraciones [simbiosis] con las empresas ya consolidadas), que efectivamente fue levantado, concluido y abierto en el interior del parque algún tiempo después de la compra de 2006 de la parcela hecha por ADVISER, estableciendo PCTUA su sede en el edificio, el cual, en el año 2013, fue venido a un tercero (Fundación Idmea Agua), dejando de tener lugar en el mismo la prestación de servicios a las empresas del complejo y el establecimiento en el edificio de las nuevas empresas del vivero.

ADVISER formuló demanda contra PCTUA en reclamación de 66.416,72 euros, en concepto de indemnización por incumplimiento contractual de la demandada consistente en el cierre del edificio de centro de servicios y vivero.

La sentencia de la primera instancia estimó íntegramente la demanda y PCTUA ha recurrido en apelación dicha sentencia, con articulación de las siguientes alegaciones:

[-Preliminar.-] Donde se identifican los pronunciamientos recurridos (la integridad de los del Fallo de la sentencia apelada) y se dice (apartado 3 del escrito de interposición del recurso):

'Esta parte debe manifestar que la sentencia de 27 de noviembre de 2015 resulta contraria a Derecho por los siguientes motivos:

'-(i)- La Sentencia ha considerado que PCTUA incumplió el contrato suscrito con Adviser, cuando realmente no existió ningún incumplimiento contractual.

'La Sentencia, para apreciar el supuesto incumplimiento, ha realizado una interpretación puramente literal del Contrato, y no ha tenido en cuenta la voluntad de las partes, determinada con arreglo a los actos posteriores a la formalización del contrato. Es decir, la sentencia ha infringido los artículos 1281 y 1282 del Código Civil ('CC ').

'-(ii)- Y la Sentencia ha acordado una indemnización de daños y perjuicios por el supuesto incumplimiento, cuando Adviser no ha podido sufrir un daño en su patrimonio, puesto que no entregó ninguna contraprestación económica a PCTUA, para compensar a dicha sociedad por la realización de las obligaciones supuestamente incumplidas'.

[-Previa.-] La controversia planteada en primera instancia. Antecedentes para la ilustración de la Audiencia Provincial.

[-Primera.-] Análisis de la sentencia recurrida. La sentencia ha interpretado erróneamente el contrato, ignorando la voluntad de las partes, y ha reconocido un daño patrimonial inexistente.

[-Segunda.-] La sentencia sostiene que PCTUA incumplió a cláusula 10 del contrato, a pesar de que PCTUA sigue prestando los mismos servicios a ADVISER. Infracción de los artículos 1281 y 1292 del Código Civil .

[-A.- Los servicios comunes se corresponden con el desarrollo de la actividad empresarial de PCTUA, y así fue aceptado pro ADVISER, que nunca reclamó que el edificio fuera destinado a zonas comunes. Aplicación de los artículos 1281 y 1282 del Código Civil .

[-B.-] PCTUA sigue desarrollando la misma actividad, y prestando los mismos servicios a favor de los propietarios, desde su nueva sede social.

[-Tercera.-] Aun cuando se considerase que PCTUA incumplió la cláusula 10 del contrato, el incumplimiento habría sido parcial y procedería la rebaja de la indemnización.

[-Cuarta.-] La sentencia ha condenado a PCTUA a abonar unos daños inexistentes. ADVISER no abonó ninguna cantidad como contraprestación económica por las obligaciones de la cláusula 10.

[-Quinta.-] La sentencia reconoce una indemnización a ADVISER, señalando que la obligación tendría una duración de cien años, plazo que resulta manifiestamente excesivo, respecto a la duración real que podría tener la obligación de la cláusula 10.

[-Sexta.-] Costas procesales.

TERCERO. [-Uno.-]En la estipulación décima de la escritura de compraventa de 10 de octubre de 2006, que lleva por título 'Centro de servicios y vivero', se dispone:

'PARQUE CIENTÍFICO TECNOLÓGICO DE LA UNIVERSIDAD DE ALCALÁ S.A.U., tiene prevista la ejecución de un edificio en el Complejo Inmobiliario destinado a Centro de Servicios y Vivero, para lo cual se llevará a cabo la urbanización de la parcela en la que se ubica y la construcción del edificio donde se prestarán a todos los copropietarios del Parque los servicios comunes que se mencionan más abajo y respecto a los cuales, todos los copropietarios podrán disfrutar de manera preferente en las condiciones que en su momento se determinen.

'La parcela en la que se ubica el Centro de Servicios y Vivero es la nº 1 del Parque Científico Tecnológico de la Universidad de Alcalá, en el municipio de Alcalá de Henares (Madrid), que tiene una superficie total de 10.000 m2 y una edificabilidad máxima de 7.850 m2.

'El Centro dispondrá de un espacio distribuidor central de dimensiones adecuadas para albergar exposiciones y demostraciones de la Universidad y empresas del Parque.

'El edificio, que se destinará en un 100% a prestar servicios comunes a todos los propietarios, se realizará con criterios de respeto al medio ambiente, eficiencia energética, y con sistemas de aprovechamiento energético, está previsto que disponga de las siguientes áreas:

'*Centro de negocios y servicios comunes,

'*Vivero de empresas.

'*Restaurante y cafetería.

'A estos efectos, la Vendedora recibe a cuenta de los futuros servicios que dicho Centro de Servicios y Vivero prestará a los copropietarios del Parque una cantidad que destinará a sufragar la construcción del propio centro. En concreto, las partes han previsto que un 19,2% del precio de venta determinado en la cláusula Segunda del presente Contrato será destinado por la Vendedora a los citados fines de construcción el Centro, considerándose como un pago a cuenta (anticipo) de los servicios que la vendedora prestará a favor de la parte Compradora en el repetido Centro de Servicios y Vivero, y sin que, en consecuencia, deba imputarse como mayor precio del inmueble transmitido, ni, igualmente, pueda incluirse amortización alguna del mismo en la determinación del precio de los servicios a prestar en el futuro'.

[-Dos.-]Es indudable que en la anterior estipulación trascrita, inserta en un contrato de compraventa de una parcela en un parque de empresas de alto grado de tecnología, con la finalidad expresamente concertada por ambas partes de que la compradora construya en la parcela para el asentamiento de una empresa de investigación y desarrollo, se explicita una obligación de la vendedora, que va a ser la entidad gestora y administradora del parque, de construir en el complejo un edificio (incluso se precisa el emplazamiento) destinado a centro de servicios y vivero de empresas, concretándose que los servicios van a prestarse a todos los copropietarios del parque, que podrán disfrutarlos de manera preferente (aún más: se expresa que el edificio se destinará en un cien por cien a prestar servicios comunes a todos los propietarios) y especificándose, en orden a la consistencia de los servicios, que el edificio

-dispondrá de un espacio distribuidor central de dimensiones adecuadas para albergar exposiciones y demostraciones de la Universidad y empresas del parque;

-que incluirá un área de centro de negocios y servicios comunes;

-otra área de vivero de empresas;

-y un servicio de restaurante y cafetería.

Y ello en un edificio propiedad de la gestora y administradora PCTUA, sito en el mismo parque.

La estipulación contiene un compromiso de la vendedora con inequívoca voluntad de obligarse con la compradora (obligación sin contenido real, puesto que el edificio no va a convertirse en elemento común de los copropietarios de las parcelas del parque, si bien manifiestamente vinculada al contrato de compraventa que se instrumenta en el mismo documento), aceptando ADVISER, por la suscripción del contrato, convertirse en acreedor de la prestación comprometida. Por lo demás, que PCTUA asume obligaciones de prestación de servicios en virtud de la cláusula comentada es reconocido en el proceso por la demandada.

Los servicios que serán prestados en el edificio, llamado de servicios comunes y vivero, que se construya en el parque no tienen que ser necesariamente gratuitos, y la actora en ningún momento reclama por un derecho perdido a disfrutar de los servicios sin contraprestación. En realidad, esta cuestión no es objeto de debate, aunque fueron formuladas en las sesiones del juicio diferentes preguntas a testigos acerca de si los propietarios podían disponer libremente de los espacios del inmueble. En el primer párrafo de la estipulación décima figura

'...servicios comunes que se mencionan más abajo y respecto a los cuales, todos los copropietarios podrán disfrutar de manera preferente en las condiciones que en su momento se determinen',

y los propietarios no son titulares de ningún derecho real sobre el edificio. De otra parte, la estipulación concluye con estos términos:

'...sin que (...) pueda incluirse amortización alguna del mismo en la determinación del precio de los servicios a prestar en el futuro'.

[-Tres.-]El edificio fue construido en la parcela 1 del complejo TECNOALCALÁ. En el mismo existía unhall-que podía utilizarse para albergar exposiciones y demostraciones de la Universidad y empresas del parque, aunque no llegó a instalarse ninguna muestra- (testimonio de don Alexander , gerente de la Fundación Idmea Agua, entidad que adquirió el edificio en 2013 y era propietaria de una parcela en el parque, testimonio de don Severiano , responsable de administración y servicios del parque -declaró que había unhall, pero no se utilizaba para exposiciones, si bien alguna vez se usó para dar uncateringo celebrar una junta de propietarios- y testimonio de doña Esmeralda , de la Asociación Plataforma del Español, entidad que tenía alquilado un despacho en el edificio de servicios comunes). Disponía el edificio de una sala de conferencias -o sala multiusos, que también servía de aula y para videoconferencias-, una sala de reuniones, así como despachos, que eran dependencias que podían utilizarse por los propietarios mediante pago (interrogatorio del presidente de Madrid Activa S.A., don Luis Manuel , testimonio de don Juan Alberto , que fue miembro del consejo de administración de PCTUA, testimonio de doña Lucía , empleada de Soluciones Informáticas ADV, la empresa instalada en la parcela adquirida por la actora, testimonio de don Alexander , testimonio de don Severiano ) y, al parecer, gratuitamente los arrendatarios de los espacios del vivero (testimonio de don Severiano ). Se pronunciaron conferencias en la primera de las salas, al objeto de proporcionar información que pudiese interesar a las empresas para su desarrollo (don Luis Manuel , don Juan Alberto , conferenciante en una ocasión) y se celebraron en el centro dos jornadas de fiscalidad, invitándose a todas las empresas del parque (don Severiano ).

La Oficina de Transferencias de Resultados de Investigación de la Universidad de Alcalá de Henares (OTRI), órgano de la Universidad que colaboraba con el parque y con las empresas del parque en materia de investigación llegó a instalarse en el edificio centro de servicios y vivero (testimonio de don Severiano ), abandonándolo a raíz de la venta del edificio.

Durante un tiempo estuvo abierto en el inmueble un restaurante cafetería (no es relevante que se accediese al local desde el interior del edificio o desde fuera) mediante arriendo de un espacio a un industrial del ramo que explotó el negocio (don Luis Manuel , don Juan Alberto , doña Lucía , don Severiano y doña Esmeralda ).

En el edificio se asentaron, en arrendamiento, pequeñas empresas que iniciaban su andadura y se relacionaban con las empresas grandes del parque (don Luis Manuel , don Juan Alberto , doña Lucía -ADV, la empresa que operaba en la parcela de ADVISER colaboró en proyectos con alguna de las empresas del vivero-, don Alexander -su empresa, la Fundación Idmea Agua, además de contar con una parcela en el parque, tenía arrendadas algunas dependencias del edificio de servicios comunes- y don Severiano ).

PCTUA instaló en el edificio su sede social, desde donde ejercía su actividad empresarial de entidad gestora y administradora del parque, cuales eran (i) su actuación como entidad colaboradora en la tramitación de expedientes de subvenciones (para las empresas del parque) ante el Ministerio de Economía y Competitividad, el Ministerio de Educación y otras Administraciones públicas, (ii) la gestión y administración del complejo inmobiliario privado, por medio de la contratación de los servicios necesarios para atender los servicios de seguridad, limpieza, jardinería e iluminación de las zonas comunes del complejo y el mantenimiento de los elementos comunes, como viales, acerado y mobiliario de alumbrado, cuyos costes satisfacían los propietarios con arreglo a sus coeficientes de participación, y (iii) su actuación ante las distintas administraciones públicas para conseguir el mejor funcionamiento del parque (testimonios de don Juan Alberto y don Severiano ).

[-Cuatro.-]En 2013, en el proceso de liquidación de PCTUA, el edificio de centro de servicios comunes y vivero fue vendido a un tercero. Las empresas del vivero dejaron el inmueble al vencer sus arrendamientos y PCTUA, que fue revitalizada y pasó a llamarse Madrid Activa S.A., trasladó su sede a Coslada, en el número 2 de la calle de Luxemburgo, y a finales de enero de 2014 el edificio se cerró, con cese de todos los servicios que prestaba a los propietarios, quedando a disposición de la nueva propietaria. Hecho no discutido en el proceso.

[-Cinco.-]La demandada sostiene que el cese de toda actividad de PCTUA en el edificio de la parcela 1 del parque no ha supuesto un cese en la actividad que desarrollaba en el inmueble, pues trasladó su sede a Coslada y, desde esta nueva ubicación, continuó prestando servicios a los propietarios de parcelas del parque, incluido ADVISER (apartados 10 y 11 del escrito de interposición del recurso).

[-Seis.-]Se dice por la demandada apelante, en los apartados 19 y 20 de su escrito de interposición del recurso, que la sentencia apelada se fundamenta en considerar que los servicios comunes a los que se refiere la estipulación décima del contrato de compraventa de 10 de octubre de 2006 únicamente podían ser prestados utilizando el edificio sito en el parque y que la venta de dicho edificio supuso el cese definitivo en la prestación de los servicios, resultando tal conclusión frontalmente contraria a las obligaciones contractuales que verdaderamente pactaron ADVISER y PCTUA, atendiendo a la voluntad de las partes y a los actos realizados por estas con posterioridad al contrato, con arreglo a los artículos 1281 y 1282 del Código Civil , preceptos que establecen:

'Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.

'Si las palabras parecieron contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas'(artículo 1281).

'Para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato'(artículo 1282).

Pues bien, los términos de la estipulación décima del contrato, en cuanto fijan que PCTUA construirá en el mismo parque un edificio donde se prestarán a todos los copropietarios del parque servicios comunes, respecto a los cuales, todos los copropietarios podrán disfrutar de manera preferente en las condiciones que en su momento se determinen, que el edificio dispondrá de un espacio distribuidor central de dimensiones adecuadas para albergar exposiciones y demostraciones de la Universidad y empresas del parque, así como de un área de centro de negocios y servicios comunes, de otra de vivero de empresas (sin que entre los contratantes, parte de este litigio exista controversia acerca de qué haya de entenderse por vivero de empresas) y de una tercera de restaurante y cafetería, resultan absolutamente claros e inequívocos y se no encuentran contradichos por una pretendida real voluntad de las partes, no coincidente con el texto de la estipulación, que vendría revelada por actos concluyentes de los contratantes.

Así, PTCUA, ahora Madrid Activa S.A., señala en el apartado 37 de su escrito de recurso:

'(-i-) Las obligaciones fijadas por la Cláusula 10 eran, esencialmente, la prestación de los servicios correspondientes a la actuación como entidad colaboradora en expedientes de subvenciones y a la gestión del complejo inmobiliario.

'De hecho, así lo entendió siempre la propia Adviser, quien nunca solicitó que el Edificio fuera puesto a disposición de los propietarios, durante todo el tiempo en que el mismo permaneció abierto, sino que aceptó que el Edificio fuera utilizado como la sede social de PCTUA.

'La Sentencia no ha tenido en cuenta estos actos de Adviser, a pesar de que dichos actos deben ser tenidos en cuenta para determinar la voluntad contractual de las partes y para determinar el contenido de las obligaciones pactadas, con arreglo a los artículos 1282 y 1281 CC .

'(-ii-) Y PCTUA continúa cumpliendo puntualmente con sus actividades correspondientes a la actuación como entidad colaboradora y a la gestión del complejo inmobiliario, solo que ahora desarrolla dichas actividades desde su nueva sede social'.

Entender que las obligaciones fijadas en la estipulación décima se limitaron ('eran, esencialmente,' expresó literalmente la apelante) la prestación de los servicios correspondientes a la actuación como entidad colaboradora en expedientes de subvenciones y a la administración del complejo inmobiliario, es, sencillamente, hacer premisa de la conclusión interesada. La estipulación décima no dice que la vendedora construirá un edificio en el parque para instalar allí unas oficinas desde las que se gestionarían, a petición de los propietarios y ante los correspondientes departamentos ministeriales, solicitudes de subvenciones o desde las que se llevaría la administración de los elementos comunes del parque (servicios de seguridad, limpieza, jardinería e iluminación de las zonas comunes del complejo y el mantenimiento de los elementos comunes, como viales, acerado y mobiliario de alumbrado). De ser así, ningún sentido tendría haber hecho mención en tal estipulación a 'un espacio distribuidor central de dimensiones adecuadas para albergar exposiciones y demostraciones de la Universidad y empresas del Parque' o a unas áreas de 'Centro de negocios y servicios comunes', 'Vivero de empresas' y 'Restaurante y cafetería'.

Del mismo modo, debe rechazarse que ADVISER consintiese que los servicios que se había comprometido a prestar PCTUA fuesen solo los correspondientes a la actuación como entidad colaboradora en expedientes de subvenciones y a la gestión del complejo inmobiliario, porque nunca solicitó que el edificio fuera puesto a disposición de los propietarios durante el tiempo en que el mismo permaneció abierto, y es que, con independencia de que usase o no de las salas y despachos (y la testigo doña Lucía , trabajadora de la empresa instalada en la parcela de ADVISER, tiene manifestado en la primera sesión del juicio que utilizaban despachos del edificio), pudo haberlos utilizado (ciertamente que satisfaciendo un precio por ello, pero esta no es cuestión que se debata en el pleito) y, con independencia de que nunca se hubiese montado una exposición en elhallpor la Universidad o por alguna empresa, elhallestaba en el inmueble de PCTUA y allí podían haberse efectuado exposiciones, y en el edificio residían empresas noveles con tecnología puntera con las que ADVISER, o la empresa instalada en su parcela, podía mantener relaciones de colaboración (y la testigo doña Lucía declaró en la primera sesión del juicio que mantuvieron relaciones de esa clase con alguna de las empresas del vivero) y en el edificio centro de servicios comunes y vivero se abrió un restaurante cafetería del que podían servirse los directivos y trabajadores de la actora (la testigo doña Lucía dijo en la primera sesión del juicio que frecuentaba la cafetería) y, por último, en el edificio llegó a instalarse la Oficina de Transferencias de Resultados de Investigación de la Universidad de Alcalá de Henares (OTRI), con la que ADVISER podía haber contado caso de conveniencia de asistencia o cooperación de las que dispensaba la entidad. En consecuencia, nada significa que ADVISER no hubiese formulado queja alguna relativa al funcionamiento del centro de servicios comunes y viveros mientras el mismo estuvo abierto.

Como tampoco tiene relevancia como acto propio en contra del tenor literal de la estipulación décima que ADVISER no hubiese puesto ninguna objeción a que PCTUA instalase en el edificio centro de servicios comunes y vivero su propia sede, ni denunciase una contravención de lo comprometido en la estipulación décima acerca de que el edificio sería destinado en un cien por ciento a prestar servicios comunes a todos los propietarios, pues de ello no cabe deducir sino aceptación por parte de la actora a que la gestora y administradora del parque sentase en el edificio su sede y oficinas, sin que ello tenga que suponer, ni remotamente, renuncia al resto de los servicios a los que podía tenerse acceso en el edificio del parque por los propietarios.

[-Siete.-]Por el contrario, el hecho de que el edificio fuese construido por PCTUA en la parcela indicada en el contrato de compraventa y que en el mismo existiese una sala de conferencias -o multiusos-, otra de reuniones y despachos, que podían emplear los propietarios (bien que con contraprestación dineraria), un vivero de empresas, del que podían aprovecharse las empresas ya implantadas en el sector, un espacio que podía ser utilizado para exposiciones, aunque en él no se hubiesen montado nunca exposiciones, y un restaurante cafetería, aunque acabase cerrando, sin que nada impidiese que pudiese abrirse de nuevo por otro industrial, o incluso por el mismo, revela que PCTUA entendió el contenido de la obligación asumida en la estipulación tan nombrada en su tenor literal, que es ocioso volver a reproducir.

[-Ocho.-]PCTUA niega el incumplimiento contractual que le atribuye la actora aduciendo que sigue prestando exactamente los mismos servicios a ADVISER y al resto de los propietarios en su nueva sede social de la calle Luxemburgo de Coslada, donde sigue desempeñando su actuación como entidad colaboradora en expedientes de subvenciones y de administración del complejo inmobiliario, habiendo declarado en la primera sesión del juicio el presidente de Madrid Activa S.A., don Luis Manuel , que en la actual sede de Coslada también alquilan espacios a empresarios del parque, que esa sede cuenta con despachos que pueden servir de vivero y que en Coslada disponen de una sala de reuniones y se celebran conferencias. A este respecto, PCTUA alega en su escrito de recurso:

'...la obligación de PCTUA consistía en la prestación de servicios comunes, pero la ubicación física desde la que se prestaran dichos servicios era una cuestión accesoria, que no afectaba a la prestación'(apartado 23).

Y:

'Realmente, la obligación de PCTUA con arreglo al Contrato de 10 de octubre de 2006 era la prestación de servicios a favor de los propietarios. En cambio, a ubicación del edificio utilizado era una cuestión accesoria, que no afectaba a la prestación de los servicios'(apartado 25).

[-Nueve.-]Son de rechazar los anteriores planteamientos. La ubicación de un centro de servicios en el mismo parque, comprometida en la escritura de compraventa, luego vinculada a la misma transmisión del dominio de una parcela en el parque, instituía un elemento relevante en el contenido del negocio, ponderable por la parte compradora al contratar la compraventa, puesto que la integración de la parcela -que se compra para en la misma erigir físicamente un centro de producción- en un parque de empresas de la misma rama, vinculado a la actividad investigadora de una universidad y con disposición de unos determinados servicios materiales, instrumentales de desarrollo empresarial y de fomento técnico constituye un valor añadido a lo que es el objeto de la compraventa (un terreno). Y es trascendental que el emplazamiento físico de la prestación de esos servicios a la futura industria (centro de negocios, vivero de empresas, restaurante cafetería,) se encuentre en el mismo complejo inmobiliario (en el caso de la actora, a siete minutos a pie desde la parcela de ADVISER hasta el edificio centro de servicios comunes y vivero, conforme declaró en la primera sesión el juicio la testigo doña Lucía ), en lo que conforma la filosofía de un parque de empresas tecnológicas que se mueven en el campo de la investigación y el desarrollo y que utilizan la herramientas de la simbiosis entre empresas (colaboración en proyectos) y relación con las investigaciones que se desarrollan en la universidad a la que el parque está vinculado, que se halla en condiciones de proporcionarles apoyo. Conocidas las prestaciones y oportunidades que desde el centro de servicios y vivero pueden procurar a las empresas instaladas en el parque (de mayor eminencia y altura que la de gestión de subvenciones y la administración de los elementos comunes del complejo, que, indudablemente, pueden llevarse desde oficinas situadas fuera del parque) es claro que el cierre del edificio de servicios comunes y vivero que existía en el centro ha supuesto una merma del compromiso de servicios hecho por PCTUA a la actora vinculado a la compraventa de la parcela. Se desconoce absolutamente qué servicios distintos de la gestión de subvenciones y la administración de los elementos comunes del parque puede ofrecer PCTUA (ahora Madrid Activa S.A.) desde Coslada y las manifestaciones del presidente de Madrid Activa S.A., en su interrogatorio de parte sobre despachos y conferencias, no constituyen prueba de que las prestaciones de la gestora y administradora del parque sigan siendo las mismas que las que era posible obtener con el edificio de servicios comunes y vivero emplazado en el mismo parque ( artículo 316 de la ley procesal civil ), pero la distancia que separa ahora el parque del lugar donde los servicios pueden ser objeto de aprovechamiento resta considerable efectividad a la prestación comprometida (ya no existe vivero en el parque, ya no hay, a mano, espacios complementarios que puedan necesitarse por las empresas, ya no puede haber actividades de información o formación o cooperación próximas a la empresa y huelga hablar del servicio de restauración comprometido).

[-Diez.-]En consecuencia, es meridiano que la demandada ha dejado de cumplir en una parte sustancial la obligación contraída con la actora expresada en la estipulación décima del contrato de compraventa de 10 de octubre de 2006 y que la actora se ha visto, a causa de tal incumplimiento, privada de los servicios cuya prestación solo podía hacerse en un equipamiento próximo a su industria, con causación de un desvalor evidente del bien objeto de compraventa y, por ello, producción de un perjuicio manifiesto para la compradora, ADVISER.

La sentencia apelada, por lo expuesto, no condena a la actora a abonar unos daños inexistentes, como la recurrente sostiene.

[-Once.-]El perjuicio causado por contravención del tenor de la obligación, debe ser indemnizado, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1091 , 1101 , 1106 y 1107 del Código Civil .

[-Doce.-]Recordemos que en el último párrafo de la estipulación décima del contrato de 10 de octubre de 2006 se dispuso lo siguiente:

'A estos efectos, la Vendedora recibe a cuenta de los futuros servicios que dicho Centro de Servicios y Vivero prestará a los copropietarios del Parque una cantidad que destinará a sufragar la construcción del propio centro. En concreto, las partes han previsto que un 19,2% del precio de venta determinado en la cláusula Segunda del presente Contrato será destinado por la Vendedora a los citados fines de construcción el Centro, considerándose como un pago a cuenta (anticipo) de los servicios que la vendedora prestará a favor de la parte Compradora en el repetido Centro de Servicios y Vivero, y sin que, en consecuencia, deba imputarse como mayor precio del inmueble transmitido, ni, igualmente, pueda incluirse amortización alguna del mismo en la determinación del precio de los servicios a prestar en el futuro'.

La indemnización de 66.416,72 euros reclamada por la actora por la pérdida de utilización de las prestaciones a que podía tener acceso en el edificio de servicios comunes y vivero es calculada con arreglo al importe de ese 19,2 por ciento del precio que figura en el párrafo trascrito de la estipulación décima del contrato, que la vendedora, PCTUA, destinaba a la construcción del edificio (71.608,70 euros), atendiendo al plazo máximo de amortización de edificios comerciales establecido en la legislación del impuesto de sociedades (cien años) y reduciendo la anterior cantidad en proporción a los siete años y tres meses en que la actora cifró el tiempo en que el edificio estuvo abierto en relación con los cien años de vida previsibles.

[-Trece.-]Dice PCTUA en los apartados 93 y 94 de su escrito de recurso:

'...la Sentencia(en referencia a la apelada)considera que Adviser efectivamente entregó un importe equivalente al 19,20% del precio del Contrato en concepto de contraprestación específica por la construcción del edificio y la prestación de los servicios, que indica la Cláusula 10.

'94. Es decir, según la Sentencia, dentro del precio total que las partes pactaron por la venta de la parcela, en el contrato de 10 de octubre de 2006 (372.960 euros), el 19,20% de dicho precio (71.608,32 euros), habría sido entregado por Adviser como una contraprestación específica, para compensar a PCTUA por la construcción del edificio y la prestación de los servicios'.

Y, efectivamente, en la sentencia apelada, se dice en el último párrafo del Fundamento de Derecho Cuarto:

'...no puede estimarse que la demandada hubiera cumplido con sus obligaciones 'ex contractu' en lo referente a determinados servicios que se comprometía a prestar a través de las áreas de Centro de negocios y servicios comunes, Vivero de empresas y Restaurante y cafetería, y por lo que percibió una cantidad cierta, parte del precio de la compraventa...'

PCTUA ha venido defendiendo que el 19,2 por ciento del precio en que quedó concertada la venta, al que se hace mención en la estipulación, no constituye un sobreprecio, conforme al inciso final del texto

('sin que [...] deba imputarse como mayor precio del inmueble transmitido, ni, igualmente, pueda incluirse amortización alguna del mismo en la determinación del precio de los servicios...')

y en la audiencia previa ADVISER admitió que no existió en el contrato un sobreprecio por los servicios, de forma que, pese a la ambigüedad del inicio del párrafo

('A estos efectos, la Vendedora recibe a cuenta de los futuros servicios que dicho Centro de Servicios y Vivero prestará a los copropietarios del Parque...'),

vamos a entender que el mencionado 19,2 por ciento del precio (71.608,70 euros en el caso de estos autos) no constituyó un precio por los futuros servicios, y que el precio de la parcela fue el consignado en la estipulación segunda del contrato, 372.962 euros, y no el resultado de restar de dichos 372.962 euros su 19,2 por ciento, puesto que así fue admitido por la actora (si bien se desdice en su oposición al recurso, al comentar los apartados 60 al 104 de la apelación de PCTUA; página 13 del escrito de oposición:'de forma que en efecto, sin edificio, el precio de venta hubiera sido mucho menor [exactamente 71.608,32 € menos]') y así se deduce de los términos de la cláusula segunda del contrato, ello según PCTUA expresa en el apartado 98 de su recurso:

'Es decir, que el 19,20% del precio al que se refiere la Cláusula 10, por la cantidad de 71.608,32 euros, no constituyó un precio adicional, no fue una contraprestación específica por la construcción del Edificio y la prestación de servicios, sino que simplemente se trató de una parte del precio de compra de la parcela, al que PCTUA se comprometió a dar una determinada utilización'.

Pero es de rechazar rotundamente la conclusión a que llega PCTUA a partir del anterior planteamiento y que argumenta en los apartados 101 y 103 del mismo escrito de interposición de la apelación:

'101. Pues bien, si el importe del 19,20% del precio no constituyó una contraprestación específica o 'sobreprecio' por las obligaciones de construcción el Edificio y de prestación de los servicios de la Cláusula 10, bajo ningún concepto puede hablarse de un perjuicio patrimonial para Adviser.

'(...)

'103. En estas circunstancias, si Adviser no abonó ninguna cantidad a PCTUA, como compensación económica por las obligaciones establecidas por la Cláusula 10, no puede hablarse de ningún perjuicio patrimonial para dicha sociedad'.

Y es que la obligación de PCTUA de construir un edificio para servicios comunes y vivero, en el que se harían efectivas las prestaciones comprometidas en la estipulación décima del contrato, (con específica contraprestación o sin ella) llegó constituirse, en el marco del negocio de una compraventa de específicas peculiaridades (compraventa de un terreno para en el mismo asentar una industria que pasaría a integrarse en un parque de peculiares características), y así ADVISER se convirtió en acreedora del disfrute de los servicios, en los términos consignados en el contrato, y, perdida ahora por ADVISER la posibilidad de tal disfrute, por el incumplimiento definitivo de la prestación por parte de la deudora, es patente su perjuicio que, al no poder repararsein natura( artículo 1098 del Código Civil ), da paso al resarcimiento por equivalencia, mediante la oportuna indemnización sustitutoria.

[-Catorce.-]La actora cifró la indemnización pertinente en 66.416,72 euros, con arreglo al importe del 19,2 por ciento del precio de la parcela, atendiendo al plazo máximo de amortización de edificios comerciales establecido en la legislación del impuesto de sociedades (cien años) y reduciendo la anterior cantidad en proporción al tiempo en que el edificio de servicios comunes y vivero del parque estuvo abierto.

La cuantificación se hace en función de una hipotética estimación del valor del edificio, cuando lo perdido por la actora no es una participación en el edificio, sino la oportunidad de disfrutar de los servicios y de los instrumentos de desarrollo empresarial con equipamiento en el mismo parque que se obligó a procurar y propiciar la demandada. La concreción de la equivalencia en dinero del perjuicio (el valor del interés perdido) resulta sumamente compleja, como se afirma en la sentencia recurrida, casi al final del Fundamento de Derecho Cuarto:

'Y aunque el cálculo para determinar la indemnización correspondiente por todo ello pudiera resultar complejo o de difícil determinación, y así igualmente los criterios para su cómputo, se estima que la solución propuesta al respecto por la demandante llega a una razonable cuantía indemnizatoria'.

La apelante critica tal conclusión sobre elquantumde la indemnización aduciendo una seguridad razonable de que la actividad empresarial tanto de ADVISER como de PCTUA no llegará a durar cien años y la falta de toda prueba sobre el plazo que razonablemente podía tener la obligación de la estipulación décima del contrato de 10 de octubre de 2006 (apartados 105 al 120 del escrito de recurso). Pero es de apreciar que lo que la sentencia apelada juzga ajustada no es la metodología de cálculo de la demanda, sino la cuantía indemnizatoria a la que llega. Y esta apreciación es compartida por el Tribunal. Una expectativa de pervivencia del parque, y de la industria de ADVISER en el mismo, durante veinticinco años contados desde el cierre del edificio (en enero de 2014), resulta más acorde con las veloces mutaciones económicas, sociales, comerciales y de organización empresarial de los tiempos actuales. Si esto lo consideramos atendiendo a la entidad y consistencia del daño infligido al desenvolvimiento del proyecto empresarial de ADVISER en el complejo TECNOALCALÁ, al verse privada de servicios materiales y de instrumentos de desarrollo e innovación que conformaban las prestaciones de las que la actora ha sido desposeída, concluimos que una indemnización de 66.416,72 euros por un perjuicio como el contemplado en estos autos, de veinticinco años de duración, supone un resarcimiento de 2.656 euros por año, lo que se nos presenta como una suma prudente y equitativa.

[-Quince.-]Debe confirmarse la sentencia de la primera instancia, incluido su pronunciamiento sobre costas procesales, conforme al principio del vencimiento sentado en el artículo 394 de la ley procedimental civil.

CUARTO.De manera que desestimaremos el recurso.

QUINTO.Las costas de esta instancia se impondrán a la recurrente, conforme a lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Con pérdida del depósito constituido para recurrir, según se establece en el apartado nueve de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Fallo

Que debemos DESESTIMAR y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 27 de noviembre de 2015 del Juzgado de Primera Instancia número Tres de los de Alcalá de Henares , dictada en el procedimiento del que dimana este rollo, CONFIRMANDO dicha resolución y condenando a la recurrente, Parque Científico y Tecnológico de la Universidad de Alcalá S.A. (ahora Madrid Activa S.A.) al pago de las costas de la apelación.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presenteinterés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo deVEINTEdías desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 del Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de sala 277/16, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.