Sentencia Civil Nº 476/2006, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 307/2006 de 29 de Septiembre de 2006

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2006-0001932

Procedimiento: Recurso de apelación Nº 307/2006- L -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000855/2004

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 2 DE VALENCIA

Apelante-Reconvenido: Dª Antonia

Procurador.- FRANCISCO VERDET CLIMENT

Apelante-Reconvenido: D. Clemente .

Procurador.- LAURA LUCENA HERRAEZ

Apelado-Reconviniente: PORT TERAZAN S.L..

Procurador.- ONOFRE MARMANEU LAGUIA.

SENTENCIA Nº 476/2006

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

Dª SUSANA CATALAN MUEDRA

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

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En VALENCIA, a Veintinueve de Septiembre de Dos mil seis.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma. Sra. Dña. SUSANA CATALAN MUEDRA, los autos de Juicio Ordinario nº 855/2004, al que se acumularon los autos de Juicio Ordinario nº 789/04 del Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Valencia, promovidos por Dª Antonia y D. Clemente contra PORT TERAZAN S.L. sobre "cumplimiento de contrato de reserva en compraventa de inmuebles", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por los demandantes- reconvenidos Dª Antonia y D. Clemente , representados por los Procuradores D. FRANCISCO VERDET CLIMENT y Dª LAURA LUCENA HERRAEZ y asistidos de los Letrados D. JUAN ANTONIO RISUEÑO CABALLERO y Dª Mª JULIA VALCARCEL RODRIGUEZ contra el demandado-reconviniente PORT TERAZAN S.L., representado por el Procurador D. ONOFRE MARMANEU LAGUIA y asistido del Letrado D. JOSE MARIA RUBIO MONDEJAR.

Antecedentes

PRIMERO.-

El Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Valencia, en fecha 21-11-05 en el Juicio Ordinario nº 855/2004 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que desestimando las demandas acumuladas formuladas por el Procurador Sr. Verdet en nombre de Dª Antonia y por la Procuradora Sra. Lucena en nombre de D. Clemente contra Port Terrazán S.L. debo absolver y absuelvo a la demandada con imposición de costas a las demandantes. Y estimando las dos reconvenciones formuladas por Port Terrazán S.L. frente a Dª Antonia y frente a D. Clemente , en cuanto a las pretensiones que plantea de forma subsidiaria, debo declarar y declaro resueltos los contratos de reserva de 8 de enero de 1.999 y 30 de noviembre de 1.998, al devenir ineficaces dichos contratos por sobrevenida imposibilidad de cumplimiento para la demandada reconviniente de transmitir el objeto de la compraventa, ya que el futuro edificio a construir en las condiciones pactadas no se llevó a cabo por causas ajenas a la voluntad de la vendedora y que no se pudieron prever en la fecha del otorgamiento de dichos documentos privados, y asimismo ordeno la restitución de las prestaciones a su amparo efectuadas por los reservistas-compradores, más los intereses legales correspondientes hasta ese reintegro, con imposición de las costas de las reconvenciones a las actoras-reconvenidas."

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de Dª Antonia y D. Clemente , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de PORT TERAZAN S.L.. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, se tramitó la alzada con celebración de la vista correspondiente el día 27 de Septiembre de 2.006 a las 10'30 horas, donde se practicó la prueba propuesta y admitida en esta instancia, a cuyo acto asistieron las partes que constan en el acta reseñada al efecto, quienes solicitaron se dictara Sentencia conforme la pretensión de sus respectivos patrocinados.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la sentencia recurrida, que la Sala comparte y completa como a continuación expone. Y

PRIMERO.-

Frente a la Sentencia dictada, estimatoria de las peticiones subsidiarias formuladas por vía reconvencional y desestimatoria de ambas demandas acumuladas, se alzan los actores- reconvenidos sosteniendo ante esta alzada la plena eficacia y validez de los sendos contratos por ellas suscritos con la demandada-reconviniente, de compraventa de determinados departamentos del edificio cuya promoción acometió la misma en su día y la obligación de otorgamiento por ésta de escritura pública de compraventa previo pago por las demandantes del precio pactado.

SEGUNDO.-

Y procede desestimar sin entrar a resolver sobre ellas las argumentaciones sostenidas ante esta alzada por ambos apelantes relativas a la validez de los sendos contratos que les vinculan, pues la opuesta por éste nulidad contractual para interesar la desestimación de las demandas formuladas por los actores-reconvenidos y ahora apelantes, fue desestimada por el Órgano de la anterior instancia, sin que tal pronunciamiento que rechaza la pretensión haya sido objeto de remedio mediante su impugnación por lo que el pronunciamiento desestimatorio de la nulidad interesada ha sido consentido por aquél a quien perjudica (el demandado-reconviniente) y, consiguientemente, ha devenido firme, careciendo, pues, los ahora apelantes (actores- reconvenidos) del oportuno gravamen para atacar la resolución recurrida por tal causa (artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

TERCERO.-

Y, consecuentemente con ello, y habida cuenta que los demandantes solicitan el cumplimiento de sendos contratos de los que interesa el demandado-reconvenido su resolución, procede entrar a resolver con carácter previo la procedencia del pronunciamiento resolutorio de los mismos, pues su confirmación haría irrelevante cualquier otro razonamiento. Y, a tales efectos, la Jurisprudencia ha tratado con reiteración la dificultad extraordinaria sobrevenida en el cumplimiento de las obligaciones de origen contractual llegando a las siguientes conclusiones: 1º.- Que la cláusula "rebus sic stantibus" no está legalmente reconocida. 2º .- Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, es posible su elaboración y aplicación por los Tribunales. 3º.- Que es una cláusula peligrosa y, en su caso, debe admitirse cautelosamente, siendo todavía más excepcional su aplicación en los contratos de tracto único. 4º.- Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) una alteración extraordinarias de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) Una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones; y c) que todo ello acontezca por el sobrevenir de circunstancias radicalmente imprevisibles. Y 5º.- en cuanto a sus efectos, se le ha venido negando efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, otorgándole solamente los modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones. Ahora bien, en aquellos supuestos en que los efectos de la variación de circunstancias han sido previstos por las partes y en aquellos otros en que tal variación lleva a la desaparición de la causa negocial, no pudiendo sostenerse jurídicamente el entramado de derechos y obligaciones que forman su contenido, so pena de autorizar enriquecimientos a todas luces injustificados, no es que haya que moderar equitativamente el contrato, dejándolo subsistente en aplicación de la doctrina dicha de la cláusula "rebus sic stantibus", sino que el influjo de circunstancias sobrevenidas e imprevistas en la vida del contrato ha de facultar para ejercitar la resolución del contrato cuando la prestación pactada no responde a la finalidad para cuya consecución se concertó el contrato, frustrándose la misma, bien entendido que la imposibilidad sobrevenida de la prestación no sólo puede ser física o legal, sino también económica, lo que acontece cuando deviene ruinosa para el que ha de prestarla.

CUARTO.-

Y a efectos de resolución del recurso, de necesaria invocación los pactos que a los que son parte en el presente procedimiento vinculan. Y así: A) Pactó la reconviniente con el demandante don Clemente el 30 de noviembre de 1998 (documental a los folios 128 a 134), y entregando al efecto 267.500 pesetas, la reserva de una vivienda en planta 4 tipo H del edificio Nova Tabarca, situado en Nazaret, de Valencia, haciendo constar que el precio total de la citada vivienda se fijaba en 10.925.200 pesetas, que sería incrementado con el IVA al tipo tributario vigente, pactándose que el contrato de compraventa se formalizaría en un plazo máximo de 10 días a partir de la concesión de la Licencia Urbanística de Obras, y que la cantidad entregada se aplicaría al primer pago, y consignando las condiciones de la venta y, entre ellas, que la citada reserva se entrega para ser incluido en la lista de adquisiciones de un inmueble en la promoción, lista que se confeccionará atendiendo a criterios de fecha de firma de la reserva y de las posibilidades económicas que la Entidad financiera (hay que entender que se hace referencia a aquélla que en el futuro será entidad acreedora del crédito hipotecario a conceder y en el que se subrogará el reservista) crea oportunas, promoción que quedaba supeditada a la concesión de la oportuna licencia urbanística para la construcción del inmueble y que en caso de que ésta no se concediera, por la promotora ahora demandada-reconviniente se devolverían las cuantías depositadas, renunciando el ahora actor-reconvenido a la reclamación de cualquier tipo de indemnización e intereses, y quedando identificado el inmueble mediante un dibujo (que no plano ejecutable por carecer tanto de elementos portantes como de descripción de conducciones para servicios de la vivienda) del que resulta que es una vivienda dúplex que tiene una superficie útil de 109.23 metros cuadrados y construida con elementos comunes de 141,87 metros cuadrados, y mediante una descripción en la que consta que tiene una superficie de 99,32 metros cuadrados, y de la que resulta que a la buhardilla se le otorga 1,5 M (hay que entender que la referencia lo es a un millón de pesetas y que tal dependencia se identifica con el piso alto de la vivienda que lo es tipo "duplex"). Y B) y con las mismas cláusulas, el 8 de enero de 1999 (documental a los folios 17 a 19 y 27 a 29), la demandante-reconvenida doña Antonia hace sendas entregas de 105.000 pesetas como reserva de un garaje (plaza número 17) y trastero número 13 en planta semisótano, haciendo constar que el precio total del citado garaje es de 1.400.000 pesetas y el del trastero 200.000 pesetas, y de 267.500 pesetas para la reserva de una vivienda en planta 1ª tipo B siendo el precio total de la misma 10.416.800 pesetas, y describiéndose la referida vivienda con un dibujo del que resulta con superficie útil de 94,60 metros cuadrados, y construida con elementos comunes de 127,77 metros cuadrados, y provista de una terraza de 5,62 metros cuadrados. Y, por tanto, de los contratos suscritos por las partes resulta que la reconviniente no se invistió de cualidad alguna de propietaria de los solares sobre los que pretendía edificar, por lo que en absoluto puede prosperar la alegación de engaño por cuanto, en definitiva, tan sólo se manifestó como promotora para la construcción de un edificio según un Proyecto que todavía no tenía otorgada la Licencia de obras pertinente, de tal modo que se subordinan los efectos contractuales, precisamente, a la obtención de esa Licencia.

QUINTO.-

Y con la prueba practicada hay que reputar acreditado que el Proyecto al modo que se había definido no obtuvo la aprobación de la Corporación municipal. Y no la obtuvo por cuanto presentado que fue el Proyecto Básico ante el Ayuntamiento al efecto el 7 de junio de 1999, por el Servicio de Patrimonio del Ayuntamiento se informó negativamente al considerar que parte de los solares sobre los que se asentaría el edificio eran propiedad municipal, lo que determinó que por la demandada se tuviera que formular juicio declarativo de menor cuantía al objeto de que se declarara su propiedad sobre los referidos solares, recayendo sentencia el 17 de junio de 2002 que declaró el domino del allí actor y aquí demandado sobre las fincas discutidas, condenando al Ayuntamiento a estar y pasar por tal declaración, presentándose un nuevo Proyecto Básico (si bien consta como modificación al Proyecto de 1999) en mayo de 2003 y el de Ejecución que lo desarrolló, previa imposición por parte del Ayuntamiento de adquirir "por colindancia" un pequeño solar de 33,27 metros cuadrados cuya reducida superficie impedía su edificación aislada y consiguiendo, finalmente, la licencia de obras el 18 de julio de 2003. Ahora bien, este nuevo Proyecto, aun cuando se sostenga es modificado del presentado en 1999, resultó probado que es esencialmente diverso, y lo es por causa no imputable a la parte demandada-reconviniente, sino al acaecimiento de diversos avatares entre los años 1999 y 2003 (documental a los folios 262 a 281 y sendas declaraciones de sus autores en el acto del juicio), cuales son: la entrada en vigor de una normativa más estricta en materia de estructuras de hormigón, lo que se tradujo en un cambio del dimensionado de elementos estructurales con variación de la sección del edificio en cuanto a alturas se refiere para la adaptación del Proyecto; un cambio del criterio municipal en orden al cumplimiento de las Ordenanzas sobre Ruido y Vibraciones, lo que implicó una modificación de la casi totalidad de los elementos de albañilería para conseguir el aislamiento acústico necesario, incluso en forjados y pavimentos y en carpintería exterior y acristalamientos; la entrada en vigor de la Ley Ordenación de la Edificación, con exigencias de aseguramiento y consiguiente imposición por las Aseguradoras de Informes técnicos exhaustivos; las nuevas exigencias sociales que determinan la dotación del edificio con instalaciones tales como la de gas para suministro de agua caliente y de encimeras de cocina y de aire acondicionado/bomba de calor; y, finalmente, las circunstancias económicas que determinan un incremento del coste de materiales y de mano de obra. Y que la confluencia de tales circunstancias ha llevado a que el edificio no pueda ser el mismo que en su día se proyectó, sino que la Licencia de obras obtenida lo es para un Proyecto esencialmente diverso al previsto al tiempo de otorgarse el contrato, aun cuando se hable de un Proyecto modificado o las alineaciones sean las mismas, lo que conduce tanto a no entender cumplida la condición pactada con los efectos convenidos para tal ausencia, como a calificar la desproporción de prestaciones de tal entidad que excede notablemente de los límites del opuesto por una de las apelantes "riesgo empresarial", al elevarse a la frustración de la causa de la obligación asumida por la demandada-reconviniente, con los efectos resolutorios por ella pretendidos y desestimación de ambos recursos de apelación. Y ello sin perjuicio y a mayor abundamiento, de quedar acreditado (pericial obrante a los folios 273 a 281) que no existen en el edificio que efectivamente está en construcción viviendas equivalentes a aquéllas que fueron objeto de reserva por los actores-reconvenidos y ahora apelantes.

SEXTO.-

Por todo ello, procede la íntegra confirmación de la Sentencia dictada y, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

1º) Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Laura Lucena Herráez, en nombre y representación de don Clemente , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Valencia el 21 de noviembre de 2005 en el Juicio ordinario 855/04. 2º) Desestimar el propio remedio deducido contra la misma resolución por el Procurador de los Tribunales don Francisco Verdet Climent, en nombre y presentación de doña Antonia .

3º) Confirmar íntegramente la dicha Sentencia.

4º) E imponer a los apelantes las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, según doctrina del Tribunal Supremo sentada reiteradamente, entre otros, en autos de fecha 5 y 19 de julio de 2005, 18 de octubre de 2005, 21 de febrero de 2006 , 21 y 28 de marzo de 2006 y 18 de abril de 2006.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.