Sentencia Civil Nº 476/2008, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 514/2007 de 19 de Diciembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00476/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000514/2007

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

D. ANGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE

D. JOSÉ GÓMEZ REY

D. ANTONIO PILLADO MONTERO

SENTENCIA NUM. 476/08

En Santiago de Compostela, a diecinueve de Diciembre de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 6ª de la Audiencia Provincial de A Coruña, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000503/2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo de apelación civil nº 514/2007, en los que aparece como parte apelante D. Jesús María representado por la Procuradora Dª Mª RITA GOIMIL MARTÍNEZ y asistido por la Letrada Dª BERTA BLANCO RIVADULLA, y como apelada Dª María Luisa representada por la Procuradora Dª. YOLANDA VIDAL VIÑAS y asistida por la Letrada Dª ANA VILLAR FERNÁNDEZ; y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO PILLADO MONTERO , quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 11 de mayo de 2007 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora doña Rita Goimil Martínez en nombre y representación de don Jesús María contra doña María Luisa debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones contenidas en el suplico de la demanda. Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante".

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D. Jesús María se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, señalándose para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 18 de diciembre de 2008, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los de la sentencia apelada en lo que se contrapongan a los siguientes; y

PRIMERO.- El presente asunto versa, en síntesis, sobre la cuestión de quien ha de soportar los daños que sufra la cosa vendida desde que se otorga el contrato hasta que se hace la entrega de ella.

El hecho es el siguiente: Don Jesús María , demandante y apelante, y la Doña María Luisa , otorgaron, en documento privado de 24 de febrero de 2006, contrato de compraventa por el cual ésta vendía a aquél una vivienda, sita en la RUA000 , nº NUM000 - NUM001 , de esta ciudad, por el precio de 210.354'23 euros, posponiendo la entrega de la cosa y de la mayor parte del precio para el momento de otorgarse la escritura pública, lo que habría de ocurrir en el plazo de dos meses. Se pactaron también unas consecuencias, incluidas penas pecuniarias, para el supuesto de que una u otra parte incumpliesen el contrato.

Pocos días antes de otorgarse la escritura pública, que es de fecha 28 de marzo de 2006, la vivienda sufrió una inundación, a causa de la entrada de aguas pluviales, que le ocasionó serios daños, de los que el actor tuvo conocimiento cuando, tras otorgarse la escritura, accedió a ella. El actor reclama a la vendedora el importe de la reparación, 6.626'84 euros, y además 2.746'48 euros de perjuicios, a saber, cuotas de la hipoteca del piso y arrendamiento de otro durante el tiempo en que no pudo ocupar el comprado. Entiende que el documento privado contenía un simple contrato de arras, que la compraventa no estaba perfeccionada y que por ello los daños eran de cuenta de la vendedora. Invoca el saneamiento por vicios ocultos del artículo 1484 y la responsabilidad por culpa o negligencia del artículo 1101, ambos del Código Civil .

A su vez la vendedora demandada alega que la compradora siempre había tenido a su disposición una llave en la agencia que intermedió en el contrato, por lo que era suya la responsabilidad de cuidar del piso y que, en todo caso, se trató de un contrato perfeccionado, por lo que el riesgo de la cosa comprada corría de cuenta del comprador desde ese momento.

Pues bien, como ya ha dejado claro la sentencia de instancia, no estamos ante un simple contrato de arras o señal, sino de un contrato de compraventa ya perfeccionado, puesto que hubo acuerdo en la cosa y el precio, aunque ni uno ni el otro se hubiesen entregado (art. 1450, en relación con el 1258 y el 1445, del Código Civil ). Por otra parte, ese contrato privado no transmitió la propiedad, puesto que faltó la entrega (conforme a la teoría del título y modo, art. 609 , in fine); ni siquiera puede hablarse de tradición instrumental (art. 1462 ), pues la escritura pública se otorgó posteriormente, y en el propio documento privado consta que la entrega de la posesión y la propiedad tendrían lugar en el momento de su elevación a escritura pública. Sin que la puesta a disposición de una llave en la agencia tuviese otra significación que la usual en estos casos de permitir al comprador el acceso al piso a los efectos de hacer las previsiones conducentes a la instalación de muebles.

SEGUNDO.- Partiendo de lo anterior, la sentencia apelada desestima la demanda por aplicación del artículo 1452, en relación con el 1182, del Código Civil , que acoge el principio romano de que el riesgo es el comprador ("periculum est emptori"). No obstante, la sentencia no puede compartirse: tales preceptos se refieren a la pérdida de la cosa comprada por caso fortuito, fuerza mayor, acción de tercero; en todo caso, sin culpa del vendedor. Pero, por el contrario, el artículo 1468 dispone que la cosa vendida ha de entregarse "en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato"; el 1094, que "El obligado a dar alguna cosa lo está también a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia"; y el 1183, que si "la cosa se hubiere perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario".

En nuestro caso, el piso vendido estaba en poder de la vendedora, puesto que, como queda dicho, no se había entregado e incluso se había pactado que la entrega no se haría hasta el otorgamiento de la escritura pública. Luego, suya era la obligación de cuidarlo "con la diligencia de un buen padre de familia" para poder entregarlo al comprador "en el estado en que estaba al perfeccionarse la compraventa", es decir, cuando se otorgó el documento privado. Y aunque se presume que el deterioro fue por culpa suya mientras no pruebe lo contrario, bueno será añadir que, a mayor abundamiento, parece clara su falta de diligencia, posiblemente derivada de la creencia de que, tras la venta en documento privado, ya no le incumbía ocuparse del piso, como parece desprenderse de la contestación a la demanda. Del conjunto de la prueba resulta que la causa de los daños fue la entrada abundante de aguas pluviales, procedentes de la terraza anexa, por falta de limpieza del desagüe o por la obturación de la bajante; no unas simples filtraciones puntuales por defectos constructivos, que tenían otros pisos (concretamente el tercero y un trastero del sótano, como declaró su dueño), sino una inundación que afectó a todo el piso vendido. La empleada de la agencia intermediaria en la operación, estuvo en el piso el día 20 de marzo (la escritura notarial se otorgó el 28) y no apreció problemas de humedad; tampoco los apreció un empleado del banco que lo visitó por aquella fechas a efectos de la concesión de hipoteca al comprador. La acumulación de agua en la terraza en la fecha de la inundación del piso fue apreciada por el propietario del piso tercero.

En una palabra, si la entonces propietaria, la vendedora, ante la abundancia de lluvias hubiese prestado un poco de atención al piso y a la terraza del mismo, los daños no habrían ocurrido. Pero, en todo caso, como queda dicho, a ella le correspondía probar su falta de culpa en los mismos; por lo que ha de responder de ellos.

TERCERO.- Respecto a las cantidades que el actor reclama, ha de estimarse la demanda en la que corresponde a la reparación del piso, 6.626'84 euros. No así las correspondientes a los pagos de la hipoteca correspondientes a meses posteriores a la compra de la vivienda, que se habrían devengado igualmente aunque el piso no hubiese sido ocupado durante los mismos, ni los recibos de dos meses de supuesto alquiler de otro piso, cuyo contrato no se aporta (llama la atención que el recibo de fecha 1 de mayo se dice corresponder a este mes, y sin embargo el de abril lleva fecha posterior, de 12 mayo). Es posible que la ocupación del piso se hubiese retrasado por culpa de los daños y su reparación, pero tampoco es seguro que tras la compra, aquél su hubiese ocupado ya inmediatamente, sin dejar transcurrir el tiempo lógico de instalación, pequeñas reformas de adaptación, etc., como es usual.

CUARTO.- La estimación del recurso y la solo parcial de la demanda, conllevan la no imposición de costas en ninguna de las instancias (arts. 394 y 398 LEC ).

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación,

Fallo

que estimamos el recurso de apelación interpuesto por el demandante, Don Jesús María , contra la sentencia pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de esta ciudad, de fecha 11 de mayo de 2007 , sentencia que revocamos, y con estimación parcialmente de la demanda, condenamos a la demandada, Doña María Luisa , a abonar al demandante la cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS VEINTISEIS EUROS CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (6.626'84 euros), con los intereses legales desde la presentación de la demanda; sin imposición de costas en ninguna de las instancias.

Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que la misma es firme, y que contra ella no cabe recurso alguno.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.