Sentencia Civil Nº 476/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 556/2009 de 11 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00476/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 21

1280A

C/ FERRAZ, 41

Tfno.: 914933872-73-06-07 Fax: 914933874

N.I.G. 28000 1 7008890 /2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 556 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1360 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 71 de MADRID

Ponente:ILMA. SRA. Dª ROSA Mª CARRASCO LÓPEZ

PL

De: Matilde , Julio

Procurador: ANA MARIA GARCIA FERNANDEZ, ANA MARIA GARCIA FERNANDEZ

Contra: FORWARD CONSULTING INMOBILIARIO, S.L.

Procurador: CARMEN ARMESTO TINOCO

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

Dª ROSA Mª CARRASCO LÓPEZ

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a once de octubre de dos mil once. La Sección Vigésimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 1360/2008, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante- apelada Forward Consulting Inmobiliario S.L., y de otra, como demandados-apelados Dª Matilde y D. Julio .

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª ROSA Mª CARRASCO LÓPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid, en fecha 30 de abril de 2009, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, estimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Armesto Tinoco, en nombre y representación de la mercantil Forward Consulting Inmobiliario, S.L., contra Dª Matilde y D. Julio , representados por la Procuradora Sra. García Fernández, se declara resuelto el contrato de compraventa y permuta de cosa futura suscrito entre las partes litigantes el 21 de noviembre de 2007; asimismo, se condena a los demandados a que abonen solidariamente a la entidad actora la suma de 30.000 euros, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda; en cuanto a las costas, se imponen a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 22 de septiembre de 2011, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 10 de octubre de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- El Juicio ordinario del que trae causa esta apelación se inició mediante demanda presentada por FORWARD CONSULTING INMOBILIARIO S.L en la que solicitaba se declarara resuelto el contrato que suscribió con Dª Matilde y D. Julio el 21 de noviembre de 2007 por haber incumplido las obligaciones asumidas en el contrato al no poder otorgar escritura pública en los términos pactados que era no solo antes del 30 de marzo de 2008 sino libre de "cargas y arrendamientos", por lo que procedía la resolución de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1124CC , y condenarles a reintegrarle la cantidad abonada en concepto de parte del precio, que eran treinta mil euros, más intereses y costas.

Los demandados en su contestación reconocieron que se obligaron a entregar la finca que era de su propiedad sita en Alcobendas libre de arrendatarios y ser la fecha límite para la elevación a público la de 30 de marzo de 2008, e igualmente que llegada esta fecha no se otorgó la escritura pública, pero sin que ello y la ocupación de la vivienda por un tercero, pudiera ser calificada de incumplimiento, porque el plazo debía interpretarse de forma flexible atendiendo a las circunstancias de la sociedad actora que no disponía del dinero y los problemas familiares de los demandados, en concreto del Sr. Julio , además de ser conocido por la compradora que había una persona viviendo en la finca, lo que a su vez era consentido por la misma ya que se ocupaba de vigilarla y evitar que terceros pudieran entrar en la casa -era un cuidador de la misma- y porque la propia actora había demorado la fecha de elevación a escritura pública -burofax de fecha 18 de marzo de 2008.

Las pretensiones de la actora han sido estimadas en la sentencia declarando la Juez probados los incumplimientos de la demandada referidos por la compradora, es decir, no estar la vivienda libre de ocupantes y no haber elevado a público el contrato en la fecha pactada, por lo que resolvía el contrato y condenaba a los demandados a reintegrar la cantidad de treinta mil euros, más intereses y las costas.

Recurren los demandados la sentencia alegando como motivo haber incurrido la Juzgadora en error al valorar la prueba documental tanto el burofax de 18 de marzo de 2008 como el resto de burofaxes y comunicaciones habidas entre las partes directamente y/o a través de la Letrada de los apelados; según los recurrentes la voluntad de la actora/compradora quedó manifestada mediante el burofax que les envió de 18 de marzo de 2008 en el que novaba la cláusula referida al plazo para el otorgamiento de la escritura, plazo que dejaba sin efecto por lo que no era de recibo la resolución del contrato pretendida extrajudicialmente mediante el burofax de 12 de mayo de 2008 que ni siquiera se ha probado que se recibiera, ni judicialmente, habiendo interpretado de forma errónea el tribunal de instancia los artículos 1124 y 1504 del Código civil , debiendo revocarse la sentencia y absolverlos, a lo que se opuso la demandante, quien negó que hubiera habido ninguna novación, por su parte, en los términos que dispone el Código Civil y la jurisprudencia, porque en ningún caso admitieron la ocupación de la vivienda, sino que en todo momento fue su voluntad que el contrato se cumpliera sin pretender dejar a la libre voluntad de los vendedores no solo el otorgamiento de la escritura sino el desalojo del inquilino o precarista.

SEGUNDO .- La petición de que sea revocada la sentencia parte de dos afirmaciones que sin embargo no se prueban primero que se novó el contrato en el acuerdo referido al plazo máximo fijado para el otorgamiento de la escritura, y segundo, que a fecha 8 de junio de 2008 había obtenido el desalojo de la vivienda.

El objeto del contrato de compraventa de fecha 21 de noviembre de 2007 fue la parcela de terreno sita en Alcobendas en la CALLE000 número NUM000 libre de cargas y arrendatarios, obligándose los contratantes a elevar a escritura pública en un plazo máximo, es decir, se fijó una fecha tope que era el 30 de marzo de 2008. A esta fecha debería haberse otorgado la escritura entregando una vivienda libre de ocupantes.

Son hechos no negados en ninguna de las instancias que a la fecha fijada en el contrato privado de compraventa la vivienda no estaba desocupada y no se otorgó la escritura. Y a su vez consta acreditado aunque se niegue por los vendedores que tampoco estaba libre el inmueble a 8 de mayo de 2008 porque en el acto del Juicio celebrado el 29 de abril de 2009 el testigo D. Gerardo seguía ocupando la vivienda, siendo indiferente si residía en el inmueble a título de arrendatario o de precarista, y quedó igualmente acreditado que no fue contratado como guardés o "cuidador" de la finca por la actora, ajena a la relación existente que pudiera tener con la demandada, lo que quedó probado fue que en marzo de 2008 ocupaba el inmueble, no constando el desalojo ni siquiera que ello pudiera tener lugar a los efectos del otorgamiento de la escritura, e igualmente consta que ni siquiera cuando los vendedores pretendieron cumplir el contrato, transcurrida la fecha límite de 30 de marzo de 2008, estaba libre el inmueble.

Los compradores no solo incumplieron el contrato en dicho extremo sino que tampoco el plazo fijado para el otorgamiento de la escritura, el cual no se novó porque el "animus novandi" que ha de concurrir de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1205CC no se ha acreditado que existiera. El Tribunal Supremo ha entendido que existe novación objetiva del contrato sí existe voluntad de novar, intención que ha de ser expresada por las partes de forma inequívoca, así la sentencia de 18 de marzo de 1992 dispone que "la institución de la novación representa en términos generales un cambio en la relación negocial obligatoria, que cuando es esencial y de manera muy primordial, porque así expresamente se recoja en el nuevo convenio el «animus novandi» de las partes interesadas que lo introducen, tiene consideración de extintiva (artículos 1203, 1204 y 1207 del Código Civil ) la que en todo caso han de declarar expresamente los otorgantes como condición indispensable para que tal novación sea operativa conforme establece el artículo 1.204 del Código Civil . Teniéndose en cuenta que el concepto de novación es objeto de interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se presenten éstas ( sentencias de 24 de febrero de 1964 , 11 de febrero de 1965 , 2 de junio de 1968 y 25 de enero de 1991 )", doctrina que ha sido recogida y aplicada en resoluciones más recientes como son las de 29 de abril de 2005, 11 de julio de 2007 y de 22 de mayo de 2009; esta intención de novar no tiene por qué exteriorizarse de forma expresa, pudiendo ser tácita - Sentencia del Tribunal del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1993 - pero sin que esto se confunda con presunciones, o meras deducciones o conjeturas, que es lo pretendido por los recurrentes, sin base alguna, porque no se evidencia dicha voluntad novatoria del burofax de 18 de marzo de 2008. La redacción del último párrafo del burofax no fue afortunado pero debe interpretarse de forma conjunta e integradora no aisladamente; no evidenciándose del texto que hubiera voluntad de dejar sin efecto el plazo del otorgamiento de la escritura, más aun porque ése no era el fin último de la carta sino exigir que se dejara libre el inmueble, y resaltar la imposibilidad de que se cumpliera el contrato si no actuaban los vendedores logrando que el ocupante desalojara el inmueble; los apelantes sin embargo no dieron respuesta a dicha comunicación antes del día 30, fecha en la que no se otorgó la escritura, ni después.

No habiendo cumplido los vendedores las obligaciones derivadas del contrato, la compradora podía resolver el contrato de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil , no siendo exigencia para que la acción promovida prosperada el requerimiento resolutorio previo, porque no es de aplicación el artículo 1504Cc al que se refiere la sentencia porque el incumplimiento no lo es de la compradora sino de los vendedores. Siendo irrelevante si el burofax de fecha 12 de mayo de 2008 fue o no recepcionado por los vendedores, porque la procedencia de la resolución deriva del incumplimiento, que está probado.

TERCERO .- Las costas de esta alzada han de serles impuestas a los apelantes de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al haber sido desestimado el recurso de apelación íntegramente.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

En virtud de lo expuesto, el Tribunal HA DECIDIDO DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación de los demandados D. Julio y Dª Matilde contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número 71 de Madrid de fecha 30 de abril de 2009 que procede confirmar con imposición de las costas a los recurrentes.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno deviniendo firme.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.