Sentencia Civil Nº 476/2012, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 647/2011 de 28 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

MERCANTIL 1 -A CORUÑA-

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 647/11

S E N T E N C I A

Nº 476/12

AUDIENCIA PROVINCIAL

Sección 4ª Civil-Mercantil

Iltmos. Sres. Magistrados:

JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG

CARLOS FUENTES CANDELAS

ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNÁNDEZ

En La Coruña, a veintiocho de noviembre de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de INCIDENTE CONCURSAL COMUN 0000083 /2011, procedentes del XDO. DO MERCANTIL N. 1 de A CORUÑA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000647 /2011, en los que aparece como parte demandada apelante, 'ORBOVISA, S.A.', representado en ambas instancias por el Procurador de los tribunales, Sr./a. BELÉN CASAL BARBEITO, asistido por el Letrado D. JUAN-JOSÉ DEL VAL MARTÍNEZ, y como parte demandante apelada, 'MARTINSA-FADESA, S.A.', representado en ambas instancias por el Procurador de los tribunales, Sr./a. JAVIER CARLOS SÁNCHEZ GARCÍA, asistido por el Letrado D. MARIA JOSE PAZ-ARES RODRIGUEZ, sobre RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y RECLAMACIÓN DE CANTIDAD, siendo Magistrado/a Ponente el/la Ilmo./Ilma. D ./Dª ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNÁNDEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por EL JUZGADO MERCANTIL 1 A CORUÑA, de fecha 11/7/11 . Su parte dispositiva literalmente dice: 'Que estimo en lo esencial la demanda incidental promovida por MARTINSA-FADESA S.A. representada por la procuradora doña Belén Casal Barbeito y, en consecuencia, declaro resuelto e ineficaz el contrato de compraventa concertado entre las partes en fecha 13 de febrero de 2006 y sus anexos de 23 de febrero y 22 de marzo de 2006. Condeno a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración y a restituir a la demandante la suma de un millón trescientos noventa y cuatro mil trescientos cuarenta y ocho euros con ocho céntimos (1.394.348,08€), con abono de los intereses legales devengados desde la fecha de la presentación de la demanda y hasta la de esta sentencia, a partir de la cual será de aplicación lo dispuesto en el artículo 576 de la LEC . Declaro igualmente inexigibles los créditos que en la lista de acreedores definitiva del concurso de acreedores de MARTINSA-FADESA S.A. figuran a nombre de ORBOVISA S.A. con origen en el contrato cuya resolución se declara. No hago especial imposición de las costas de este incidente a ninguna de las partes.'

SEGUNDO.-Contra la referida resolución por ORBOVISA, S. A., se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que le fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de la sentencia apelada.

PRIMERO.-Contra la sentencia dictada por el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de A Coruña, estimatoria en lo esencial de la demanda de incidente concursal planteada por la entidad en concurso de acreedores Martinsa Fadesa, S.A., y declara resuelto e ineficaz el contrato de compraventa concertado entre las partes en fecha 13 de febrero de 2005 y sus anexos de 23 de febrero y 22 de marzo de 2006, interpuso recurso de apelación la demandada condenada Orbovisa,S.A., alegando en su recurso improcedencia de la resolución contractual del concertado en su día entre las partes, en cuanto que si bien reconoce que por el Gobierno de Cantabria se ha desistido del Proyecto Singular de Interés Regional, a través de su Dirección Regional de Vivienda y Arquitectura, como señala la propia resolución de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo de 19 de enero de 2011, ...al concurrir razones técnicas y de oportunidad que desaconsejan continuar con la tramitación del Proyecto Singular de Interés Regional 'Residencial El Bojar' en los términos de su actual redacción....', ello no implica que no continúe en vigor el Acuerdo de 9 de marzo de 2006 del Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Cantabria, por el que se aprobó la Declaración de Interés Regional de la zona donde se ubican los terrenos objeto de compraventa, que continua vigente, por lo que considera la parte apelante que no ha quedado probado que el desistimiento del proyecto anterior implique la inviabilidad del contrato, por cuanto es posible promover y desarrollar otro nuevo proyecto, lo que haría que la condición no fuera de imposible cumplimiento, consecuentemente mantiene que no procede la resolución del contrato.

SEGUNDO.- Partiendo de los hechos declarados probados que se recogen en el fundamento de derecho primero de la sentencia apelada, que aceptamos íntegramente, que resultan de la prueba practicada. Y más concretamente del contrato de compraventa de nueve fincas rústicas suscrito en fecha 13 de febrero de 2006 entre Fadesa Inmobiliaria, S.A. y Orbovisa,S.A., que se comprometía la primera a abonar a la segunda por el precio de 8.993.436,05 euros, cuyo objeto era promover un desarrollo urbanístico en virtud de los parámetros urbanísticos que estableciera el futuro Proyecto Singular de Interés Regional, pendiente de aprobación. Así, las partes establecieron como condición resolutoria expresa, estipulación sexta, 'Las partes acuerdan que si a la aprobación inicial del PSIR no se hubiesen recogido los parámetros urbanísticos establecidos en el expositivo de este contrato, Fadesa podrá optar por resolución del contrato con devolución de las cantidades entregadas a su favor.'.

Los parámetros urbanísticos determinados expresamente en el contrato son:

Superficie mínima de las fincas: 110.843 m2.

Aprovechamiento del Sector; 0,50m2/m2 sobre superficie bruta.

Al menos el 50% de las viviendas serán viviendas protegidas de protección autonómica, siendo el resto como minino, viviendas protegidas de régimen general.

Se establecen para Fadesa, como condiciones esenciales, tanto para la suscripción del contrato como para la determinación del precio.

Ciertamente no se establece plazo alguno en el contrato para su ejercicio, y Martinsa-Fadesa alega, que al momento de la aprobación inicial del PSIR en fecha 7 de junio de 2010 no se cumplían dichos parámetros urbanísticos, pese a ello no ejercita la resolución del contrato hasta haber aceptado la Comisión el desistimiento por parte de la Dirección General de Vivienda y Arquitectura del PSIR inicialmente aprobado. Por ello, la sentencia apelada argumenta que no tiene sentido examinar si la aprobación inicial satisfacía mínimamente el interés de la parte compradora, pues con el desistimiento aprobado ya no puede resolverse sobre la premisa fáctica de los tres parámetros urbanísticos pactados en el contrato como condición resolutoria expresa. Por ello resuelve el contrato, ya que del conjunto de las cláusulas del mismo, se desprende una condición expresa más amplia, que es la finalidad económica del negocio, la aprobación del PSIR, que estaba pendiente al momento de la contratación, que tenia por objeto la aportación de suelo mediante el instrumento de expropiación, asumiendo el promotor la condición de beneficiario, y la definición de un ámbito en el que fuera posible, como ya antes vimos, la construcción de viviendas de protección oficial de las que al menos el 50% debían ser viviendas de protección autonómica, la considera el Juzgador de primera instancia ya de imposible cumplimiento ( art. 1117 Código civil ), sobre la base de mantener vigente un contrato suscrito en el año 2006, y al albur de la tramitación de un nuevo PSIR, de iniciativa privada, aún considerando vigente la declaración de interés regional de 2006, considera inconcebible que pueda aprobarse, desde el momento en que la demanda de suelo para viviendas de protección pública en los términos de Santa Cruz de Bezana y de Camargo quedó cubierta con el compromiso de cesión de terrenos municipales, sin expropiaciones, por lo que el contrato quedó privado de su base económica.

Por tanto, estamos conformes con la decisión sentenciada, esto es, que la aprobación del PSIR inicial, con determinados parámetros urbanísticos pactados, era la finalidad económica del contrato, y se supeditaba a una verdadera obligación condicional en sentido técnico, y la parte vendedora no puede, tal como pretende, por su mero arbitrio, mantener vigente indefinidamente en el tiempo el contrato, con el fundamento de que se puede presentar otro, bien de iniciativa pública o de iniciativa privada, cuando lo cierto es que pese al tiempo transcurrido no consta que se hubiese presentado ningún otro. Exigiendo incluso a la compradora que presente un nuevo proyecto, con la incertidumbre de que se apruebe el PSIR por el Organismo Público competente, cumpliéndose además los parámetros urbanísticos pactados en el contrato. Como refiere la STS de 29/12/2000 , que se cita en la misma sentencia apelada'...por la propia configuración del contrato, éste quedaba a la única voluntad de la compradora, a quién no se le podía exigir el precio por no haberse cumplido la condición, y, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1117 del Código Civil y las normas que regulan la contratación en general, la obligación debía darse por extinguida al resultar de imposible cumplimiento, amén de que se frustraron las legítimas expectativas de una o de las dos partes aunque no hubiera ánimo deliberado de incumplimiento, y sería contrario a toda equidad dejar subsistente un contrato que tiene una antigüedad superior a los cinco años a la espera de que la inmobiliaria pueda efectuar una hipotética compra de algún solar adyacente para alcanzar la superficie mínima de edificación, y sin pagar mientras tanto el precio, ligando y vinculando a la otra parte contratante, ante lo cual ...'.

TERCERO.- El motivo formulado en el recurso de apelación de la improcedencia de la resolución del contrato por ser de interés del concurso el mantenimiento del vínculo convencional suscrito, con vulneración de lo normado en el art. 62.3 de la LC , tampoco puede ser estimado.

La invocación del art. 62.3 LC no debe permitir que quede al arbitrio o única voluntad de la demandada el mantenimiento de los vínculos contractuales concertados e incumplidos, pues, para ello, es necesario que así lo exija el interés del concurso -lo que debe ser demostrado- por la incidencia que dicho vínculo contractual tenga en la viabilidad económica de la entidad concursada, su importancia y trascendencia, lo que, en este supuesto, no se ha acreditado. Se alega que en la propuesta del convenio, que más tarde fue aprobado por el Juzgado, se valora dichas fincas en 9.296.942 euros. Lo que supone un incremento respecto del precio de compra importante, y justifica según la parte apelante el interés del concurso en su mantenimiento.

Pues bien precisamente, en atención a la situación de importante crisis del sector del mercado inmobiliario en que nos encontramos, con la resolución se consigue evitar el pago de 7.791.412 euros más IVA por la compra de unas fincas que en la actualidad tienen una valoración mucho menor, según tasación, como consecuencia del desistimiento del PSIR, y por otra parte se inyecta liquidez para la sociedad concursada, como consecuencia de la condena de la demandada a la devolución a Martinsa Fadesa de las cantidades entregadas a cuenta del precio (1.394.348,08 euros), lo que evidentemente esto sí que beneficia al concurso. El motivo se desestima.

CUARTO.- Pese a ser desestimado el recurso de apelación íntegramente, en atención a las mismas razones recogidas en la sentencia apelada para no hacer expreso pronunciamiento condenatorio de las costas originadas en primera instancia, hacemos nuestras para tampoco hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en la alzada ( art. 398 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad concedida por el Pueblo Español.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto, contra la sentencia dictada por el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de A Coruña con fecha 11 de julio de 2011 , que confirmamos íntegramente, sin hacer expreso pronunciamiento condenatorio de las costas procesales originadas en esta alzada.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir, y dese su destino legal.

Esta sentencia no es firme en Derecho y contra la misma cabe recurso de casación ante la Sala 1ª del Tribunal Supremo por razón de interés casacional y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, siempre que concurran los presupuestos legales para su admisión, a interponer ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Así, por esta nuestra sentencia de la que se llevará certificación al rollo de Sala lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario doy fe.