Sentencia CIVIL Nº 476/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 166/2017 de 23 de Julio de 2018

Encabezamiento

Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 934866034
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N.I.G.: 0801942120158186333
Recurso de apelación 166/2017 -B
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 03 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario ( LPH art. 249.1.8 ) 913/2015
Parte recurrente/Solicitante: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN C/
DIRECCION000 NUM000 DE BARCELONA
Procurador/a: Carles Badia Martinez
Abogado/a: Ramon Contijoch Pratdesaba
Parte recurrida: IMMOBLES CENT 322, S.L.
Procurador/a: Sergio Rubio Carrera
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 476/2018
Barcelona, 23 de julio de 2018.
La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Don Antonio
RECIO CÓRDOVA, Doña Mª Dolors MONTOLIO SERRA y Doña Maria Teresa Martin de la Sierra Garcia-
Fogeda, actuando el primero de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 166/17,
interpuesto contra la sentencia dictada el día 7 de octubre de 2016 en el procedimiento nº 913/15, tramitado por
el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Barcelona en el que es recurrente COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
DEL EDIFICIO SITO EN DIRECCION000 Nº NUM000 DE BARCELONA y apelado IMMOBLES CENT
322, S.L., y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Que estimando la demanda interpuesta por INMOBLES CENT 322, S.L., representada por el Procurador Sr. Rubio Carrera, contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN DIRECCION000 NUM000 , DE BARCELONA , representada por el Procurador Sr. Badia Martínez, debo declarar la nulidad del acuerdo adoptado por la demandada en fecha 29 de junio de 2015, en concreto, el acuerdo del tenor siguiente: 'Concretar la utilización o destino del Jardín Comunitario, de uso privativo del Local Bajos de Finca, en el sentido que no podrán realizarse en el mismo ningún tipo de actividades de restauración, bar musical, discotecas, escuelas y cualquier tipo de fiestas privadas o públicas, ni la instalación provisional o definitiva de cualquier tipo de edificación.'. Con imposición de costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Doña Maria Teresa Martin de la Sierra Garcia-Fogeda.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Formuló la parte actora, INMOBLES CENT 322, S.L., contra la demandada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN DIRECCION000 NUM000 , de BARCELONA , demanda de juicio ordinario en la que solicitaba se dictase sentencia por la que se declarase nulo y sin ningún valor el acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios celebrada en fecha 29 de junio de 2015, con condena en costas a la demandada.

Alegó la parte demandante, titular del local bajos sito en la finca de autos, como fundamento de su derecho que el acuerdo impugnado infringe el régimen legal de mayorías establecido en el art. 553-26, apartado 2, del Código Civil de Cataluña , según el cual deben votar a favor de los acuerdos que modifican el título constitutivo las cuatro quintas partes de los propietarios que representen las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, habiendo votado en el caso de autos a favor del acuerdo un 31,66% de los propietarios. Además, el acuerdo infringe lo dispuesto en el art. 553-25.4 del mismo Código , según el cual los acuerdos que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes, como ocurre en este caso, requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados, consentimiento que no se ha prestado al adoptarse el acuerdo impugnado, habiendo mostrado la actora su rechazo al acuerdo de limitación de actividades en el jardín comunitario cuyo uso tiene adjudicado, limitación no recogida ni en el título constitutivo ni en los estatutos de la Comunidad siendo aprobado el acuerdo con abuso de derecho y provocando un menoscabo económico y patrimonial incuestionable, público y notorio.

La parte demandada contestó a la demanda, oponiéndose y solicitando la desestimación de la misma y la condena en costas a la parte actora.

Opuso, en síntesis, lo siguiente: el jardín cuyo uso tiene atribuido con carácter exclusivo la parte actora, no por ello pierde su condición de elemento común del inmueble, de manera que el acuerdo impugnado no supone alteración de la naturaleza de jardín comunitario, sino que preserva los principios legalmente impuestos para que su uso y disfrute se efectúe de acuerdo con su naturaleza excluyendo así cualquier utilización ajena al destino propio de dicho espacio; el acuerdo impugnado no modifica el título constitutivo, sino que mantiene y reitera la naturaleza de jardín establecida en el título constitutivo y de conformidad con dicho destino, excluye aquellos usos que en el futuro pudieran desnaturalizarlo, especialmente, los que implicasen el ejercicio de actividades comerciales, lúdicas, etc en perjuicio del resto de miembros de la Comunidad, y por tanto no requiere el quórum específico a que se refiere la demanda sino su adopción por mayoría; el acuerdo impugnado no priva al demandante de su derecho a usar y disfrutar del jardín según su propia naturaleza, por cuanto no supone privación del uso del jardín sino concreción y especificación de actividades no compatibles con su naturaleza, y, además, no puede entenderse que haya habido privación de uso por cuanto no existían derechos preexistentes y ejercitados por la actora, ni se ha privado efectivamente de dicho uso. Es la actora quien actúa de mala fe por cuanto alegando que se le produce menoscabo económico y patrimonial con el acuerdo impugnado induce a creer que tiene la intención de ceder a tercero la propiedad o uso de su propiedad para ser destinado a actividad comercial, industrial o sobre cualquier finalidad de explotación, ajena y reñida con la naturaleza privada del jardín.

Celebradas audiencia previa y señalado día y hora para la celebración de juicio oral, a la vista de que renunciaron las partes a la práctica de la prueba de interrogatorio propuesta y admitida, por lo que se procedió a la suspensión de la vista, formulando las partes por escrito sus conclusiones y quedando los autos conclusos para dictar sentencia. En fecha 7 de octubre de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Barcelona se dictó sentencia por la que se estimó íntegramente la demanda declarando la nulidad del acuerdo impugnado con condena en costas a la parte demandada.

Contra esta sentencia ha formulado la parte demandada recurso de apelación alegando como motivos de apelación los que, de forma sucinta, se exponen a continuación: 1º El acuerdo impugnado se adoptó válidamente por mayoría simple porque no supuso modificación del título constitutivo; y 2º El acuerdo impugnado no priva al local bajos de las facultades de uso y disfrute inherentes a la naturaleza del jardín comunitario respecto del que tiene el uso exclusivo.

La parte demandante se opuso al recurso.



SEGUNDO.- Acuerdo impugnado. Resolución de instancia.

Por acuerdo de la Junta de Propietarios de la finca demandada de fecha 29/6/15, que tenía por objeto un único punto de orden del día, se acordó lo siguiente: ' UNICO.- Tratar, y en su caso aprobar, las limitaciones de uso y las actividades que se puedan desarrollar en el jardín del Local Bajos de la Finca de la C/ DIRECCION000 , NUM000 . En relación al Punto Único del Orden del Día, la Presidenta...expone a los presentes su propuesta de concretar la utilización o destino del jardín Comunitario, de uso privativo del Local Bajos de Finca, en el sentido que no podrán realizarse en el mismo ningún tipo de actividades de restauración, bar musical, discotecas, escuelas y cualquier tipo de fiestas privadas o públicas, ni la instalación provisional o definitiva de cualquier tipo de edificación, , todo ello en evitación de las molestias que en el presente o en el futuro puedan causar a los vecinos, destinando el uso exclusivamente al propio de un jardín privado, tal y como está descrito en la Escritura de División en Propiedad Horizontal '.

El acuerdo se adoptó con los votos a favor de una mayoría de propietarios que representaban el 31,66 % de las cuotas de participación votando en contra los propietarios que representaban un 29,84 % de cuotas de participación.

No es controvertido y consta documentado en las actuaciones que la demandante, INMOBLES CENT 322, S.L., es propietaria del local comercial ubicado en las plantas sótano y baja del edificio de la calle Consejo de Ciento 322 de Barcelona, y tiene atribuido por el título constitutivo el uso y disfrute del jardín comunitario, según certificación registral que se acompaña a la demanda. ' Le corresponde el uso privativo de dos patios pisables con un total de veinte metros sesenta decímetros cuadrados y de un jardín de trescientos treinta y tres metros noventa decímetros cuadrados en el patio central de manzana '.

En el caso de autos, razona la sentencia de instancia para declarar la nulidad del acuerdo impugnado, que la regulación que pretende la Comunidad demandada del uso de dicho elemento común, supone una limitación de las facultades dominicales de propietario, para cuya adopción se requiere la mayoría cualificada del art. 553-25.1 del CCC, dado que las limitaciones en el uso deben constar en el título constitutivo y para su modificación se requieren las anteriores mayorías, las cuales no fueron respetadas en el acuerdo adoptado en la Junta de fecha 29 de junio de 2015. Esta delimitación del uso, sigue diciendo, afecta directamente a las facultades dominicales del actor y requieren asimismo su consentimiento. El incumplimiento de ambos requisitos, abocan a la nulidad del acuerdo impugnado y dejarlo sin efecto.



TERCERO.- Modificación del título constitutivo. Quorum para la modificación. Acuerdos que privan al propietario de las facultades de uso y disfrute del elemento común.

El artículo 553-26 del Código Civil de Catalunya (en adelante CCC) dispone que ' 2. Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para: a) Modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario ...'.

Y el artículo 553-25 del mismo Código establece que ' 4. Los acuerdos que modifiquen la cuota de participación, los que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de la propiedad horizontal simple o compleja requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados '.

Este artículo fue modificado por Ley 5/2015, de 13 de mayo, que entró en vigor el 20/6/2015 en la anterior redacción establecía lo siguiente ' 4. Los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario o propietaria requieren que este los consienta expresamente '. El consentimiento expreso del propietario afectado pasó de requerirse para ' los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce ' a los acuerdos ' que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute ' en relación con 'elementos comunes'.

El uso y disfrute de los elementos comunes corresponde ( artículo 553 - 42 CCC) a todos los propietarios de elementos privativos y debe adaptarse al destino establecido por los estatutos o al que resulte normal y adecuado a su naturaleza, sin perjudicar el interés de la comunidad. No obstante, en el título de constitución o por acuerdo unánime de la junta de propietarios (artículo 553-43), puede vincularse a uno o varios elementos privativos el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes.

Esta vinculación no les hace perder la naturaleza de elemento común.

Como decía la Exposición de Motivos de la Ley de 21 de julio de 1960 mientras sobre el piso «stricto sensu», o espacio, delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el «inmueble», edificación, pertenencias y servicios -abstracción hecha de los particulares espacios- tales usos y disfrute han de ser, naturalmente, compartidos. El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en razón de los intereses en juego. Los derechos de disfrute, sigue diciendo la EM, ' tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo, íntimamente unidos a los derechos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza. Se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica' .

La regulación actual de la Propiedad horizontal viene recogida en Catalunya por el art. 553 del CCC, aunque el art. 551-2,2 ya dice, la comunidad en régimen de propiedad horizontal se rige por el título de constitución , que debe adecuarse a lo establecido por el capítulo III.

Como ha dicho la sentencia del Tribunal de Justicia de Catalunya ( STJC) de 20/7/15 , haciéndose eco de lo declarado en la Exposición de Motivos de la Ley de 21 de julio de 1960 '...De esta forma, esta clase especial de propiedad es fruto de la unión inescindible de la propiedad separada de un piso o local y la copropiedad sobre los elementos comunes. El título constitutivo define el edificio y los elementos comunes con los que cuenta así como la relación descriptiva de todos sus elementos privativos.

...

En el título constitutivo y en los estatutos, la comunidad puede establecer las normas que considere oportunas siempre que no contravengan normas imperativas. Así se infiere tanto del contenido del Preámbulo del libro V cuando dice que el presente código parte de los principios básicos de libertad civil, que se manifiesta dejando a la autonomía de la voluntad un campo muy amplio de actuación en la constitución y configuración de los derechos reales limitados y de las situaciones de comunidad, como de lo dispuesto en el artículo 553-9 , 3 CCC en su anterior redacción, cuando dice que los preceptos del presente capítulo se aplican en todo lo no establecido por el título de constitución.

La doctrina del Tribunal Supremo ha reiterado que en un sistema en que 'la propiedad privada está reconocida constitucionalmente ( art. 33 CE ) y en el que los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización sobre su inmueble, las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente ... ( SSTS 20 de septiembre y 10 de octubre de 2007 ).' El artículo 553-41 CCCat define los elementos comunes tanto en forma ejemplificativa, como mediante una cláusula residual. Conforme a dicha disposición son elementos comunes el solar, jardines, piscinas, estructuras, fachadas, cubiertas, vestíbulos, escaleras y ascensores, antenas y, en general, las instalaciones y los servicios situados fuera de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y goce de dichos elementos privativos.

En el artículo siguiente, art. 553-42.1 se dice que el uso y goce de los elementos comunes corresponde a todos los propietarios de elementos privativos y se ha de adecuar al destino que establezcan los estatutos o la que resulte normal y adecuado a su naturaleza, sin perjudicar el interés de la comunidad, si bien contempla en forma expresa en el número 2 del propio artículo que puede vincularse, en el título de constitución o por acuerdo unánime de la junta de propietarios, el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del edificio o demás elementos comunes a uno o varios elementos privativos. La atribución exclusiva e inseparable a elementos privativos del uso y goce de una parte de los elementos comunes no les hace perder dicha naturaleza. En el número 3º del propio artículo se dispone que en este caso los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y goce exclusivo de los elementos comunes, asumen sus gastos ordinarios de conservación y mantenimiento y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado. Los gastos estructurales, de refacción y los demás gastos extraordinarios son comunes.

.... En tal descripción se contienen elementos comunes por naturaleza y elementos comunes por destino.

Los elementos comunes por naturaleza son inherentes al derecho singular de propiedad sobre cada uno de los elementos privativos, los segundos se adscriben al servicio de todos o de algunos de los elementos privativos por establecerlo así en el título de constitución pero puede variarse su condición jurídica al no ser esenciales para el adecuado aprovechamiento de los elementos privativos. Los elementos comunes por destino, mientras no sean desafectados tienen el mismo régimen jurídico que los elementos comunes por naturaleza. Y, como hemos visto, tanto respecto de los elementos comunes por destino como por naturaleza puede establecerse en el título un uso privativo en favor de uno o de varios departamentos.

En el caso que nos ocupa el jardín y la piscina elementos, comunes por destino, fueron configurados en el título constitutivo de la Comunidad como anexos de cada uno de los departamentos que integraban la comunidad hallándose estos formados por locales y por viviendas. No se restringió ni prohibió su uso a ningún departamento. Las cuotas de participación como concreción del conjunto de derechos y deberes o de beneficios y cargas que se derivan del régimen de comunidad se establecieron únicamente en función de la superficie de los diferentes departamentos sin que, en consecuencia, se hiciese una especial contemplación, en cuanto a los locales, de un uso inferior de los elementos comunes en relación con las viviendas.

En razón a todo ello parece claro que en esta Comunidad los departamentos locales cuyo destino es inicialmente el de garaje pero que podría ser cualquier otro permitido por las leyes (STSJC 3-6-2011), pueden utilizar todos los elementos comunes de la finca incluidas las zonas ajardinadas y la piscina pues, contrariamente a lo que considera la parte recurrente es la restricción la que debe hallarse recogida en el título, sin que, consecuentemente, una limitación de las facultades dominicales pueda presumirse o interpretarse, como se pretende, de manera extensiva.

Cuestión distinta, como con todo acierto dice la sentencia recurrida, es la posibilidad de que en el Reglamento de régimen interior, la Comunidad establezca reglas relativas al uso de tales elementos de modo que se impidan los abusos que al parecer se han producido y no se perjudiquen los intereses comunitarios...' También la sentencia del TJC de 21/12/17 recoge que '...La STS de 30-9-2010 recuerda sentencias anteriores en las que se indicaba, en la misma línea, que 'toda limitación a la propiedad individual, al derecho singular, ha de interpretarse de modo restrictivo, salvo que afecte en esta especial institución y yuxtaposición de propiedades, a los elementos comunes'.

De este modo, la labor de concreción de los preceptos relativos al uso de los elementos privativos y de los elementos comunes así como de la doctrina elaborada en torno a ellos debe realizarse sobre la base de la propiedad de que se trate, su destino y configuración....'.

En definitiva, los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización y las restricciones a las facultades de uso han de interpretarse limitadamente y no pueden suponer una alteración del título constitutivo sin modificación de éste con las mayorías exigidas legalmente.

En el caso de autos, está definido el local propiedad de la parte actora en el título constitutivo con una atribución en el propio título constitutivo del uso y disfrute del jardín comunitario, según la cual ' Le corresponde el uso privativo de dos patios pisables con un total de veinte metros sesenta decímetros cuadrados y de un jardín de trescientos treinta y tres metros noventa decímetros cuadrados en el patio central de manzana ', y con una correlativa asignación de la correspondiente cuota de participación.

Dicha atribución de uso y disfrute lo es sin clase alguna de limitación.

La restricción del uso que tiene atribuido el actor de forma exclusiva (mediante el mecanismo de prohibir determinadas actividades anticipándose a eventuales conductas futuras), supone una modificación del título constitutivo y, además, representa una privación de las facultades de uso y disfrute de ese elemento común que el propietario demandante tiene conferidas en el título constitutivo, sin que para ello sea necesaria una privación total de ese uso, pues bastaría que una de las hipotéticas actividades que se prohíben fuese la que se proponía realizar el propietario para que ello represente una privación ilegítima si no cuenta con el consentimiento expreso del propietario afectado.

Por tanto, sin perjuicio del eventual control futuro por la Comunidad de Propietarios demandada a fin de que no se realicen actividades contrarias a la Ley y/o abusivas, y sin que proceda aquí realizar una análisis de las actividades específicamente prohibidas en el acuerdo impugnado, coincidimos con la resolución recurrida en que el acuerdo impugnado infringe el régimen legal de mayorías establecido en el art. 553-26, apartado 2, porque supone una modificación del título constitutivo que requiere los votos de las cuatro quintas partes de los propietarios que representen las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, habiendo votado en el caso de autos a favor del acuerdo un 31,66% de los propietarios, y, también infringe lo dispuesto en el art. 553-25.4, porque priva a la demandante de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes que tiene atribuidas en el título constitutivo, requiriendo el consentimiento expreso de la actora que no obtuvo la Comunidad.

Por todo lo cual procede desestimar el recurso de apelación formulado.



CUARTO.- Costas.

De conformidad con lo establecido en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede condenar en costas a la parte apelante.

Fallo

EL TRIBUNAL ACUERDA: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN DIRECCION000 NUM000 , de BARCELONA , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Barcelona el 7 de octubre de 2016 , en los autos de que el presente rollo dimana, la cual confirmamos íntegramente, con imposición a la apelante de las costas de la alzada.

De conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , se declara la pérdida del depósito consignado por la parte apelante.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.