Sentencia Civil Nº 477/2012, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 273/2012 de 28 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

TARRAGONA

SECCION PRIMERA

ROLLO NUM. 273/2012

ORDINARIO NUM. 1158/2009

EL VENDRELL NUM. UNO

S E N T E N C I A NUM. 477/12

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. Antonio Carril Pan

MAGISTRADOS

Dª Mª Pilar Aguilar Vallino

D. Manuel Díaz Muyor

En Tarragona, a 28 de noviembre de dos mil doce.

Visto el recurso de apelación formulado por D. Imanol , representado por la procuradora de los tribunales Sra. Gemma Buñuel y asistido del letrado Sr. M. Ramón Fuentes interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de El Vendrell, en Juicio Ordinario 1158/2009 sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad instado por el apelante contra la mercantil Construcciones Rincón del César, S.L., representada por el Procurador de los tribunales Sr. Custodio Aguilera y asistida del letrado Sr.Belmonte Lucena.

Antecedentes

PRIMERO.-Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de El Vendrell con fecha 2 de junio de 2011 se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue: 'Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO íntegramente la demanda formulada por la Procuradora Sra. Calles Durán, en nombre y representación de Imanol contra la sociedad CONSTRUCCIONES RINCON DEL CESAR SL, representada por el Procurador Sr. Dionisio Borrell, y en consecuencia, DEBO ABSOLVER y ABSUELVO a la demandada de todos los pedimentos formulados por la parte actora.

Se imponen a la parte demandante las costas procesales causadas'.

SEGUNDO.-Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal del demandante que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 16 de octubre de 2012, fecha en la que tuvo lugar.

TERCERO.-En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Manuel Díaz Muyor.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia recurrida desestima la demanda formulado por el Sr. Imanol que pretende una condena de la demandada a pagar la cantidad de 98.400 Euros, respecto de los siguientes que se consideran probados, y que se exponen a continuación en relación a las cuestiones que se plantean en esta alzada: Así, debe decirse, para un correcto entendimiento del objeto del presente recurso que el actor exige el pago de la cantidad de 98.400 Euros que entrego a cuenta por la adquisición de unos bajos comerciales y piso en el edificio que la demandada construía en AVENIDA000 , NUM000 de El Creixell. Las partes, como se viene diciendo, formalizaron un contrato privado el día 3 de noviembre de 2006 de adquisición de las citadas fincas y se fijó un precio total de 492.830 Euros, y en la misma fecha, según recoge el citado contrato por el Sr. Imanol se hizo entrega de la cantidad de 49.200 Euros en concepto de arras, fijándose el pago de una cantidad igual en el momento de terminar la cubierta del edificio, que se entregó el 2 de marzo de 2007, quedando aplazado el resto a la terminación de la obra, con entrega de llaves y formalización de escritura pública, previa emisión del certificado final de obra y de la correspondiente cédula de habitabilidad.

Terminada la construcción del inmueble, en el año 2008 se indicó al actor que ya podía procederse a escriturar la compraventa de las fincas y a tal fin se remiten dos burofax para que el día 11 de julio se personase en la Notaria del Sr. Cabanas Trejo, de Torredembarra, para otorgar las correspondientes escrituras. Dichos burofax se remiten a dos domicilio de Barcelona donde se pensaba podía localizarse al Sr. Imanol , siendo uno de estos domicilios el designado por el comprador en el contrato privado de compraventa. Tras no comparecer el día señalado en la Notaria para otorgar las correspondientes escrituras, la parte vendedora vendió las dos fincas objeto de contrato a terceros.

SEGUNDO.- La sentencia recurrida entiende que tras la negativa de a otorgar las escrituras y ante la falta de pacto alguno entre los contratantes se produjo un incumplimiento de la parte compradora que le impide exigir la devolución de las cantidades entregadas.

Para la resolución del presente recurso conviene decir en primer lugar respecto de las arras a que las partes se refieren, y en particular sobre su diversa caracterización, que predomina la interpretación restrictiva que de las arras penitenciales o de desistimiento viene haciendo el Tribunal Supremo, considerando que en caso de duda las arras merecen la calificación de confirmatorias, al no ser posible presumir las penitenciales por el efecto rescisorio que las acompaña. En diversas sentencias (entre otras, de 1 de abril de 1958 , 7 de julio de 1978 , 17 de febrero de 1982 , 19 de octubre de 1984 o 9 de marzo de 1989), el Tribunal Supremo reconoce los tres tipos de arras:

a) Las penales se asimilan a una cláusula penal prevista como garantía del cumplimiento y no como parte del precio, de modo que actúa en caso de incumplimiento como fórmula de resarcimiento anticipado (tal como expone la sentencia del TS de 18 de abril de 1986 ).

b) Las confirmatorias expresan la perfección de un contrato con fuerza vinculante (con 'señal' de haberse celebrado), pero no facultan para resolver la obligación contraída, sino que funcionan normalmente como anticipos o entregas a cuenta del precio.

c) Y, finalmente, las penitenciales, se recogen en el art. 1454 CC como sanción coercitiva al derecho de las partes de desistir a su arbitrio del contrato, imponiendo la pérdida de las mismas o su restitución doblada a aquél de los contratantes que desista unilateralmente.

Para que éstas últimas actúen es necesario, en todo caso, que exista un contrato perfecto y válido en el que se haya entregado una cantidad en concepto de arras, que exista un pacto claro e inequívoco respecto del carácter de arras penitenciales, y que una de las partes rescinda el contrato y se 'allane' por ello a perderlas o a devolverlas duplicadas.

De otra parte, en el supuesto que nos ocupa, lo cierto es que se aprecia una situación de dejación o pasividad de las partes en el cumplimiento del contrato, pasando a una situación en la que ambas desistieron de continuar obligadas y de cumplir con las obligaciones asumidas, situación que en estos casos comporta la devolución a los actores de la suma entregada en concepto de arras confirmatorias (entregadas a cuenta en virtud del contrato suscrito), sin que obviamente proceda cantidad doblada ni indemnización por no tratarse de unas arras del art. 1454 CC .

TERCERO.- Así, siendo probado que las partes mantuvieron conversaciones para determinar como y con que consecuencias se ponía fin a la relación contractual existente entre ambos y que no se fijó pacto expreso alguno, si cabe admitir que el pacto tácito que se alcanzó fue el de la desvinculación de ambas partes, que en todo caso tiene como efecto la recíproca restitución de prestaciones entre los contratantes, y por ello, siendo la parte a compradora la única que efectuó la prestación (dineraria) en favor de la otra procede ahora su devolución.

Dice la reciente STS 26.5.09 que la ineficacia del contrato de compraventa no nace de su resolución por incumplimiento del comprador -no obstante haber dejado éste de cumplir su fundamental obligación de pago del precio en los plazos establecidos- pues para ello, tratándose de venta de cosa inmueble, resultaba necesario el requerimiento resolutorio en los términos a que se refiere el artículo 1504 del Código Civil , pero sí del mutuodisensode las partes contratantes que se obtiene de datos relevantes. Deducir de tales datos que ambas partes abandonaron el contrato y las obligaciones derivadas del mismo de un modo voluntario, impuesto por la reconocida imposibilidad de cumplimiento por parte del comprador, no sólo no integra una inferencia ilógica o absurda, sino que por el contrario resulta adecuado a los más elementales principios de la lógica y buena fe contractual ( artículo 1258 Código Civil ), sin que al respecto deba ser tenido en cuenta el extravagante argumento del recurrente en el sentido de que se sentía amparado por la necesidad del requerimiento resolutorio que el artículo 1504 del Código Civil imponía a la parte vendedora para dar por resuelto el contrato por incumplimiento; el cual, además, de haberse producido, habría impedido al comprador rehabilitar los efectos de un contrato que ambas partes habían dejado en el más absoluto abandono a consecuencia precisamente del incumplimiento del comprador.

El mutuo disenso, revelado en este caso en una resolución 'de facto' establecida por las partes por el incumplimiento del comprador, constituye una causa de extinción de las obligaciones reconocida por la doctrina y la jurisprudencia aun cuando no se halle expresamente contemplada en la enumeración comprendida en el artículo 1156 del Código Civil , y en su consecuencia procede la estimación del presente recurso y en su consecuencia la estimación de la demanda.

Para un caso idéntico al presente, el TS en Sentencia de 8 de octubre de 2010 , según la cual: 'La parte compradora, que interesa la resolución del contrato, dejó de hacer frente a parte sustancial del precio convenido. Su conducta es de incumplimiento, como lo es también la de la parte vendedora, que sin haber quedado resuelto el contrato de compraventa, vende las fincas a un tercero, después de no haberle hecho pago la compradora.

Es la actora y no el demandado la que ejercita la acción resolutoria del artículo 1124 del CC , sobre la base del incumplimiento por parte de la vendedora puesto que con la venta de la finca a otra entidad frustró definitivamente la posibilidad de que se le transmitiera, de tal forma que hay la infracción del artículo 1504 del Código Civil , relativo a la resolución de la compraventa de inmueble por falta de pago del precio por el comprador, ya que no se ha producido el requerimiento resolutorio por parte del vendedor con fundamento en el incumplimiento de la compradora. Ahora bien, lo que no es posible es convertir en cumplidor a quien no lo es en virtud de que quien también lo fue no le hizo un requerimiento resolutorio previo, pues incumplidor es tanto quien no atendió en el plazo convenido la obligación de pago, como el que, sin resolver el contrato, reacciona ante el impago vendiendo la finca a un tercero, razón por la que el Tribunal de apelación, acertadamente, enjuició la situación desde la perspectiva del artículo 1124 del Código sin mencionar, para nada, aquella otra norma del 1504 ' dando lugar a la apreciación de una situación de mutuo disenso.

CUARTO.- Dada la estimación de la demanda procede imponer las costas procesales de la primera instancia a la parte demandada, por así disponerlo el art. 394 LEC . En relación a las costas de segunda instancia, dada la estimación del recurso no procede efectuar pronunciamiento alguno sobre las mismas a tenor de lo dispuesto en el art. 398 LEC .

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

QUE DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOSel recurso de apelación formulado por D. Imanol contra la sentencia de fecha 2 de junio de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción 1 de El Vendrell REVOCANDO la misma en el sentido de estimar la demanda y:

a) declarar resuelto el contrato de compraventa suscrito por los litigantes el día 3 de noviembre de 2006.

b) condenar a la demandada al pago de la cantidad de 98.400 Euros, intereses legales desde la interpelación judicial y costas de la primera instancia.

No se hace especial pronunciamiento respecto de las costas en esta instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.