Sentencia Civil Nº 477/2013, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 305/2013 de 12 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 305 de 2013

Juzgado de 1ª Instancia número 4 de Nules

Juicio Ordinario número 149 de 2011

SENTENCIA NÚM. 477 de 2013

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

______________________________________

En la Ciudad de Castellón, a doce de diciembre de dos mil trece.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día doce de enero de dos mil trece por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 4 de Nules en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 149 de 2011.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Doña Amanda , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. María Luisa Broch Cándido y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. María Arantzazu Ibáñez Jarque, y como apelado, Casas Urbanas de Moncofar, S.L., representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Rafael Breva Sanchís y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Salvador Pedros Renard.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don JOSÉ MANUEL MARCO COS.

Antecedentes

PRIMERO.-El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: 'Que estimando íntegramente la demanda interpuesta a instancias de CASAS URBANAS DE MONCOFAR S.L., representado por el Procurador Sr. Breva Sanchís y defendido por el Letrado Sr. Pedrós Renard contra Amanda , representado por la Procuradora Sra. Broch Cándido y defendido por la Letrada Sra. Ibáñez Jarque, sobre incumplimiento contractual, debo:

1. DECLARAR y DECLARO la validez y eficacia de los contratos de contratos de compraventa de fecha 18 de mayo de 2007, suscritos entre las partes.

2. DECLARAR y DECLARO que por la demandada se han incumplido las obligaciones a su cargo contenidas en los citados instrumentos contractuales, según los hechos de la presente demanda.

3. DECLARAR y DECLARO la obligación de la demandada de pagar la parte del precio de las compraventas, que asciende a 240.693,12 € y 157.753,44 € respectivamente, más los intereses legales y a OTRORGAR escritura sobre la vivienda sita en la escalera NUM000 , tipo NUM001 , de la planta NUM002 , puerta NUM003 , plaza de garaje número NUM004 , y trastero anejo y de la vivienda sita en la escalera NUM000 , tipo NUM005 , de la planta NUM000 , puerta NUM002 , plaza de garaje número NUM006 , y trastero del Complejo RESIDENCIA000 de la Playa de Moncofa.

4. CONDENAR y CONDENO a la demandada al pago de las costas procesales.

Que desestimando íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por Amanda , representado por la Procuradora Sra. Broch Cándido y defendido por la Letrada Sra. Ibáñez Jarque interponen demanda reconvencional frente a CASAS URBANAS DE MONCOFAR S.L., representado por el Procurador Sr. Breva Sanchís y defendido por el Letrado Sr. Pedrós Renard en el ejercicio de la acción de incumplimiento contractual, debo ABSOLVER y ABSUELVO a CASAS URBANAS DE MONCOFAR S.L. de todos los pedimentos efectuados en su contra, con expresa condena en costas a la parte actora reconvencional. -'

SEGUNDO.-Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Doña Amanda , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia estimando íntegramente lo aducido en el escrito de contestación a la demanda y las pretensiones de la reconvención.

Se dio traslado a la parte contraria, que no presentó escrito oponiéndose al recurso.

TERCERO.-Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, que tras tener entrada en el Registro General el día 22 de mayo de 2013 correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos. Por Diligencia de Ordenación de fecha 5 de junio de 2013 se formó el presente Rollo, se designó Magistrado Ponente y se tuvieron por personadas las partes. Y con posterioridad, previo cambio de Magistrado Ponente se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 3 de diciembre de 2013, llevándose a efecto lo acordado.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTAN los de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Casas Urbanas de Moncofar SL interpuso contra Doña Amanda demanda al final de la cual pedía que se dictara sentencia que condenase a la demandada al pago de sendas cantidades de 240.693,12 € y 157.753,44 €, más los intereses legales, precio pendiente de pago por la compra de sendas viviendas (con trastero y plaza de aparcamiento) en el edificio promovido por la demandante.

Se opuso la demandada y, además, formuló contra la mercantil actora demanda reconvencional para obtener un pronunciamiento judicial que, desestimando la demanda interpuesta en su contra, declarase la resolución de los contratos por incumplimiento de la vendedora demandante y condenara a Casas Urbanas de Moncofar SL a devolver las cantidades entregadas a cuenta por Doña Amanda , ascendentes a 10.158,52 €, que es el 30% del total pagado a cuenta, para lo que invocaba la parte la cláusula Octava de las condiciones generales de los contratos, que prevé la devolución por la promotora de dicho porcentaje en el caso de que, incumpliendo el contrato la compradora, opte la vendedora por la resolución y no por el cumplimiento. Pero, como acaba de indicarse, es el cumplimiento lo que se exige por la promotora, sin que la compradora pueda imponerle otra elección.

La sentencia de instancia ha estimado la demanda y ha condenado a Doña Ainoha a pagar a la demandante las cantidades reclamadas de 240.693,12 € y 157.753,44 €, más intereses legales y a otorgar escritura de compraventa sobre la vivienda sita en la escalera NUM000 , tipo NUM001 , de la planta NUM002 , puerta NUM003 , plaza de garaje número NUM004 , y trastero anejo y sobre la vivienda sita en la escalera NUM000 , tipo NUM005 , de la planta NUM000 , puerta NUM002 , plaza de garaje número NUM006 , y trastero del Complejo RESIDENCIA000 de la Playa de Moncofa. Y ha desestimado la reconvención, pues es su acogimiento totalmente incompatible con la demanda.

Contra esta sentencia interpone Doña Amanda recurso de apelación, en el que pide que se rechace la demanda y se acoja la reconvención, a lo que se opone la contraparte, que solicita la confirmación de la resolución de primer grado.

SEGUNDO.-Son hechos acreditados en autos y ni siquiera controvertidos los siguientes

a) El día 18 de mayo de 2007 las partes firmaron dos contratos privados, de contenido idéntico, a excepción de la precisión del objeto y precio, mediante los que Casas Urbanas de Moncofar SL vendía a Doña Amanda , por precio de 168.808,68 euros, la vivienda sita en la escalera NUM000 , tipo NUM001 , de la planta NUM002 , puerta NUM003 , con plaza de garaje y trastero (folios 21 y ss), y la sita en la escalera NUM000 , tipo NUM005 , de la planta NUM000 , puerta NUM002 , también con aparcamiento y trastero, por precio de 264.699,64 euros (folios 38 y ss).

b) La demandada ha pagado a cuenta del precio 35.061,76.

c) En la cláusula 11.letra D del pliego de condiciones particulares del contrato se pactó que como ' fecha máxima de conclusión de las obras, la cual determinará obligación de entrega de llaves y posesión, así como la de escrituración 30 meses a contar desde el inicio de las obras, previsto para el 30 de junio de 2007. Este plazo podrá ser prorrogado por un nuevo y único período máximo de seis meses; debiendo informar a la parte compradora de la prórroga producida, en su caso'.

Yen la cláusula Sexta del pliego de condiciones particulares se acordó que ' la entrega de llaves y posesión del objeto del presente contrato se efectuará como máximo a los noventa días a partir de la fecha de conclusión de las obras, fijada en el contrato al que se incorporan las presentes condiciones generales, salvo instrucciones o retrasos en el cómputo del plazo para la ejecución o entrega por causas no imputables a la parte vendedora, o de fuerza mayor, y siempre que la parte compradora hubiera cumplido las obligaciones que le son exigibles en dicha fecha (...)'.

d) Mediante escrito de 29 de octubre de 2009 la vendedora comunicó a la compradora la prórroga de la terminación de las obras por los seis meses previstos, esto es, hasta el 30 de junio de 2010 (folio 63).

e) Por otra comunicación de 24 de mayo de 2010 notificó la promotora a la demandada que las obras finalizarían en el plazo previsto, por lo que debía gestionarse la subrogación, en su caso, en el préstamo hipotecario otorgado a aquélla.

f) El día 2 de junio de 2009 la compradora, a través de una Asociación de Consumidores, dirigió a la vendedora una comunicación escrita en la que le comunicaba la resolución de los contratos ' por imposibilidad sobrevenida de hacerles frente, al haberse quedado sin trabajo y serle imposible obtener la financiación necesaria' (folio 129)

La promotora no aceptó la resolución.

g) El Certificado Final de Obra fue librado el día 15 de junio de 2010.

h) La compradora fue advertida de la fecha del otorgamiento de la escritura mediante comunicación de 13 de septiembre de 2010, en la que se le decía que las escrituras se otorgarían entre el 14 y el 24 de septiembre de 2010.

Al no acudir ni contactar para la fijación de fecha, fue de nuevo requerida el 4 de octubre de 2010 (folios 75 y 83).

No se personó Doña Amanda para el otorgamiento de la escritura.

El recurso se articula en tres motivos: 1) error en la valoración de la prueba e infracción de los artículos 1124 y 1105 del Código Civil ; 2) error en la valoración de la prueba por lo que se refiere a la falta de financiación y 3) el mismo error en lo que respecta al aval de la cantidades entregadas a cuenta e infracción por la juzgadora del art. 3 de la Ley 57/1968 .

Este tribunal no comparte ninguno de los tres reproches.

La censura que se enuncia como error en la valoración de la prueba en relación con el art. 1124 CC viene referida a que, a criterio de la recurrente, incumplió la promotora el pacto contractual sobre la fecha de entrega de la vivienda, lo que es motivo de resolución del contrato, dada la entidad de la infracción.

Sin necesidad de analizar ahora cuál fue la importancia que las partes otorgaron a la cláusula sobre dicho extremo y si existió retraso de suficiente entidad, la proyección del contenido del contrato sobre los hechos acreditados muestra que no hubo incumplimiento de la vendedora.

Con arreglo a la cláusula 11.D de las generales, se preveía la terminación a los 30 meses de su comienzo, previsto para el 30 de junio de 2007, como también la posibilidad de una prórroga de seis meses, que en su caso debía comunicarse a la compradora. Por lo tanto, en principio el término se estableció en el 30 de diciembre de 2009; pero como la promotora prorrogó la finalización por seis meses y lo comunicó a la vendedora mediante escrito de 29 de octubre de 2009 (folio 63), el día en que debieron terminarse las obras fue el 30 de junio de 2010, que no se excedió, puesto que el certificado final de obra fue librado el 15 de junio de 2010 (folio 66).

No es cierto, contra lo que la compradora afirma, que solo por causa de fuerza mayor justificada pudiera recurrirse a la prórroga, pues ninguna mención se hizo al respecto en la cláusula correspondiente, a diferencia de lo que se convino sobre la entrega de llaves en la cláusula Sexta de las particulares acerca de que la entrega habría de ser a los noventa días a partir de la fecha de conclusión de las obras 'salvo instrucciones o retrasos en el cómputo del plazo para la ejecución o entrega por causas no imputables a la parte vendedora, o de fuerza mayor', pacto éste que se cumplió, pues los noventa días desde el 15 de junio de 2010 terminaban el 15 de septiembre y la promotora comunicó el 13 de septiembre de 2010 que podían otorgarse las escrituras a partir del día 14 siguiente.

No incurre la sentencia apelada en error en la valoración de la prueba por lo que se refiere a la falta de financiación.

Aunque es cuestión controvertida, esta Sala admite, siempre que se acredite suficientemente el hecho base, la resolución contractual por fuerza mayor derivada de la alteración de la capacidad económica del comprador, lo que puede venir originado tanto por la pérdida de ingresos, como por la imposibilidad de obtener financiación para la compra de la vivienda. Entre otras, nuestra opinión al respecto se contiene en las Sentencias núm. 201 de 2 de junio de 2010 , num. 120 de 7 de abril de 2011 , núm. 129 de 15 de abril de 2011 , núm. 181 de 30 de mayo de 2011 , núm. 317 de 30 de septiembre de 2011 , núm. 24 de 19 de enero de 2012 , núm. 60 de 10 de febrero de 2012 y núm. 92 de 27 de febrero de 2012 , núm. 485 de 16 octubre 2012 y núm. 594 de 10 de diciembre de 2012 .

En todas estas resoluciones el sentido de la decisión judicial ha dependido del grado de prueba del hecho base sobre la falta de financiación o empeoramiento notable de la situación económica del comprador. Ha de probarse que al contratar no era previsible razonablemente que sobrevinieran las circunstancias que posteriormente han impedido el cumplimiento del contrato.

Pero no cabe atender a la pretensión resolutoria de la parte compradora cuando, como aquí sucede, se limita a afirmar que ha perdido el trabajo y que no obtiene financiación, pero ni prueba su situación de desempleo, ni la concreta medida en que ha empeorado su situación económica ni, en fin, que le ha sido denegada la financiación por varias entidades bancarias a las que haya acudido en demanda de aquélla.

Tampoco yerra la juzgadora en la aplicación de la Ley 57/1968, reguladora del aval de la cantidades entregadas a cuenta.

En primer lugar, recordemos que la norma que impone la obligación del aval fue promulgada con la finalidad de proteger de abusos a quienes adquirían una vivienda para utilizarla como tal alojamiento. Así se pone de manifiesto desde su Preámbulo, que se refiere a que los que llama ' cesionarios' se ven obligados a la entrega de cantidades antes de iniciarse la construcción o durante la misma ' por el estado de necesidad de alojamiento familiar en que se encuentran', a la vez que hace hincapié en la necesidad de ' normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto'. Se trata de una legislación protectora de la parte débil del contrato de compraventa de una vivienda destinada al alojamiento, al que la ley citada denomina reiteradamente 'cesionario', como es de ver en varios de sus artículos ( arts. 1 , 2 , 3 , 7). Esto es, el que actualmente se denomina consumidor, condición reservada por el art. 1.3 de la Ley 26/1984 al destinatario final del bien o servicio y por el art. 3 del vigente texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007 a quien actúa en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional.

La finalidad de la norma es, como se infiere de su texto, garantizar los derechos de quienes adquieren una vivienda para destinarla a su propio alojamiento y el de su familia. Desde esta perspectiva, esa Sala viene ciñendo el ámbito subjetivo de protección que la ley otorga a quien tenga la condición de consumidor (p.ej. Scia núm 360 de 22 de noviembre de 2010) y el mismo es el criterio al respecto de la Sala Civil del Tribunal Supremo (STS de 25 de octubre de 2011 ).

Pues bien, la juzgadora niega a la recurrente la condición de consumidora, ya que la considera inversionista, al haber comprado dos viviendas. Y en su escrito de apelación no combate Doña Amanda esta apreciación, por lo que no cabe alterar en la alzada el criterio de primer grado sin que la parte lo haya pedido. Y firme por ello la conclusión judicial de que no debe serle reconocida la condición legal de consumidora, no puede beneficiarse de la protección que dispens la norma que invoca.

En segundo término y sin perjuicio de lo que acaba de decirse, porque es cierto que si la vivienda está en fase de construcción, el incumplimiento de esta obligación puede ser causa de resolución contractual, como lo es la infracción por el comprador de sus obligaciones, por cuanto se da una situación en la que el comprador ha entregado parte del precio de una cosa, sin que ni esta se haya materializado, ni tenga asegurada la recuperación de lo entregado en el caso de que no se lleve a cabo la edificación.

Pero si la vivienda está construida y pendiente de entrega, la alegación de la falta o insuficiencia del aval no puede ser causa de resolución contractual, ya que ha desaparecido su objeto de garantizar la construcción y entrega de la vivienda (Scias de esta Sección Tercera núm. 348 de 28 de junio de 2012 y núm. 305 de 5 de julio de 2013, entre otras).

El supuesto de autos es el segundo, puesto que ninguna relevancia puede tener la denuncia en el seno del proceso de insuficiencias en la garantía cuando, como hemos visto, la obra ya había terminado.

TERCERO.-La desestimación del recurso que se sigue de lo dicho da lugar a la imposición a la parte recurrente de las costas causadas por el mismo ( art. 398 LEC ).

Rechazada la apelación, pierde la recurrente la cantidad consignada para su tramitación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, DESESTIMANDOel recurso de apelación formulado por la representación procesal de Doña Amanda contra la Sentencia dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Nules en fecha doce de enero de dos mil trece , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 149 de 2011, debemos confirmar y CONFIRMAMOS la resolución recurridae imponemos a la parte recurrente las costas causadas por su apelación.

Se declara la pérdida de la cantidad consignada como depósito para recurrir, puesto que se desestima el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.