Sentencia Civil Nº 478/2008, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7, Rec 738/2007 de 23 de Septiembre de 2008

PRIMERO.- Ejercita el demandante, D. Ambrosio , en el procedimiento del que trae causa el presente recurso de apelación, acción por la que pretende que se condene a la demandada, "General de Terrenos y Edificios S.L.", a que le pague la cantidad de 135.045,96 ? o, subsidiariamente, la de 50.432,04 ?, en concepto de indemnización por incumplimiento del contrato de compraventa de un local, celebrado el 8 de octubre de 1.999.

El planteamiento del actor es el siguiente: por contrato de compraventa, suscrito en documento privado el 8 de octubre de 1.999, la vendedora demandada (entonces denominada "Mercado del Sur S.A."), que iba a acometer las obras de rehabilitación del edificio del antiguo mercado sito en la Plaza del Seis de Agosto, de Gijón, para construir en él un nuevo mercado y un centro comercial, vendió al actor, para cuando estuviese construído, y según plano que se acompañaba, el local que se describía como "local comercial, de 86,40 m², que linda al frente, en línea de 6,76 metros, con Plaza de Europa, Chaflán esquina Plaza de Europa y José Las Clotas 3,57 metros; fondo, en línea de 9 metros, con local de la misma promoción; derecha, en línea de 7,37 metros, con la citada calle Las Clotas; izquierda, en línea de 9,66 metros, con local de la misma procedencia", siendo así que, según el plano adjunto al contrato, el cierre del chaflán consistía en un ventanal, mientras que cuando el local le fue entregado al actor en julio de 2.002, carecía de dicho ventanal, y, en su lugar, el cierre consistía en un muro de piedra que, a juicio del actor, reducía la superficie útil del local y mermaba su valor, al tratarse de un cierre ciego que impide la visibilidad desde y hacia el exterior, así como la entrada directa de luces por el mismo, lo que incide en una depreciación del local respecto al que se adquirió en dicho documento privado, y aporta con la demanda informe pericial, suscrito por un agente de la propiedad inmobiliaria, en que se valora dicha depreciación, con arreglo a diferentes criterios.

La Sentencia recaída en la primera instancia desestima la demanda en su integridad, si bien, no hace expresa imposición de las costas causadas, y contra dicha Sentencia se alza en apelación la parte demandante, que mantiene en esta instancia sus iniciales pretensiones, y solicita, en consecuencia, que se revoque la Sentencia apelada y se dicte otra por la que se estime íntegramente la demanda, sin hacer expresa imposición de las costas del recurso.

SEGUNDO.- Llama poderosamente la atención el hecho de que en la demanda sólo alude el actor a la Escritura Pública de fecha 22 de julio del año 2.002, otorgada ante el Notario de Gijón D. Celso Méndez Ureña, en la que se elevó a público el contrato privado de compraventa, para decir (hecho cuarto de la demanda) que el acuerdo de la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio (CUOTA) de 4 de junio de 2.002, por el que se calificó el edificio del Mercado Sur en la categoría A, se publicó en el BOPA con posterioridad al otorgamiento de la citada Escritura (el 16 de noviembre de 2.002.

Y decimos que llama la atención esa sola alusión a dicha Escritura, si tenemos en cuenta que se otorgó una vez que la obra de rehabilitación había finalizado, y, por tanto, cuando el demandante tenía perfecto conocimiento de que el proyecto inicial había sido modificado, y que el chaflán se había cerrado. En dicha Escritura -que curiosamente fue aportada por el propio actor como documento nº 5 de la demanda, pese a la poca importancia que para él parece tener- se observa cómo en su estipulación tercera se expresa con toda claridad que el local se transmite «como CUERPO CIERTO, manifestando la parte compradora que la recibe en perfecto estado y a su entera satisfacción»; sin embargo, no se hizo en la propia Escritura, ni en documento aparte, salvedad alguna que revelase disconformidad del adquirente con el hecho de que no hubiese hueco abierto en el chaflán. Muy al contrario, en documento privado firmado por ambas partes el 22 de julio de 2.002 -es decir, la misma fecha en que se otorgó la Escritura Pública- y que fue aportado por la parte actora en el acto de la audiencia previa, el actor y su esposa declaran textualmente lo siguiente: «Que como cumplimiento del contrato de compraventa suscrito con la sociedad MERCADO DEL SUR SA, actualmente SAITE, en fecha 8 de Octubre de 1999, proceden con esta misma fecha al otorgamiento de la escritura de compra correspondiente, ante el Notario de Gijón, Celso Méndez Ureña, aceptando como pago de compensación, a todos los efectos contemplados en el contrato antedicho, la suma de 20.359,28 ?, que se abonan por la reducción llevada a cabo en el precio de la compraventa». Era ese el momento, en el que las partes estaban liquidando finalmente el precio a pagar, cuando la parte compradora debió manifestar formalmente su disconformidad con la no apertura de hueco en el chaflán; lejos de eso, no sólo no hizo alusión alguna a tal cuestión en dicho documento, sino que en la Escritura Pública otorgada en la misma fecha manifiesta que recibe el local "a su entera satisfacción", sin hacer tampoco salvedad o reserva alguna con motivo de la configuración física del local, pese a que era perfectamente conocedor de que no se había abierto hueco en el chaflán.

Sostiene la parte apelante que la compensación económica a que alude dicho documento sólo comprende la penalización por retraso en la ejecución de la obra, pues así se deduce, a su juicio, del hecho de que se emplee la expresión «a todos los efectos contemplados en el contrato antedicho», dado que en el contrato de 8 de octubre de 1.999 solo se contemplaba la penalización por demora, y no una compensación por otros incumplimientos. Y efectivamente, puede que así sea, puesto que, tal y como se razona en el recurso, la parte demandada en ningún momento alegó en la contestación a la demanda que hubiese indemnizado al actor por la falta de hueco en el chaflán, pero lo cierto es que, no obstante, la interpretación que pretende hacer el apelante de dicho documento es en exceso rígida, y, por supuesto, interesada, pues no cabe desconocer que en la cláusula séptima del contrato privado se había obligado la promotora a informar al comprador sobre la marcha y tramitación del proyecto de obra, y a comunicarle cualquier variación que pudiera afectarle en relación a cuanto se establecía en el contrato, siendo así que en el requerimiento notarial que dirigió el Sr. Ambrosio a la promotora el 23 de noviembre de 2.001 (documento también aportado por el actor en la audiencia previa) se quejaba aquel, no sólo del retraso en la entrega del local, sino también del hecho de que se hubiese suprimido el hueco inicialmente proyectado en el chaflán, de modo que no podemos concluir en modo alguno que el documento de 22 de julio de 2.002 se estuviese refiriendo tan sólo a la penalización por mora (nada se dice al respecto), pues se refiere a todos los efectos contemplados en el contrato privado de 1.999, entre los que se encontraba la información sobre las posibles variaciones sobre la obra proyectada, y si no se compensó en aquel momento al actor por la no apertura del hueco en el chaflán fue, sin duda, porque éste nada reclamó por ello, máxime cuando luego, en la Escritura Pública, manifiesta que recibe el local como cuerpo cierto, en perfecto estado, «y a su entera satisfacción», sin hacer salvedad alguna en cuanto a la falta de hueco en el chaflán, cláusula aquélla que, como muy bien se expresa en la Sentencia apelada, en otras circunstancias, podría, quizás, haberse interpretado como una cláusula de estilo, pero no en este supuesto, en el que estamos hablando de un incumplimiento ya conocido por el demandante en la fecha en que se otorgó la Escritura, sobre el que había habido comunicaciones previas, y no de un defecto oculto o aparecido con posterioridad.

Entiende, no obstante, el apelante que debe prevalecer la voluntad manifestada en el contrato privado de 8 de octubre de 1.999 sobre la que pudiera deducirse de la Escritura Pública de 22 de julio de 2.002, puesto que ésta contiene una cláusula, la séptima , en la que textualmente se lee: «Las partes manifiestan que la presente escritura se otorga como consecuencia y en ratificación del compromiso asumido por las partes en documento formalizado en Gijón el ocho de octubre de mil novecientos noventa y nueve cuyo contenido dicen conocer a la perfección y al cual se remiten para evitar repeticiones innecesarias». Lo cierto es que el documento privado de 8 de octubre de 1.999 actuó en este caso como lo que la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 1.999 califica como "precedente contractual", correspondiendo el protagonismo negocial al documento público, que resulta confirmativo y al que han de sujetarse las partes en cuanto a los derechos y obligaciones integrados en su propia reglamentación, pues actúa como negocio asimilable a los contratos de fijación jurídica ("festellungsvertrag"; "negozio di accertamento", en las terminologías alemana e italiana), que establecen y determinan de modo claro y terminante, con designios de certeza y estabilidad, concretas situaciones jurídicas (Sentencias de 14-11-1974, 15-2-1981 y 23-6-1983 ), y que, como expresa la Sentencia del Alto Tribunal de 20 de diciembre de 2.002 , responden a una función de fijación de la relación jurídica, y han sido definidos en la doctrina como aquellos mediante los que las partes, por vía convencional, eliminan la incertidumbre y la controversia o evitan que pueda surgir. Destaca nuestra mejor doctrina que se trata de un negocio creador de una situación jurídica de Derecho sustantivo: la situación fijada o aceptada. Las partes en contemplación de una relación, o una pluralidad de relaciones jurídicas preexistentes, delimitan y precisan sus respectivas exigencias jurídicas, determinando el alcance, para el futuro, de sus respectivas obligaciones, con lo que dan certeza al ámbito de su interrelación de intereses, y, si bien en la jurisprudencia predominan las Sentencias que asimilan el negocio de fijación con los contratos reproductivos o recognoscitivos (Sentencias 28 octubre 1944, 6 junio 1969, 19 noviembre 1974, 23 junio 1983, 15 octubre 1985, 22 diciembre 1986, 25 mayo 1987, 16 febrero y 26 marzo 1990, 30 abril 1999 ), en algunas resoluciones (11 abril 1961, 18 junio 1962, 29 octubre 1964, 5 febrero 1981) se aprecia un criterio más amplio que supone una aproximación a la orientación doctrinal con arreglo a la que mediante un negocio de fijación "no se trata de dar exclusivamente una mayor certeza probatoria, sino que se pretende la exclusión de pretensiones que surgen o pueden surgir de una relación jurídica previa... por lo que tiene un alcance mucho mayor que la mera reproducción de un negocio en un documento". Que es precisamente lo que ha ocurrido en el presente supuesto, en el que las partes, conociendo y asumiendo las variaciones que se habían producido en el proyecto original, y los retrasos que se habían producido en la entrega del local, decidieron liquidar sus diferencias en el documento privado de fecha 22 de julio de 2.002, y consumar la relación negocial con el otorgamiento de la Escritura Pública, en la que ratificaron aquel contrato, pero asumiendo tales variaciones, que no afectaban, por supuesto, a la esencia del negocio. De otro modo, no se explica que después de haber recibido el local "a su entera satisfacción", no dirigiese el demandante reclamación alguna frente a la promotora por la cuestión del chaflán, sino que asumió personalmente la iniciativa de instar ante el Ayuntamiento la licencia municipal para abrir un hueco en el chaflán, y sólo una vez que le fue denegada dicha posibilidad, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa, dirigió a la promotora el burofax que acompaña como documento nº 8, de fecha 15 de febrero de 2.006, en el que volvía a plantear la cuestión, cuando, repetimos, había recibido el local "a su entera satisfacción", sin hacer salvedad alguna, pese a que era perfectamente conocedor, en el acto de otorgamiento de la Escritura Pública, de que no se había abierto hueco en el chaflán. En consecuencia, ningún perjuicio puede reclamar el actor al amparo de lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil , pues ningún incumplimiento puede imputar a la demandada, teniendo en cuenta cómo habían quedado definitivamente definidas las obligaciones de una y otra parte en el negocio de fijación que quedó plasmado en la escritura Pública de 22 de julio de 2.002.

Lo anterior nos eximiría de entrar en el análisis de si la variación del proyecto original, en base al cual formaron su voluntad las partes en el contrato privado, causó un perjuicio real al actor, si bien, sólo a mayor abundamiento hemos de decir que, pese a la falta de apertura de hueco en el chaflán, el local cuenta con dos amplios huecos que le proporcionan luz natural más que suficiente, y no se expresa nada en el informe pericial acompañado con la demanda en relación con el indudable incremento de muro interior utilizable que supone el cierre macizo del chaflán, que pudiera compensar, al menos en parte, la reducción de luces y vistas. Se habla en el informe pericial de la posibilidad que habría tenido el actor de haber abierto una puerta en el hueco del chaflán, con salida directa al exterior, pero lo cierto es que tal posibilidad no se menciona en la demanda, seguramente porque en el plano anejo al contrato solo se dibujan posibles accesos directos al local por los huecos abiertos a la Plaza de Europa y la Calle José Las Clotas, por lo que en tal aspecto no se puede defender con seriedad que la Escritura Pública variase respecto al proyecto, cuando dice (expositivo primero) que el local «tiene su acceso por la calle José Las Clotas y Plaza de Europa», lo que acredita la endeblez del informe pericial para acreditar la existencia real de perjuicios.

TERCERO.- Procede, por tanto, desestimar el recurso interpuesto, confirmar los pronunciamientos de la Sentencia apelada, e imponer las costas procesales causadas en esta instancia a la parte apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con el artículo 394-1 del mismo Texto Legal.