Sentencia Civil Nº 478/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 521/2009 de 13 de Octubre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 18

MADRID

SENTENCIA: 00478/2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 521 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 380 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 69 de MADRID

PONENTE: ILMA. SRA. Dª. GUADALUPE DE JESUS SÁNCHEZ

APELANTE: EL HISTORIAAT HABITAT,S.L.

PROCURADOR: PABLO SORRIBES CALLE

APELADO: ATLAS, PROY.,CONSTRUC,REF Y REHAB,S.L.

PROCURADOR: GLORIA MESSA TEICHMAN

En MADRID, a trece de octubre de dos mil nueve.

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

ILMA. SRA. Dª. GUADALUPE DE JESUS SÁNCHEZ

ILMO. SR. D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 69 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandante EL HISTORIAAT HABITAT S.L. representado por el Procurador Sr. Sorribes Calle y de otra, como apelado demandado ATLAS PROYECTOS CONSTRUCCIONES, REFORMAS Y REHABILITACIONES S.L. representada por la Procuradora Sra. Messa Teichman, seguidos por el trámite de Juicio Ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª. GUADALUPE DE JESUS SÁNCHEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 69 de Madrid, en fecha 6 de abril de 2009 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMO la demanda presentada por el Procurador D. Pablo Sorribes Calle en representación de "EL HISTORIAAT HABITAT, S.L." frente a "ATLAS PROUYECTOS CONSTRUCCIONES, REFORMAS Y REHABILITACIONES, S.L.", representada por la Procuradora Dª Gloria Mesa Teichman, y en consecuencia;

1-ABSUELVO a la indicada demandada de cuanto se pretende en la demanda.

2-CONDENO a "EL HISTORIAAT HABITAT, S.L." al pago de las costas derivadas del presente procedimiento".

SEGUNDO.- Por la parte demandante se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000 , se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 6 de octubre de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los Fundamentos de Derecho de la resolución objeto de recurso.

SEGUNDO.- Alega la parte apelante como motivos en los que funda su recurso, el error en la apreciación de la prueba, señalando respecto de la condición de empresa especializada en rehabilitaciones de la sociedad demandada y la importante diferencia ente el precio de compra y de venta del edificio en menos de dos meses, que la demandada, compró el edificio a D. Valentín , mediante escritura otorgada en fecha de 11 de Abril de 2007, siendo el precio de compra el de 5.349.615 euros. Dicha Sociedad no realizó ninguna actuación en el inmueble, a pesar de ser su objeto social los proyectos, construcciones, reformas y rehabilitaciones. Escasamente dos meses después de haberlo comprado, dicha sociedad suscribió en fecha 6 de Junio de 2007, contrato de arras penitenciales con esta parte, comprometiendo la venta del edificio en la cantidad alzada de 7.100.000 euros, más IVA, suponiendo dicha diferencia de precios, una plus valía de casi el 33 % del precio de compra, en dos meses escasos, lo que solo puede justificarse en la diferente información barajada por la compradora y la vendedora. En segundo lugar manifiesta que se hizo constar que el edifico se adquiría como cuerpo cierto y para su rehabilitación, pero dicha mención en la escritura lo fue a los solos efectos fiscales, por haberse sometido la compraventa a tributación por el IVA. En cuanto a la Antigüedad del edificio, que se cita en la Sentencia como dato aislado, no es reveladora por si sola del estado constructivo del mismo. Con anterioridad a la firma de la escritura pública de compraventa, el Ayuntamiento de Madrid había ordenado la realización de obras y medidas de seguridad en el edificio, por ejecución sustitutoria, que se comenzaron a realizar apenas 13 días después de firmada la escritura. Esta parte, se ha visto obligada a soportar que el Ayuntamiento realizase en el edificio unas obras en ejecución sustitutoria, que suponen un coste muy superior al normal de cualquier otra, según reconocieron los peritos. Y para evitar que se siguieran encareciendo, se ha visto obligada a hacerse cargo de la continuación de las obras contratando a la empresa JASPE CONSTRUCCIONES SA, para continuarlas, según resulta de al copia del expediente administrativo que consta incorporado a los autos. Con ello existe una clara ocultación por parte de la demandada. Continúa añadiendo, que el acceso al edificio fue totalmente parcial y limitado a las zonas no arrendadas, y por tanto fue un conocimiento muy limitado por la imposibilidad de acceder a la mayor parte del edificio, y en concreto imposibilidad de acceder a los pisos arrendados y más exactamente imposibilidad de acceder al piso 3º derecha cuyo arrendatario puso la denuncia del edificio. Los vicios ocultos del edificio, estaban en las zonas a las que no se pudo acceder, y además en su mayor parte no existían signos que permitieran apreciar su existencia. El perito judicial, afirmó que es mucho más caro que las obras las haga el Ayuntamiento que la propiedad, y por eso las conclusiones de su informe, eran que las obras realizadas por el Ayuntamiento las debía abonar la vendedora, y los andamios facturados por el Ayuntamiento, cuya factura no tenía al elaborar su informe, también los debería abonar la vendedora demandada si los ha impuesto el Ayuntamiento. No existiría tampoco razón alguna para que se dude de los Arquitectos cualificados que visitaron el edifico antes de la compraventa, sobre la imposibilidad de conocer los graves daños ocultos que presentaba, y que era imposible conocer antes de la compraventa a pesar de haber visitado el edificio. Los vicios ocultos consistirían en la propia existencia del expediente de ejecución sustitutoria tramitado por el Ayuntamiento de Madrid, y los graves defectos estructurales que presenta el edificio, que se han detectado una vez efectuadas las calas. El edificio presenta graves patologías estructurales que son vicios ocultos y ruinógenos que hacen temer por la estabilidad del edificio, apuntalando en su totalidad, y en un estado peor de lo que los propios técnicos municipales especializados podían prever, de tal modo, que si esta parte hubiera conocido esto, no hubiese concertado la compraventa o hubiese pagado menor precio por ella puesto que esta parte compraba un edificio en aparente buen estado. Estima, que sería lógico pensar por prueba de presunciones, que el Sr. Valentín , comunicó a la sociedad compradora ATLAS PROYECTOS REHABILITACIONES Y REFORMAS SA, la existencia del expediente administrativo sobre el edificio, destacando que no sería gratuito, que la demandada exigiera a esta parte que la escritura se otorgara el 21 de Agosto de 2007, sin que aporte la demandada justificación alguna para su insistencia en la citada fecha de escrituración. En consecuencia debe declararse la responsabilidad de la sociedad vendedora, aunque los ignorase, de conformidad con el artículo 1485 del Código Civil , debiéndose condenar a la demandada a abonar a la actora una rebaja proporcional del precio a criterio del Juzgador, que compense el importe de las obras que se están realizando por JASPE CONSTRUCCIONES SA que según el presupuesto aportado como doc. nº 9 con la demanda y que también consta en el expediente administrativo, ascenderán a 159.678,73 euros y los costes de la ejecución sustitutoria del ayuntamiento, y subsidiariamente a abonar cuando menos, tal y como dice el Perito el coste de los trabajos de ejecución sustitutoria 40.872,70 euros, andamios por importe de 12.670,29 euros, lo que totaliza 53.542,99 euros. Y acaba solicitando la revocación de la resolución de instancia para que en su lugar se dicte otra en la que se estime la demanda y se condene a la demandada a una rebaja en el precio de la compraventa, conforme a los pedimentos concretados en el acto de juicio con imposición de las costas a la sociedad demandada apelada.

TERCERO.- Frente a las anteriores manifestaciones debe hacerse constar que la alegación de la parte apelante relativa a que la diferencia entre el precio pagado por la demandada, y el precio abonado por la misma, solo podía deberse a la diferente información barajada por una y otra, no halla en autos sustento probatorio alguno, dado que la única comunicación a la Sociedad demandada sobre la existencia del expediente administrativo del Ayuntamiento de Madrid, data ya de fecha posterior a haberse formalizado la operación de compraventa con la actora. Debiéndose situar las presunciones de conocimiento que realiza la recurrente, en el mero plano de alegaciones, sin refrendo alguno. Cuestión a la que tampoco sería óbice, la fecha señalada para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, máxime, cuando tampoco la parte recurrente explicita, cual fue la razón que le compelió a aceptar tales condiciones de compra, en cuanto a precio y fechas, que no le resultaban favorables. Del mismo modo, ha de tenerse por válida plenamente la precisión contenida en la escritura pública de adquirirse el edificio como cuerpo cierto y para su rehabilitación, dado, que no puede obviarse que la apelante tiene como objeto social precisamente la rehabilitación de edificios, y el hecho de que por si mismo, un edificio como el adquirido por su antigüedad y propia estructura de madera, difícilmente sin dicha actividad de rehabilitación, podría se hábil, para el fin de ser habitado. Igualmente debe destacarse frente a las alegaciones de la actora recurrente, de haber tenido escaso acceso al edificio a fin de comprobar el estado del mismo con anterioridad a su compra, que no pueden ser aceptadas en cuanto ha de estimarse que mediante los exámenes que se estimaron oportunos por sus propios técnicos, la apelante llegó al convencimiento de haber examinado los extremos suficientes, resaltándose, que no constan requerimientos o comunicaciones efectuadas a la demandada, sobre dicho insuficiente examen que ahora alega, máxime, cuando siquiera lo completó con consulta a la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento, que hubiera resultado además una medida ordinaria de conocimiento, habida cuenta la antigüedad del inmueble, y que evidentemente habría puesto en conocimiento de la parte, la existencia del expediente administrativo, y las medidas acordadas en el mismo. Debe, de igual forma, rechazarse la concurrencia de vicios ocultos del edificio, que no fueran previsibles por no existir signos que permitiera apreciar su existencia, dado, que tal y como estimó en su informe el Perito insaculado judicialmente, tales vicios han de preverse de la misma antigüedad y estructura del edificio, siendo en todo caso susceptibles de ser conocidos, destacando que las patologías detectadas, lo eran visibles o previsibles al menos, para un técnico medio.

Por último, debe decaer el pretendido reconocimiento por el Perito Judicial que se pretende por la apelante, de la obligación de abono por la demandada de las obras llevadas a cabo por el Ayuntamiento y los andamios colocados por este, ya que si se examina el informe elaborado por dicho Perito, ha de aclararse, que el mismo realiza dicha estimación sobre que Sociedad podría estar obligada a abonar esos importes, acotando que sería para el caso precisamente de que la Sociedad demandada, hubiera conocido y por ende ocultado a la Sociedad compradora, la existencia del expediente administrativo, cuestión esta, que tal y como ya se ha explicitado, en modo alguno consta acreditada en autos, y que por tanto, no puede ser considerada en este procedimiento a los efectos queridos por la recurrente.

En consecuencia, procede, desestimando el recurso planteado, confirmar en todos sus extremos la resolución de instancia.

CUARTO.- A tenor de lo previsto en el artículo 398 de la LEC, procede imponer las costas procesales generadas en esta segunda instancia a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación planteado por EL HISTORIART HABITAT SL representada por el Sr. Procurador D. Pablo Sorribes Calle contra Sentencia de fecha 6 de Abril de 2009 dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 69 de Madrid en autos de Juicio Ordinario nº 380/08 promovidos a instancia de la citada parte contra ATLAS PROYECTOS CONSTRUCCIONES REFORMAS Y REHABILITACIONES SL representada por la Sra. Procuradora Dña. Gloria Messa Teichman, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, imponiendo las costas procesales generadas en esta segunda instancia a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.