Sentencia Civil Nº 478/2010, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 530/2010 de 23 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00478/2010

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN Nº 530/2010

NÚMERO 478

En Oviedo, a veintitrés de Diciembre de dos mil diez, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo,

compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y Don José Antonio Soto Jove Fernández, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

S E N T E N C I A

En el recurso de apelación número 530/2010, en autos de Juicio Ordinario nº 534/2009, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número tres de Oviedo promovido por DOÑA Diana , demandada en primera instancia, contra DON Benedicto , DOÑA Maribel y DOÑA Violeta , demandantes en primera instancia siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Doña Nuria Zamora Pérez.

Antecedentes

PRIMERO.- Que el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número tres de Oviedo dictó Sentencia con fecha veintiséis de Mayo de dos mil diez cuya parte dispositiva dice así:

Que debo estimar y estimo en su integridad, la demanda interpuesta por Don Benedicto , Doña Maribel y Doña Violeta , contra Doña Diana , y, en su virtud:

1) Condeno a esta última a abonar a los primeros la cantidad de 12.000 euros, en concepto de daño económico directo, más la cantidad de 26.299'40 euros, en concepto de pérdida del valor real de los bienes, lo que hace un total de treinta y ocho mil doscientos noventa y nueve con cuarenta euros (38.299'40 €), suma que devengará, desde hoy y hasta el completo pago, el interés legal del dinero incrementado en dos puntos.

2) Impongo a la demandada las costas de este juicio.

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandada recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día catorce de Diciembre de dos mil diez.

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- D. Benedicto , Doña Maribel , actuando ésta última en representación de su hermana Violeta , y todos ellos en beneficio de la comunidad hereditaria de D. Germán , formulan demanda frente a Doña Diana en reclamación de la suma de treinta y ocho mil doscientos noventa y nueve euros con cuarenta céntimos de euro (38.299'40€), cuantía en que valoran los perjuicios causados por esta última a la comunidad hereditaria de D. Germán , al negarse a escriturar el contrato de compraventa concertado por D. Benedicto , en nombre de la comunidad hereditaria, con D. Norberto , y que tenía por objeto las fincas que se reseñan en el contrato de arras de 16 de marzo de 2.007.

La demandada contesta a las pretensiones de la parte actora en base a los argumentos que constan en autos. Oposición desestimada en la sentencia de instancia que acoge íntegramente las pretensiones de la parte actora, imponiendo, además, a la demandada las costas causadas.

SEGUNDO.- Recurrida la sentencia por Doña Diana , la apelación se centra en denunciar errónea valoración de la prueba practicada, al entender que en el caso de autos no concurren los presupuestos fácticos y jurídicos necesarios para que se estime la petición indemnizatoria que se reclama. También cuestiona la procedencia de la cuantía fijada en concepto de indemnización.

La resolución del recurso exige tener en cuenta los siguientes presupuestos fácticos:

1º.- Todos los litigantes son hermanos y herederos abintestato de D. Germán , padre de ellos, fallecido el 9 de febrero de 1.988. Los litigantes no han procedido a su declaración como herederos abintestato ni a liquidar y partir la herencia.

2º.- Con la finalidad de liquidar el caudal hereditario dejado por su padre, a fin de atender unas obligaciones pecuniarias familiares, según manifiestan los actores en la demanda, la madre Doña Inés se halla ingresada en una residencia geriátrica, precisando atender el pago de la misma, para lo que no es suficiente la pensión que ésta recibe adeudando a 2 de diciembre de 2.008 la suma de veintidós mil seiscientos sesenta euros (22.660€), deciden poner a la venta los bienes que integran la sociedad de gananciales y el caudal hereditario del padre.

3º.- En fecha 16 de marzo de 2.007, D. Benedicto , actuando en su propio nombre y derecho, así como mandatario verbal de Doña Inés y de la comunidad hereditaria de D. Germán , concierta con D. Norberto , contrato de arras en relación a las siguientes fincas, sitas en Las Cuestas, Trubia:

-La Pomarada que constituye las parcelas NUM000 y NUM001 del Polígono NUM002

-El Pradón, parcela NUM003 , Polígono NUM002

-El LLerín, parcela NUM004 , Polígono NUM005

-Huerta detrás de casa, parcela NUM006 , Polígono NUM005

-Valmayor, parcela NUM007 , Polígono NUM005

-La Vega, parcela NUM008 , Polígono NUM009 .

El precio de venta de esas parcelas era el de sesenta y tres mil euros, de los que el comprador entrega en esos momentos seis mil euros, en concepto de arras penitenciales del artículo 1.454 del Código Civil , de manera que si el contrato se consuma ese dinero se entiende recibido a cuenta del precio total, quedando pendiente de pago cincuenta y siete mil euros. Si el contrato no llega a perfeccionarse por culpa del comprador pierde esa cantidad, y si el responsable de que el contrato no llegue a término es el vendedor quedaba obligado a devolverlas duplicadas.

En ese contrato no se preveía una fecha concreta para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, si bien la cláusula segunda, punto tercero disponía: "Se otorgará una vez se proceda entre otros trámites previos a la declaración de herederos y aceptación y adjudicación de herencia de D. Germán , por lo que se establece un plazo aproximado para la escritura de cuatro meses. Durante dicho plazo, que siempre quedará sujeto al curso de los trámites notariales y registrales pertinentes, la parte vendedora se obliga a facilitar la información que sea requerida sobre el estado de dichos trámites que se indican".

4º.- El otorgamiento de la escritura pública no tuvo lugar ni pasados esos cuatro meses inicialmente previstos ni posteriormente, hasta el extremo de que el 17 de junio de 2.008 el comprador remite requerimiento al vendedor para que proceda a escriturar la venta en el plazo de ocho días, bajo apercibimiento de que de no otorgarse, el contrato quedará resuelto debiendo el vendedor devolver las arras duplicadas.

5º.- Ante la negativa de la demandada a prestar su consentimiento, la compraventa no se escritura, devolviéndose al comprador los doce mil euros pactados, en concepto de arras duplicadas, suma cuyo reintegro se reclama en estos momentos. Así mismo se solicita la condena al pago de veintiséis mil doscientos noventa y nueve euros con cuarenta céntimos de euro, en concepto de depreciación sufrida por la edificación objeto de venta, debido al estado de abandono en el que se halla desde la resolución del contrato de arras.

Partiendo de esos presupuestos la apelante insiste en que no puede exigírsele responsabilidad patrimonial alguna por la frustración del contrato de compraventa, cuando ella nunca lo consintió, siendo D. Benedicto quien de forma unilateral y arbitraria se arroga una representación, la de la comunidad hereditaria, que no tiene, al menos en lo que a ella se refiere. Motivo del recurso que ha de ser desestimado.

TERCERO.- Al fallecimiento de una persona, la totalidad de bienes que integran su caudal hereditario forman una masa común de la que son titulares sus herederos, naciendo una comunidad hereditaria, que no se disuelve hasta que se proceda a la liquidación y partición de la herencia. En ese periodo intermedio ninguno de los integrantes de la comunidad puede arrogarse la titularidad en exclusiva de alguno o algunos de los bienes que integran la herencia. El heredero sólo es titular de una parte alícuota de la herencia, a concretar en bienes determinados cuando se proceda a la partición. En consecuencia ningún heredero puede disponer a título particular de algún bien de la herencia. Ello no excluye la posibilidad de que la comunidad hereditaria, actuando de común acuerdo sí que pueda hacerlo, pudiendo actuar uno de los herederos en representación de todos, siempre claro está, que tenga la debida autorización al efecto.

En el caso de autos, a falta de un mandato expreso y debidamente documentado de la demandada para que D. Benedicto dispusiera de bienes de la herencia, sería, en principio, la parte actora quien debería acreditar la existencia de esa autorización, pues que sólo así quedaría justificado el acto de disposición realizado, también en nombre de la demandada. Prueba documental que no existe. Ahora bien, es la propia demandada quien en fase de conclusiones y ahora en sede de apelación reconoce la existencia de ese acuerdo, entre todos los herederos, para vender las propiedades en un importe de sesenta mil euros. También admite conocer la existencia de un comprador y haber recibido una comunicación en la que se le informaba de la venta, supuestamente en la cantidad de cincuenta y siete mil euros, siendo la discrepancia entre esa suma y la convenida lo que le lleva a apartarse del acuerdo alcanzado. Son sus propias manifestaciones las que nos llevan a afirmar que si que hubo consentimiento por su parte para la venta, hallándonos ante un desistimiento unilateral de la voluntad negocial. Desistimiento que trata de justificar en un pretendido incumplimiento por los demandantes del acuerdo alcanzado. Incumplimiento que no queda acreditado.

Aún admitiendo, como propugna la recurrente, que el convenio era vender en sesenta mil euros y la venta se concierta en cincuenta y siete mil euros, la diferencia entre una y otra cantidad es mínima, tres mil euros, de los que sólo correspondía a la comunidad hereditaria la mitad, no olvidemos que hablamos de venta de bienes gananciales luego la otra mitad le correspondería a Doña Inés , madre de los litigantes e integrante de esa sociedad de gananciales. Si repartimos esos mil quinientos euros entre los cuatro herederos el perjuicio real sufrido por la apelante era el de trescientos setenta y cinco euros en que se vería mermada su cuota hereditaria, suma de escasa importancia que no justifica el apartarse unilateralmente del contrato. A ello hemos de añadir que la recurrente admite haber recibido una comunicación en la que se informaba de la venta en la cuantía de cincuenta y siete mil euros. Omite aportar a los autos dicha prueba documental, a pesar de ser ella quien venía obligada a acreditar el supuesto incumplimiento del convenio por parte de los otros litigantes. Prueba documental que alcanza especial relevancia en el caso de autos, pues no olvidemos que la compraventa se concierta en sesenta y tres mil euros, de los que el comprador ya había entregado seis mil, quedando pendientes cincuenta y siete mil, suma que según dice la apelante es la que se le comunicaba. Ignoramos, por no haberla aportado, si en esa comunicación se informaba de todos esos extremos.

Lo expuesto nos lleva a confirmar la sentencia de instancia en el sentido de que fue el desistimiento unilateral de la demandada lo que frustró tanto la regularización extrajudicial de la situación hereditaria -declaración de herederos abintestato- como el otorgamiento de la escritura pública de venta.

CUARTO.- Acreditado el incumplimiento contractual de la demandada hemos de valorar en estos momentos el alcance económico de los perjuicios que de él derivan.

La frustración de la compraventa obligó a la parte vendedora a restituir las arras duplicadas, es decir a entregar al comprador doce mil euros. Ahora bien, el perjuicio irrogado a la parte actora es sólo el de seis mil euros. Los otros seis mil euros era la cantidad recibida a cuenta del precio total de la venta, suma que sólo se consolidaba en el haber de la comunidad de haberse perfeccionado la compraventa. En tanto no se consuma ésta ese dinero sigue siendo del comprador. De hecho esa suma no consta fuera repartido entre los distintos herederos, sino que a falta de otras pruebas debe presumirse que los retuvo Benedicto en tanto se otorgaba la escritura de venta.

También hemos de declarar improcedente la condena de la apelante al pago de los veintiséis mil doscientos noventa y nueve euros con cuarenta céntimos de euro (26.299'40€) en que se calcula la depreciación de la vivienda por abandono, una vez la desocupa el comprador.

Para calcular esa depreciación se parte de una valoración realizada por TINSA el 5 de marzo de 2.003, y en la que se tasa el edificio en cincuenta y siete mil ochocientos veinte euros y posteriormente otra valoración también realizada por TINSA el 7 de enero de 2.009, en la que se calcula el valor de la edificación en treinta y seis mil setecientos euros con sesenta céntimos de euro. Ahora bien, no tiene en cuenta la parte actora que entre la primera valoración y la suscripción del contrato de arras habían transcurrido tres años, ignorando cual era el valor del edificio cuando se concierta este contrato. Recordemos que la venta lo era también de una serie de fincas, y que el precio de la misma se fija de manera global, ignorando, en consecuencia la valoración de la edificación que lógicamente debía presentar un deterioro importante por esa situación de abandono en los años que median desde el 2.003 hasta el 2.007 en que se firma el contrato de arras. Es más al futuro comprador se le permite entrar en el disfrute de las fincas a adquirir en tanto no se otorgue la escritura pública, con el compromiso de realizar algunas reformas en la instalación eléctrica, el tejado y similares, señal de que la finca ya presentaba un importante deterioro en ese momento cuando al desalojarla el ocupante se valora como queda recogido en autos, a pesar de las reparaciones por él realizadas. Desalojada la edificación en julio de dos mil ocho y valorada la misma en enero de dos mil nueve no cabe pensar que en esos seis meses el abandono al que se vio sometida incidiera excesivamente en su importe.

Finalmente el deterioro que se imputa a la demandada por el abandono del inmueble, sería reprochable por igual a todos los herederos pues que todos ellos vienen obligados a su conservación, no pudiendo hacer recaer esa obligación en uno sólo de ellos que ni posee las fincas ni tan siquiera vive en el lugar donde se ubican éstas, ni en una población próxima.

QUINTO.- La estimación parcial del recurso y consiguiente estimación parcial de la demanda implica que no se haga especial imposición de las costas de la primera instancia, artículo 394 nº 2 de la LEC , así como tampoco de las del recurso, artículo 398 nº 2 de la LEC .

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

SE ESTIMA PARCIALMENTE EL RECURSO DE APELACIÓN FORMULADO POR DOÑA Diana , contra la sentencia de fecha veintiséis de mayo de dos mil diez, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número tres de Oviedo, en el Juicio Ordinario 534/09. Se revoca la sentencia de instancia a los únicos efectos de estimar parcialmente la demanda presentada por D. Benedicto , Doña Maribel quien también litiga en representación de Doña Violeta actuando todos ellos en su propio nombre y en el de la comunidad hereditario de D. Germán , fijando en seis mil euros (6.000€) la suma que la demandada Doña Diana ha de reintegrar a los actores, suma que devengará el interés legal incrementado en dos puntos desde la sentencia de primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento de las costas devengadas en la primera instancia, así como tampoco de las de la apelación .

La presente resolución es firme al haberse dictado en un Juicio Ordinario del artículo 249 nº 2 de la LEC , y ser el interés económico en litigo inferior a ciento cincuenta mil euros.

En aplicación del punto octavo de la Disposición adicional decimoquinta de la LOPJ , devuélvase a la recurrente el depósito constituido para apelar.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.