Sentencia Civil Nº 478/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 260/2014 de 12 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoquinta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933866

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0032032

Recurso de Apelación 260/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 72 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 36/2011

APELANTE:FYCE SL

PROCURADOR D. DANIEL OTONES PUENTES

APELADO:PROCOM RESIDENCIAL LAS ROZAS, SAU

PROCURADOR D. ANIBAL BORDALLO HUIDOBRO

SENTENCIA Nº 478 / 2014

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO. SR. PRESIDENTE:

D. FRANCISCO MOYA HURTADO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D. ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO

En Madrid, a doce de diciembre de dos mil catorce.

La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles sobre cumplimiento de contratos privados de compraventa, Procedimiento Ordinario 36/2011, seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 72 de Madrid a instancia de FYCE SL, apelante - demandado, representado por el Procurador D. DANIEL OTONES PUENTES y asistido por Letrado, contra PROCOM RESIDENCIAL LAS ROZAS, SAU, apelado - demandante, representado por el Procurador D. ANIBAL BORDALLO HUIDOBRO y asistido por el Letrado D. Roger Canals Vaquer; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 22/07/2013 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. FRANCISCO MOYA HURTADO.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 72 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 22/07/2013 , cuyo fallo es el tenor siguiente:

'QUE, ESTIMANDO la demanda formulada por el Procurador D. ANIVAL BORDALLO HUIDOBRO, en nombre y representación de la mercantil PROCOM RESIDENCIAL LAS ROZAS S.A.U., contra la mercantil FYCE S.L., representada por el Procurador D. DANIEL OTONES PUENTES, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la referida sociedad demandada a OTORGAR, en el plazo Máximo de TREINTA DIAS, ESCRITURA PUBLICA DE COMPRAVENTA sobre las viviendas y plazas de garaje, a que se contraen los contratos de compraventa privada adjuntados con la demanda con el nº 1 y 2, así como a satisfacer con carácter simultáneo al otorgamiento de la escritura pública, la suma de 753.678 euros, en concepto de precio pendiente de abonar por la compraventa de los referidos inmuebles, más los intereses moratorios pactados desde la fecha de 15 de diciembre de 2008, hasta el efectivo pago del precio total e intereses legales..

Así mismo, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la referida sociedad demandada, , al abono de la suma a determinar en ejecución de sentencia, por los gastos a que ha tenido que hacer frente la vendedora en conceptos de IBI y Cuotas comunitarias respecto de las viviendas y plazas de garaje litigiosas, para cuya cuantificación se estará a lo acordado en el Fundamento de Derecho Quinto de la presente resolución, así como las costas procesales causadas en esta instancia.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido; dado el correspondiente traslado la parte demandante presentó escrito de oposición al recurso formulado y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales, señalándose para su deliberación, votación y fallo el día 20 de noviembre de 2014.

Fundamentos

PRIMERO.- La demandante en la instancia solicitó la condena de la demandada a cumplir el contrato de compraventa firmado entre partes, así como a pagar los gastos derivados del incumplimiento, pretensión estimada íntegramente, pronunciamiento del que discrepa la recurrente por los siguientes motivos de apelación.

1) Infracción del art. 1281 CC sobre la interpretación de los contratos.

2) El incumplimiento de la demandante, al no cancelar las hipotecas que gravan las fincas, excluye la posibilidad de exigir el cumplimiento de la recurrente.

3) Discrepa de la exigencia relativa a plantear demanda reconvencional para resolver el contrato, por cuanto la viabilidad del contrato depende del cumplimiento por la demandante de la obligación de cancelar las cargas hipotecarias.

SEGUNDO.- El motivo de oposición planteado por la recurrente está referido al incumplimiento atribuido a la demandante por no cancelar las hipotecas que gravan las fincas de forma previa al otorgamiento de la Escritura de compraventa, incumplimiento rechazado por la resolución recurrida con razones plenamente compartidas en esta alzada conforme al criterio de esta Sección que establece ' La excepción de incumplimiento contractual, en cualquiera de sus dos variantes o modalidades -EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS y EXCEPTIO NON RITE ADIMPLETI CONTRACTUS-, supone, simplemente, la negativa al pago de la obligación reclamada de adverso afirmando su inexigibilidad actual; y constituye una de las consecuencias más importantes del carácter sinalagmático de una relación obligatoria y del principio de interdependencia o reciprocidad de las obligaciones en ella comprendidas, pues se funda en la regla de la ejecución simultánea de las prestaciones recíprocas y en la idea de que cada parte puede rehusar o rechazar el cumplimiento de la obligación prevista a su cargo, mientras la otra parte no cumpla con la suya -y, a la inversa, en que ninguna de las partes puede demandar el cumplimiento de la obligación contraria, sin cumplir u ofrecer el cumplimiento de la obligación propia-.Se trata de una verdadera excepción, tanto en su sentido sustantivo -porque es un derecho o facultad para rechazar la ejecución de la prestación puesta a cargo de quien la opone-, como en su sentido procesal -porque constituye un justo fundamento de oposición a la demanda de cumplimiento, en los términos en que ésta se encuentra planteada, de modo que es siempre un modo de defensa a favor del demandado-.La genuina excepción de incumplimiento contractual (EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS) se produce frente a una omisión total de la ejecución de la prestación por parte de quien reclama el cumplimiento de la contraprestación. Junto a ella se encuentra -como segunda variedad o modalidad- la denominada EXCEPTIO NON RITE ADIMPLETI CONTRACTUS o excepción de contrato no cumplido adecuadamente, en cantidad, calidad, manera o tiempo, que se produce cuando el demandante sólo ha cumplido la prestación a su cargo parcialmente o de manera defectuosa, por lo que el demandado puede oponerse y rehusar el cumplimiento de la contraprestación, en tanto no sean rectificados los defectos y cumplidas las obligaciones íntegramente. Ahora bien, esta segunda variedad o modalidad está condicionada -como tiene reiterado la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo, por todas, Sentencias de 17 de noviembre de 2004 ó 16 de diciembre de 2005 - a que lo omitido, o lo defectuosamente realizado, sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida, o resulte de difícil subsanación, haciendo la prestación impropia para satisfacer el interés y mantener, en el funcionamiento de la relación jurídica, el mismo equilibrio querido por las partes al perfeccionar el contrato. En definitiva, que se trate del mismo cumplimiento defectuoso que podría justificar el ejercicio de la acción resolutoria conforme a lo establecido por el artículo 1124 del Código Civil . Por ello no es admisible el empleo de dicho instrumento de defensa -como recuerda la ya reseñada Sentencia de 17 de noviembre de 2004 - cuando provoque una falta de proporción entre el medio y el fin, cual acontece en el caso de que la parte de prestación recibida sea la correspondiente a la parte de la contraprestación reclamada o cuando lo mal realizado u omitido carezca de entidad bastante y suficiente en relación a lo bien ejecutado y el interés de la parte que opone la excepción quede satisfecho con la prestación realizada u ofrecida. Estos casos no eximen al deudor del cumplimiento de su obligación y sólo le permiten el ejercicio de la correspondiente vía reparatoria, conforme a lo prevenido por el artículo 1101 del Código Civil ' ( Sentencia de 22 de abril de 2014 ).

TERCERO.- La resolución recurrida, tras valorar en conjunto la prueba practicada, valoración plenamente compartida en la presente alzada, consideró inexistente el incumplimiento atribuido a la demandante.

Para ello parte de la intención inicial de la recurrente, conforme a la previsión contractual que así lo prevé, en subrogarse en la hipoteca constituida por la vendedora, subrogación que en un primer momento no fue autorizada por la entidad bancaria, razón que llevó a la recurrente a no comparecer a los sucesivos llamamientos a la Notaria para formalizar la Escritura de compraventa, incomparecencia justificada por falta de financiación bancaria sin referencia alguna a la no cancelación de las hipotecas por la vendedora como motivo de oposición.

Añade la resolución recurrida lo manifestado por el testigo de la demandante, Sr. Leandro , de acudir a la Notaria con la documentación necesaria para otorgar las Escrituras y cancelar las hipotecas.

A lo así expresado se ha de añadir que durante la tramitación del procedimiento de instancia, las partes solicitaron la suspensión con el fin de alcanzar un acuerdo extrajudicial mediante escrito de 31 de enero de 2012 (folio 300). La demandante, con posterioridad a dicho momento, presentó Acta de manifestación ante Notario de 17 de mayo de 2012, dejando constancia de la incomparecencia de la demandada en dicha fecha a la Notaría para otorgar Escritura de compraventa, incomparecencia justificada por la recurrente mediante correo electrónico remitido al testigo de la demandante (folio 342), la misma mañana del 17 de mayo de 2012, con indicación de la ausencia de financiación integra por parte del banco, circunstancia que reitera el motivo de no otorgar la Escritura sin atribución causal de ese impedimento a la ausencia de cancelación de las hipotecas, al añadir la comunicación estar a la espera de la aprobación definitiva de la operación por el banco.

Lo expuesto pone de manifiesto que la previsión establecida en el contrato relativa a que 'La hipoteca deberá ser cancelada por LA VENDEDORA antes del otorgamiento de la Escritura Pública' (folio 56), en modo alguno constituye una obligación incumplida por la vendedora que justifique la oposición planteada por la recurrente, pues tras esa afirmación se establece la previsión para el supuesto de que el comprador pretendiera subrogarse en la hipoteca, en cuyo caso la subrogación tendría lugar de forma simultánea con el otorgamiento de la Escritura Pública, pretensión de subrogación reiterada por la recurrente conforme a lo antes expuesto.

A lo expresado se añade el contenido de la cláusula que, en ausencia de subrogación, establece 'la cantidad habrá de ser abonada por el COMPRADOR mediante cheque bancario, en el momento de otorgar......la escritura pública de compraventa', sin que la recurrente compareciera con esa intención de pago a ninguna de las convocatorias ante Notario para formalizar la Escritura, falta de comparecencia relacionada con la ausencia de financiación externa para llevar a cabo la operación y que parece llevar implícita la falta de liquidez para asumir el cumplimiento de la obligación de pago pendiente, circunstancia que en modo alguno se puede convertir, como pretende la recurrente, en incumplimiento atribuible a la demandante por falta de cancelación de las hipotecas, todo ello de conformidad con la interpretación de la estipulación segunda del contrato en la que consta la expresión literal con la que la recurrente pretende justificar su incumplimiento con desatención del contenido íntegro de la estipulación y de la actuación posterior de las partes, arts. 1282 y 1285 CC , al asumir la demandante haber comparecido ante Notario con la documentación necesaria para, en unidad de acto, cancelar las hipotecas y otorgar la Escritura Pública, lo cual no fue posible por no comparecer la recurrente al no disponer de financiación externa, circunstancia que lleva a desestimar los dos primeros motivos de apelación.

El hecho que da contenido al motivo de apelación tercero parte de una premisa incorrecta al afirmar que el motivo de oposición planteado, incumplimiento de la demandante, fue rechazado al no plantear demanda reconvencional, afirmación incompatible con la valoración del motivo de oposición que atribuía incumplimiento a la demandante conforme a lo expuesto en el fundamento de derecho segundo de la presente resolución, reiterando a continuación el incumplimiento atribuido a la demandante por la falta de cancelación de las hipotecas, cuestión ya resuelta conforme a lo antes expuesto.

CUARTO.- La desestimación del recurso de apelación lleva a imponer las costas de la segunda instancia a la recurrente ( arts. 394 y 398 LEC ), con pérdida del depósito constituido para recurrir.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de FYCE, S.L., contra la sentencia dictada en el Juzgado de 1ª. Instancia nº 72 de Madrid, el veintidós de julio de dos mil trece , en autos nº 36/2011, resolución que se CONFIRMAíntegramente, con imposición a la apelante de las costas procesales causadas en esta alzada, y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese en legal forma la presente resolución a las partes interesadas y remítase testimonio de la misma al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 3390-0000-00-0260-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.