Sentencia CIVIL Nº 478/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 446/2019 de 21 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoquinta

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035

Tfno.: 914933866

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2017/0118657

Recurso de Apelación 446/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 26 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 639/2017

Dña. VE

APELANTE Y DEMANDANTE:Dña. Marí Trini

PROCURADOR D.JOSE ANTONIO DEL CAMPO BARCON

APELADO Y DEMANDADO:Dña. María Teresa y D. Jose Daniel

PROCURADOR D. IGNACIO RODRIGUEZ DIEZ

SENTENCIA Nº 478/2019

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO. SR.PRESIDENTE:

D.FRANCISCO MOYA HURTADO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D. CARLOS LÓPEZ-MUÑIZ CRIADO

En Madrid, a veintiuno de noviembre de dos mil diecinueve.

La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 639/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 26 de Madrid a instancia de Dña. Marí Trini apelante - demandante, representado por el Procurador D.JOSE ANTONIO DEL CAMPO BARCON contra D. Jose Daniel y Dña. María Teresa apelado - demandado, representado por el Procurador D. IGNACIO RODRIGUEZ DIEZ ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 03/04/2019.

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D.FRANCISCO MOYA HURTADO

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 26 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 03/04/2019, cuyo fallo es el tenor siguiente: ' DESESTIMAR LA DEMANDAinterpuesta por D. ª Marí Trini contra D. ª María Teresa y D. Jose Daniel y, en consecuencia,CONDENARa D. ª Marí Trini al pago de las costas procesales .'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante Dña. Marí Trini, que fue admitido y dándose traslado a la parte contraria presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso interpuesto, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 13 de noviembre de 2019.

Fundamentos

PRIMERO.-La demandante recurre Sentencia que desestimó su pretensión de resolución del contrato de compraventa suscrito con los demandados, y la solicitud de condena a devolver dobladas las cantidades entregadas en concepto de arras con motivo de contrato de compraventa, contrato en que la recurrente intervino como compradora.

SEGUNDO.- La jurisprudencia del Tribunal Supremo concreta el contenido y clasificación de las arras al establecer ' Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926 , 8 de Julio de 1945 , 22 de Octubre de 1956 , 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( Sentencia de 10 de Marzo de 1986 )' ( STS de 17 de octubre de 2018).

La cantidad entregada en concepto de arras con motivo del contrato de compraventa suscrito por las litigantes se identifica en el contrato como arras penitenciales, folios 19 y 20, con referencia al posible desistimiento del contrato por las partes y las consecuencias de pérdida de la cantidad entregada o devolución doblada.

TERCERO.- La Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de septiembre de 2018, concreta el momento hasta el que es posible el desistimiento con causa en cláusula pactada de arras penitenciales al establecer '..... En cuanto al momento hasta el que se puede ejercer la facultad de desistimiento -con aplicación de la cláusula que establece la entrega de arras como penitenciales- hay que concluir que se ha de extender hasta la consumación del contrato....', previsión consecuente con el hecho de que llegada la fecha prevista para la consumación, los posibles incumplimientos en las obligaciones de pago y entrega llevarían implícita la posible resolución del contrato, sin posibilidad de desistimiento posterior.

En el presente caso, el posible desistimiento pactado entre las partes litigantes, con fijación de arras penitenciales, tiene relación con la fecha límite determinada en un primer momento para el otorgamiento de escritura pública, el día 15 de julio de 2016, fecha determinada como elemento esencial del contrato para entrega de lo vendido y pago de precio pendiente, consumación no llevada a cabo por no haber obtenido la compradora recurrente financiación para la compraventa.

La falta de consumación no dio lugar a la resolución del contrato por incumplimiento de la compradora por haber mantenido las partes la vigencia del contrato sin establecer ni fijar nueva fecha límite para la consumación, situación prolongada en el tiempo hasta que los vendedores enviaron Burofax a la compradora, el 20 de diciembre de 2016, con fijación de nueva fecha límite para la consumación en plazo máximo de siete días, comunicación no retirada por la compradora hasta el 20 de enero de 2017.

Los vendedores, finalmente, vendieron la vivienda a tercero el 30 de diciembre de 2016, venta que la Sentencia recurrida considera justificada por haber actuado los vendedores de buena fe y haber desistido la compradora de su pretensión de compra por no atender la comunicación enviada por los vendedores para llevar a cabo la consumación, motivo por el que fue desestimada la demanda.

A lo expresado, añadir que la compradora envió correo electrónico el día 2 de enero de 2017 con indicación de haber obtenido financiación y citando en notaría a los vendedores para formalizar la escritura de compraventa.

CUARTO.-Las premisas expuestas, en el presente caso, ponen de manifiesto la existencia de incumplimiento contractual por la compradora por no haber obtenido financiación dentro de la fecha límite pactada en contrato para formalizar escritura pública de compraventa y pago del precio.

Las partes mantuvieron la vigencia del contrato, pese a dicho incumplimiento, por no instar los vendedores la resolución por incumplimiento de la compradora recurrente, vigencia del contrato sin determinación en el tiempo, por inexistencia de nuevo pacto entre partes, de nueva fecha límite para la consumación del contrato.

La previsión incluida en el contrato respecto de la consideración de las arras como penitenciales, con la facultad de desistimiento, está vinculada, conforme a lo indicado en anterior fundamento, respecto de la duración temporal de ese posible desistimiento, hasta el momento de consumación del contrato, momento que fue expresamente indicado en el contrato con la fecha de 15 de julio de 2016, motivo por el que al no haber fijado las partes de común acuerdo nueva fecha límite de cumplimiento, la interpretación restrictiva de las arras penitenciales, por las circunstancias concurrentes en el presente caso, no permite considerar vigente, tras la fecha indicada, la consideración de las arras como penitenciales por quedar indeterminado en el tiempo la fecha límite hasta el que poder ejercer la facultad de desistimiento, en contradicción con lo inicialmente pactado, motivo por el que las cantidades entregadas al perfeccionar la compraventa, desde el 15 de julio de 2016, no pueden ser tenidas como arras penitenciales y sí como cantidades entregadas a cuenta del precio y confirmatorias del contrato celebrado.

A lo expresado, añadir que la comunicación enviada por los vendedores a la recurrente para formalizar la compraventa hasta el día 27 de diciembre de 2016, como nuevo límite para su consumación, fue consecuente con la naturaleza del art. 1258 CC, ya que la inexistencia de pacto sobre nueva fecha límite llevaría a dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de la compradora, hasta la obtención de financiación, posibilidad incompatible con el art. 1256 CC, siendo lo cierto que cuando fue enviada la comunicación habían transcurrido seis meses desde la fecha pactada en contrato para la consumación, el 15 de julio de 2016, premisas que no permiten inferir voluntad de incumplimiento por parte de los vendedores, que justifique la solicitud de resolución por incumplimiento, actuación que tampoco puede ser considerada como desistimiento de vender a la compradora demandante, por la venta realizada a tercero, por haber enviado comunicación para formalizar la compraventa con la compradora en momento anterior a dicha venta a tercero.

En la actuación de la compradora recurrente, posterior al 15 de julio de 2016, tampoco se aprecia voluntad de incumplimiento ni de desistir de la compraventa por no haber tenido conocimiento del nuevo plazo fijado unilateralmente por los vendedores para la consumación de la compraventa, y cuando consta, además, que finalmente obtuvo financiación para la compraventa, correo electrónico de entidad financiera de 23 de diciembre de 2016, folio 32, y comunicación de dicha obtención a los vendedores, enviada el 2 de enero de 2017, con indicación de notaría para la compraventa.

La no consideración de las cantidades entregadas como arras penitenciales, la inexistencia de incumplimientos resolutorios de las obligaciones asumidas por las partes, ni voluntad de desistir por ellas de la compraventa justifica, en el presente caso, la devolución de las cantidades entregadas en concepto de señal ya que su mantenimiento por los vendedores, sin causa que lo justifique conforme al contenido del contrato, llevaría implícito un enriquecimiento injusto por los vendedores incompatible con la jurisprudencia del Tribunal Supremo que prohíbe el incremento patrimonial sin causa.

Las razones expresadas llevan a estimar parcialmente el recurso de apelación, con la condena de los demandados a pagar a la demandante la cantidad de 10.000 euros, con devengo de intereses por la mora procesal, art. 576 LEC, por haber sido fijada la cantidad objeto de devolución en la presente Sentencia.

QUINTO.- La estimación parcial de la demanda y del recurso lleva a no hacer expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias, arts. 394 y 398 LEC, con devolución a la recurrente del depósito constituido para recurrir.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Marí Trini contra la Sentencia de 3 de abril de 2019, dictada por el juzgado de 1ª instancia nº26 de Madrid, en juicio ordinario 639/17, resolución que se revoca y deja sin efecto con estimación parcial de la demanda presentada por la recurrente por la que se condena a don Jose Daniel y a doña María Teresa a pagar a doña Marí Trini la cantidad de 10.000 euros, con los intereses por la mora procesal desde la presente resolución, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias y con devolución a la recurrente del depósito constituido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 3390-0000-00-0446-19, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe