Sentencia Civil Nº 479/2011, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 162/2011 de 20 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00479/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

MURCIA

Sección 001

Domicilio : PASEO DE GARAY Nº5 3ª PLANTA PALACIO DE JUSTICIA

Telf : 968229183

Fax : 968229184

Modelo : 001360

N.I.G.: 30030 37 1 2011 0106021

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000162 /2011

Juzgado procedencia : JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de MURCIA

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001472 /2006

RECURRENTE : PROMOCIONES INTERNACIONALES INMOBILIARIAS ZENISOL,S.L.

Procurador/a : FERNANDO DE LOS REYES GARCIA MORCILLO

Letrado/a :

RECURRIDO/A :

Procurador/a : MARIA SOLEDAD CARCELES ALEMAN, MARIA SOLEDAD CARCELES ALEMAN , INMACULADA DE ALBA Y VEGA , MARIA SOLEDAD CARCELES ALEMAN , MARIA SOLEDAD CARCELES ALEMAN

Letrado/a : , , , ,

SENTENCIA Nº 479/2011

ILMOS SRES

D. Andrés Pacheco Guevara

Presidente

D. Cayetano Blasco Ramón

Dña. María del Carmen Plana Arnaldos

Magistrados

En la Ciudad de Murcia a veinte de octubre de dos mil once.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados expresados, ha conocido en grado de apelación las actuaciones de orden civil, Rollo nº 162/11, dimanante del procedimiento ordinario tramitado en el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Murcia y seguido entre Promociones Internacionales Inmobiliarias Zenisol SL como demandante y Dña. Custodia , Dña. Modesta , Dña. Adolfina , D. Moises y Dña. Hortensia como demandados, ello en virtud del recurso de apelación promovido por la parte demandante, dirigida en esta alzada por el Letrado Sr. Millán Romero, mientras que la apelada lo ha sido por los también Letrados Sres. Palomino, Velasco Lavín y Castillo Ramos, y siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Andrés Pacheco Guevara, que expresa la convicción de este Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO .-

En los autos principales de que el presente rollo dimana, el Juzgado de Primera Instancia con fecha 30/12/09 dictó sentencia , cuyo fallo es del tenor siguiente: "Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. García Morcillo en nombre y representación de Promociones Internacionales Inmobiliarias Zenisol, S.A. contra Joaquina Spínola, S.L. y debo declarar y declaro que no ha lugar a lo solicitado en la misma, y todo ello con la condena en costas a la actora.

Debo estimar y estimo la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador Sra. Cárceles Alemán en representación de "Joaquín Spínola S.L." sustituida durante la tramitación del procedimiento por Moises , Hortensia , Custodia , Modesta y Adolfina representados por los Procuradores Sres. Cárceles Alemán y de Alba y Vega contra Promociones Internacionales Inmobiliaria Zenisol y debo declarar y declaro resuelto el contrato suscrito entre las partes de fecha 20.06.2006, reteniendo en su poder la parte vendedora la cantidad entrega por razón de dicho contrato y todo ello con la condena en costas a la parte actora" .

SEGUNDO .-

Contra la citada resolución y en legal forma se preparó e interpuso recurso de apelación por las representación procesal de la parte antes citada, siendo admitido en ambos efectos, lo que originó, tras la tramitación oportuna, la remisión de los autos originales a esta Sala, señalándose, tras los traslados pertinentes, para deliberación del recurso el día de 18/10/11, quedando los autos pendientes de resolución.

TERCERO .-

En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .-

La demanda en su día promovida por la mercantil ahora apelante frente a la también mercantil Joaquina Spínola SL suplicaba la declaración de la obligación de la sociedad llamada a Juicio de dar cumplimiento a determinado contrato, así como la obligación de dicha mercantil de entregar a la actora una concreta porción de la finca litigiosa, la misma ya dotada de la pertinente aptitud urbanística de planeamiento aprobado por el Ayuntamiento de Aguilas (Murcia), libre de cargas y gravámenes y de ocupantes, condenándole a estar y pasar por tales declaraciones y a formalizar la correspondiente escritura pública, así como a resarcir a la propia demandante de cuantos daños se le hubiesen causado, con satisfacción de las costas procesales.

Apoya su pretensión la inmobiliaria en el enunciado de los arts. 1.088, 1.089 y 1.091 del CC, así como en los arts. 1.254 a 1.258, 1.262 y 1.281 del mismo texto legal, y en especial en su art. 1.124 y la jurisprudencia sobre el mismo que invoca.

Hitos principales en la cronología de las relaciones entre tales partes y quienes procesalmente sucedieron a la inicial demandada, los ahora apelados, son el contrato de opción de compra de fecha 6/3/06, el contrato privado de compraventa de 20/6/06, y los requerimientos y demás comunicaciones enviados por la parte actora a la demandada en los días anteriores a la fecha en que se había concertado la elevación a escritura pública del contrato de compraventa, esto es, durante el periodo transcurrido entre los días 20/6/06 y 25/7/06.

La parte contraria insta la desestimación de tales pretensiones y reconviene solicitando la declaración de incumplimiento por la actora, la consecuente resolución contractual, y su derecho a hacerse con la cantidad ya recibida, más los impuestos correspondientes, todo ello con resarcimiento de daños y perjuicios y abono de las costas por la actora.

Ancla jurídicamente su posición en cuanto expresan los arts. 1.124 y 1454 del CC y la argumenta razonando sucesivamente en contra de cada uno de los alegatos del escrito de demanda.

SEGUNDO .-

Debe valorarse primeramente, y de nuevo, el trazado de los pactos suscritos entre las partes durante el año 2006, apreciación, al igual que en la instancia, presidida por las distintas reglas del art. 217 de la LEC .

El documento de seis de marzo se firma por Dña. Josefina , en su propio nombre y derecho, y Dña. Modesta , en representación de Joaquina Spínola SL y en su condición de administradora de la misma.

La segunda concede a la primera una opción de compra sobre el 49,50% en proindiviso de una finca de Aguilas, registral nº 419 N, la que se transmitirá como cuerpo cierto.

Esta opción debería ejercitarse antes del siguiente treinta de abril, en cuyo momento se redactaría un contrato privado de compraventa, otorgándose la escritura pública correspondiente antes de que finalizase el mes de junio.

Se establece el precio total y la forma de pagarlo, con mención a la entrega de 1.000.000 de euros antes del día treinta de abril, fecha del documento privado, ello en la consideración de arras o señal y como parte del precio a los efectos del art. 1.454 del CC . Se concretarán en ese documento posterior los términos de abono del resto de dicho precio, que asciende a 44.550.000 euros.

Alberga ese primer escrito una estipulación quinta mediante la que se pacta que el adquirente se subrogará en todas las obligaciones que pudieran existir respecto al arquitecto Sr. Leopoldo y al gabinete jurídico de D. Jose Francisco y D. Argimiro , de Aguilas, así como una sexta que deja a cargo de la Sra. Josefina los pagos de cualquier actuación urbanística a partir de la firma de la opción, y hasta una séptima, mediante la que la mercantil vendedora concede a aquella señora autorización y poder "para tramitar en su representación todo lo concerniente a la actuación urbanística en el PAU de Aguilas en el que tiene interés dicha sociedad, pudiendo asistir a toda clase de Juntas que convoque dicho PAU, por sí o a través de la persona que designe".

Consignada notarialmente la suma concertada como señal, el veinte de junio se firma por Promociones Internacionales Inmobiliarias Zenisol SA y Joaquina Spínola SL un contrato privado de compraventa, según lo entonces previsto.

En el mismo se describe la finca, sus datos registrales, la ausencia de cargas o gravámenes sobre ella, así como de arrendatarios, mencionándose que cuenta con la pertinente aptitud urbanística de planeamiento por la aprobación definitiva del Plan Parcial del Ayuntamiento de Aguilas y el PAU del sector SUNP-URCI de Aguilas por orden de la Consejería de Obras Públicas, Vivienda y Transporte de Murcia de 12/1/2006.

Tras esa exposición fáctica se estipula la venta como cuerpo cierto de la finca, el precio, ya conciliado, más el IVA correspondiente y la forma de hacerlo realidad, con reconocimiento por la vendedora de la recepción anterior de la señal convenida (1.000.000 euros).

La entrega de la posesión se difiere a la íntegra satisfacción por la compradora del precio total y se fija como improrrogable término para escriturar el día veinticinco de julio de aquel año.

Se insiste en la subrogación contenida en el escrito de opción de compra acerca de todas las obligaciones que pudieran existir respecto del arquitecto y los abogados antes referidos "con ocasión de su intervención profesional sobre la finca", confiriéndose a la propia compradora la obligación de realizar los pagos de cualquier actuación urbanística a partir del día 6/3/06, con igual mantenimiento de lo ya pactado sobre tramitación por ella en representación de la vendedora de todo lo concerniente a la actuación urbanística en el PAU de Aguilas.

Y se otorga valor esencial a lo bilateralmente alcanzado sobre el plazo para otorgar escritura y sobre el pago total del precio, condicionándose singularmente tales extremos del pacto del siguiente modo: consecuencias del incumplimiento por parte de la compradora y consecuencias del incumplimiento de la vendedora, ambas posibilidades conforme al art. 1.124 del CC .

Finalmente se acuerda la posibilidad, sin consideración de incumplimiento, de que al escriturar el contrato no se aportase la referencia catastral de la finca, "sin perjuicio de mantener la compradora su responsabilidad por el pago de los impuestos y contribuciones hasta el momento de otorgamiento de la escritura".

En fecha 24/7/06 la compradora envía un burofax a la vendedora mediante el que le comunica 1º) que reclama para escriturar la fehaciente acreditación de haber sido aprobado el Plan Parcial del Ayuntamiento de Aguilas, sin pendencia de requisito alguno, lo que haría contar a la finca con la pertinente aptitud urbanística definitiva "cuya circunstancia usted aseveró en el citado contrato que concurría en dichos terrenos", y 2º) que se abstenga en lo sucesivo de impedir o dificultar en cualquier forma y por cualquier medio, como ya ha ocurrido el pasado 2º de junio de 2006, que se pueda llevar a cabo la prospección arqueológica pertinente o cualquier otro trabajo de campo necesario para el buen fin de las actuaciones urbanísticas autorizadas contractualmente, lo que se ha impedido por guardias de seguridad, provocando así dificultades para la financiación de la compraventa. Tales manifestaciones se hacen constar en acta notarial de 25/7/06.

El día pactado para elevar a público el contrato la parte compradora se negó a otorgar la escritura correspondiente

En ese mismo día se levanta acta notarial a instancias de la vendedora, en la que se hace constar la presencia de su legal representante (Dña. Modesta ) en la Notaría de D. Inocencio Figaredo de la Mora, así como la comparecencia de la compradora para comunicar su negativa a tal otorgamiento, la disconformidad de la contraparte, ya comunicada el día anterior, la volunta de cumplir de ésta (Joaquina Spínola SL) y la resolución del propio contrato, con las consecuencias previstas en la octava de sus estipulaciones.

La demanda iniciadora de la presente litis se promueve en fecha 22/12/06.

TERCERO .-

En presencia de tales acontecimientos, difícilmente cabe alcanzar solución dispar o contraria a la decidida en la instancia, limitándose el escrito apelatorio a la reiteración de los argumentos de la demanda y a la parcial, sesgada e interesada valoración de un caudal probatorio muy atinadamente analizado y apreciado por el juez recurrido, cuya explicitación aparece en los diferentes fundamentos jurídicos de tal resolución.

La batería de preceptos sobre el Derecho de obligaciones aducidos en apoyo de la tesis de la actora resulta exorbitante en presencia de un supuesto susceptible de resolver mediante la aplicación al mismo de los arts. 1.282 y 1.124 del CC, la primera de las normas para averiguar la intención de los contratantes en el desarrollo del pacto finalmente abortado, y la segunda para obtener inferencia sobre la cobertura que la misma debe otorgar a la actitud de la vendedora, y, por ello, no al proceder de la compradora, de ahí la inacogida de la demanda inicial y la aceptación de la demanda reconvencional recaídas en el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de esta Ciudad.

El art. 1.282 CC es complementario a los fines interpretativos de los negocios jurídicos de lo contenido en su art. 1.281.2 ( STS de 20/5/04 ), de manera que si las palabras ofrecen duda y no así la intención, ha de estarse a ésta, debiéndose afirmar con rotundidad que en el caso analizado la intención de la demandante quedó suficiente y reiteradamente recogida en los contratos de opción y compraventa respectivamente suscritos en marzo y junio de 2006.

La sociedad inmobiliaria asumió expresamente la vehiculización por su parte de todos los trámites a realizar con la Administración, conducentes a la adquisición por la finca de la aptitud urbanística necesaria y deseada por las dos mercantiles, sin que pueda basar su negativa a escriturar en la no ultimación de esas operaciones, pues ello supone un proceder frontalmente contrario a lo asumido y, por ende, a su obligación con la demandada.

Sobra reiterar, por ya compendiada, la claridad y contundencia con la que tal extremo se insertó en esos contratos.

Las excusas arrojadas por la apelante en defensa de su actuación incumplidora devienen estériles ante una contemplación de la prueba documental obrante en lo actuado, pues ni la vendedora estaba obligada a remover las trabas oportunas a aquel fin, ni tampoco estaba obligada a permitir la presencia en la finca de una empresa en principio ajena a la propia compradora, ni, por fin, estaba obligada a tolerar las "prospecciones arqueológicas" unos días antes de que se alcanzase el plazo para escriturar, pues la posesión del terreno también fue objeto de concreta estipulación, en términos distintos a tan precipitada ocupación.

De otro lado, en modo alguno se ha evidenciado la ocupación por terceros de la finca que narra la demanda, pues sólo la sociedad perteneciente al grupo de la inmobiliaria compradora ubicó publicidad en tal lugar, algo evidentemente ajeno a la voluntad de Joaquina Spínola SL, pero que viene, sin embargo, a aflorar la seguridad que tenía la adquirente de que era no sólo la próxima dueña de la finca, sino también la tramitadora de su calificación urbanística y desde esa perspectiva podía entrar en la tierra.

De otro lado, la parte ahora apelada, en verdad estaba integrada por una sociedad patrimonial, como se ha justificado en autos, sin que pueda tildarse su posición de incumplidora, pues ante su falta de experiencia en la tramitación de condiciones urbanísticas, derivó tal cometido a la compradora, la que, hay que insistir, lo asumió expresamente.

Su obligación tras la redacción del contrato privado se limitaba a la de entrega del cuerpo cierto representado por una parte indivisa de una determinada finca en una fecha también fijada, y para ello acudió a la Notaría de Madrid sugerida por la compradora ese día, produciéndose una auténtica contravención negocial por parte de la tan citada compradora, que se negó a escriturar y, por tanto, a satisfacer el resto del precio convenido, actitud comunicada a la vendedora el día anterior, esto es, con claras posibilidades de que ni siquiera lo llegase a conocer esa parte al llegar el día 25/7/06.

En verdad, resulta ocioso ligar las dificultades de financiación de Zenisol SA al proceder de la sociedad demandada, cuando quizás fuese esa realidad económica la que propició que se perdiese interés por el contrato, como bien detecta el primer resolverte, algo siempre ajeno a Joaquina Spínola SL.

En suma, debe estarse con el juez a quo cuando expresa que ninguna prueba se ha practicado tendente a demostrar un hecho esencial como es que la calificación urbanística que ambas partes manifiestan reconocer y que se contempla en la citada norma (Orden de la Consejería) no sea la que se encuentra en vigor, algo que realmente coloca en una total inacreditación del núcleo de su reclamación a la solicitud apelante.

Cómo atribuir en esos términos a la mercantil apelada un incumplimiento, si ni siquiera ha logrado la otra evidenciar la inhabilidad de lo que quería adquirir, cuando ha establecido hasta la saciedad el propio TS que tal inhabilidad ha de nacer de defectos del objeto vendido que impidan obtener del mismo la utilidad que motivó su adquisición (Ss. de 14/10 y 16/11/00 ).

No era la finca impropia para el uso deseado al momento de la cita para escriturar y ello constituye, conforme a lo muy reiterado por el Alto Tribunal ( Ss., entre otras, de 30711/72, 20/12/77 , 20/2/84 y 7/1/88 ), la definitiva razón para la desestimación de la demanda, a la vez que auspicia la confirmación de la estimación de la reconvención ya producida, pues cuanto imputa la actora a la demandada en su proceder negocial es cuanto ella descuidó palmariamente, por ello el derecho de tal demandada a retener en su poder la señal en su día entregada a modo de arras contractuales y parte del precio fijado de común acuerdo.

La aplicación al supuesto enjuiciado del art. 1.454 del propio CC dimana del incumplimiento voluntario y unilateral de la demandada reconvencional, desistimiento a su arbitrio que otorga a la contraparte la facultad de hacer suya la suma ya recibida como primer tramo del abono del precio marcado, ello dado el matiz penitenciario de tales arras, como también ha aclarado el TS en S. de 21/6/94 .

Ese carácter de pena y no otros posibles es el dado por las contratantes a la señal abonada en la cláusula octava, apartado 1. del documento privado de 20/6/06 , como de su literalidad se desprende, pese al consejo jurisprudencial de aplicar restrictivamente tales estipulaciones ( STS de 2/12/88 ), y sin que quepa moderación judicial alguna de la misma al no tratarse de un supuesto del art.1.154 del mismo Código ( STS de 12/3/65 ).

Por todo, ha de confirmarse en su integridad la resolución impugnada, con paralela y consecuente desestimación del presente recurso apelatorio.

CUARTO .-

El pronunciamiento sobre costas de la presente alzada se corresponde con lo exigido por el genérico art. 398 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación promovido por el Procurador de los Tribunales Sr. García Morcillo, en nombre y representación de la mercantil Promociones Internacionales Inmobiliarias Zenisol SA, frente a la sentencia de fecha 30/12/09 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Murcia en autos de procedimiento ordinario tramitados con el nº 1472/06, del que dimana el rollo nº 162/11, confirmamos en su totalidad dicha resolución, con imposición de las costas de la presente alzada a la parte apelante.

Así por ésta, nuestra sentencia, contra la que caben los recursos previstos en la LEC de 2000, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.