Sentencia Civil Nº 48/2008, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 384/2007 de 30 de Enero de 2008

Encabezamiento

A.P. de Alicante (5ª.) Rollo 384-A/07

SENTENCIA NÚM. 48

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Luis Ubeda Mulero

Magistrado: Dª. Visitación Pérez Serra

Magistrado: Dª. Mª Teresa Serra Abarca

En la ciudad de Alicante, a treinta de Enero de dos mil ocho.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de juicio Ordinario seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Alicante, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante SEGURFINCAS, S.L., habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador D. Jesús Zaragoza Gómez de Ramón y dirigida por el Letrado D. Francisco Zaragoza Gómez de Ramón, y como apelada la parte demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , representada por el Procurador D. Roberto Hernández Guillén con la dirección del Letrado D. José Mª Barroso González.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Alicante en los referidos autos, tramitados con el núm. 203/06, se dictó sentencia con fecha 4 de Mayo de 2007, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda de Juicio Ordinario interpuesta por el procurador Sr. Zaragoza Gómez de Ramón, en nombre y representación de "SEGURFINCAS, S.L." contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos formulados en su contra; con expresa imposición de las costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra dicha resolución, se preparó recurso de apelación por la parte actora en tiempo y forma , formalizándose en el plazo previsto. Fue admitido, dándose traslado a la parte contraria que se opuso al mismo, y previo emplazamiento a las partes se elevaron los autos a este Tribunal, donde quedó formando el Rollo núm. 384-A/07, tramitándose el recurso en forma legal y en el que se señaló para la deliberación y votación el día 29 de Enero de 2008, en el que tuvo lugar al no considerarse necesaria la celebración de vista por este Tribunal.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO , siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Visitación Pérez Serra.

Fundamentos

PRIMERO.- La mercantil apelante presentó demanda contra la Comunidad de Propietarios para la que había venido prestando servicios como administrador en la que se reclamaba la suma de 34.124'24 ?, de los que 3.990'62 ? corresponden a honorarios del año 2004, y el resto, en concepto de lucro cesante, pretensiones desestimadas íntegramente en la Sentencia apelada.

Se aborda por la parte apelante en la alegación primera de su recurso la cuestión relativa a la validez del pacto en virtud del cual la duración del contrato se fijó en tres años, y por años naturales, argumentando que la Sentencia considera que el plazo de un año no es imperativo y puede ser superior si así se contiene en los estatutos o se aprueba por la Comunidad , aunque el Juzgador considera que la Comunidad no tuvo conocimiento del contrato en cuestión, ni podía dejarse esa actuación en manos del presidente de la Comunidad.

Con carácter general, debe indicarse que el nombramiento y remoción de todos los cargos comunitarios, incluyendo por lo tanto al administrador, es una competencia de la junta y así lo establece expresamente el artículo 14.a) en relación con el 13.1 de la Ley de Propiedad Horizontal ; asimismo, debe dejarse expuesto con toda contundencia que también corresponde a la junta aprobar todos los términos de la contratación del administrador.

Esta Sección 5ª en Sentencia nº 286, dictada el 26 de Septiembre de 2007, ya indicó que era ineficaz frente a la Comunidad una cláusula indemnizatoria desconocida por la junta, criterio plenamente aplicable al caso que nos ocupa , pues como bien argumenta la Sentencia apelada , en el acta de la junta celebrada el 21 de Agosto de 2003, o sea, un día antes del contrato que esgrime la apelante, no se hace referencia a los concretos términos del contrato que había de suscribirse, más allá de la presentación y de la indicación de que la nueva administración no supondría mayor desembolso económico a las arcas comunitarias.

También se hacen eco de una problemática semejante otras Audiencias Provinciales, y así, la Sentencia nº 229 , dictada el 4 de Mayo de 2006 por la sección 6ª de Málaga se pronuncia en los siguientes términos: "El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal establece cuáles son los órganos de gobierno de la Comunidad, señalando entre ellos a la Junta de propietarios, al Presidente y al Administrador, siendo el nombramiento de estos últimos realizado por la Junta, a quien corresponde, según el artículo 14 .a) del mismo texto legal, nombrar y remover a las personas que ejerzan dichos cargos. Es por este motivo por el que el Presidente no puede en un documento privado, por mucha representación que el referido artículo 13 le confiera de la Comunidad de propietarios , nombrar al Administrador y establecer su cese, pues esto corresponde a la Junta de propietarios, quien también está facultada para nombrar y remover al propio Presidente, y mucho menos podrá hacerlo por períodos renovables distintos de los que marca la ley, que es el de un año salvo que los estatutos de la Comunidad dispongan lo contrario. Así en el antecedente primero del contrato de 10 de febrero de 1.991 se fija como tal antecedente o presupuesto de lo que allí se acuerda , la elección el día 9 de febrero de 1.991 como administradora en la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de propietarios de Doña Teresa, y se regula su relación profesional con la Comunidad, con prórrogas anuales cuyo presupuesto evidente es la reelección como tal Administradora por la Junta anual ordinaria de propietarios, como ha venido haciéndose hasta la Junta de 15 de marzo de 2.004 en la que no ha sido elegida para tal cargo, y ello no vulnera el acuerdo de renovación anual, pues éste no se produce cuando transcurre el año del citado contrato, sino cuando la Comunidad celebra su Junta anual de propietarios , que en este caso fue el 15 de marzo en lugar del 9 de febrero".

Otra Sentencia, esta de la Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 3ª, nº 301, de 27 de Mayo de 2005, argumenta lo siguiente: "Es cierto que la contratación inicial de los administradores actores fue aprobada en la Junta de 17 de noviembre de 2001, a propuesta del Presidente , pero el contrato no fue firmado hasta el 19 de ese mes , por lo cual , la facultad legal de la Junta no se puede entender cumplida con la simple autorización de la contratación , sino que debieron someterse a su aprobación las condiciones contractuales, duración, funciones, retribución, causas de remoción, etc. La fijación o al menos la ratificación del contenido del contrato es sin duda parte de la configuración legal de la competencia de la Junta, que no puede ser sustraída por su carácter "ex lege" al órgano soberano de la Comunidad. Máxime cuando se introducen cláusulas tan gravosas para la comunidad como la cláusula penal del 25% de lo adeudado. Todavía es peor lo que sucede con el anexo de aumento de la retribución -que casi se duplica- , lo cual se incorpora a una novación modificativa firmada por el Presidente de la Comunidad sin aprobación de la Junta de Propietarios. ..."

Procede, pues la desestimación de estas alegaciones, pues en modo alguno comparte la Sala la afirmación contenida en el recurso, según la cual "los términos concretos del contrato pueden ser pactados por el presidente como crea conveniente, dado que legalmente es quien representa a la Comunidad", pues como ya se ha argumentado, tanto la decisión de contratar a un administrador , como los principales puntos del contrato han de ser sometidos a la aprobación de la junta.

También en este primer motivo se suscita la cuestión relativa a la duración del contrato, alegando que el Juez de instancia incurre en error. La Sentencia, en su Fundamento de derecho Quinto argumenta, con toda corrección que el nombramiento del administrador se llevó a cabo en la junta celebrada el 21 de Agosto de 2003, en la de 31 de Marzo de 2004 se decide que siga como administrador la mercantil actora, por lo que según la tesis de la Sentencia, el plazo de un año empezaría a contarse desde esta última junta y terminaría el 31 de Marzo de 2005, siendo removido en la junta extraordinaria celebrada el 28 de Enero de 2005, pero como esta cuestión está vinculada a lo que se resuelva en el motivo siguiente , no tiene la trascendencia que la parte pretende.

SEGUNDO.- Se argumenta en el correlativo la procedencia de la estimación del pedimento de la demanda relativo a la condena al pago de la suma de 3.990'62 ?, "resto pendiente de cobro de los honorarios devengados en el año 2004 de conformidad con lo estipulado en el contrato suscrito entre las partes".

Atendido ese planteamiento y teniendo en consideración las argumentaciones que en orden a las facultades del presidente y de la junta para este tipo de actuaciones, es evidente que esa pretensión , basada en un contrato que no se acredita fuera conocido y aprobado por la junta no puede prosperar, por lo que, reiterando además los razonamientos que al efecto se contienen en la sentencia, procede confirmar el atinado criterio del Juez a quo.

En efecto, no puede dejarse al margen que el administrador, en la junta en que fue nombrado haga constar que el cambio no va a suponer incremento en los costes, y es también significativo que proponga a la junta un plan de gastos en el que sus honorarios se cifran en una cantidad inferior , y pretenda, ya producido su cese, un incremento amparado en un contrato no conocido en la junta y al que tampoco se había atenido la ahora apelante.

TERCERO.- En la siguiente alegación se combate el criterio del Juez a quo al estimar justificada el cese del administrador, por lo que también desestimó la pretensión de condena por el lucro cesante, aún refiriéndola con total corrección a la indemnización por no haberse cumplido el contrato que existía con la Comunidad.

En el Fundamento de Derecho Séptimo se detallan las razones para estimar la concurrencia de justa causa para el cese acordado, reseñando que la falta de titulación oficial afectó al correcto desempeño de sus funciones, y añade en el siguiente Fundamento los obstáculos opuestos a la convocatoria que un número suficiente de comuneros pretendía convocar al amparo de la facultad que les confiere el artículo 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal ; la falta de asistencia a la junta que finalmente se celebró el 9 de Diciembre de 2004; la ausencia de explicación respecto a la derrama del ascensor; y obstáculos a la entrega de documentación, que también ha sido abordada por esta Sala.

Ninguno de los argumentos opuestos en el recurso de apelación respecto a tales consideraciones, desvirtúan lo resuelto en la instancia , por lo que procede, con remisión expresa a cuanto se argumenta en la Sentencia, la confirmación de la misma.

CUARTO.- Las costas de la alzada se imponen a la parte apelante, aplicando lo que establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación promovido contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Alicante de fecha 4 de Mayo de 2007 en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, imponiendo a la parte apelante las costas de esta alzada.

Notifíquese esta sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado , uniéndose otro al rollo de apelación.

Así , por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.