Sentencia Civil Nº 48/2011, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 2, Rec 311/2009 de 21 de Marzo de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA NUM. 48/2011

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ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JUAN RUIZ RICO RUIZ MORON

MAGISTRADOS

D. JOSÉ MARÍA CONTRERAS APARICIO

D. MANUEL ESPINOSA LABELLA

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En la Ciudad de Almería, a 21 de marzo de 2011.

La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, ha visto en grado de apelación, rollo número 311/09, los autos procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Almería, seguidos con el número 705/07 , sobre Procedimiento Ordinario entre partes, de una como apelante, D. Jose Ramón , representado por la Procuradora de los Tribunales Dª. Eva María Guzmán Martínez, y dirigida por el Letrado D. Jesús T. Saracho Mejia y, de otra como apelada, D. Agapito , representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. Mª Del Mar Domínguez López, y dirigida por el Letrado D. José Mª Martín Manzanares.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Almería, en los referidos autos se dictó sentencia con fecha 30 de enero de 2009 , cuyo Fallo dispone: " Que con estimación parcial de la demanda formulada por Don Agapito frente a Don Jose Ramón , debo:

1.- DECLARAR resuelto el contrato de compraventa de fecha 27 de febrero de 1.978, suscrito entre las partes sobre la parcela y chalet ubicado en la urbanización DIRECCION000 , calle DIRECCION001 nº NUM000 de Almería, y que se corresponde con la finca nº NUM001 inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Almería.

2.- CONDENAR al demandado al pago a la actora de la suma de 190.383 euros, con el interés legal devengado desde la fecha de emplazamiento incrementado en dos puntos a partir de la fecha de ésta resolución, hasta su completo abono.

3.- No se hace expresa condena en las costas procesales".

TERCERO.- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de D. Jose Ramón se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, acordándose tenerlo por preparado y concediéndosele el plazo de 20 días para interponerlo, lo que realizó, solicitando la representación de la apelante se dictara Sentencia revocando la dictada por el Juzgado de Primera Instancia, y se desestime la demanda con todos los pronunciamiento favorables e inherentes a dicha declaración, con imposición de las costas de ambas instancias a la parte actora-apelada .

Concedidos 10 días a otra parte para que se opusiera a dicho recurso e impugnara la sentencia en lo que le resultare desfavorable, por la representación procesal de la parte apelada, se evacuó el traslado oponiéndose al recurso interpuesto por la otra parte, solicitando la confirmación de la sentencia dictada en primera instancia..

Elevados los autos a esta Audiencia y seguido el recurso por sus trámites, se señaló día para votación y fallo que tuvo lugar el día 15 de marzo de 2011.

CUARTO.- Se han observado las prescripciones legales en la presente alzada.

Y siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. MANUEL ESPINOSA LABELLA.

Fundamentos

PRIMERO.- Reitera en su escrito de recurso la parte apelante sus pretensiones de oposición a la resolución contractual instada por la parte demandante-apelada, exponiendo como preludio los términos del contrato privado firmado entre las partes, de fecha 27 de febrero de 1978, por el que se vendía un chalet en la DIRECCION000 en Almería, comprometiéndose el vendedor a otorgar escritura pública en el plazo de un año. A continuación se señala el largo periodo de tiempo que el demandado ha poseído la finca y abonado los recibos derivados de su posesión, resultando que en el año 2004 se otorga escritura a nombre del Sr. Jacinto respecto de dicho chalet y luego el demandado intenta que se le otorgue escritura de venta y finalmente que se resuelva el contrato por considerar el hoy demandante que no podía transmitir el dominio al no figurar la finca inscrita en el Registro de la Propiedad, interesando también que se otorgue escritura pública de venta de otro chalet ofrecido en garantía. Por la recurrente se reitera que el no figurar la finca inscrita en el Registro de la Propiedad no impide que se pueda otorgar escritura de venta, como lo acredita la declaración del Notario que intervino en los tratos preliminares. Finalmente se analizan los documentos que acreditarían que la finca objeto de este proceso era propiedad del demandado en la fecha del contrato privado a pesar de haberse formado una sociedad entre el Sr. Jose Ramón y el Sr. Rosendo , y después entre el primero y el Sr. Jacinto , pues el chalet denominado Fayt quedó excluido, reconociendo el actor la identidad referida, así como la posesión del chalet durante más de treinta años, lo que debería de justificar la apreciación de la prescripción adquisitiva, siendo apreciable la prescripción extintiva por el transcurso de más de quince años, tanto respecto a la acción de saneamiento por evicción como respecto a la acción resolutoria, conforme al art. 1964 del Código Civil . Subsidiariamente se solicita la reducción de la indemnización concedida por causa de la resolución.

La Sentencia recurrida tras analizar dos requisitos para la perfección de los contratos considera que el vendedor no cumplió con su obligación de otorgar escritura de venta, no pudiendo hacerlo ahora porque la finca se encuentra inscrita a nombre de una tercera persona que ha intentado recuperar la finca desde el año 2004, sin que de los documentos privados relativos a sociedades entre Rosendo , el demandado y el Sr. Ubeda se deduzca que la finca era propiedad del segundo, pues fue excluida expresamente. En consecuencia, se acuerda la resolución del contrato de venta y la indemnización consistente en el menor valor pericial otorgado a la finca.

SEGUNDO.- Comenzando por las alegaciones del recurrente sobre la validez y eficacia del contrato privado del año 1978 para transmitir el dominio, es evidente que por medio de dicho contrato se transmitió la posesión del inmueble, habiendo dispuesto el comprador del mismo durante estos años, aunque no podía transmitirse el dominio porque el mismo estaba inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de un tercero, Don. Rosendo , que gozaba de la presunción de legitimación registral del art. 34 de la Ley Hipotecaria . Sobre la titularidad de la finca denominada "Chalet Fayt" se han aportado por la demandada abundante documentación según la cual esta quedó incluida en la venta realizada el 31 de agosto de 1973 en la que el Sr. Rosendo vende al Sr. Jose Ramón la finca registral nº 4825 sobre la que luego se construye el chalet, excluyéndose el mismo de la sociedad en participación formada por ambos el 8 de noviembre de 1973, en donde se excluían entre otros bienes aquel chalet. Finalmente, en el documento de fecha 12 de febrero de 1976 el Sr. Jacinto reconoce que el citado chalet es de la exclusiva propiedad de D. Jose Ramón .

Existe por tanto una transmisión inicial del bien, propiedad de este último, a favor del comprador, así como una venta posterior del titular registral que, por causas que no se concretan, vende al Sr. Jacinto en el año 2003, inscribiendo así en el Registro de la Propiedad la finca. Se ha producido, por tanto un cambio en la titularidad del Registro de la Propiedad pero con anterioridad la finca no figuraba inscrita a nombre del demandado Sr. Jose Ramón ni podía estarlo pues a pesar de los acuerdos privados aportados por éste relativos a la titularidad del inmueble, sin embargo la finca siguió inscrita a nombre de uno de los socios, desconociéndose la existencia de otros acuerdos o pactos entre los tres socios que han dispuesto de las fincas de la referida urbanización, así como la razón por la cual se otorgó escritura finalmente de dicha finca al Sr. Jacinto y al Sr. Jose Ramón , como hubiese sido lógico a la vista de la documental aportada por la demandada.

TERCERO.- Como consecuencia de lo expuesto no pueden ahora oponerse a la resolución contractual las relaciones jurídicas privadas entre los socios que han llevado a esa discordia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extraregistral, debiendo de analizar si concurren los presupuestos necesarios para la resolución.

La Sentencia recurrida ha considerado esencial que se inscriba la finca a nombre del comprador, pues en caso contrario siempre podría ser perturbado por un tercero, titular registral, o el adquirente del mismo, ejercitando acciones dominicales, por lo que concluye que " sostener que, con la simple elevación a escritura pública del contrato de compraventa, se logran todos los objetivos del contrato, es de una ingenuidad jurídica demoledora". Este criterio es compartido por la Sala ya que permitir una inscripción registral contradictoria supone una amenaza para el comprador que refuerza su petición de resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones del vendedor, que no solo puede otorgar escritura sino que también debe de asegurar que esa escritura se pueda inscribir ya que en caso contrario se podría frustrar el contrato, frustración que ya se ha producido cuando pasados tantos años no se ha otorgado la escritura de venta del chalet por lo que nos encontramos ante uno de los supuestos del art. 1124 del C. Civil . Por tanto, sin poder analizar la posible prescripción de la acción por no haberse alegado en primera instancia, podemos concluir que concurrían causas que justificaban la resolución instada al amparo del art. 1124 del Código Civil , pues el actor no podía tener la titularidad dominical plena de la finca, lo que equivale a la frustración del contrato firmado por las partes en su día, con independencia de si el actor hubiese adquirido la propiedad por prescripción adquisitiva, no solicitada por esta ni por el demandado por vía de reconvención, por lo que dicho estado posesorio no puede fundar una oposición a la resolución contractual instada.

CUARTO .- Finalmente por la recurrente, con carácter subsidiario, pide una reducción de la indemnización concedida porque el actor ha estado disfrutando del inmueble durante más de 30 años sin pagar ninguna cantidad, encontrándose ahora con una revalorización del inmueble a causa de la subida del precio de la vivienda.

El motivo del recurso debe ser acogido en parte habida cuenta dicha circunstancia objetiva de posesión del inmueble durante tantos años, como resulta acreditado en los autos por la prueba testifical y documental, en particular que el chalet lo disfrutaba el demandante desde años antes de la firma del documento privado de venta, lo que determina la necesaria reducción de la indemnización concedida en su día por la sentencia recurrida, pues ese uso es evaluable económicamente al existir un goce y uso de un chalet próximo al mar y a la capital de la provincia, lo que ha originado una utilidad y beneficio al demandante durante aquel largo periodo de tiempo, que es cuantificable económicamente. En este caso, valoramos dichas circunstancias equitativamente en la cantidad de un 25 % de la cantidad concedida por la resolución contractual, lo que determina la cantidad de 142.787,25 euros en concepto de indemnización.

QUINTO.- Al estimarse en parte el recurso no procede hacer especial pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que con estimación parcial del recurso de apelación deducido por la representación procesal de D. Emiliano contra la sentencia dictada con fecha 30 de enero de 2009, por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 4 de Almería , en los autos núm. 705/07, sobre Procedimiento Ordinario de los que deriva la presente alzada, debemos de REVOCAR Y REVOCAMOS en parte dicha resolución en el particular de fijar la indemnización a abonar al demandante en 142.787,25 euros, confirmando el resto del fallo y sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.