Sentencia Civil Nº 48/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 704/2010 de 20 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00048/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 704/2010

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE

DÑA. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

En MADRID, a veinte de enero de dos mil doce.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1629/2008 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 1 de ALCALA DE HENARES seguido entre partes, de una como apelante URBACENTRO DEL HENARES, S.L. , representado por el Procurador D. Mariano Cristóbal López y de otra, como apelado D. Anselmo y Dña. María Dolores , representado por el Procurador D. José Luis Pinto-Marabotto Ruiz, sobre resolución contractual.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 1 de ALCALA DE HENARES, por el mismo se dictó sentencia con fecha 22 de marzo de 2010 , cuya parte dispositiva dice: "Que estimando la demanda interpuesta por Anselmo Y María Dolores , representados por la Procuradora Doña Gema García Merino, contra URBACENTRO DEL HENARES SL, representada por la Procuradora Doña Raquel Vadillo Ortega, con desestimación de la reconvención formulada de contrario, debo declarar resuelto de contrato suscrito por las partes el 20 de febrero de 2006, y debo condenar al demandado a que abone a la actora la cantidad de NOVENTA Y TRES MIL NOVENTA EUROS, más el interés legal desde la interpelación judicial, sin hacer expresa condena en las costas de este juicio." Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de URBACENTRO DEL HENARES, S.L. se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 18 de enero de 2012, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto , siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES .

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento de la apelación.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda y desestimó la reconvención porque consideró probado el incumplimiento de la vendedora demandada al ofrecer a los compradores una vivienda con un 19 por ciento menos de superficie de la esperada por aquellos conforme al contrato.

Frente a dicha resolución, la demandada URBACENTRO DEL HENARES S.L. formula recurso de apelación que, aunque desarrollado a través de diez apartados, puede ser sintetizado en los siguientes motivos de impugnación: 1) Error en la valoración de la prueba respecto de la verdadera causa de resolución del contrato por parte de los compradores, que no fue otra que la falta de recursos económicos; 2) Error en la valoración de la prueba respecto de la superficie de la vivienda vendida, al no haber tenido en cuenta la sentencia que los compradores conocían de modo directo la vivienda objeto de la compra, y que el plano que adjuntan con la demanda no es un documentos contractual ni el email que aportan con datos sobre la superficie, además de que no pondera el margen de tolerancia contractual del 5 por ciento respecto de la superficie del objeto vendido; 3) Error en la valoración de la prueba respecto de la fecha de entrega, por cuanto que, al haberse cambiado la compra de un piso (el H) por la compra de otro (el G) en el mes de octubre, ya no cabía sujetarse a la fecha de entrega en abril de 2007; y 4) Error en la valoración de la prueba respecto de la pretensión de daños y perjuicios de la demanda reconvencional, ya que la propia sentencia la desestima a pesar de reconocer como hecho probado que la demandada tuvo que hacer un desembolso de 29.855,26 euros para realizar en la vivienda comprada las reformas solicitadas por los compradores demandantes.

SEGUNDO. Sobre la valoración de la prueba respecto de la causa de resolución del contrato.

En el inicio del enjuiciamiento del recurso conviene resaltar que hay un punto en el que las pretensiones de ambas partes convergen: y es la decisión de resolver el contrato de compraventa, aunque sea por motivos diferentes. Y la sentencia ha acogido esa doble o cruzada pretensión al declarar resuelto el contrato. Aspecto de la sentencia que resulta ya inatacable porque, al satisfacer la pretensión de ambas partes, ninguna de ellas lo ha impugnado. El objeto del recurso se centra más bien en la valoración de los hechos respecto de la verdadera causa de la resolución, ya que, la sentencia la imputa a incumplimiento del vendedor, mientras que la demandada sostiene que han sido los compradores lo que han desistido de firmar el contrato por falta de recursos económicos y después de haber hecho gastar a la vendedora una importante suma en obras de mejora de la vivienda.

A lo largo del escrito de recurso la parte apelante insiste una y otra vez en el hecho de que los demandantes firmaron no uno, sino dos contratos de compraventa.

Pero, sin perjuicio de que en la interpretación de los contratos los tribunales puedan tener en cuenta los actos coetáneos ( art. 1.288 CC ) para extraer la verdadera voluntad negocial de las partes, lo cierto es que la demanda y la reconvención ofrecen como núcleo de la controversia el contrato de 20 de febrero de 2006 sobre la vivienda de "planta SEGUNDA, letra G, que consta de salón, cocina, dos dormitorios y dos baños y tiene una superficie construida de unos 88 metros cuadrados con 77 decímetros cuadrados, y la plaza de garaje designada con el nº 4, en la planta sótano". Las negociaciones concomitantes podrán servir de luz para clarificar las intenciones y decisiones de las partes. Pero, en principio, es ineludible ceñirse a un hecho documental indiscutido: y es que la voluntad definitiva de las partes quedó plasmada en el contrato de 20 de febrero de 2006 (en el texto hay un error mecanográfico, porque aparece el número 20056), que ha sido incorporado a las actuaciones primero con la demanda (documento nº 2, folio 61 de las actuaciones) y luego con la contestación a la demanda (documento nº 7 al folio 180 de las actuaciones). Y es este contrato el que se constituye en objeto de la pretensión de resolución contractual de ambas partes litigantes. Y debe ser desde la perspectiva de su cumplimiento o incumplimiento desde donde deba realizarse el examen y análisis del recurso.

La sentencia se apoya para la estimación de la demanda en la existencia de dos incumplimientos por parte de la vendedora: la menor superficie de la vivienda en relación con lo pactado, y el retraso en la entrega.

La parte apelante sostiene en su recurso que esa premisa de la sentencia supone un error en la valoración de la prueba, porque no hubo ni entrega de cosa diferente (en cuanto a extensión) ni retraso alguno en la entrega. Lo primero, porque la parte compradora conocía perfectamente el piso que iba a adquirir y lo había visto. Y lo segundo, porque la firma definitiva del contrato de compraventa (a pesar de figurar en el contrato la fecha del 20 de febrero de 2006) se realizó en el mes de octubre del 2006 y eso lógicamente desplazaba la fecha de entrega, que, por otro lado, nunca importó de manera expresa a la parte compradora.

Del examen de las pruebas practicadas, sobre todo de la documental (que debe ser considerada como un instrumento especialmente idóneo para conocer la voluntad de las partes, al haber decidido éstas plasmar sobre el papel las circunstancias de objeto, precio y tiempo del contrato), resulta acreditado que la entrega de la vivienda debería tener lugar en el mes de abril de 2007, con un margen de tolerancia de tres meses, lo que desplazaría ese plazo de entrega hasta el tope del mes de septiembre de 2007. La entrega real, no obstante, se pretendió realizar en el mes de abril de 2008, como refleja el burofax enviado por la vendedora a los compradores requiriéndoles para la firma de la escritura de compraventa. Mes en el que se concedió también la licencia de primera ocupación.

Sin embargo, pasado con creces ese plazo, los compradores no consideraron el retraso como motivo de resolución del contrato, pues de hecho el 15 de febrero de 2008 -como ellos mismos reflejan en la demanda- enviaron un burofax a la vendedora mostrando su disconformidad con la citada vivienda, no por el retraso en su entrega, sino porque " tenían la incertidumbre de que la superficie útil de la vivienda fuera la contratada ". No es lógico -ni acorde con la buena fe contractual- que si ya se hubiera decidido resolver el contrato por incumplimiento de la fecha de entrega, se estuviera intentando todavía que la parte vendedora diese explicaciones sobre la superficie real de la vivienda comprada. Con ese proceder la parte compradora estaría cooperando o, como mínimo, otorgando su anuencia implícita al retraso, máxime teniendo en cuenta que a los dos meses del burofax del mes de febrero es cuando la vendedora le requiere para la firma de la escritura. Y no hay que olvidar en el contrato se concedía un plazo de cortesía (sin posibilidad de reclamación) de tres meses a partir de la fecha pactada (que en este caso no habría sido exigido por los compradores).

Queda, pues, como verdadera causa de resolución del contrato por parte de los compradores la menor superficie que la vivienda ofrecía en relación con la superficie que se pactó en el contrato. Para apoyar esta alegación la parte actora aportó el informe técnico de la arquitecto técnico doña Natividad (documento nº 7 de la demanda), del que resulta que la superficie útil de la vivienda es de 59,28 m2, haciéndose constar en dicho informe que " se entiende por superficie útil de un edificio la comprendida por las caras interiores de sus paramentos en cada pieza y planta a excepción de las superficies con techo o cabezada inferior a 1,50 mts ".

Ahora bien, aún dando por bueno dicho informe, lo que no puede dejarse de tener en cuenta es que, contrastado el mismo con el plano aportado como documento nº 4 de la demanda (que los demandantes toman como apoyo para la mayor superficie contratada), vemos que entre ambos existe diferencia porque la arquitecto técnico no ha computado la zona abuhardillada de la vivienda (zona que aparece rayada en los dos planos incorporados al informe) y ya, a simple vista -y teniendo en cuenta la escala-, constituye un espacio importante, en algunos casos de más de un tercio de la superficie de la dependencia o estancia a la que afecta.

Estos datos disminuirían en gran medida el apoyo probatorio del hecho denunciado de la menor superficie de la vivienda como causa justificada de la negativa a firmar la escritura, porque surgen dudas serias de que, de existir esa menor superficie útil, ésta rebase ese límite de tolerancia del 5 % admitido en el propio contrato.

Por otro lado, nada hace pensar que el concepto de superficie útil plasmado en el contrato sea el mismo que el que utiliza la arquitecto técnico en su informe. En términos vulgares superficie útil puede ser toda aquella superficie que es utilizable o disfrutable de alguna manera. Conocida es la afición o gusto de muchas personas por los pisos abuhardillados que, aunque su techo o cabeza sea inferior a 1.50 metros, son aprovechados para la colocación de armarios bajos o cajoneras o simples elementos de adorno o pequeños electrodomésticos como aparatos de música, altavoces, bafles...etc. Si además, como ocurre en el presente caso, los compradores habían visto el piso (pudiendo comprobar no solo su distribución, sino también su configuración, incluido el desnivel de buhardilla), es preciso conceder a la vivienda su extensión total real, como la explicitada contractualmente. Y ello excluiría el incumplimiento que la parte actora imputa a la demandada. Sin que tampoco pudiera acudirse al mecanismo del saneamiento por defecto ocultos ( art. 1.484 CC ), no sólo porque los compradores no lo han planteado, sino porque, al haber visto personalmente la vivienda y haberla conocido, no podían alegar un defecto en la superficie, ni podrían pedir una rebaja de precio porque el precio no se fijó en razón del valor del metro cuadrado sino por un importe global de la vivienda, por un lado, y del garaje, por otro.

Debe, pues, en este sentido estimarse que la valoración de la prueba por parte de la juzgadora de instancia no fue correcta, al considerar justificada la resolución del contrato por parte de los compradores. Lo que supone que el motivo de recurso de la parte demandada relativo a la inexistencia de incumplimiento deba ser estimado.

TERCERO. Sobre las consecuencias de la resolución.

De lo anteriormente expuesto se desprende que la resolución del contrato, por parte de los compradores, y la no comparecencia a la firma de la escritura no tuvo una causa justificada. Y ello supone la aplicación del Acuerdo Séptimo del contrato de compraventa de 20 de febrero de 2006, que dice

"SEPTIMO. La falta de pago de las cantidades aplazadas a que se refieren las disposiciones anteriores, y/o la no comparecencia para la firma de la escritura pública según el Acuerdo Décimo de este contrato realizada de acuerdo con las disposiciones vigentes, dará lugar a la resolución de pleno derecho del presente contrato, con las formalidades requeridas para ello en el Código Civil, con pérdida para el COMPRADOR del cincuenta por ciento de las cantidades ya satisfechas, teniendo esta penalidad la condición de indemnización de daños y perjuicios establecida expresamente y de común acuerdo por las partes. En tal caso, la VENDEDORA recuperará automáticamente el dominio de las fincas, que podrán ser transmitidas a otro comprador".

De tal manera que su derecho a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta queda reducido al 50 por ciento de las mismas, pudiendo la vendedora retener y quedarse con el otro cincuenta por ciento en concepto de indemnización de daños y perjuicios. Como la cantidad entregada a cuenta asciende a 93.090 euros (que era la cantidad reclamada en la demanda), la demanda debe ser estimada solo parcialmente, estableciendo en 46.545 euros la deuda que la demandada tiene con los compradores y a cuyo pago debe ser condenada.

Por lo que este motivo de recurso sólo puede ser estimado en parte.

CUARTO. Sobre la valoración de la prueba respecto de los daños y perjuicios reclamados en la demanda reconvencional.

En la sentencia de primera instancia se desestimó la demanda reconvencional, en la que la compradora demandada reclamaba (además de la resolución del contrato y la retención del cincuenta por ciento de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores) el importe de las obras de reforma del piso que le habían sido solicitadas por los compradores, y que ascendió a 29.885,26 euros.

En la sentencia se ofrece como razón fundamental por la que se desestima también la reclamación de daños y perjuicios por obras de reforma que " dichas reformas han quedado en beneficio del inmueble -sin haber enriquecido a quien finalmente no compró la vivienda- ".

La apelante entiende que la sentencia incurre en error porque, después de haber declarado probado en el apartado primero de los Hechos Probados que " los demandados solicitaron a la vendedora que efectuase algunas reformas que supusieron gastos a ésta por valor de 29.885,26 euros ", luego no condena a los reconvenidos a abonar dicha cantidad.

Para resolver este motivo de recurso hay que comenzar por reconocer que la sentencia lleva razón cuando afirma que la realización de esas obras de reforma no ha supuesto beneficio ni enriquecimiento para los demandantes. Ciertamente si esas obras constituyeron una mejora (o quizá una simple sustitución de unos materiales por otro) todo ello quedó en el piso, que, al parecer, luego ha sido vendido, sin que se conozca -pues no hay prueba de ello- que en esa transmisión la vendedora no haya recuperado el valor de la obra realizada.

Por otro lado, ha de tenerse en cuenta que esas obras de reforma -que la parte reconvenida niega, reconociendo sólo las modificaciones que se pactaron en el contrato- se habrían concertado en el contexto de un contrato de compraventa. No se trata de obras realizadas sobre una vivienda que fuera propiedad de los compradores y que quedasen en beneficio de los mismos. Da la apariencia de que serían obras que sustituirían otros modelos o elementos que la vivienda ya tenía pero que no fueran del agrado de los compradores, como denota las modificaciones pactadas en el Acuerdo Octavo del contrato. Las modificaciones del contrato entraban, como es lógico, en el precio de compra. Y de haber otras añadidas, lo lógico también habría sido que las partes las fijasen por escrito y les dieses su valor correspondiente si es que éste sobrepasaba del valor de la compra.

Por ello se puede entender que lo que se dice en la sentencia no es tanto el hecho probado de la realización de las obras, al margen del contrato de compraventa, sino el encargo de unas modificaciones que, aunque supusieran un coste a la vendedora, no consta que éste sobrepasara el importe de la compra, al igual que las modificaciones expresamente pactadas en el contrato.

Por tanto, considera este tribunal que no ha habido error en la sentencia de instancia al desestimar esa pretensión de la demanda reconvencional. Y por ello este motivo de recurso debe ser desestimado.

QUINTO. Costas procesales.

Por la estimación parcial del recurso no procede hacer pronunciamiento condenatorio en cuanto a las costas procesales de la segunda instancia, a tenor de lo que dispone el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por URBACENTRO DEL HENARES S.L., frente a D. Anselmo y DÑA. María Dolores , contra la sentencia de fecha veintidós de marzo de dos mil diez, dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de Alcalá de Henares, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE la referida resolución en el único sentido de estimar parcialmente la demanda y estimar también parcialmente la reconvención fijando en CUARENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO EUROS (46.545 euros) la cantidad que la demandada debe abonar a los demandantes; manteniendo el resto de los pronunciamientos de la sentencia.

Y sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas procesales de esta segunda instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.