Sentencia Civil Nº 48/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 344/2012 de 31 de Enero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00048/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933964/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 4005912 /2012

Rollo:RECURSO DE APELACION 344 /2012

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 978 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 14 de MADRID

De: URBANIZADORA SEVINOVA, S.A.

Procurador: ANIBAL BORDALLO HUIDOBRO

Contra: Remigio , Juana

Procurador: RAMIRO REYNOLDS MARTINEZ, RAMIRO REYNOLDS MARTINEZ

Ponente: ILMO. SR. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

SENTENCIA

En Madrid, a treinta y uno de enero de dos mil trece. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre resolución de contrato de compraventa por incumplimiento, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 14 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelados D. Remigio y DOÑA Juana , representados por el Procurador D. Ramiro Reynolds Martínez y asistidos del Letrado D. José García-Inés Alonso, y de otra, como demandado-apelante URBANIZADORA SEVINOVA S.A. (URBASEVI), representado por el Procurador D. Aníbal Bordallo Huidobro y asistido de la Letrada Dª Mercedes Rosa Rodríguez.

Antecedentes

PRIMERO.Por el Juzgado de Primera Instancia Catorce de los de Madrid, en el indicado procedimiento de juicio ordinario 978/08, se dictó, con fecha 16 de enero de 2012, sentencia con Fallo del siguiente tenor:

'Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador D. RAMIRO REYNOLDS MARTÍNEZ en nombre de D. Remigio y de Dª Juana contra URBANIZADORA SEVINOVA S.A. (ahora S.L.):

'1.- Debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 7 de marzo de 2006 celebrado entre dichos demandantes y Urbanizadora Sevinova S.A. (ahora S.L.), resuelto por incumplimiento del plazo de entrega del inmueble objeto del mismo.

'2.- Debo condenar y condeno a esta demandada a devolver las cantidades entregadas anticipadamente a cuenta del precio de la vivienda objeto del contrato resuelto, que asciende a la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SEIS EUROS CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (68.646,28 €), cantidad que se verá incrementada en el interés legal del dinero calculado desde la fecha de cada uno de los pagos, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

'3.- Todo ello con imposición de las costas causadas en el procedimiento a dicha entidad demandada.

'Que desestimando la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador D. ANÍBAL BORDALLO HUIDOBRO en nombre de URBANIZADORA SEVINOVA S.A. (ahora S.L.) contra D. Remigio y Dª Juana :

'1.- Debo absolver y ABSUELVO a estos demandados de las pretensiones contra ellos deducidas en dicha demanda.

'2.- Y con imposición de las costas causadas a la parte demandante de las mismas'.

SEGUNDO.Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación Urbanizadora Sevinova S.L.

TERCERO.Las actuaciones se registraron en esta Audiencia Provincial el 18 de abril del pasado año. Correspondió, por reparto, el conocimiento del recurso a esta Sección Decimotercera. Fue incoado el correspondiente rollo y se asignó ponencia, con arreglo a las normas preestablecidas al efecto. Por auto de 17 de octubre de 2012 se admitió, como prueba, a instancia de la parte demandada, reconviniente y apelante, DOCUMENTO consistente en copia de sentencia de la Sección Duodécima de esta Audiencia Provincial de fecha 23 de noviembre de 2011 (con sello de notificación de fecha 20 de enero de 2012), recaída en el rollo de sala 410/10, referida a contratos de compraventa de viviendas en el complejo residencial DIRECCION000 .

Por providencia de 23 de noviembre siguiente se señaló para la DELIBERACIÓN, VOTACIÓN y FALLO del recurso el día 30 de enero de este año y dicho día fue examinada y decidida la apelación por este Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.El Tribunal acepta los Fundamentos de Derecho de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.En fecha 7 de marzo de 2006, los esposos don Remigio y doña Juana , como compradores, y Urbanizadora Sevinova S.A. (ahora S.L.; Urbasevi en futuras menciones), como vendedora, suscribieron contrato de compraventa de la vivienda sita en el conjunto residencial DIRECCION000 , en Mijas (Málaga), edificio NUM000 , planta NUM001 , letra DIRECCION001 , plaza de garaje y trastero en el mismo edificio, sótano NUM002 , número NUM003 .

En la cláusula cuarta del contrato se estableció:

'Se estipula entre las partes contratantes como fecha de entrega de las fincas objeto de este contrato, la de veintisiete meses, contados desde la fecha de inicio de las obras de construcción previsto para el mes de Junio de 2005, a reserva de imposibilidad nacida por fuerza mayor. La falta de cumplimiento de la citada fecha por la vendedora, facultará a la parte compradora para resolver el presente contrato, previa devolución por la vendedora de todas las cantidades percibidas hasta entonces, más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que ésta se haga efectivas, con renuncia expresa a cualquier otra indemnización. La devolución de las cantidades anticipadas, más sus correspondientes intereses, quedará garantizada por entidad financiera o aseguradora de reconocido prestigio , mediante contrato de cobertura de fianza, suscrito con la vendedora, siéndole entregado a la parte compradora el documento de aval correspondientes, en un plazo máximo de 50 días contados desde la solicitud del mismo por ésta.

'No obstante lo anterior, podrá pactarse entre las partes una nueva fecha de entrega y consiguientemente la continuidad y vigencia de este contrato'.

Las obras se iniciaron en junio de 2005 y se expidió por el Ayuntamiento licencia de primera ocupación el 27 de diciembre de 2007.

Los actores demandaron a la vendedora, interesando una sentencia por la que se declarase resuelto el contrato de compraventa de 7 de marzo de 2006, celebrado entre ellos y la promotora Urbasevi, y se condenase a la vendedora a devolver a los actores la cantidad de 68.646,28 euros, como entregada anticipadamente a cuenta del precio de los inmuebles, más su interés legal, calculado desde la fecha de cada uno de los pagos, con condena en costas a la demandada.

Urbasevi se opuso a la demanda, alegando que el retraso fue debido a fuerza mayor (huelga en el sector de áridos y hormigón, que produjo un retraso efectivo de 99 días, y lluvias torrenciales en noviembre de 2006, causantes de un retraso efectivo de 25 días) y que, además, por las circunstancias del caso, debe reputarse simple retraso, y no incumplimiento grave que hubiese frustrado la base del negocio. Y formuló reconvención contra los actores, solicitando una sentencia por la que:

-Primero.- Se declarase válido y plenamente eficaz entre las partes el contrato de compraventa de 7 de marzo de 2006.

-Segundo.- Se condenase a los reconvenidos a dar cumplimiento en los términos pactados al citado contrato y, en particular, se condenase a los reconvenidos al otorgamiento de escritura pública de compraventa, debiendo pagar solidariamente a la reconviniente el precio de la compraventa pendiente de pago, que asciende a 209.101,01 euros (incluido el impuesto sobre el valor añadido), todo ello en el acto de otorgamiento de la escritura.

-Tercero.- Se condenase también a los reconvenidos a satisfacer a Urbasevi el importe de los daños y perjuicios producidos ascendente a las siguientes sumas:

Por intereses de la cantidad no cobrada, 12.227,57 euros.

Por gastos financieros del préstamo hipotecario, 9.523,46 euros.

Por gastos de comunidad, 600 euros.

Estas tres cantidades, con intereses, desde la fecha de presentación de la demanda principal, y sin perjuicio de las cantidades que se vayan devengando durante la tramitación del procedimiento.

-Cuarto.- Con imposición a los reconvenidos de las costas de la reconvención.

La sentencia de la primera instancia estimó íntegramente la demanda y la misma es recurrida en apelación por Urbasevi, con articulación de los motivos siguientes:

[-Consideraciones Generales.-] La recurrente hace referencia al contexto histórico en que se producen los hechos del proceso, que es el de la crisis económica española, lo que es necesario tener en cuenta para entender los hechos y los motivos del presente recurso de apelación.

[-Primero.-] Infracción del artículo 1124 del Código Civil respecto del 'interés jurídicamente atendible' exigido por la jurisprudencia.

[-Segundo.-] Sobre la existencia de causas de fuerza mayor.

TERCERO. [-Uno.-]Según tenemos dicho en nuestra reciente sentencia de 112 de diciembre del pasado año (rollo 307/12 , ponente señor de Bustos), que reproduce la doctrina expuesta en la anterior de 22 de noviembre de 2011 (rollo 289/11, mismo ponente):

'Según el artículo 1258 del Código Civil los contratos se perfeccionaron por el mero consentimiento (concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituirlos ex artículo 1262), y desde entonces obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado, además de lo que sea consecuencia de su naturaleza conforme a la buena fe al uso y a la ley, en virtud de la libertad de estipulación contractual que se establece en el artículo 1255, sin que, una vez perfecto el contrato, pueda dejarse al arbitrio de uno de los contratantes su validez y cumplimiento (agotamiento o consumación) a tenor del artículo 1256, como los anteriores, del Código Civil . Contenido obligacional esencial que, cuando se trata del contrato de compraventa, se concentra en la obligación del vendedor de entregar la cosa determinada en el plazo fijado, y en la correlativa del comprador de pagar el precio estipulado en la época o plazos fijados - artículos 1445 a 1450 y 1461 a 1469 del Código Civil -.

'Si en la fase de cumplimiento del contrato surgiere alguna duda o discrepancia sobre el sentido o alcance de alguna de sus cláusulas se deberá acudir, en primer lugar, a los términos del contrato del que surge la obligación, pues si éstos son claros y no permiten albergar incertidumbre sobre la intención de los intervinientes se ha de estar, según se dispone en el artículo 1281 del Código Civil , al sentido literal de sus cláusulas, que constituye la regla principal de interpretación de las que las demás son subsidiarias, ya que, según reiterada jurisprudencia, las reglas contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil integran un conjunto complementario en régimen de subordinación, alcanzando entre ellas rango preferencial y prioritario la contenida en el párrafo primero del artículo 1281.

'En este caso la interpretación literal y finalista de las cláusulas tercera y cuarta del contrato de compraventa suscrito el 30 de mayo de 2007 permiten inferir la clara y terminante voluntad de las partes de fijar una fecha concreta para la entrega de la vivienda, que en modo alguno puede confundirse ni asimilarse a la fecha de conclusión de las obras, hecho que por sí solo no permite la entrega en el sentido contractual y legal que le es propio, que únicamente cabe demorar por causas de fuerza mayor o no imputables a las partes.

'Pero aunque prescindiéramos del sentido que las partes libremente quisieron darle a las referidas estipulaciones, conforme a la interpretación que acabamos de realizar de su concurrente voluntad plasmada en la referida estipulación, el carácter sinalagmático del negocio jurídico que las partes litigantes perfeccionaron, la posición de igualdad con que lo concertaron y la reciprocidad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de las obligaciones que surgen de su naturaleza y de la ley, conduce a la misma conclusión; ya que si no sería de difícil comprensión que, con arreglo a la estipulación cuarta la incomparecencia del comprador a la firma de la escritura pública de lugar a la resolución de pleno derecho del contrato con pérdida para el comprador del cien por cien de las cantidades satisfechas, mientras que la inobservancia del plazo en la entrega y de la integridad de esta prestación quedara al arbitrio de la vendedora y sin la sanción que el derecho del comprador a resolver el vínculo exige el sinalagma del propio contrato y que reconoce el artículo 1124 del Código Civil , quedando gravado tal incumplimiento con una exigua cantidad por cada día de retraso (15 €).

A tenor de lo establecido en los artículos 1113 y 1125 del Código Civil , el término o plazo de cumplimiento, que no puede confundirse con el término de eficacia que incide en el negocio jurídico, suspendiendo su nacimiento o extinguiendo su existencia, presupone que la obligación goza de eficacia, y solo suspende el derecho a exigir la realización de la prestación y el correlativo deber de prestación en el ámbito de la relación contractual, que se activa cuando objetivamente llega la fecha fijada por la ley ( artículo 1581 del Código Civil ), judicialmente ( artículo 1128 del Código Civil ) o convencionalmente, tanto de manera expresa o tácita. 'Necesariamente ligado al cumplimiento del plazo establecido para la prestación surge la cuestión atinente a sus efectos, esto es, si llegado el término produce el incumplimiento definitivo de la obligación e imposibilita la satisfacción del acreedor, por interesarle en una fecha fija y determinada -término esencial-, o por el contrario da lugar a otras sanciones o efectos pero no impide el cumplimiento tardío de la prestación. Cuando los contratantes no le han dado al tiempo señalado de modo expreso el carácter de esencial, no por ello ha de entenderse excluido, cuando una interpretación de las cláusulas del contrato así permite deducirlo, como hemos realizado, o cuando razonablemente puede inferirse por conllevar una frustración del fin práctico perseguido por el negocio, que no tiene porqué ser total ni aparecer ligada, cuando de inmuebles se trata, a su ocupación por el comprador, pues ello pertenece al aspecto subjetivo del móvil que determina la celebración del contrato, más no a la causa objetiva del mismo, pues tan merecedor de protección es el fin perseguido de habitar o utilizar los inmuebles, como negociar con su arriendo o reventa, cuya rentabilidad o ganancia perseguida puede frustrarse por el incumplimiento del plazo fijado para la entrega por el vendedor.

'Asimismo, los artículos 1166 y 1169 del Código Civil , tutelan la identidad o integridad e indivisibilidad de la prestación, sin que pueda compelerse al acreedor o recibir en el tiempo establecido cosa distinta o parte de la prestación debida, pues, salvo acuerdo entre las partes, tal mutación o parcial ofrecimiento de la prestación convenida determina el incumplimiento de la obligación aunque la prestación ofrecida sea más valiosa o útil para el acreedor. Este tiene derecho a percibir íntegramente la prestación pactada, como la correlativa obligación de pagarla, en una unidad material y temporal, sin posibilidad de sustitución o fraccionamiento, cuando existe, como hemos anticipado, una causa justificada que no permita considerar la exigencia contraria a la buena fe. Al respecto son de interés las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 1994 , 29 de noviembre de 1996 , 23 de marzo de 1999 , 17 de diciembre de 2003 y 15 de octubre de 2005 .

'La Sentencia de 24 de octubre de 1994 atribuyó al artículo 1166 del Código Civil el carácter de norma imperativa y limitativa de la voluntad del deudor (vendedor)'.

En el caso de estos autos, el incumplimiento de la parte compradora de la obligación de otorgar escritura, una vez requerida por la parte vendedora, facultaba a esta para dar por resuelto el contrato, con pérdida del 50 por ciento de las cantidades pagadas hasta entonces (cláusula quinta del contrato, párrafo segundo).

[-Dos.-]Ocurre en el presente caso (la venta de vivienda, garaje y trastero en Mijas celebrada entre Urbaservi y los actores el 7 de marzo de 2006) que ni siquiera es cuestión de justificar que el plazo convenido de entrega de las fincas a los adquirentes (veintisiete meses, contados desde la fecha de inicio de las obras de construcción, lo que tuvo lugar en junio de 2005, a reserva de imposibilidad nacida por fuerza mayor) tuviese el carácter de esencial, porque en el mismo contrato se determinó expresamente que la falta de cumplimiento de la citada fecha por la vendedora, facultaba a la parte compradora para resolver el contrato, previa devolución por la vendedora de todas las cantidades percibidas de los adquirentes, más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento de la devolución. Esto es, que las partes admitieron de modo inequívoco que el retraso -salvo fuerza mayor- daba lugar a que los compradores pudiesen resolviesen el contrato, con devolución de las cantidades satisfechas, sin que el contrato otorgue relevancia o incidencia alguna en la facultad resolutoria a la falta de real o importante perjuicio que el retraso causase a los compradores o ausencia de frustración del fin perseguido con el negocio debida al retraso o inexistencia de grave lesión a las expectativas de una de las partes contempladas al contratar. Las partes del contrato de estos autos quisieron que el retraso -salvo fuerza mayor- permitiese a los compradores resolver el contrato. La resolución que aquí se ventila no vendría amparada por el artículo 1124 del Código Civil , sino por los artículos 1091 y 1255 del mismo cuerpo legal . Si la promotora y vendedora es la predisponente de un contrato cuyas cláusulas no parece que fuesen negociadas individualmente (desde luego, no fueron predisponentes los compradores), ninguna objeción puede oponerse a la validez de la cláusula que, en ningún caso, puede tildarse de abusiva.

[-Tres.-]La obra se inició el 7 de junio de 2005 -reconocimiento por parte de la promotora Urbaservi en la contestación a la demanda), luego los 27 meses transcurrieron el 30 de septiembre de 2007. La vendedora no estuvo en condiciones de entregar la vivienda hasta finales de diciembre de 2009 (licencia de primera ocupación concedida por el Ayuntamiento de Mijas el 27 de diciembre de 2007, documento 12 de los de la demanda), pero el mismo día 27 de diciembre los actores habían comunicado a la demandada reconviniente su voluntad de resolver el contrato con arreglo a la cláusula cuarta del mismo, por retraso en la entrega (documento 8 de los de la demanda).

[-Cuatro.-]Como se dice en la sentencia apelada (Fundamento de Derecho Quinto) no puede apreciarse de ninguna forma fuerza mayor por razón de la huelga en el sector de áridos y de hormigón, puesto que dicha huelga tuvo lugar entre los días 28 de noviembre de 2005 al 13 de enero de 2006 (certificado de la Federación de Construcción, Madera y Afines de Comisiones Obreras, unida al informe pericial de don Juan Manuel , documento 3 de los de la contestación a la demanda y reconvención), de forma que la huelga fue anterior a la firma del contrato de compraventa entre las partes (7 de marzo de 2006) y en la cláusula cuarta del contrato se estableció:

'Se estipula entre las partes contratantes como fecha de entrega de las fincas objeto de este contrato, la de veintisiete meses, contados desde la fecha de inicio de las obras de construcción previsto para el mes de Junio de 2005, a reserva de imposibilidad nacida por fuerza mayor...'

Obviamente -con peso propio- no puede invocarse como impedimento por fuerza mayor imprevisible o inevitable un acontecimiento ya ocurrido y conocido por el contratante cuando se contrata.

Y en cuanto a las lluvias torrenciales caídas en Mijas los días 6 y 7 de noviembre de 2006, también como se dice en la sentencia apelada, aun admitiendo su carácter excepcional y fuera de cualquier razonable previsión climatológica y que hubiesen producido una paralización total de la obra por 25 días - y de ese tiempo natural para el secado deberían descontarse los días no laborables, esto es, los no planificados previamente para el trabajo-, ello nos llevaría a prorrogar el plazo de entrega hasta el 25 de octubre, de modo que, en ningún caso, los inmuebles no se entregaron en plazo.

[-Cinco.-]A cuanto se ha dicho y explicado no obsta el conocimiento que los actores tuvieron de las cartas de Urbaservi de fechas 25 de julio (sobre subrogación en la hipoteca, respondida por los actores) y 1 de septiembre de 2007 (anunciando que las viviendas y anexos se empezarían a entregar el diciembre), de los documentos 4 y 5 de los de la contestación a la demanda y reconvención y 3 de los de la contestación a la reconvención.

CUARTO.Debe desestimarse el recurso.

QUINTO.Las costas de esta instancia se impondrán a la recurrente, conforme a lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Con pérdida del depósito constituido para recurrir, según lo dispuesto en el apartado nueve de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Fallo

Que debemos DESESTIMAR y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 16 de enero de 2012 del Juzgado de Primera Instancia número Catorce de los de Madrid dictada en el procedimiento del que dimana este rollo, CONFIRMANDO dicha resolución y condenando a la recurrente, Urbanizadora Sevinova S.L., al pago de las costas de la apelación.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Al notificar esta resolución, instrúyase a las partes sobre los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248, apartado cuatro, de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de sala 344/12, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico