Sentencia Civil Nº 48/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 151/2013 de 05 de Febrero de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoquinta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933866

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0002741

Recurso de Apelación 151/2013

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 04 de Majadahonda

Autos de Procedimiento Ordinario 228/2012

APELANTE Y DEMANDADO:AFAR 4 , S.L

PROCURADOR: Dña. ISABEL MORA GARCIA

APELADO Y DEMANDANTE:Dña. Rafaela

PROCURADOR: Dña. GUADALUPE HERNANDEZ GARCIA

SENTENCIA Nº 48/2014

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D.ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO

D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En Madrid, a cinco de febrero de dos mil catorce.

La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 228/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 04 de Majadahonda a instancia de AFAR 4 , S.L apelante - demandado, representado por la Procurador ISABEL MORA GARCIA contra Dña. Rafaela apelado - demandante, representado por el/la Procurador GUADALUPE HERNANDEZ GARCIA ]; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 12/11/2012 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 04 de Majadahonda se dictó Sentencia de fecha 12/11/2012 , cuyo fallo es el tenor siguiente: Que estimando como estimo la demanda interpuesta por Procurador Dña. Guadalupe Hernández, contra AFAR 4 S.L. debo. CONDENAR Y CONDENO a dicha parte demandada al pago de VEINTE MIL EUROS (20.000 euros), más intereses de demora que se determinen en el presente procedimiento, con condena expresa a la parte demandada en las costas procesales causadas a la parte actora..

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y dándose traslado a la parte demandada presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 29 de enero de 2014.

Fundamentos

PRIMERO.-AFAR 4, S.L., expone un resumen de antecedentes del pelito y como primer motivo se refiere a los términos del contrato de 1 de Junio de 2011, de arras penitenciales para adquirir una vivienda con una condición resolutoria, caso de no obtenerse la licencia municipal de obra mayor en el plazo de seis meses. Su objeto sería el de la compraventa con la posibilidad de que los demandantes se separasen del contrato ante un eventual cambio de aquel. Aunque la sentencia recurrida diferencia entre condiciones resolutorias expresa y tácitas ( arts. 1113, siguientes y 1124 C.C .); lo determinante es si se ha cumplido o no para instar la resolución, su esencialidad, carácter que no se le otorgó pues se dejó pasar un mes para resolver el contrato. La intencionalidad de los contratantes era la compraventa y ese objeto no se modificó debiéndose interpretar en este sentido ( art. 1282 C.C .). El plazo para la obtención de la licencia de obra era aproximado, no esencial, sin que el retraso por motivos burocráticos fuese achacable al apelante ( art. 1105 C.C .) al depender de un tercero. Añade que el retraso fue ajeno y no desvirtúa el fin económico del contrato que no se perdió siendo posible la compraventa. Expuesta la precedente síntesis, la controversia que se plantea en esta alzada por vía del presente recurso de apelación radica en la naturaleza del denominado contrato de arras penitenciales de 1 de Junio de 2011 y el carácter aplicable a la condición resolutoria, al entender la apelante que carece de la esencialidad capaz de instar la resolución por transcurso del plazo de seis meses para la obtención de la licencia de obra mayor.

SEGUNDO.- En realidad ambas cuestiones: el contrato y dicha condición no son sino aspectos complementarios, directamente relacionados entre sí porque en el planteamiento del recurrente se parte de una premisa fundamental y es que el objeto del contrato era la compraventa de una vivienda concreta. De aquí la tesis de que sólo un eventual cambio del objeto contractual haría posible la separación. De esta manera se vincula el objeto y fin del contrato: la compraventa de la vivienda sin que la condición resolutoria tuviera la esencialidad que se le atribuye. Esta tesis no se corresponde con el repetido contrato de arras en el que lo único que se pacta es la condición resolutoria expresa. No se puede asimilar este contrato a la efectiva compraventa de una vivienda. Se entrega una cantidad de 20.000 € en concepto de arras por una futura compraventa y en ese acto Dª Rafaela manifiesta 'conocer' el proyecto. Nada más. Una cosa es que se conozca el proyecto y otra muy distinta qué datos se incorporarán a la 'futura' compraventa; el contrato identifica el destino de la cantidad que recibe AFAR - 4: en concepto de arras y para mayor detalle las define como arras penitenciales, en ningún caso confirmatorias que reforzasen la existencia del contrato constituyendo una señal o prueba de su celebración o representando un principio de ejecución. No se trata de un simple anticipo a cuenta del precio. Es claro su destino: la futura compraventa, de la que serían señal. El fin económico del contrato de 1 de Junio de 2011 no es la compraventa sino la propia función de las arras penitenciales: que se cumpla un plazo muy concreto, no aproximado para la 'futura' compraventa, plazo de seis meses para obtener la licencia de obra mayor. Se podían haber pactado más cosas: otro destino de las arras, condiciones aceptadas desde ese instante para la compraventa como formas de pago, plazos de entrega y modalidades, formalizaciones, escrituración, modificaciones del proceso constructivo, etc. En definitiva cualesquiera estipulaciones para precisar un objeto tan complejo como la compraventa de una vivienda sobre plano pero lo cierto es que no se incluye prestación alguna por parte del vendedor. Tampoco para el comprador se establecen plazos y pagos. Es, pues, un contrato estricto de señal o arras sin ninguna otra connotación adicional que altere esta naturaleza. Y la única previsión es la del cumplimiento de ese plazo de seis meses. No hay otra distinta, ni principal ni accesoria. Lo único que había que cumplir era ese plazo para que funcionaran las arras. Por eso se pactó con esa exclusiva finalidad. De lo contrario carece de sentido el contrato. Puede, en efecto, celebrarse una compraventa futura pero no a consecuencia del contrato de arras, autónomo de la posible futura compraventa. El fin del contrato era establecer esa señal o reserva por seis meses. No más; esa era la única estipulación y no se cumplió. Que se pudiera después adquirir la vivienda es otra cuestión, en todo caso causalmente desvinculada del contrato de arras, procediendo la desestimación del recurso.

TERCERO.- Conforme al art. 398 LEC las costas de esta alzada deben imponerse al apelante.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por AFAR - 4, S.L., contra la sentencia de 12 de Noviembre de 2012 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Majadahonda dictada en procedimiento 228/12 confirmamos dicha resolución con imposición de las costas de esta alzada al apelante.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banesto Oficina Nº 1036 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 3390- 0000-00-0151-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe