Sentencia Civil Nº 480/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 116/2008 de 29 de Septiembre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Cuarta

ROLLO Nº 116/2008-T

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 40/2007

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 MATARÓ (ANT.CI-4)

S E N T E N C I A Nº 480/2008

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RIOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veintinueve de septiembre de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 40/2007 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3 Mataró (ant.CI-4), a instancia de Dª. Carmen , contra REFORMAS B AND P, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 25 de octubre de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por doña Carmen , contra REFORMAS B AND P, S.L., debo declara y declaro: 1 la validez del contrato de compraventa de 18 de febrero de 2004, condenando a la parte demandada a dar cumplimiento al contrato de compraventa suscrito el 18 de febrero de 2004; 2º la obligación de la demandada, o por el Juzgado en su nombre, a otorgar la correspondiente escritura pública a favor de la actora, libre de cargas y ocupantes, con entrega de la posesión; 3º condenando a la demandada a entregar la licencia municipal de primera ocupación y la consiguiente documentación para la contratación de los suministros de agua, luz, gas y teléfono; 4º la obligación de percibir la vendedora en el mismo acto el resto del precio establecido en el propio contrato, una vez descontadas las cantidades entregadas a cuenta; 5º y debo condenar a la demandada a indemnizar a la actora los daños y perjuicios causados por no poder disponer de la vivienda desde el primero de abril de 2005, a razón de 23,33 euros diarios y cuyo monto total se fijará en ejecución de sentencia, hasta el día de la entrega de la vivienda y cumplimiento de la sentencia. Se acuerda imponer a la parte demandada el pago de las costas causadas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 23 de septiembre de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. VICENTE CONCA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora, Dª Carmen , en su calidad de compradora de la vivienda sita en Mataró, c/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , ejercita acción frente a la vendedora, Reformas B&P SL a fin de que se declare la validez del contrato de compraventa suscrito 18 de febrero de 2004, se condene al demandado a su cumplimiento y en su virtud a otorgar escritura pública de compraventa, así como a que entregue la licencia municipal de primera ocupación, con pago por parte de la actora de las cantidades pendientes. Por otra parte, y considerando que en el contrato se incluía un pacto de arras penales, pide que se condene a la demandada a pagar 56.000 € en ese concepto, o aquella cantidad en que se modere la pena, en su caso, por el juez, y con carácter subsidiario a esta petición, pide que si se desestima la misma se le condene a pagar una indemnización de 23'33 €/día por los perjuicios derivados de la demora en la entrega del piso.

Dice la actora que en la fecha indiciada se firmó por ella y por su entonces pareja, D. Diego , contrato de compraventa sobre la vivienda expresada, estableciéndose en dicho contrato, en lo que interesa, que: a) el precio de la compra era de 276.466,57 €; b) que a la firma del contrato se entregó la cantidad de 28.000 € en concepto de arras penitenciales; c) en el mismo contrato se pacta que en fecha 5.5.04 se abonarán por los compradores 9.262,75 € más, en 5.9.04, 9.015,18 € más, y en 25.11.04, 9.015,18 € más, quedando el resto del precio aplazado hasta la firma de la escritura; d) la escritura se otorgaría entre diciembre de 2004 y marzo de 2005, salvo causa de fuerza mayor; e) como consecuencia de la ruptura sentimental de la pareja compradora, la hoy actora adquirió mediante precio los derechos que le correspondían a D. Diego . Añade que las arras, por más que se indique que son penitenciales, en realidad son penales o, cuando menos confirmatorias, no permitiendo, en ningún caso, a las partes desligarse del contrato, y concluye indicando que la vendedora incumplió el plazo de entrega, pretendiendo separase del contrato en el momento de la escritura (16 y 22 de diciembre de 2006) al amparo, precisamente de la pretendida cláusula de arras penitenciales.

La parte demandada se opone a la pretensión de la actora centrando su alegato, fundamentalmente, en la existencia de una cláusula de arras penitenciales, pactada conforme a lo establecido en los artículos 1255 y 1454 CC y en cuya virtud cualquiera de las dos partes podía separarse del contrato. Señala la demandada que es cierta la orientación jurisprudencial que interpreta restrictivamente el carácter penitencial de las arras, pero que ello no impide que las mismas se puedan pactar, no ofreciendo dudas en el caso concreto la cláusula cuarta . Por otra parte, pone de relieve que el retraso en la finalización de la obra se debió a causas ajenas a su voluntad, concretamente a la intervención del Ayuntamiento de Mataró, que procedió a reurbanizar toda la calle, impidiendo el acceso a la finca. Finalmente, indica que la subrogación de los derechos del Sr. Diego a favor de la actora, no fue consentida por la vendedora, sino que le fue impuesta unilateralmente.

La sentencia estima la demanda y es recurrida por la parte demandada.

SEGUNDO.- La sentencia, tras trazar la línea diferenciadora entre las distintas clases de arras que se admiten en nuestro Ordenamiento en base a los criterios jurisprudenciales dominantes, entiende que, en el caso concreto, a la vista de la entrega de varias cantidades parciales y del hecho de que el contrato fue redactado por los abogados de las partes, no puede atribuirse naturaleza penitencial a las pactadas al no ser las partes conscientes de las consecuencias de tal pacto.

Por otra parte, y en cuanto a la subrogación de la actora en los derechos del Sr. Diego , entiende la sentencia que fue comunicada y consentida por el vendedor.

Finalmente, en cuanto al incumplimiento de la vendedora en relación con el plazo de entrega del piso, dice la sentencia que el plazo pactado no era esencial y que sí ha habido incumplimiento, aceptando la fórmula indemnizatoria de los 23,33 €/día, precio medio de un alquiler de vivienda de las características de la de autos. Obviamente, desestima la consideración de las arras como penales.

Como ya avanzamos, la demandada recurre la sentencia. Como ya ocurrió en la primera instancia, el argumento fundamental de la apelación gira en torno al carácter penitencial de las arras convenidas y, consiguientemente, a la posibilidad que las mismas dan a las partes para desligarse del contrato. Veamos, ante todo, qué dice el contrato y cuáles fueron las cantidades entregadas por la actora, para poder analizar sus efectos.

El contrato se autocalifica de compraventa con arras. En la cláusula segunda se dice que se entregan 28.000 €'en concepto de arras penitenciales' y se prevé la entrega de tres cantidades más entre mayo y noviembre de 2004, por el total de 27.293,11 y el resto hasta completar el precio pactado de 276.465,57 € al tiempo de firmar la escritura. Seguidamente, en la cláusula cuarta se dice que 'Si la compradora renunciase a la compra o no se presentase a la firma de la escritura, previa notificación escrita de la otra parte, perdería lo entregado en concepto de arras en este acto. Si quien renuncia, o no se presenta, fuese la vendedora devolvería a la compradora el doble de lo recibido'.

Los hechos que acabamos de reflejar demuestran de manera inequívoca que en el contrato se pactaron unas arras penitenciales (los 28.000 € entregados al tiempo de su firma) con los efectos del artículo 1454 CC . Así resulta, no ya de la expresión arras penitenciales que se utiliza en la cláusula segunda, sino de la descripción que la cuarta hace de los efectos de la renuncia al contrato de cualquiera de las partes. Esto no ofrece duda alguna razonable.

Donde surge el problema y la duda interpretativa es en la previsión de pago de otras cantidades anticipadas que, según coinciden las partes, no tienen carácter de arras penitenciales. Si prescindiéramos de la cláusula sobre arras penitenciales, la entrega de esas tres cantidades previstas en el contrato tendría un claro sentido de arras confirmatorias, pues su pago es a cuenta del precio total y no se anuda al mismo efecto distinto del de servir de parte del precio.

La pregunta que surge a continuación es inmediata: ¿Qué ocurre, entonces, cuando en el mismo contrato se combinan arras penitenciales y confirmatorias? Entendemos que la respuesta es, a su vez, clara a la vista de la doctrina jurisprudencial sobre la materia, en el sentido de que las arras penitenciales deben ser objeto de interpretación restrictiva. Dice la STS 23.11.94 en relación con la previsión del artículo 1454 CC : "por su condición penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habla de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de la que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, ya que, en otro caso, la suma recibida sirva precisamente para confirmar al contrato celebrado". En idéntico sentido, la STS 24.12.92 , al sentar el criterio jurisprudencial sobre la materia, dice que "«las dudas que puedan surgir en cuanto a cuál de ellas es la recogida en cada caso concreto, han de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron fuese el alcance y eficacia de las dichas arras», como se dijo por este Tribunal, SS 1 Abr. 1958, 7 Feb. 1966 y 20 May. 1967 , siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que «las arras o señal que, como medio de garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de la que resulta la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido», según declararon las SS 24 Nov. 1926, 8 Jul. 1933, 5 Jun. 1945, 22 Oct. 1948, 22 Oct. 1956 y 16 Dic. 1970 , debiendo entenderse, en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado".

TERCERO.- La doctrina expuesta, aplicada al caso concreto, sólo puede conducir a la confirmación de la sentencia. En el mismo contrato confluyen unas arras confirmatorias y otras penitenciales. Es evidente que ambas son incompatibles, llegado el momento de hacer efectivo su contenido vinculante, ya que mientras que con las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales, el vendedor (en nuestro caso) podía desligarse del contrato, con las recibidas en concepto de arras confirmatorias (en el caso de que merecieran la calificación de auténticas arras) quedaba ineludiblemente vinculado al cumplimiento del contrato. La insalvable contradicción ha de valorarse, conforme a lo que acabamos de exponer en el sentido de que las arras pactadas, finalmente, no tuvieron carácter penitencial, al menos en su integridad, con lo que no pueden producir los efectos que le son propios a ese tipo de arras.

En aras a buscar el máximo efecto práctico a los pactos alcanzados entre las partes, podría entenderse que las partes pudieron desligarse del contrato hasta que se realizó el primer pago de 9.000 €, pero que a partir de ese momento, quedaron desnaturalizadas las arras penitenciales pactadas.

En cualquier caso, y en los momentos actuales, el pacto de arras penitenciales se ve desnaturalizado por las propias previsiones contractuales (ulteriores pagos a cuenta) efectivamente producidas (mediante la realización de esos pagos).

CUARTO.- Lo expuesto hasta aquí conduce a la confirmación de la sentencia en cuanto se refiere a la virtualidad de las arras entregadas en su día. Añade la apelante, además, que no ha consentido el cambio en las personas de los compradores, en cuya virtud la actora devenía única compradora, desapareciendo el Sr. Diego de esa posición, al subrogarse la actora en sus derechos. Las manifestaciones que ahora hace la apelante resultan insustanciales a efectos de conseguir la ineficacia del contrato inicial. De hecho, su oposición a otorgar escritura no viene dada por la desaparición del Sr. Diego como comprador, sino porque ejercita la facultad de desistimiento que, según ella, le asiste en virtud del pacto de arras penitenciales. Por lo demás, en el documento de cesión de los derechos del Sr. Diego a la Sra. Carmen ya se contempla la posibilidad de que por la vendedora se exigiera la presencia del Sr. Diego , comprometiéndose éste a otorgar la escritura, sin perjuicio de su ulterior transmisión a la Sra. Carmen . Pero nada de esto ha hecho falta porque la demandada vendedora no ha exigido en ningún momento la presencia del Sr. Diego , no siendo ése el motivo de la negativa a otorgar la compraventa.

Finalmente, cuestiona la apelante la decisión del juez de la primera instancia sobre la indemnización de daños y perjuicios. La sentencia considera que la demora en la entrega de la vivienda es imputable a la vendedora y le condena a indemnizar a la compradora en el precio medio de un alquiler de una vivienda de análogas características. Niega la apelante tal responsabilidad desde distintos planos. En primer lugar, entiende que el problema que subyace en el presente proceso no es de cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones contraídas por cada una de las partes, sino de ejercicio de la facultad resolutoria comprendida en el pacto de arras penitenciales. Ya hemos visto que el alcance ese pacto no es el que pretende la apelante y que no puede desistir del contrato unilateralmente.

Se opone, entonces y además, desde otro punto de vista, a legando que no hubo incumplimiento sino fuerza mayor que impidió el normal y previsto cumplimiento. Y alega que esa fuerza mayor la constituyó las obras que el Ayuntamiento realizó en la calle en que está ubicado el edificio. Sin embargo, nada se concreta acerca del alcance y la duración de dichas obras, por lo que mal puede acogerse la defensa esgrimida por la demandada apelante. La prueba de esas obras impeditivas de las que llevaba a cabo la demandada era bien sencilla, pero no se ha llevado a cabo, por lo que no podemos tener por acreditada la fuerza mayor y sí el incumplimiento.

Y ese incumplimiento genera, en principio, la obligación de resarcir los daños y perjuicios acreditados. Es conocido y notorio que los perjuicios, para ser indemnizables, han de ser probados; pero tan obvio como lo anterior lo es también el hecho de que la indemnización no siempre puede alcanzarse de una manera aritméticamente exacta, dado que muchas veces se indemnizan conceptos difícilmente traducibles en dinero. Lo que está claro en nuestro caso es que la actora, como consecuencia de la falta de entrega de la vivienda, ha tenido que alquilar otra, lo que le ha supuesto un gasto a fondo perdido. Si las previsiones contractuales se hubieran cumplido, la actora estaría disfrutando de su vivienda, con todo lo que ello implica, y así, tres años después, todavía está viviendo en un piso alquilado, pagando una renta y sin poder instalarse con carácter definitivo.

Todos esos perjuicios deben indemnizarse, dado que se trata de un incumplimiento del vendedor, según lo que hemos expuesto, y el criterio utilizado por la sentencia apelada nos parece razonable y proporcionado, por lo que se confirma la sentencia también en este particular.

Todo ello comporta la condena en costas de la parte apelante conforme al artículo 398 Lec .

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de REFORMAS B&D SL frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 40/07 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Mataró , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia, con imposición al apelante de las costas de este recurso.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.