Sentencia Civil Nº 480/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 811/2011 de 13 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO nº 811/2011-P

Procedencia: Juicio Ordinario sobre reclamación cantidad nº 223/2010 del Juzgado Primera Instancia 44 Barcelona

S E N T E N C I A Nº480/2012

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a trece de septiembre de dos mil doce

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario sobre reclamación cantidad nº 223/2010, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 44 Barcelona, a instancia de MANUFACTURAS NAUTICAS, S.L. , contra Dª. Rita , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 17 de mayo de 2011.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

DECIDO: ESTIMAR PARCIALMENTE LA DEMANDA planteada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Lasala en nombre y representación de MANUFACTURAS NÁUTICAS S.L. CONTRA DOÑA Rita Y CONDENAR A LA DEMANDADA AL PAGO DE LA SUMA DE TRECE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO EUROS CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (13.938,19 €) EN CONCEPTO DE RENTAS DEBIDAS.

ASIMISMO ESTIMAR PARCIALMENTE LA RECONVENCIÓN Y CONDENAR A LA ACTORA A DEVOLVER A LA DEMANDADA LA SUMA EN CONCEPTO DE FIANZA POR IMPORTE DE DOS MIL EUROS (2.000 €).

A dichas sumas se añadirá el interés legal devengado por las sumas respectivas desde la reclamación judicial (demanda y reconvención) hasta el día de la fecha, momento a partir del cual, y hasta el pago completo, el interés se incrementará en dos puntos.

No se efectúa pronunciamiento sobre costas procesales.

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 6 de septiembre de 2012.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D.VICENTE CONCA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora, Manufacturas Náuticas SL, propietaria del piso NUM000 , NUM000 de la escalera NUM001 , Bloque NUM002 del conjunto DIRECCION000 , AVENIDA000 , nº NUM003 - NUM004 de la localidad de Sant Feliu de Guixols, y de la plaza de parking y trastero nº NUM005 , ejercita acción frente a Dª Rita en reclamación de 13.938,19 euros, importe de la renta correspondiente al arrendamiento del inmueble descrito, pendiente de pago tras el fallecimiento del arrendatario D. Leandro , esposo de la hoy demandada. Los hechos en que descansa la pretensión del actor son los siguientes:

a) la actora y el Sr. Leandro suscribieron contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda sobre el inmueble indicado el 30 de julio de 2004, conviniendo una duración de cinco años y que la renta se pagaría en dos pagos anuales del 50% cada uno, uno el 15 de julio y otro el 30 de enero del año siguiente.

b) el arrendatario falleció el 17 de julio de 2009, haciendo entrega de las llaves la viuda (la demandada) el 18 de septiembre del mismo año mediante documento en el que se daba por finalizado y rescindido el contrato.

c) el pago correspondiente al 15 de julio de 2009 no se hizo efectivo.

d) devengada la renta del semestre el 15 de julio (en vida, por tanto del arrendatario) y acreditada la condición de heredera de la demandada, se interpone la presente demanda frente a la misma en reclamación de la expresada renta semestral.

SEGUNDO.- La parte demandada se opone a la pretensión de la actora, alegando:

a) que el arrendamiento lo era para uso distinto al de vivienda.

b) que con el fallecimiento del arrendatario, el 17 de julio de 2009, se extinguió el contrato.

c) que, además, el 29 de julio se habría extinguido el contrato igualmente por expiración del plazo pactado.

d) que las llaves se entregaron a la propiedad el 18 de septiembre porque durante el mes de agosto ésta cerraba sus dependencias, habiendo comunicado la demandada el fallecimiento a la propiedad en los días siguientes al mismo, indicándole ésta que en septiembre formalizarían la extinción del arrendamiento.

e) que en el contrato no se contenía previsión alguna sobre prórroga del contrato.

f) que a principios de agosto la demandada procedió a desalojar el piso.

f) que al tratarse de un contrato para uso distinto al de vivienda habitual, no existe facultad de subrogación a favor de persona alguna.

g) que la entrega de las llaves no fue más que la formalización de la entrega de la posesión, pero la misma había sido abandonada ya por la demandada, como se ha dicho, a principios de agosto, realizándose dicha entrega cuando convino a la propiedad.

Además de pedir su absolución, la demandada reconviene reclamando la fianza de 2000 euros depositada en su día, más el interés devengado por la misma, oponiéndose a esto último la propiedad alegando que mal pudo devolverla cuando no sabía ni quién ocupaba la vivienda, teniendo que recurrir a unas diligencias preliminares para averiguar en qué título la demandada ocupaba el inmueble.

TERCERO.- La juez dicta sentencia estimando en lo sustancial las pretensiones de ambas partes. Dice la juez:

a) que se trata de un arrendamiento para uso distinto de vivienda, y como tal excluido de la Lau.

b) que el mismo se rige por la voluntad de las partes y el CC.

c) que no cabe la subrogación mortis causa.

d) que la posesión se devolvió el 18 de septiembre, declarando ambas partes en el documento en que se plasma ese hecho que en esa fecha se extingue el contrato.

e) que la renta se devengaba anualmente, por lo que el 15 de julio surgía la obligación de pagar el 50% de la misma conforme a lo previsto en el contrato.

f) que al vencimiento del contrato se produce la tácita reconducción del mismo, por el plazo que resulta del artículo 1581 CC ; es decir, en este caso, de duración anual.

g) que es procedente la reclamación de la fianza, pero no de los intereses.

La parte demandada recurre la sentencia.

Antes de entrar en el análisis del recurso de la parte demandada principal y reconviniente, es necesario hacer alguna puntualización a alguna de las afirmaciones de la sentencia. En primer lugar, hemos de destacar que es erróneo que el arrendamiento esté excluido de la Lau. El artículo 3.2 Lau dice que 'tendrán esta consideración (de arrendamiento para uso distinto al de vivienda) los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra,,,'. Es decir, el arrendamiento que nos ocupa está regulado por la vigente Lau, a diferencia de lo que ocurría con el antiguo texto refundido en que, efectivamente, estaba excluido de la misma.

Ello comporta que la valoración subsiguiente de la juez acerca del régimen normativo de dicho contrato sea también errónea, puesto que conforme al artículo 4.3 Lau , 'Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'.

Dicho lo anterior, nos centraremos en el recurso de la parte demandada.

CUARTO.- Lo primero que sostiene la recurrente es que en el mismo mes de julio se comunicó el fallecimiento del arrendatario a la propiedad intentándose en ese momento la entrega de las llaves, si bien por cerrar la empresa actora en agosto se demoró dicha entrega hasta septiembre.

Que esta reunión tuvo lugar parece que es cierto puesto que el propio letrado de la parte actora, al interrogar al testigo no pone en tela de juicio dicha reunión, limitándose a preguntar sobre su contenido. La declaración del testigo Sr. Valeriano , amigo del fallecido, no parece parcial ni tendenciosa. Se limita a decir que acompañó a la Sra. Rita el 29 de julio a las dependencias de la propiedad a petición suya, y que lo que ésta quería era devolver las llaves, previo desalojo del piso en unos días. Manifiesta que el Sr. Jesus Miguel , por parte de la propiedad, le manifestó que ese día cerraban y que durante agosto no había nadie a quien devolver las llaves, por lo que quedaban emplazados para septiembre, sin más precisión. Y recuerda igualmente que nada se habló de pagos por ese tiempo de ocupación extra.

La interpretación de esta declaración (incluidas las preguntas de letrado de la actora) conforme a las reglas de la sana crítica nos conduce, a diferencia de la juez, a entender probado que el 29 de julio se produjo una reunión entre las partes cuyo objeto era la devolución de la posesión.

Las consecuencias de esa reunión ya se analizarán más adelante.

Insiste la apelante en lo que se convierte en la argumentación clave de su recurso: el contrato se extinguió el día del fallecimiento del arrendatario, el 17 de julio de 2009. Que el arrendamiento es un contrato que se celebra entre partes determinadas y que sólo produce efectos entre las mismas es indiscutible (y, de hecho, indiscutido de forma directa y clara). Así resulta del artículo 1257 CC . Que en determinadas relaciones jurídicas se establecen unas normas que permiten la subrogación de determinadas personas en la posición jurídica de una de las partes, tampoco se discute, y el ejemplo más paradigmático quizás es, precisamente, el caso de determinados arrendamientos.

Pues bien, producido el 17 de julio de 2009 el fallecimiento del arrendatario, debe examinarse si la ley contiene alguna previsión acerca de la posibilidad de que la viuda se subrogara en el contrato. Y la respuesta es, en este tipo de contrato, que no. Para los contratos de uso distinto al de vivienda no se prevé en ningún caso la subrogación; ésta sólo cabría por la vía convencional, y no es el caso. Por lo tanto, con el fallecimiento del arrendatario se extinguió el contrato ope legis.

Si el contrato se extinguió con el fallecimiento del Sr. Leandro , es claro que el postulado de la sentencia conforme al cual aquél entró en tácita reconducción no puede prosperar. La tácita reconducción sólo puede producirse entre las partes del contrato, no respecto de personas ajenas al mismo; y es claro que, una vez sentado que la viuda no tiene derecho a subrogarse, la misma es tercero respecto de la relación contractual y, por lo tanto, no puede producirse la tácita reconducción.

Ahora bien, con carácter previo a la extinción del contrato por fallecimiento del arrendatario se devengó, conforme a los términos contractuales, la obligación de pagar la renta correspondiente al semestre que comenzaba el 15 de julio. Si se hubiera hecho efectiva la misma, la heredera del arrendatario no tendría acción para reclamar dicha renta. Por consiguiente, el día 15 de julio se consolidó el derecho de la propiedad a percibir la renta y puede exigir su importe a la heredera, como sucesora en la generalidad de derechos y obligaciones del arrendatario fallecido.

Y ello nos lleva al examen de la otra cuestión que se plantea por la demandada: la extinción del contrato por expiración del plazo.

QUINTO.- En efecto, el contrato se celebra con una duración de cinco años, finalizando el 29 de julio de 2009. Extinguido el contrato por fallecimiento del arrendatario, ya hemos dicho que la renta que se devengó el 15 de julio debe pagarse; lo que ocurre es que la renta que se devengó ese día no era la semestral que se había ido generando durante los años precedentes, sino sólo la que correspondía al período comprendido entre en 15 de julio y el 29 del mismo mes, fecha de extinción por expiración del plazo.

Lo que no es sostenible de ninguna manera es que, pactado el fin del contrato el 29 de julio, el previo día 15 se devengara el derecho a cobrar seis meses. Si el arrendatario no hubiera fallecido, podríamos plantearnos la hipótesis de la tácita reconducción, pero tras su muerte ya hemos dicho que tal posibilidad no cabe; y llegado el término del contrato, éste se extingue automáticamente. Por lo tanto, la única renta que se devengó el 15 de julio fue la correspondiente a esos catorce días, que a 76,37 euros/día suponen un total de 1.069,18 euros.

Ésta es la cantidad derivada del arrendamiento que la heredera tiene obligación de abonar como consecuencia del contrato en el que fue parte su causante.

SEXTO.- Llegados a este punto, queda por resolver qué ocurre con la ocupación del inmueble por parte de la heredera hasta el 18 de septiembre, fecha en la que las partes de este proceso suscriben un documento por el que declaran extinguido y finalizado el arrendamiento, con devolución de la posesión. Es obvio que la literalidad del contrato no puede aceptarse, pues ya hemos dicho que el contrato se extinguió por fallecimiento del arrendatario, antes de la expiración del mismo. Consiguientemente, con ese documento lo único que se hizo fue documentar el hecho de la devolución de la posesión.

Dice la juez que el contrato entró en tácita reconducción porque no hay otro título que justifique la posesión de la demandada a partir del fallecimiento del arrendatario y la expiración del plazo. Lo que ocurre es que en este caso, precisamente, lo que no había era título que justificara la posesión a partir: a) del fallecimiento del Sr. Leandro ; y b) a partir de la expiración del plazo. Es decir, la viuda carecía de título para ocupar la vivienda, pues su condición de heredera no le habilitaba para ello.

Consiguientemente, el dilema que conduce a la juez a sostener que había tácita reconducción porque no había otra posibilidad que justificara la ocupación, debe resolverse en sentido contrario a la sentencia: la ocupante carecía de título habilitante de su posesión, lo que la convertía en precarista.

¿Y qué ocurre con el período de ocupación a precario? Pues que debe indemnizarse, salvo que hubiera sido consentido por el propietario. La demandada dice que la casa se desalojó en los primero días de agosto de 2009, pero lo cierto es que la factura de la mudanza que acompaña es de 2 de septiembre. No hace prueba de ninguna clase acerca de que el efectivo desalojo se produjera antes de la fecha indicada en la referida factura, por lo que hemos de estar a esa fecha.

El testigo Don. Valeriano dice que en la reunión a la que acudió no se habló del pago de cantidad alguna mientras subsistiera la ocupación; que no se dijo nada sobre el particular. Cuando acude la Sra. Rita a las dependencias de la propiedad, no lo hace para entregar las llaves, sino para comunicar la situación y su voluntad de desalojar la finca próximamente. Este desalojo efectivo no tiene lugar hasta el 2 de septiembre, por lo que hemos de entender que la posesión se mantuvo hasta ese momento y por lo tanto, hasta esa fecha hay que pagar la parte proporcional de renta.

Entendemos que los días subsiguientes al desalojo no deben ser pagados por la demandada, que había hecho explícita el 29 de julio su voluntad de desalojar la vivienda.

En consecuencia son 49 los días que la demandada mantuvo la posesión y esos días deben ser pagados a la propiedad, al no constar que por parte de ésta se concediera el uso gratuito del inmueble. La cantidad total a pagar, por lo tanto, en concepto de renta e indemnización, asciende al total de 3.742,13 euros.

Finalmente, en cuanto a los intereses de la fianza, se mantiene la decisión de la juez, habida cuenta que estaba pendiente el pago de la cantidad antedicha.

Habiendo sido condenada la actora a devolver la fianza de 2000 euros constituida en su día, deben compensarse ambas cantidades, por lo que la Sra. Rita abonará a Manufacturas Náuticas SL la cantidad de 1.742,13 euros, que devengará el interés legal a partir de la fecha de esta resolución.

No se hace pronunciamiento sobre costas en ninguna de las instancias ( artículos 394 y 398 Lec ).

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Rita frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 223/10 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 44 de Barcelona, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar dictamos la presente por la que estimando sólo en parte la demanda interpuesta por MANUFACTURAS NÁUTICAS SL debemos CONDENAR Y CONDENAMOS a la demandada a que pague a la actora la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS CUARENTA Y DOS EUROS CON TRECE CÉNTIMOS.

Que manteniendo el pronunciamiento de la sentencia apelada sobre la demanda reconvencional, debemos mantener el pronunciamiento de condena al pago de DOS MIL euros.

Que se procede a compensar ambas cantidades, debiendo pagar la Sra. Rita la cantidad de MIL SETECIENTOS CUARENTA Y DOS EUROS CON TRECE CÉNTIMOS a Manufacturas Náuticas SL, devengando esta cantidad el interés legal a partir de la fecha de esta resolución.

No se hace pronunciamiento sobre costas en ninguna de las instancias.

Devuélvase a la parte el depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que concurran los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.