Sentencia Civil Nº 481/2006, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5, Rec 296/2006 de 21 de Julio de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00481/2006

SENTENCIA núm. 481/2006

ILMOS. Señores:

Presidente:

D. PEDRO ANTONIO PÉREZ GARCÍA

Magistrados:

D. JAVIER SEOANE PRADO

D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER

En ZARAGOZA, a veintiuno de julio de dos mil seis.

En nombre de S.M. el Rey,

VISTOS por esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, en grado de apelación, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 319/2005, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 11 de ZARAGOZA , a los que ha correspondido el ROLLO DE APELACIÓN núm. 296/2006, en los que aparece como parte apelante-demandada "INMUEBLES VIETRA, S.L." representada por la procuradora Dª BEATRIZ MARIA DÍAZ RODRÍGUEZ, y asistida por el Letrado D. JOSÉ IGNACIO ARSUAGA BALLUGERA, y como parte apelada-demandantes Dª Ana María , D. Juan Enrique , D. Esteban , D. Rosendo , D. Pedro Miguel , D. Francisco y D. Víctor , representados por la procuradora Dª MARIA JOSÉ ÁLVAREZ DE TOLEDO MARINA y asistidos por el Letrado D. FERNANDO ÁLVAREZ DE TOLEDO MARINA; siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada de fecha 2 de febrero de 2006 , cuyo FALLO es del tenor literal: "FALLO.- Que, estimando la demanda promovida en JUICIO ORDINARIO Nº 319/C-2005, instado por la Procuradora Sra. Álvarez de Toledo, en nombre y representación de Dª Ana María y D. Francisco y cinco personas más, contra INMUEBLES VIETRA, S.L., representada por la Procuradora Sra. Díaz Rodríguez, DEBO CONDENAR Y CONDENO a dicha demandada que: 1º) coloque en la fachada Oeste de la vivienda, piedra en sustitución del actual forrado de madera; 2º) se extienda a la planta semisótano el sistema de calefacción a gas que da cobertura al resto de la vivienda; 3º) se dote de sistema de ventilación vertical a los cuartos de baño en plantas primera y entreabierta, así como en el aseo y 4º) se adopten las medidas necesarias para propiciar el adecuado funcionamiento del acumulador de agua en planta semisótano, al tiempo de solventar los problemas de condensación de la citada planta. Asimismo, debo condenar y ondeno a la parte demandad a que pague a la actora 9.976 euros, en concepto de principal, más el interés legal de dicha suma desde la fecha de la interposición judicial de la demanda, por ejecuciones realizadas por la actora para reparar deficiencias instructivas, condenando asimismo a la parte demandada al pago de las costas procesales".

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes por la representación procesal de la demandada se interpuso contra la misma recurso de apelación; y dándose traslado a la parte contraria se opuso al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.

TERCERO.- Recibidos los Autos y cinta de video; y una vez personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado, señalándose día para deliberación, votación y fallo el 17 de julio de 2006.

CUARTO.- En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan en parte los de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.- La parte atora, compradora de un chalet del cual era promotora la sociedad demandada, interesa de ésta la corrección de una serie de deficiencias (bien directamente, bien de forma subsidiaria, por pago de lo ya reparado por la parte compradora), los cuales son íntegramente recogidos en la sentencia de primera instancia, que es recurrida en todos sus pronunciamientos por la promotora-vendedora condenada.

SEGUNDO.- Obviamente, "Inmuebles Vietra, S.L." ostenta la doble condición de promotora y vendedora, por lo que le son aplicables las reglas generales de las obligaciones y contratos y las específicas de las relaciones de obra, con las concreciones y matizaciones que la legislación de consumidores establece a este respecto. De esta forma, la configuración del consentimiento contractual propio de las relaciones privadas ( artículos 1260 y siguientes del Código Civil ) está mediatizada por exigencias de claridad, precisión y concreción explicativa para la parte del contrato con mayor potencial, no sólo económico, sino -principalmente- técnico. Es la promotora la que posee un asesoramiento constructivo y urbanístico directo a través de sus arquitectos y la que -por su dedicación- ostenta unos conocimientos y experiencia en el sector que el consumidor habitual no tiene. Así, nuestra sentencia 325/06, de 26 de mayo se expresa en dicha dirección cuando señala que "La tradicional normativa de nuestro Código Civil (art. 1260 y concordantes ) ha venido a ser completada por la regulación específica de los derechos de los consumidores, fruto de la adaptación del Derecho a las nuevas realidades sociales ( art. 3-1 C.C .) y a las exigencias del marco comunitario en cuyo seno han de moverse los derechos y deberes de los contratantes. Así, esta normativa específica (integradora o complementaria, no excluyente de nuestro Derecho Clásico) parte de una base clara: el diferente potencial existente entre el profesional o comerciante y el consumidor. No sólo ni necesariamente referido al potencial económico, sino al del conocimiento del sector en el que entablan sus relaciones. Por eso el artículo 10 de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios (26/84, de 19 de julio ) exige concreción, claridad y sencillez en las cláusulas, "sin reenvíos a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la conclusión del contrato". Más explícitamente el artículo 8 establece que "La oferta ... de los productos ... se ajustarán a su naturaleza, característica, condiciones, utilidad o finalidad ... su contenido, las prestaciones propias de cada producto o servicio ... serán exigibles por los consumidores o usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido"

Con mayor claridad se expresa el Real decreto 515/89, de 21 de abril , relativo a la protección de consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa de viviendas. Concretamente, su artículo 10-b , prohíbe la inclusión en el contrato de cláusulas que impongan un incremento del precio por servicios o accesorios que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador. A tales efectos, sigue diciendo el precepto, las reformas de obra motivadas por causas no diligentemente previsibles al aprobar los proyectos de construcción, podrán servir para aumentar el precio, cuando hayan sido previamente comunicadas y aceptadas a los adquirentes."

De forma directa, el artículo 13 de la L.G.D.C.y U ., recoge de forma más explícita este derecho cuando se trata de las viviendas. "En el caso de viviendas... se facilitará, además, al comprador una documentación completa, suscrita por el vendedor en la que se defina, en planta a escala, la vivienda y el trazado de todas sus instalaciones, así como los materiales empleados en su construcción, en especial aquellas a las que el usuario no tenga acceso directo".

El Real Decreto 515/89, de 21 de abril "sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas" especifica aún más los derechos del consumidor en este tipo de transmisiones. Así su artículo 3-2 no puede ser más claro cuando señala que "Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado".

TERCERO.- Centrado así el tema litigioso, procederá examinar cada una de las cuestiones objeto de discusión entre las partes. Así, en primer lugar, la colocación en la fachada oeste de piedra en sustitución de la madera colocada.

En este punto, la memoria de calidades, que forma parte del contrato privado de compraventa, señala específicamente: "Fachadas.- De piedra de estilo pirenaico, balcones y solanas de madera". Las explicaciones que se han dado respecto a la construcción en madera de esa fachada son de índole estética y técnica. Estas últimas no se han acreditado. De hecho hay un chalet (el nº 13) que tiene esa fachada de piedra. En cuanto a las estéticas, responden al gusto del arquitecto director de la obra, por lo que habrá que resolver en qué medida esa decisión subjetiva le es imponible a los compradores. Esta Sala ya tuvo ocasión de pronunciarse al respecto en su sentencia 716/05, de 23 de diciembre y referida a cláusula similar a la recogida en la "Memoria de Calidades" de la presente compraventa. Así, se decía que "Es aceptable, no obstante, desde el punto de vista del equilibrio contractual el inciso de esa cláusula tercera en el que se dice que "No obstante, la sociedad vendedora se reserva el derecho de efectuar en las obras, las modificaciones que oficialmente le fueran impuestas, así como aquellas otras que vengan motivadas por exigencias técnicas o jurídicas durante su ejecución".

Pero, obviamente, como señala la sentencia recurrida, esas modificaciones no pueden ser por la exclusiva voluntad de la vendedora, sino por imperativos ajenos a ella. De tal forma que aunque la construcción cumpla con la normativa básica que regula las condiciones técnicas de cada uno de los elementos discutidos, habrá que entregar a los adquirentes lo ofrecido en la "Memoria de Calidades" o folleto informativo de las características de la vivienda, puesto que siempre es posible y lícito ofertar por encima de los mínimos legalmente exigibles para una habitabilidad correcta".

De lo contrario, el cumplimiento del contrato podría quedar en buena medida a la voluntad de la parte más poderosa (la promotora), lo que estaría prohibido por el artículo 1256 del Código Civil. Tampoco existe prueba clara relativa a un posible consentimiento tácito de los compradores respecto a esa modificación. Por lo que procederá confirmar la sentencia en este punto.

CUARTO.- A continuación examinaremos la existencia o no de un derecho de extensión a la planta semisótano del sistema de calefacción a gas que da cobertura al resto de la vivienda.

La discusión más que técnica es jurídica. La posibilidad de calefactar la zona de sótano o semisótano es indiscutible y admitida por ambas partes y ambos técnicos. Sin embargo, la cuestión es si así se acordó. El hecho de que esa zona sea habitable o no ha de referirse a la voluntad negocial y no a la voluntad unilateral del comprador. El hecho de si computándola como "vividera" superaría el volumen de edificabilidad concedido en la licencia de edificación tampoco podría hacerse valer frente al comprador, salvo que al mismo se le hubiera notificado de forma clara y expresa, como requiere la normativa ya explicitada.

Del examen del contrato privado de 22 de septiembre de 2002 no se desprende si esa zona se acordó o no como calefactada. Únicamente se dice que la calefacción será de gas, con radiadores de aluminio fundido. Pero no señala dónde habrán de colocarse. Tampoco aparece distribución alguna en los planos entregados a la parte compradora. Sí que en la escritura pública de compraventa consta (folio 39 vuelto) que la planta sótano está destinada a bodega, escalera y cuarto trastero. Asimismo es pacífico que la promotora colocó dentro del precio del chalet un hogar en la bodega para que los compradores pudieran instalar la correspondiente chimenea, que según el perito de la parte actora, pudiera servir para calefactar ese habitáculo.

En definitiva, habrá que acudir a las reglas generales de interpretación de los contratos ( artículos 1281 y siguientes del Código Civil) en relación con los citados artículos 10 L.G.C. y U. y el R.D. 515/89 .

Considera esta Sala que en la concepción ordinaria de bodega (así se intitula en la escritura pública de compraventa) y más aún en la de trastero, su uso esporádico lo excluye de la conciencia general de habitabilidad permanente, por lo que su calefactación se entiende -en el sentir común- ( artículo 3-1 del Código Civil ) como diferente al del resto de la vivienda, donde se va a desarrollar ordinariamente la vida cotidiana. Y en este sentido procederá estimar el recurso de apelación.

QUINTO.- Dotar de ventilación vertical a los baños de planta primera, entrecubierta y aseo. Son lógicas las explicaciones de la parte demandada y apelante. Si hay ventana no existe necesidad de ventilación forzada. Sin embargo, si el "extra" que supone la colocación de las ventanas se pagó como tal, no hay motivo contractual para eliminar la ventilación a través del "shunt" vertical, que añade un plus de comodidad en el uso de los baños, tal y como explica el perito de la parte atora. De la misma manera el "shunt" horizontal produce efectos menos beneficiosos que el contratado ("vertical"), por lo que la petición de los demandantes no constituye ejercicio antisocial de su derecho, y deberá de ser atendida. Confirmándose nuevamente la sentencia.

SEXTO.- Propiciar el adecuado funcionamiento del acumulador de agua en planta semisótano y solventar la condensación de la citada planta.-

A este respecto, ambos peritos están de acuerdo respecto a la solución a adoptar. Es decir, la instalación dentro del circuito del acumulador de un vaso de expansión. Sin embargo, difieren sobre quién ha de pagar ese método o elemento de solución de la excesiva condensación. El perito Sr. Jose Pablo dice que al ser un extra habrá de pagarlo la compradora y el Sr. Alvaro , que está dentro de todo el elemento contratado y pagado. La colocación de ese "vaso de expansión" debe de formar parte de la mejora contratada, pues es un elemento imprescindible para su adecuado funcionamiento, sin que sea el comprador -lego en la materia- el que haya de identificar artefacto por artefacto lo que precisa, cuando se trata de una materia eminentemente técnica, pues los contratos obligan a todo aquello que emane de su propia naturaleza, como explica el artículo 1258 del Código Civil .

SÉPTIMO.- Por último se impugna también en el recurso de apelación la cuantía que por reparaciones ha realizado a su costa la parte actora. 1.276 euros por deficiencias en la disposición del inodoro y 8.700 euros por cambio de puerta de entrada a fachada este.

En cuanto al primer concepto, la prueba practicada es contundente. El propio redactor del proyecto admitió ese error de diseño, por otra parte fácil de comprobar.

Por lo que hace referencia al segundo, la cuestión presenta más matices. Existió acuerdo entre las partes respecto al cambio de ubicación de una puerta de entrada del chalet; concretamente a la fachada oeste. La parte demandada insiste en que la compradora conocía que la nueva situación de la puerta tendría como consecuencia la necesidad de salvar unas diferencias de "cotas", lo que conllevaría escalones. Para ello se basan en el documento 7 de la contestación. Sin embargo, la simple aceptación de ese plano no significa -para un lego en construcción- que se acepta esa realidad. Mucho menos cuando, además de los escalones, debió de recortarse el techo de escayola de la cocina (lo que no consta en el plano citado), tal y como reflejan las fotografías unidas a los autos.

Es la parte técnica del contrato la que ha de avisar a la compradora de tan importantes cambios, no sólo estéticos, sino funcionales, a fin de obtener una clara aceptación. La claridad y concreción de las reformas propuestas por los adquirentes está también exigida por el artículo 10-B-2 del R.D. 515/1989, de 21 de abril : "Las reformas que propongan los adquirentes serán asimismo objeto de formalización documental que contendrá sucinta descripción de su contenido y concretas repercusiones que derivan en el precio y plazo de entrega que hubiesen sido pactados".

Por otra parte, sí es cierto que en la Audiencia Previa se impugnó el documento 15 de la demanda, donde se concretan los gastos relativos a estos dos puntos. Sin embargo, no fue objeto de desvaloración de dichas cantidades por el perito de la demandada (a quien se le podía haber encomendado dicha valoración). Consecuentemente, su cuantificación, habrá de hacerse con arreglo a las reglas de la sana crítica ( artículo 326 in fine ), lo que permite concluir que se trata de cantidades que ni siquiera la parte demandada y apelante ha calificado como exorbitantes (vid folio 334, párrafo segundo: recurso de apelación), por lo que son perfectamente asumibles como indemnizables, pues nadie discute que dichas refacciones se hayan ejecutado.

OCTAVO.- Por todo lo expuesto, procede estimar parcialmente el recurso de apelación. Con los pertinentes pronunciamientos en materia de costas, ex artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los artículos citados y pertinente y general aplicación

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de "Inmuebles Vietra, S.L.", debemos revocar parcialmente la sentencia ya reseñada. Absolviendo a la demandada de la obligación de calefactar la planta destinada a bodega. Confirmando la sentencia en todo lo demás. Y sin hacer especial pronunciamiento en materia de costas en ninguna de ambas instancias.

Remítanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, junto con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.