Sentencia Civil Nº 481/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 160/2008 de 07 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN Décimo-séptima

ROLLO Nº. 160/2008

JUICIO ORDINARIO NÚM. 526/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 3 DE VILANOVA I LA GELTRÚ

S E N T E N C I A Nº 481/2008

Ilmos. Sres.

Dª. AMELIA MATEO MARCO

Dª. MARÍA DOLORS MONTOLIO SERRA

Dª. MYRIAM SAMBOLA CABRER

En la ciudad de Barcelona, a 7 de octubre de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-séptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario nº. 526/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº. 3 de Vilanova i la Geltrú, a instancia de Dª. María del Pilar y Cosme , contra OBRAS Y TÉCNICAS, S.A.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 29 de diciembre de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por la procuradora Sra. Mansilla en representación de Cosme y María del Pilar contra OBRAS Y TÉCNICAS S.L. en la que tras exponer los hechos e invocar los fundamentos que entiende de aplicación, suplica sentencia declarando resueltos los contratos de arras de fechas 20 de mayo de 2005 sobre las parcelas NUM000 y NUM001 condenando a la demandada a estar y pasar por esta declaración así como al abono de la cantidad de 48.000 euros con intereses y costas."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 17 de septiembre de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. AMELIA MATEO MARCO.

Fundamentos

PRIMERO.- El objeto de este procedimiento es la reclamación por parte de los actores del importe duplicado de las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales por la compraventa de dos parcelas de terreno cuya escritura pública no se otorgó debido a su negativa por considerar que la demandada había incumplido las condiciones en que debían transmitirse aquéllas.

La sentencia de primera instancia estimó totalmente la demandada contra la que se alza la demandada alegando en síntesis que las circunstancias urbanísticas de las parcelas eran conocidas por los actores y de ahí que se pactara un precio inferior al de mercado así como que no se puede hablar de incumplimiento sino de imposibilidad urbanística.

Dejando de lado los otros incumplimientos que los actores atribuían a la demandada y que también se hicieron constar como causa para negarse a otorgar la escritura pública de compraventa de la parcela, el motivo principal de la negativa, que es además sobre el que ha girado toda la controversia litigiosa, ha sido la imposibilidad de segregación como fincas independientes de las dos parcelas por las que se entregaron las arras, que sólo podían segregarse como una única finca registral.

La tesis defensiva de la demandada ha ido variando a lo largo del pleito porque en la contestación a la demanda el argumento que esgrimió con carácter principal fue que en ningún momento se estableció en los contratos firmados que las parcelas fuesen fincas independientes y se transmitiesen como tales, por lo que ninguna obligación tenía de hacer dicha segregación y por tanto no incumplió, mientras que en esta alzada pone el acento de su recurso en el conocimiento que tenían los actores de la situación urbanística de las parcelas y en que no se le puede imputar incumplimiento por no poder segregar debido a dicha situación.

SEGUNDO.- En los contratos de arras otorgados el día 20 de mayo del año 2005, no se decía que cada una de las parcelas constituyese una finca registral independiente. Se identificaba cada una de las parcelas con su nº. y su ubicación en la Urbanización VORA SITGES haciendo constar lo que se decía que era su descripción registral, pero lo que resulta absolutamente trascendente a los efectos que ahora examinamos es que se otorgaron dos contratos de arras distintos, uno para cada una de las parcelas, sin que en los mismos se estableciese ningún tipo de vinculación entre uno y otro. Es decir, aunque vendedora y compradores fuesen los mismos, se suscribieron dos contratos, de modo que cada uno de ello podía tener un desarrollo y vicisitudes diferentes. Piénsese por ejemplo en la posibilidad que tenían los actores de desistir de uno de ellos, aviniéndose a perder la cantidad entregada en concepto de arras, sin perjuicio de lo cual el otro quedaría incólume, y con ello las obligaciones que se derivarían para la demandada de segregar la parcela como finca independiente al objeto de que pudiera ser inscrita en el Registro de la Propiedad, porque aunque no se hubiese pactado expresamente, en la venta de inmuebles ha de entenderse incluida la posibilidad de acceso independiente al Registro de la Propiedad, en virtud de lo establecido en el art. 1258 CC , a tenor del cual los contratos obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Para que no fuese así se tenía que haber hecho constar expresamente en los contratos de arras la circunstancia de que las dos parcelas sólo se podían segregar como una única finca registral y no podían acceder al Registro como fincas independientes, y no se hizo.

La demandada alega que la situación urbanística de las parcelas era conocida por los actores, que se dedican al sector inmobiliario, y de ahí la provisionalidad de las mediciones facilitadas así como que la segregación aun no se había realizado.

El argumento no puede acogerse. Una cosa es que los actores, -que ya habían comprado otras dos parcelas en la misma Urbanización con anterioridad, cuya segregación se realizó simultáneamente al otorgamiento de escritura pública-, supiesen que las dos parcelas de autos tenían todavía que segregarse (lo que por otra parte tampoco consta siquiera), y otra muy diferente que supiesen que no podían segregarse como fincas independientes, que es lo que ocurría. Ninguna prueba existe de que conociesen esta última circunstancia, ni puede presumirse del mero hecho de hallarse asesorados por un Letrado. Por otra parte, el argumento de que debido a ello se estableció un precio inferior al de mercado amén de haberse introducido "ex novo" en la alzada no se ha probado en absoluto, y la propia declaración del representante legal de la demandada, que pretendió amparar la falta de segregación en que no se concretó nada con los actores al otorgar los contratos de arras, lo echa completamente por tierra.

TERCERO.- Sentado lo anterior, es decir, la obligación que tenía la apelante de transmitir las parcelas como fincas independientes, procede pasar a examinar la alegación que realiza en su recurso de que no se le pude atribuir ningún incumplimiento porque si no se segregaron es debido a que su situación urbanística lo impedía, y que en cuanto se ha desbloqueado la situación han procedido a iniciar los trámites para tal segregación.

Sin necesidad de entrar a decidir si un cambio de la situación urbanística de las parcelas después de la suscripción de los contratos de arras, -desapareciendo o quedando en suspenso una inicial posibilidad de segregación-, podría tener la trascendencia que le atribuye la apelante de no resultar de aplicación el art. 1454 CC , lo cierto es que no hubo tal cambio. Ella misma en su comparecencia ante Notario el día 19 de mayo de 2005, para otorgar una escritura de subsanación relativa entre otras a las parcelas de autos, el día anterior a la suscripción de los contratos de arras, que son de fecha 20 de mayo de 2005, manifestó que "en realidad por acuerdo del Ayuntamiento de Canyellas en sesión de 6 de mayo del año 2005, acordó que la parcela 371 debía segregarse sola e independiente y las parcelas NUM000 y NUM001 (las de autos) de manera conjunta, formando las dos una sola finca registral". Es decir, que en la fecha de otorgamiento de los contratos de arras las mencionadas parcelas no se podían segregar como fincas registrales independientes y la vendedora lo sabía, por lo que en ningún cambio de situación urbanística se puede escudar para alegar que no incumplió. Esa circunstancia, perfectamente conocida, tenía que haberse hecho constar en los contratos para que ahora pudiera oponerse a los compradores.

El cambio que permitirá segregar las parcelas como finca independientes parece que se ha producido posteriormente a la fecha límite establecida en los contratos de arras para el otorgamiento de la escritura pública. Por su parte, el mismo día 26 de julio de 2005, señalado para el otorgamiento de la escritura pública, ante la negativa de los actores a otorgar escritura de compraventa de las dos parcelas como una sola finca, la demandada se ofreció a presentar nueva solicitud al Ayuntamiento para segregar por separado ambas fincas y citarlos nuevamente para otorgar las escrituras públicas una vez se concediese la licencia, según consta en el Acta Notarial levantada a su instancia, pero ello no es suficiente para evitar la aplicación del art. 1454 CC pactado. Era en la fecha prevista en la que la vendedora tenía que estar en disposición de cumplir, es decir, de transmitir las parcelas como fincas independientes, sin que pueda obligarse a los compradores a esperar "sine die" el desbloqueo de la situación urbanística existente entonces.

Procede en consecuencia la desestimación del recurso interpuesto.

CUARTO.- Las costas de la alzada han de ser de cargo de la apelante (art. 398.1 , en relación con el art. 394.1 LEC ).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por OBRAS Y TÉCNICAS S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº. 3 de Vilanova i la Geltrú en los autos de que este rollo dimana, confirmamos íntegramente dicha resolución, con imposición a la apelante de las costas de la alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el día de la fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.