Sentencia Civil Nº 481/2008, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 863/2007 de 31 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00481/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 863/07

Asunto: verbal Civil 81/07

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Marin

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS

MAGISTRADOS

D. MANUEL ALMENAR BELENGUER

D. FRANCISCO JAVIER VALDES GARRIDO

D FRANCISCO JAVIER MENENDEZ ESTEBANEZ

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM.481

En Pontevedra a treinta y uno de julio de 2008

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de juicio verbal 81/07, procedentes del Juzgado de Primera Instancia num. 1 de Marín, a los que ha correspondido el Rollo núm. 863/07, en los que aparece como parte apelante-demandado: Dª. Lucía sin profesional asignado, y como parte apelado-demandante: COMUNIDAD PROPIETARIOS EDIFICIO Nº NUM000 DE LA C/ DIRECCION000 DE MARÍN, (D. Pedro Antonio COMO PRESIDENTE), sin profesional asignado, sobre Verbal Civil 81/07, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER VALDES GARRIDO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm 1 de Marín, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Que estimando íntegramente la demanda formulada por el Presidente de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO C/ DIRECCION000 , Nº NUM000 , DE MARIN, contra Dña. Lucía , y en su virtud, debo condenar y condeno a la demanda a que abone a la actora la cantidad reclamada por importe de OCHOCIENTOS DIECISIETE EUROS CON CINCO CENTIMOS (817,05 Euros), con los intereses legales preceptivos, todo ello con expresa imposición de las costas de este procedimiento a la demandada."

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Dª Lucía se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala y se señaló el día 11 DE JUNIO DE 2008 para la VISTA de este recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En el presente proceso, de reclamación por la Comunidad de Propietarios del inmueble núm. NUM000 de la DIRECCION000 , de la localidad de Marín, de la suma de 817,05 euros que sostiene adeudadas por la demandada Sra. Lucía , en cuanto propietarios de la vivienda Bajo Derecha, en concepto de cuotas comunitarias tanto ordinarias como extraordinarias comprendidas entre Enero de 2001 a Febrero de 2006, frente a la sentencia de instancia estimatoria de la demanda recurre en apelación la demandada en pretensión de su desestimación con base en los siguientes argumentos escalonados: 1.- la existencia de nulidad de pleno derecho de los acuerdos en los que se basa la demanda para reclamar a la accionada la cantidad peticionada, por infracción de los estatutos de la comunidad del título constitutivo donde figura la división horizontal, así como la Ley de Propiedad Horizontal, dado el ilegal funcionamiento de la comunidad actora; 2 subsidiariamente, la falta de legitimación activa de la parte demandante, con declaración de la nulidad de pleno derecho de los acuerdos adoptados desde el 18-4-2004 hasta el 17-3-2006, al estar presidida la comunidad por una persona que no es propietaria; 3.- subsidiariamente, la prescripción de las deudas reclamadas anteriores al 21 de septiembre de 2001, así como el abono de los gastos de arreglo del portal y del tejado sin que proceda la reclamación por los demás conceptos, existiendo un saldo a favor de la demandada de 1491,01 euros; y 4.- subsidiariamente, si se entendiese procedente la reclamación por los demás conceptos (cuotas ordinarias, fondo de reserva, gastos notariales, cambio de telefonillos) procedería su compensación con el saldo a favor de la demandada frente a la comunidad.-

SEGUNDO.- Por lo que se refiere al primero de los argumentos impugnatorios, la nulidad de los acuerdos comunitarios la sustenta la demandada-recurrente en la escisión llevada a cabo de la originaria Comunidad de Propietarios del edificio en dos comunidades distintas, correspondiente cada una de ellas con un bloque de viviendas de los dos de las que se compone el inmueble, sin guardar para ello las prescripciones formales (modificación título constitutivo de la propiedad horizontal) a que hacen referencia los arts. 5 y 17 de la LPH , de modo que los distintos propietarios mantienen la misma cuota de participación asignada a su piso o local en el título constitutivo pero sólo contribuyen a los gastos de su bloque de viviendas, debiendo, por otra parte, abonarse la cuota de arreglo del tejado por el conjunto de propietarios de los dos bloques de viviendas.-

Sobre tal cuestión hay que decir que no es cierto que la escisión de la originaria Comunidad de Propietarios se haya producido en el año 2000. Del contenido del acto de la Junta de Propietarios del Bloque Dos, de fecha 16-12-2000, cabe desprender que la misma se remonta a una data muy anterior, concretamente el año 1989, al recogerse en uno de sus párrafos que "En cuanto al primer punto del orden del día, todos los asistentes acuerdan la adquisición y diligenciamiento del presente libro de actas por razón del extravío del anterior y que contenían las actas de las Juntas celebradas desde Mayo de mil novecientos ochenta y nueve por constituirse la Comunidad al margen del Bloque nº uno o portal nº 1".-

Si bien dicha modificación informal no alcanza a tener efectos frente a terceros, sí cabe entender es susceptible de desplegarlos en relación a los propietarios que de modo expreso la pactaron o se sometieron a la misma tácitamente por el transcurso pacífico de un largo período de tiempo, cuál del orden de unos 18 años desde que fue acordada hasta el momento en que se produce la contestación de la demanda en el presente procedimiento, sin formular contra ella ningún tipo de queja o reclamación.-

Por otro lado, según se viene a exponer en la sentencia de la A.P. Madrid,de fecha 28-6-2004 , según la redacción dada al art. 18 LPH por la Ley 8 /1999, de 6 de abril, en dicho precepto se diferencian dos tipos de acuerdos comunitarios impugnables: de un lado, los contrarios a la ley o los estatutos, para los cuales la acción caducará al año; y los demás, es decir, los que resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios (art. 18-1b ,), y los que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho (art.18-1c ), en cuyo caso la acción caduca a los tres meses.-

En consecuencia, la LPH no distingue formalmente entre acuerdos radicalmente nulos (o nulos en sentido estrito) y meramente anulables, sino que establece dos categorías de anulabilidad, sin que se reconozca acuerdos nulos.-

Y aún cuando parece posible defender que la LPH no regula pero tampoco impide la existencia de acuerdos radicalmente nulos, simplificando en extremo éstos coincidirían con los que, al amparo de la redacción anterior a la reforma por Ley 8/1999 se reconocían no sujetos al plazo de caducidad del entonces art. 16-4ª LPH: los que contravengan, o bien una norma imperativa distinta de la LPH -que no establezca un efecto distinto-, o bien el orden público.-

Siendo asimismo reiterada la doctrina jurisprudencial de acuerdo con la cual los acuerdos contrarios a la LPH y a los estatutos son meramente anulables y no nulos de pleno derecho (ss. T.S. 2-6-1997; 26-6-1982;4-4-1984;2-4-1990;17-4-1990,10-12-1990;23-1-1991;5-2-1991;25-3-1991;28-11-1991;22-5-1992;10-3-1997 ).-

En conclusión, que hay que distinguir entre un orden de acuerdos cuya ilegalidad es susceptible de sanación por efecto de caducidad de la acción de impugnación, y otro cuya ilegalidad conllevaría la nulidad radical o absoluta sin posibilidad alguna de convalidación por el transcurso del plazo de caducidad, pareciendo que deben ser incardinados en el primer grupo aquellos acuerdos cuya ilegalidad venga determinada por cualquiera infracción de alguno de los preceptos de la LPH o de los Estatutos de la Comunidad mientras que en el segundo de los aludidos sectores u órdenes de acuerdos habrían de situarse aquellos otros que, por infringir cualquiera otra ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados como nulos de pleno derecho conforme al art. 6 del Código Civil .-

Así las cosas, la infracción demandada por la demandada-recurrente, en cuanto vulneradora de la normativa de la LPH, hay que reputarla meramente anulable, debiendo en cualquier caso entenderse valida o convalidada por el transcurso del plazo de caducidad establecido para su impugnación.-

TERCERO.- En relación al segundo de los motivos impugnatorios, se aduce por la recurrente que la persona que ejerció el cargo de Presidente de la Comunidad de Propietarios en el período comprendido entre el 18-4-2004 hasta el 17-3-2006, esto es, Doña Edurne , carece de la condición de propietario, requisito exigido por el art. 13-2 LPH , lo que acarrea la nulidad de pleno derecho de todos los acuerdos comunitarios adoptados durante su mandato presidencial.-

Aparte de no haber quedado acreditado que la Sra. Edurne no sea propietaria de la vivienda 1ºD, de la que ostensiblemente siempre hizo gala de su titularidad, llegando a manifestar en su deposición como testigo en esta alzada que dispone de documento privado de compraventa del piso cuya entrega le fue realizada hace unos veinticinco años (con lo cual concurrirían los requisitos de título y modo para la adquisición de dominio, a tenor de los arts. 609 y 1462 CC ), se dan en la situación planteada los mismos condicionantes que en la anterior cuestión, de en todo caso tratarse el acuerdo de un nombramiento con conculcación de la normativa de la LPH de un acto anulable que requiere del ejercicio de la impugnación del acuerdo dentro del periodo establecido de caducidad (un año), lo que no ha tenido lugar, con lo cual sanado el vicio del nombramiento no cabe recurrir el mismo para impetrar la nulidad de los acuerdos adoptados bajo su mandato, que tampoco fueron individualmente objeto de impugnación.-

CUARTO.- Por lo que concierne al tercero y cuarto de los argumentos impugnatorios, cuyo análisis se estima procedente hacer de un modo conjunto, no ha lugar al acogimiento de la excepción de prescripción de parte de la deuda reclamada, concretamente de las anteriores en más de cinco años a la fecha de interposición de la demanda.-

Como señala la sentencia de la A.P. Madrid de fecha 4-12-2006 , "el instituto de la prescripción debe ser interpretado de manera restrictiva, y no viniendo específicamente concretado en el precepto aludido (artículo 1966-3 del Código Civil ) las cuotas originadas para el mantenimiento de los gastos de Comunidad de Propietarios, es lo cierto que dichos gastos pueden dividirse por períodos de tiempo distintos en función de lo que aprueba la Junta de Propietarios, tanto por semanas, meses, años, o períodos más amplios, motivo por lo que debe de ubicarse la reclamación de dichas cantidades dentro de las acciones personales a que se refiere el articulo 1964 del Código Civil ".-

En la línea expresada, sentencias A.P. Toledo, de fecha 10-3-2000 ; A.P Valladolid, de fecha 26-6-2000 ; A.P Barcelona, de fecha 6-9-2000 ; A.P Málaga, de fecha 11-12-2000 .-

Señalando, por su parte, la sentencia A.P. Valencia de fecha 29-11-2006 , que la "expresada regla (del art. 1966-3 cc) se refiere a las obligaciones cuyo contenido consiste en una pluralidad de prestaciones fijas de vencimientos sucesivos y distanciados por unidades de tiempo constantes, naturaleza de la que carece el deber del comunero de contribuir a los gastos generales de la Comunidad dado que este deber, al derivar de la existencia del gasto, se traduce en una única prestación, cuya subdivisión o aplazamiento en pagos fraccionados no es inherente a la misma aunque se establezca así normalmente en beneficio de deudor, ya que no existe precepto alguno que imponga a la Comunidad la división en plazos de la obligación contributiva de referencia, como acontece con las contraprestaciones de las relaciones de tracto sucesivo".-

Pasando al estudio de los distintos conceptos reclamados, su exigibilidad deriva de la aprobación de los correspondientes acuerdos comunitarios adoptados en diversas juntas de Propietarios.-

Así, en la Junta celebrada el día 24-2-2001, en que la demandada asiste representada por su hermana, se acuerda que la cuota comunitaria ordinaria siga siendo de mil pesetas, aprobándose también la constitución de un fondo de reserva.

En la Junta celebrada el día 28-2-2004, se adopta el acuerdo de realizar obras de reparación del tejado, recogiéndose en el acta de la Junta la conformidad de la demandada que aparece al final de la reunión.-

En la Junta celebrada el día 17-4-2004, se aprueba el presupuesto de arreglo del tejado y se sube la cuota comunitaria ordinaria a la suma de 12 euros mensuales recogiéndose en el acta la comunicación de la demandada de no poder asistir a la reunión.

En la junta celebrada el día 9-10-2004, a la que asiste personalmente la demandada, se establece las cuotas de reparto por los gastos de tejado y portal fijándosele a la demandada una cuota global de 1829,16 euros; asimismo, toda vez que la cuota reclamada al propietario del bajo comercial es mucho mayor que la correspondiente a su cuota de participación, se acuerda, por mayoría de los asistentes, pagar una cuota extra en el mes de febrero de 2005, por todos los vecinos, para cubrir todos los gastos de la obra en cuestión, correspondiéndole a la demandada una cuota de 155,93 euros, con la que la demandada muestra su disconformidad; igualmente, se acuerda por unanimidad de los asistentes, elevar el importe de cuotas comunitarias ordinarias, a partir de febrero de 2005, fijándose del orden de 17,44 euros mensuales para el Bajo Derecha de la demandada; como también la renovación de las cuotas anuales del fondo de reserva, del orden de 99,23 euros para el Bajo Derecha de la demandada.-

En la Junta celebrada el día 14-7-2005, a la que asiste personalmente la demandada, se acuerda, por unanimidad de los asistentes la aprobación del presupuesto presentado para la instalación de placa de grupo fónico, cableado y alimentador de los telefonillos del edificio con precisión de que los telefonillos que hayan de instalarse en cada vivienda serán pagados por los propietarios de la misma; asimismo, por mayoría de los asistentes con el voto en contra de los propietarios de los bajos izquierda y derecha, se acordó pagar una cuota derrama de 60 euros por vivienda, para cubrir gastos relativos a diversos requerimientos notariales.-

Pues bien, a tenor del contenido de las actas de las Juntas de Propietarios a que anteriormente se ha hecho mención se consideran justificados los conceptos reclamados, a excepción de la partida "67,93 euros por la diferencia de la cuota extra del arreglo del portal pagadera en el mes de junio de 2004, cuota de 95,68 euros de la que pagó 27,75 euros", toda vez la cuota de reparto por los gastos de tejado y portal fue establecido en la Junta celebrada el día 29-12-2004 en la suma de 1829,16 euros, y la demandada acredita haber abonado, por tal concepto, en fecha 5-1-2005, la cantidad de 1829,15 euros (folios 75 y 76 de los autos), así como también de la partida de "60 euros por la cuota extra aprobada en la junta del 14 de julio de 2005 pagadera en el mes de septiembre de 2005 correspondiente a los gastos notariales", al manifestar el testigo Carlos Alberto , administrador de la Comunidad de Propietarios, que los requerimientos notariales por los que se aprobó dicha cuota no se llegaron a practicar.-

En consecuencia, procede reducir a 698,12 euros la cantidad a cuyo abono a la actora debe ser condenada la demandada.-

QUINTO.- Dada la estimación parcial del recurso de apelación que conlleva estimación parcial de la demanda, no se hace especial imposición tanto de las costas procesales de la primera instancia como de las correspondientes a la presente alzada (arts. 394-2 y 398-2 LEC ).-

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

SE estima parcialmente el recurso de apelación y se revoca parcialmente la sentencia de instancia impugnada, y, en consecuencia, se establece en 689,12 euros la cantidad a cuyo abono a la actora debe ser condenada la demandada, más los correspondientes intereses legales de dicha suma desde la fecha de la interpelación judicial hasta su completo pago; todo ello sin hacer especial imposición tanto de las costas procesales de la primera instancia como de las correspondientes a la presente alzada.-

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.