Sentencia Civil Nº 481/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 84/2012 de 03 de Octubre de 2012

Encabezamiento

R 84/12

SENTENCIA Nº 000481/2012

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD

Dª CARMEN BRINES TARRASÓ

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En la ciudad de VALENCIA, a tres de octubre de dos mil doce.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Valencia, con el nº 001635/2010, por LANDLORD S.A. representado en esta alzada por el Procurador D. Natalia del Moral Aznar y dirigido por el Letrado Dª. Sandra Aurrecoechea Ríos contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 " DE VALENCIA representada en esta alzada por el Procurador Dª. Ana García Llacer y dirigida por el Letrado D. Juan Zaera Navarrete, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por LANDLORD S.A.

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 12 de Valencia, en fecha 7 de diciembre de 2011 , contiene el siguiente: "FALLO: Acogiendo favorablemente la excepcion de falta legitimacion activa de la parte demandante, Landlord SA, al no hallarse al corriente del pago de las deudas comunitarias en el momento celebrarse la Junta en fecha 28 de Junio de 2010 debo desestimar en la instancia la demanda interpuesta sin entrar en el fondo del asunto y con imposicion de las costas a dicha parte demandante."

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por LANDLORD S.A, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 1 de octubre de 2012.

TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La mercantil Landlord S.A., en su condición de titular del local comercial en planta baja 2-B y de las plazas de garaje 24 y 25 del sótano segundo del inmueble sito en el número NUM000 de la Avenida AVENIDA000 , formuló el 24 de Septiembre de 2.010, con fundamento en los artículos 3 , 5 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal , demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios del edificio conocido bajo el nombre genérico de " EDIFICIO000 " integrado por las comunidades de propietarios del número NUM000 de la AVENIDA000 , el número NUM001 de la PLAZA000 y garajes del número NUM000 de la AVENIDA000 de esta Ciudad, en ejercicio de la acción de impugnación del acuerdo segundo adoptado en la Junta General Extraordinaria celebrada el 28 de Junio de 2.010, consistente en " asignación de los locales comerciales en planta baja del total del bloque arquitectónico al patio/ zaguán al que físicamente pertenece de acuerdo con su ubicación vertical. Redistribución, en su caso, de sus coeficientes en la proporción que ocupan en cada patio/ zaguán. Reparto de gastos según normas estatutarias" y ello al haberse acordado por mayoría y no por la unanimidad legalmente exigible al implicar una modificación del título constitutivo. La Comunidad demandada se opuso a dicha pretensión denunciando la falta de legitimación activa de la demandante por incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal y en cuanto a la problemática de fondo, en esencia, negó que el acuerdo impugnado implicase modificación alguna del título constitutivo o de los estatutos y que, por tanto, fuese necesaria la unanimidad para su adopción. La sentencia de instancia acogió la excepción de falta de legitimación activa de la demandante Landlord S.A. al no hallarse al corriente del pago de las deudas comunitarias, desestimando en la instancia la demanda interpuesta, sin entrar en el fondo del asunto y ello con imposición de costas a la parte demandante.

SEGUNDO.- La mercantil Landlord S.A. formula recurso de apelación contra la sentencia con fundamento en el error sufrido en la valoración de la prueba, lo que obliga a la Sala a revisar las actuaciones a fin de determinar si las conclusiones que establece el fallo apelado se ajustan a la resultancia probatoria y en esta tarea forzosamente se habrá de coincidir con la apreciación del juzgador de instancia y ello por las razones que a continuación se exponen. Como declara la SS. del T.S. de 14-10-11 , el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , introducido por la Ley 8/99, expresa que "estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios". El citado artículo establece una regla de legitimación y un requisito de procedibilidad y en cuanto a esta última, que es la que aquí interesa, indica que introduce una regla y una excepción, condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tenga que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios. Añadiendo que este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte, de ahí que no puede negarse legitimación para impugnar al comunero, cuando su morosidad provenga del incumplimiento del acuerdo tomado en Junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas a que se refiere el artículo 9. Se trata, en definitiva, de evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad, exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad. En el mismo sentido la SS. del T.S. de 6-2-12 entiende que el hecho de no hallarse el propietario al corriente en el abono de las cuotas comunitarias, constituye la ausencia del requisito de procedebilidad para el ejercicio de la acción impugnatoria, siendo el establecimiento o alteración de las cuotas de participación, el único supuesto en el cual el precepto referenciado, excluye la regla general de estar al corriente en el pago de las cuotas para hallarse legitimado activamente. En el caso que se enjuicia la acción impugnatoria se entabló el 24 de Septiembre de 2.010 ( f. 2), habiendo aportado la Comunidad demandada como documento número dos a su escrito de contestación, una certificación expedida por Don Edemiro , en su condición de Secretario-Administrador de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 " indicativa de que a fecha 24 de Septiembre de 2.010, el local Bajo 2B, cuya titularidad corresponde a la mercantil "Landlord S.A." adeudaba la cantidad de 564'15 euros, correspondientes a los gastos comunes del período 1º y 2º trimestre de 2.010 de la Subcomunidad de la Avenida AVENIDA000 nº NUM000 , añadiendo que a la fecha de la certificación ( 8 de Marzo de 2.011), la deuda asciende a un total de 966 euros, comprensivos de los gastos comunes del período del 1º, 2º, 3º y 4º trimestre de 2.010 ( f. 141). El Sr. Edemiro en la declaración testifical que prestó en el acto del juicio, expresó que la demandante no estaba al día en el pago de los gastos comunes ( 24' 39'') y exhibido que le fue el indicado documento número dos de la contestación se ratificó en su contenido ( 25' 25''), por lo que, en principio, es evidente que la actora carecía de legitimación para el ejercicio de la acción impugnatoria. El referido acuerdo literalmente tenía por objeto " Asignación de los locales comerciales en planta baja del total del bloque arquitectónico al patio/ zaguán al que físicamente pertenecen de acuerdo con su ubicación vertical. Redistribución, en su caso, de sus coeficiente en la proporción que ocupan en cada patio/ zaguán. Reparto de gastos según normas estatutarias". El Presidente de la Comunidad demandada Don Edemiro , al ser interrogado, manifestó que la cuota de participación de la actora sigue siendo la misma en relación al edificio " EDIFICIO000 " ( 11' 42''), que lo que se hace es una redistribución de su participación, que antes se le asignaba a la subcomunidad de EDIFICIO000 y ahora en su mayor parte es a la Plaza de PLAZA000 , pero sin variar para nada el coeficiente de participación ( 11' 49''), ni ello va a suponer tampoco una duplicidad de gastos ( 12' 03''), añadiendo que ahora la junta de dilatación de cada edificio marca el límite para los locales que están en su planta baja ( 14' 23'') y que ello es conforme a lo indicado en la sentencia de la Audiencia Provincial, en el sentido de que no era la subcomunidad de AVENIDA000 número NUM000 , la que debía girar los gastos a Landlord S.A. , ya que estaba más cerca el número NUM001 de la Plaza de PLAZA000 ( 16' 44''), asignándose cada local a la vertical de su edificio ( 17' 50''). Reiteró que el acuerdo impugnado no alteraba ninguna cuota ni porcentaje ( 20' 26'', ni tampoco la asignación de gasto concreto, sino lo que le corresponda conforme a los estatutos ( 20' 44'') y, a preguntas del juzgador de instancia, insistió en que la cuota de participación no variaba ( 22' 23''). Por su parte Don Edemiro , administrador del EDIFICIO000 " ( 24' 11''), en su declaración testifical, manifestó que lo que se acordó es hacer valer las normas estatutarias del edificio ( 25' 47''), de manera que cada local que esté bajo la vertical del edificio de una subcomunidad contribuirá a los gastos de ese mismo portal ( 26'00 '') y ello en cumplimiento de lo dispuesto por la sentencia de la Audiencia Provincial ( 26' 19''). Explicó que el acuerdo no establece ninguna alteración de cuotas, ni de los porcentajes de contribución, porque los estatutos establecen que los porcentajes que fija el título sean repartidos en proporción a la ocupación que tengan en cada local ( 26' 48''). Así el porcentaje de Landlord S.A. que es del 1'43% se aplicará una parte a Blasco Ibáñez y la otra a Plaza de Honduras ( 26' 58'') y dado que la superficie de su local es de 122 metros cuadrados, de los que 106'60 pertenecen a Plaza de Honduras y los 15'40 restantes a Blasco Ibáñez, se repercutiría el 1' 25% a la primera y el 0'18% a la segunda ( 27' 33''), precisando que ello se acomoda con el artículo 9 de los Estatutos ( 28' 50''). Ciertamente la postura de la parte demandada, en cuanto al acuerdo adoptado, armoniza con el contenido de la sentencia dictada el 30 de Junio de 2.009 por la Sección 6 ª de esta Ilma. Audiencia Provincial ( documento número siete de la demanda a los f. 37 al 41), que en el segundo de sus fundamentos de derecho literalmente declara que " frente a tal razonamiento nada valen los esfuerzos del abogado apelante por incorporar el local sito en Plaza de Honduras nº 26 al ámbito de cobertura de las obligaciones laborales del portero de la comunidad de AVENIDA000 NUM000 , pues la declaración de Obra Nueva y División Horizontal de Comunidad deja incólume la realidad de que el local no está en Blasco Ibañez 125, sino en Plaza de Honduras nº 26". Pero no es sólo éso, es que además y como arguye la demandada, el acuerdo impugnado se ajusta al contenido del artículo 9 de los Estatutos que dice " Aquellos gastos que puedan concretarse en cada una de las dos unidades arquitectónicas o patios-zaguanes que integran el edificio, se satisfarán exclusivamente por los departamentos ubicados en dicho patio, en proporción igual a la que respecto del total edificio significa el módulo o coeficiente de cada uno de aquéllos. Si un departamento, por ser de planta baja, sótano o entresuelo, estuviese ubicado en dos de las unidades arquitectónicas del inmueble, se considerará a estos solos efectos como dos locales, uno en cada unidad arquitectónica o patio con la superficie que en ella ubique" ( f. 161 vto. y 162 y documental aparte). En consecuencia, el acuerdo adoptado respeta el contenido estatutario, sino que le sea aplicable la excepción que contempla el precepto de que la impugnación se refiera a " aquellos acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios", porque el porcentaje de participación que corresponde a Landlord S.A. del 1'43 % ( documento número nueve de la demanda a los f. 70 al 102), continua igual sin modificación alguna. Los argumentos de la parte apelante de que el hecho de no estar al corriente en el pago de los gastos fue debido a causas únicamente imputables a la Comunidad demandada y que por ello fue privada de su derecho al voto en relación a su porcentaje de participación del local Bajo 2-B, resultan, a los efectos que ahora nos ocupan, inatendibles, por la sencilla razón de que los vincula a la fecha de celebración de la Junta General Extraordinaria el 28 de Junio de 2.010 y a la extemporánea consignación que por dicho motivo llevó a cabo el 3 de Septiembre de ese mismo ( documento número once de la demanda al f. 105). Pero aquí no estamos en el supuesto del artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , sino en el del artículo 18.2, concerniente al presupuesto exigible para el ejercicio de la acción impugnatoria, y, a mayor abundamiento, ni uno ni otro tema ( la legalidad o no de la privación de su derecho al voto y la presunta irregularidad en el giro de las liquidaciones de deuda) fue objeto de alegación por su parte en el escrito de demanda, al contrario, en el último párrafo del ordinal fáctico primero de dicho escrito, indica que acudió a la Junta y ejercitó su derecho al voto, por lo que su mención ahora en el recurso participa de la consideración de cuestiones nuevas, que conforme a reiterada jurisprudencia resultan inidóneas para ser tratadas en la alzada ( SS. del T.S. de 28-3-00 , 19-4-00 , 10-6-00 , 4-12-00 , 12-2-01 , 30-3-01 , 31-5 - 01 , 22-10-02 , 29-11-02 , 26-2-03 , 31-5-03 , 25-6-03 , 26-7-03 , 12-12-03 , 31-12-03 y 19-2-04 , entre otras muchas). No es preciso tampoco para acoger la falta de legitimación activa que contempla el artículo 18.2, que la situación de impago se acredite por medio de certificación del acuerdo de la Junta aprobatorio de la liquidación de la deuda con la Comunidad de Propietarios por quien actue como Secretario de la misma con el visto bueno del Presidente, dado que esa exigencia lo es para el supuesto en que decida acudirse al proceso monitorio en reclamación de las cantidades debidas, como así lo establece el artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , supuesto distinto al que no ocupa. Finalmente expresa la parte recurrente ser también titular de las plazas de garaje números 24 y 25 y que en relación a ellas se encuentra al corriente en el pago de sus gastos, sin embargo, lo cierto es que el artículo 18.2 habla de " el propietario" no de las propiedades y que esté al corriente en el pago de la " totalidad" de las deudas vencidas con la comunidad, y en cualquier caso, no debemos olvidar que la acción ejercitada y, por ende, la controversia suscitada, lo ha sido en relación al local Bajo 2-B, que es el que se encuentra en situación de impago, de ahí que, en atención a todo lo expuesto, proceda la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia.

TERCERO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la desestimación del recurso motiva la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Natalia Del Moral Aznar en nombre de la mercantil Landlord S.A. contra la sentencia dictada el 7 de Diciembre de 2.011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Valencia , en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 1.635/10, que se confirma íntegramente con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada. Dese al depósito constituído el destino legal procedente. Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.