Sentencia CIVIL Nº 481/2017, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 744/2017 de 01 de Diciembre de 2017

Encabezamiento

Rollo nº 000744/2017
Sección Séptima
SENTENCIA Nº 4 8 1
SECCIÓN SÉPTIMA
Ilustrísimos/as Señores/as:
Presidente/a:
DOÑA MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA
Magistrados/as
DON JOSÉ ANTONIO LAHOZ RODRIGO
DOÑA MARÍA IBÁÑEZ SOLAZ
En la Ciudad de Valencia, a uno de diciembre de dos mil diecisiete.
Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los
autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) - 000272/2017, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA
INSTANCIA Nº 5 DE GANDÍA, entre partes; de una como demandante - apelante/s Maite , dirigido por el/
la letrado/a D/Dª. PAU COTS APARISI y representado por el/la Procurador/a D/Dª MARÍA ISABEL GOMAR
SANTAPAU, y de otra como demandado - apelado/s Teofilo , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. MIGUEL ÁNGEL
DOLCET GÓMEZy representado por el/la Procurador/a D/Dª PATRICIA ESPÍ PUIG.
Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE GANDIA, con fecha 14 de julio de 2017, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: Que estimando la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Dª. Patricia Espi Puigen nombre y representación de D. Teofilo , contra Dª. Maite , DEBO DECLARAR Y DECLARO RESUELTO por expiración del plazo contractual el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 2 de enero de 2012, y recayente sobre la vivienda sita en la la AVENIDA000 nº NUM000 , escalera NUM001 , NUM002 , NUM002 de Gandia (Valencia)y en consecuencia DEBO CONDENAR Y CONDENO A Dª. Maite a desalojar la misma dejándola libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora con apercibimiento de lanzamiento el día 22 de septiembre de 2017 a las 9,00 horas. Condenado en costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 27 de noviembre de 2017 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO . La representación procesal de don Teofilo demanda de juicio de desahucio por expiración del plazo contractual pactado, frente a doña Maite .

Sustenta su pretensión en que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento el día 2 de enero de 2012, respecto de la vivienda situada en Gandía, AVENIDA000 núm. NUM000 , esc. NUM001 , NUM002 - NUM002 , con una duración de 5 meses y una renta mensual de 505.-€, contrato que se ha ido prolongando durante 5 años, hasta el 3 de enero de 2017.- El día 25 de noviembre de 2016 el actor remitió a la arrendataria una carta comunicándole su intención de poner fin al contrato y recuperar la posesión pero, llegada la fecha de vencimiento, la demandada no abandonó la vivienda, por ello, insta el desahucio y se reserva las acciones sobre los posibles daños y perjuicios.

La representación procesal de doña Maite se opuso a la pretensión actora invocando, en primer lugar, la inadecuación del procedimiento, pues el vínculo que unía a las partes no era un simple contrato de arrendamiento sino un contrato de compraventa de la vivienda con el pago del precio a plazos y sin fijar fecha final, por lo que aún está vigente la opción de compra, ya que ninguna de las partes ha requerido a la contraria para su ejercicio, por todo lo cual, se trataría de una cuestión compleja que no podría ventilarse en un juicio verbal de desahucio.

Sobre el fondo del asunto invoca, que la relación jurídica que vinculaba a las partes estaba plasmada en dos documentos: uno primero, consistente en unas arras confirmatorias puras, pactando la entrega de 40.000.- € en dinero B, pago que fue realizado por el marido de la demandada, don Cristobal . Y, un segundo documento, que era el que el actor considera como contrato de arrendamiento, pero que en la realidad era un contrato de compraventa a plazos, y que las partes denominaron contrato de alquiler con opción de compra, firmado por la demandada, en el que se pagó la suma de 3.000.- € por la opción y se fijó una renta mensual.

Los dos se firmaron el mismo día aunque tienen fechas diferentes.

Ahora las partes no firman la escritura de compraventa porque no llegan a un acuerdo sobre el precio final, pues pretenden que se descuenten las cantidades entregadas a cuenta. Han pagado 525 € mensuales y todos los demás gastos, ya que la idea era que los demandados se subrogasen en el préstamo hipotecario pero únicamente respecto del principal.

Igualmente invoca la falta de litisconsorcio pasivo necesario puesto que no se ha demandado a don Cristobal pese a que la compraventa a plazos se fraguó con él.

La Sentencia de instancia estima la demanda en todas sus partes.

Contra dicha resolución se alza la parte demandada invocando diversos motivos que pasamos a examinar.



SEGUNDO . En la resolución del presente recurso de apelación hemos de partir de las siguientes consideraciones: I) Lo dispuesto en el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, conforme al cual "La Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado." II) El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003 , Pte. Marín Castan, Francisco, Cendoj: STS 255/2009 nos dice: "Esto es así porque, como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante" III) Que este Tribunal de apelación es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla, de forma divergente, a la efectuada por la Jueza de Primera Instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como 'revisio prioris instantiae' o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio fácti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, podemos citar las SSTS de 15 de junio y 15 de diciembre de 2010 , 7 de enero y 14 de junio de 2011 entre las más recientes. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009 : < < el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia> >' . Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, Número de Recurso, 1272/2007 , Ponente don Francisco Marín Castán y la de 14/06/2011 (rec. 699/2008 ).

En fechas más recientes, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 14 de junio de 2011, (ROJ: STS 4255/2011 ), Sentencia: 392/2011, Recurso: 699/2008 , Ponente: RAFAEL GIMENO-BAYÓN COBO, nos dice: "También conviene dejar constancia expresa de que el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 'En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o una sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación', lo que ha sido interpretado por la doctrina en el sentido de que, como indica el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil 'La apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada', afirmándose en la sentencia 798/2010, de 10 diciembre , que el recurso de apelación se configura en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil como una revisio prioris instantiae o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda el control de lo actuado en la primera con plenitud de cognición 'tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris [cuestión jurídica]), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso'.

22. Esta revisión comprende la valoración de la prueba por el tribunal de apelación con las mismas competencias que el tribunal de la primera instancia, sin que quede limitada al control de racionalidad que opera en el ámbito del recurso extraordinario por infracción procesal, razón por la que la Audiencia Provincial en modo alguno se excedió al valorar la prueba testifical de forma diferente a la de la sentencia del Juzgado."

TERCERO . Como primer motivo de su recurso la parte apelante reitera que se trata de una cuestión compleja que obliga a las partes a litigar bajo los cauces de un juicio declarativo ordinario pues, de no ser así, se le priva de la tutela judicial efectiva y de poder formular reconvención. La relación que ha existido entre las partes no se puede analizarse en un juicio sumario. Alega, en primer lugar, que aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda y, en segundo lugar, que existen otros vínculos jurídicos, además del derivado de la relación arrendaticia, de naturaleza especial y complicada.

Los dos contratos se perfeccionaron y conforman como un único negocio, un contrato de compraventa a plazos y sin plazo determinado.

Ninguna de las partes ha instado la resolución de la compraventa y la actora, bajo la argucia legal del desahucio pretende resolver los dos contratos.

La parte apelada opone que entre las partes existe un contrato de arrendamiento con opción de compra, pero ello no desvirtúa la existencia de ambos contratos y tanto el arrendamiento como la opción son de una gran simplicidad.

La opción de compra era por 5 meses y la demandada no la ejercitó, según se pactó expresamente en la cláusula 11 del contrato y el arrendamiento, que era de temporada, se ha prolongado durante 5 años.

Como segundo motivo de su recurso, e íntimamente ligado con el anterior, la parte alega el error en la valoración de la prueba, que ha determinado el error en la calificación jurídica del contrato que liga a las partes y que no está resuelto. Las partes, por los actos propios, han determinado que no exista plazo para el cumplimiento del contrato, pues no se han compelido para su cumplimiento. La finalidad era que la demandada y su esposo se subrogasen en el préstamo hipotecario. La demandada y su marido han pagado más de lo pactado y se han hecho cargo de todos los gastos. Se ha aportado el documento en el que consta el pago de 40.000.- € para la compraventa de la vivienda.

La parte apelada opone que no se trata de un contrato de compraventa a plazos. Respecto del recibo de 40.000.- € invoca que es falso y que, en todo caso, sería anterior al contrato de arrendamiento. Está firmado por persona distinta a la arrendataria y el receptor es un tal Teofilo y no el demandante. Añade que han pagado los tributos porque así se pactó en la cláusula 4º del contrato y que ahora adeuda las rentas de los meses de noviembre y diciembre de 2016.

Esta Sala considera que el recurso debe desestimarse.

Hemos de partir de que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra, relación jurídica carente de complejidad, lo que excluye que podamos hablar de una cuestión compleja.

Respecto de la opción de compra expresamente pactaron que la arrendataria abonaba la suma de 3.000.-€ (estipulación tercera) y en la estipulación undécima acordaron: "La propiedad concede al arrendatario una OPCIÓN DE COMPRA para adquirir la finca en los siguientes términos: El plazo en que podrá ejercitar el derecho de opción de compra en sentido de adquirir la propiedad de la vivienda objeto del presente contrata será el de 5 meses, a contar desde la fecha de entrada en vigor del presente contrato, plazo en el que el arrendatario habrá de comunicar de forma fehaciente al arrendador su intención de ejercitar el derecho de opción de compra en el sentido de adquirir la vivienda arrendada con 60 días de antelación a la fecha de término, transcurrido ese periodo, el derecho de opción de compra quedará extinguido.

En el caso de que el arrendatario decidiera adquirir la propiedad de la finca, la compraventa se formalizará de conformidad con las siguientes condiciones: [...]" No consta en autos ningún documento que acredite o del que se pueda deducir que la demandada ejercitó la correspondiente opción de compra, por lo tanto, transcurridos los 5 meses fijados, la misma expiró, quedando limitado el negocio jurídico existente entre las partes a un contrato de arrendamiento, respecto del que el demandado, válidamente ha instado su extinción.

Por lo que al recibo de los 40.000.-€ se refiere (f. 60), pago que aparece efectuado por una persona que no es parte en el contrato de arrendamiento y cuyo recibí está firmado por una persona que tampoco es parte en el arrendamiento - Teofilo - ha sido tachado de falso por el actor, quien niega su firma, y ninguna prueba obra en autos que permita estimar acreditada la realidad de su contenido.

Así pues, limitada la vinculación entre las partes a un contrato de arrendamiento y manifestando el demandante-arrendador su voluntad de dar por expirado el mismo, debemos concluir, confirmando la sentencia de instancia.



CUARTO. Por todo lo expuesto y haciendo nuestros los razonamientos de la sentencia de instancia, a los que nos remitimos, como así nos permite la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras Sentencia de 22/5/2000 con cita de la de 16 de octubre de 1992 , cuando dispone que: " si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir solo aquellos que resulte necesario ( STS de 16 de octubre de 1992 ), amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva" debemos concluir con la desestimación del presente recurso y la confirmación de la sentencia de instancia.



SEXTO.- En materia de costas de acuerdo con lo establecido en los artículos 398 y 394 de la de la Ley de Enjuiciamiento Civil se condena a la parte recurrente al pago de las causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación de doña Maite contra la Sentencia de fecha 14 de julio de 2017 dictada en los autos número 272/17 por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Gandía , resolución que confirmamos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada .

Y a su tiempo, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia para su ejecución y debido cumplimiento.

Contra la presente resolución cabe Recurso de Casación por interés casacional, al haberse tramitado atendiendo a la materia, siempre que en la resolución concurran los requisitos establecidos en el artículo 477-2-3º, en su redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 octubre 2011 , y en tal caso recurso extraordinario por infracción procesal. El recurso deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de 20 días, Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- Doy fe: Que la anterior sentencia ha sido leída y publicada por el Ilma. Sra. Magistrada Ponente estando celebrando audiencia pública la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial, en el mismo día de su fecha. Valencia a uno de diciembre de dos mil diecisiete.