Sentencia Civil Nº 482/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 733/2006 de 26 de Septiembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimocuarta

ROLLO Nº 733/2006

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 441/2005

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 MANRESA

S E N T E N C I A Nº 482/2007

Ilmos. Sres.

D. FRANCISCO JAVIER PEREDA GÁMEZ

Dª. Mª DEL CARMEN VIDAL MARTÍNEZ

Dª. ROSA Mª AGULLÓ BERENGUER

En la ciudad de Barcelona, a veintiséis de septiembre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimocuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 441/2005 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 4 Manresa, a instancia de Dª. Consuelo y D. Santiago , contra D. Emilio ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por los ACTORES contra la Sentencia dictada en los mismos el día 24 de marzo de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: SE DESESTIMA PARCIALMENTE LA DEMANDA de reclamación de cantidad interpuesta a instancia de Doña Consuelo y de Don Santiago , representados por la Procuradora de los Tribunales Doña María Soledad López García, y asistidos por la Letrada Doña Mercé Torras Galí, frente a Don Emilio , representado por la Procuradora de los Tribunales Doña Gemma Arnan Jiménez, y asistido por el Letrado Don Jaume Pujol Carbonell, CONDENANDO AL DEMANDADO A ABONAR A LOS ACTORES LA CANTIDAD DE 4.808,10 EUROS. No ha lugar a condena en costas a ninguna de las partes".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 13 de septiembre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia, por motivos estructurales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ROSA Mª AGULLÓ BERENGUER.

Fundamentos

PRIMERO.- Brevemente señalamos los hechos relevantes objeto de debate:

a) La parte actora ejercita acción de resarcimiento de daños y perjuicios derivados de la mala praxis del agente de la propiedad inmobiliaria demandado, Emilio , en la gestión de venta de la vivienda propiedad de los demandantes, sita en Manresa, calle DIRECCION000 , nº NUM000 piso NUM001 , puerta NUM002 , que, para el período de un año y en régimen de exclusiva con sanción en caso de que no se respetara, le habían encomendado, mediante "contrato de encargo de venta" de fecha 24 de mayo de 2004. La finalidad de esta venta era que con su producto, pudieran comprar otra vivienda que también les enseñara el mismo agente de entre las que tuviera en cartel. Este contrato fue resuelto unilateralmente por el API demandado el 2 de marzo de 2005 en contestación al requerimiento de los actores de fecha 23 de febrero de 2005, para que cumpliera su cometido ante el avecinamiento de la fecha determinada para la escrituración de la compraventa (10 de marzo 2005) para cuyo pago habían contado con el capital obtenido de la previa venta de su vivienda.

b) Así, el 10 de junio de 2004, los actores habían celebrado contrato de compraventa sobre una vivienda sita en Sant Salvador de Guardiola -Urb. El Calvet- con pacto de arras penitenciales, propiedad de Everardo y Angelina , a quienes conocieron a través del agente. En este contrato, estipularon que se otorgaría la escritura en el momento en que se pagase la totalidad del precio, fijándose como fecha límite el 10 de marzo de 2005. En el momento de la firma del contrato privado, entregaron 18.030 euros a cuenta del total, estipulándose que si la parte compradora no cumplía lo convenido (firma de la escritura y pago del precio en el momento estipulado) perdería dicha cantidad que integra las arras y si no lo hacían por causa imputable a los vendedores, éstos deberían devolver las arras duplicadas, conforme a lo dispuesto en el artículo 1454 CC (doc.3 ).

c) Al propio tiempo, es decir, en el mismo día, concertaron, también con la intermediación del demandado, un crédito hipotecario con una disponibilidad limite de 108.000 euros con la entidad "Caixa D'Estalvis de Catalunya", para el cual dieron en garantía el piso a vender (doc. 4 demanda). Según alegan los actores, este crédito lo concertaron para poder financiar la cantidad estipulada en concepto de arras penitenciales.

d) Llegado el día del otorgamiento de la escritura de compraventa, habida cuenta que los actores no habían logrado vender su vivienda, no pudo otorgarse la escritura pública de compraventa porque los compradores no disponían de suficiente capital para el pago del resto del precio convenido (que era de 155.061 euros), con lo que perdieron la cantidad entregada en concepto de arras.

SEGUNDO.- Hecha la anterior exposición, la acción de responsabilidad del API nace, a entender de los demandantes en que pasados los dos o tres primeros meses desde que firmaron la nota de encargo para la venta del piso de DIRECCION000 que le otorgaron en exclusiva durante una año y con la condición implícita de que pudiera servir para financiar la adquisición de la nueva vivienda, el agente no efectuó ninguna actividad para lograr su venta, tal y como acreditan mediante las Actas Notariales aportadas, de distintas fechas, en las que se deja constancia de que ni siquiera anunciaba la vivienda de los actores entre las que se encontraban a la venta en las oficinas de la inmobiliaria.

La cuestión litigiosa en esta segunda instancia se circunscribe al alcance de dicha responsabilidad, dado que en la sentencia de primera instancia se estima la falta de cumplimiento de las obligaciones por parte del API demandado y la vinculación de los tres contratos, el de encargo de la vivienda propia por los demandantes, la compraventa privada y el crédito hipotecario. Asimismo, el demandado no apela la resolución, con lo que está consintiendo la sentencia en su integridad aunque en el recurso diga que "no comparte en su totalidad los argumentos de la sentencia", puesto que añade que "los acata", como es obvio al no haber interpuesto contra ella recurso de apelación.

Tres son las cuestiones que fundan la acción, la vinculación de los contratos, que ya fue reconocida en primera instancia y que compartimos, la falta de actividad del mediador en la venta del piso de los actores, que también se reconoce y queda acreditada con la documentación y declaración de las partes, y el alcance de esta falta de actividad que es lo que los actores no comparten de la sentencia. En ésta se considera que aunque el demandado intervino en la negociación de los contratos de compraventa con arras penitenciales y en el crédito hipotecario, los actores celebraron voluntariamente dichos contratos, de forma que asumieron las consecuencias derivadas de los mismos y, tras una larga y completa exposición, concluye que la indemnización que corresponde a los actores es la comisión que percibió el demandado por la intermediación, fallida, de la compraventa de la vivienda con los terceros, quienes en declaración judicial, afirmaron que de la parte del precio percibido de los demandantes, que han retenido en concepto de arras al no llegarse a celebrar el contrato, entregaron al API ahora demandado la cantidad de 800.000 de las antiguas pesetas (4.808,10 euros), que es la cantidad a cuyo pago condena a pagar a los actores utilizando la facultad moderadora del artículo 1103 CC .

Se alega en el recurso como motivos de apelación, que se circunscriben a la valoración de los daños y perjuicios, el error en la valoración de la prueba y en la aplicación del artículo 1103 CC .

TERCERO.- En la demanda se solicitaba como indemnización, de una parte, la cantidad entregada en concepto de arras, que perdieron a causa de la inactividad del API en el desempeño del encargo de venta de la vivienda de los demandantes (18.030 euros); de otra, los gastos de constitución del crédito hipotecario sobre su piso (2.505,54 euros) cuando, alegan, existían otras maneras más ventajosas de financiación; y en tercer lugar, los intereses pagados por dicho crédito (914,19 euros), lo que da un total de 21.449,73 euros. Importe que se reclama en esta instancia como pérdida económica real derivada de la mala praxis del agente de la propiedad inmobiliaria.

De los anteriores conceptos, entendemos que tiene directa relación de causa a efecto sólo la pérdida de las arras, ya que los dos contratos de compraventa estaban ligados y la labor del agente fue nula en lo que se refiere al encargo de venta del piso de los actores, lo que frustró, sin duda la consumación de la segunda venta en la que ellos figuraban como compradores; pero consideramos indemnizables los demás conceptos que se reclaman, es decir, los gastos e intereses dimanantes del contrato de crédito hipotecario, aunque esta operación fuera aconsejada por el agente demandado. El crédito hipotecario se celebra libremente por los demandantes con una entidad financiera que les proporciona una serie de ventajas propias del mismo y como contrapartida, unas obligaciones, como las de pagar los intereses estipulados y los gastos que la constitución del contrato genera, según lo pactado con la entidad de financiación. Los actores, respecto de estas condiciones prestaron su consentimiento, a falta de toda prueba en contrario, libre y consciente, con la Caixa, de manera que ahora no pueden actuar contra sus propios actos y solicitar su indemnización por el simple hecho de que el demandado les aconsejara esta manera de adquirir dinero para el pago de la entrada de la compraventa, porque nada les impedía haber optado por otra manera de financiación. Si existían o no mejores formas para obtener fondos con que pagar las arras es una cuestión baladí, porque los actores firmaron libremente el contrato financiero con la meritada entidad bancaria y fueron plenamente conscientes de lo que pactaban (art. 1255, 1256, 1257 y 1258 todos del CC). Por lo demás, los intereses y estos gastos que ahora se reclaman, no consta que los actores los hubieran podido evitar de haberse celebrado la compraventa frustrada; ello no es más que una hipótesis porque no sabemos si hubieran podido cancelar el contrato de crédito sin coste alguno tras la operación de la doble venta ideada.

CUARTO.- Por lo expuesto, estimamos en parte el recurso y revocamos también en parte la sentencia porque no apreciamos motivo alguno para reducir, al amparo del artículo 1103 CC , la indemnización del efectivo daño sufrido por los actores con la pérdida de las arras, en cuanto que con su pasividad en la realización del encargo en la venta del inmueble de los actores, provocó la imposibilidad de cumplimiento del otro contrato, de forma que, siendo la labor de mediación de resultado, y éste no se logró, en definitiva, en ninguna de las dos operaciones para las que fue contratado como mediador, no entendemos que cumpliera tampoco con el segundo encargo, por lo que al ser por su responsabilidad, habida cuenta que tanto compradores como vendedores no "desistieron" voluntariamente del contrato, debe dejarlos a ambos indemnes de los perjuicios que sufrieron como consecuencia de su deficiente actuación profesional, en concreto a los actores, de la pérdida de las arras. Por lo tanto, condenamos a la parte demandada a que pague a lo demandantes la cantidad de 18.030 euros, más el interés legal devengado desde la fecha de interposición de la demanda, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1100 en relación con el 1108 CC, interés que se incrementará en dos puntos desde la fecha de esta sentencia habida cuenta que se revoca parcialmente la sentencia de instancia en la que se condenaba a menor cantidad que en la presente resolución, conforme al artículo 576 LEC .

QUINTO.- Al estimarse en parte el recurso de apelación y la demanda, no procede especial declaración sobre las costas de ninguna de las dos instancias, confirme a los artículos 394 y 398 LEC .

Fallo

ESTIMAMOS EN PARTE el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia de fecha 24 de marzo de 2006, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Manresa , la cual revocamos en parte y en su lugar, CONDENAMOS al demandado D. Emilio , a que pague a los actores la cantidad de 18.030 euros, más el interés legal devengado desde la fecha de interposición de la demanda que se incrementará en dos puntos desde la fecha de esta sentencia; sin especial declaración sobre las costas de ninguna de las dos instancias.

Y firme que sea esta sentencia, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, . En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.