Sentencia Civil Nº 482/2009, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 176/2009 de 22 de Diciembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Sección Segunda

El Canyaret, s/n

Rollo nº. 176/2009

Procedimiento ordinario núm. 633/2008

Juzgado Primera Instancia 4 Lleida (ant.CI-4)

SENTENCIA nº 482/2009

Ilmos./as. Sres./as.

PRESIDENTE

D. ALBERT GUILANYÀ FOIX

MAGISTRADOS

D. ALBERT MONTELL GARCIA

DÑA. ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

En Lleida, a veintidos de diciembre de dos mil nueve

La sección segunda de esta Audiencia Provincial, constituída por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Procedimiento ordinario número 633/2008, del Juzgado Primera Instancia 4 Lleida (ant.CI-4), rollo de Sala número 176/2009, en virtud de del recurso interpuesto contra la Sentencia de fecha 14 de enero de 2009. Es apelante Claudia , representado/a por el/la procurador/a CARMEN GRACIA LARROSA y defendido/a por el/la letrado/a JOSE LUIS GOMEZ GUSI. Es apelado/a Calixto y Conrado , representado/a por el/la procurador/a PAULINA ROURE VALLES y defendido/a por el/la letrado/a Jose Paris Tomas. Es ponente de esta sentencia el/la Magistrado/a Doña ANA CRISTINA SAINZ PEREDA.

VISTOS,

Antecedentes

PRIMERO.- La transcripción literal de la parte dispositiva de la Sentenciadictada en fecha 14 de enero de 2009, es la siguiente:

"

I.- ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por D. Conrado y D. Calixto contra Dña. Claudia , con los siguientes pronunciamientos:

1.- DECLARAR resuelto el contrato privado de compraventa que mediaba entre las partes de fecha de 20 de febrero de 2007, por incumplimiento de Dña. Claudia .

2.- CONDENAR a Dña. Claudia a satisfacer a D. Conrado y a D. Calixto la cantidad entregada por éstos como paga y señal doblada, es decir, ciento dos mil euros (102.000 ?),

3.- CONDENAR a Dña. Claudia a satisfacer a D. Conrado y a D. Calixto los intereses legales devengados por dicha cantidad computados desde la interposición de la demanda.

4.- CONDENAR a Dña. Claudia al pago de las costas de la demanda.

II.- DESESTIMAR LA RECONVENCIÓN interpuesta por Dña. Claudia contra D. Conrado y a D. Calixto , ABSOLVIÉNDOLOS de todos los pedimentos efectuados en su contra. Todo ello con expresa imposición de las costas de la reconvención a Dña. Claudia ."

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, Claudia interpusieron un recurso de apelación que el Juzgado admitió y, seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.

TERCERO.- La Sala decidió formar rollo y designar magistrado ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna. Se señaló el dia 1 de diciembre de 2009 para la votación y decisión.

CUARTO.- En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte demandada, y actora en reconvención, interpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia que desestima su demanda reconvencional y estima íntegramente la demanda planteada por la parte adversa. En su recurso la apelante ya no mantiene las pretensiones de la reconvención (cumplimiento del contrato de compraventa) centrándose únicamente en la estimación de la demanda principal.

Tras exponer los hechos que esta parte considera acreditados invoca como primer motivo de recurso la incongruencia en que incurre la sentencia al señalar, por un lado, que no ha quedado acreditado que la compraventa tuviera carácter mercantil y, por otro, que la compra de las fincas se realizó por los compradores de forma privada, al margen de su actividad comercial, con independencia de que tuvieran intención ulterior de revender la finca a terceros para obtener alguna ganancia. La recurrente aduce que resulta evidente el propósito de reventa por lo que la compraventa debe ser calificada como mercantil, siendo de aplicación lo dispuesto sobre las arras en el Art. 343 del Código de Comercio . En cuanto al supuesto incumplimiento de la parte vendedora sostiene la apelante que dadas las características del comprador Sr. Conrado (regenta una agencia inmobiliaria) ha de presumirse que es experto en la materia, siendo inverosímil que no se percatara a través de la documentación de la herencia de la vendedora de que sólo era propietaria de sesenta de setenta y dos avas partes indivisas, hecho éste que no se ocultó, por lo que no cabe apreciar mala fe en la parte vendedora, siendo que los compradores con una mínima diligencia podían saber la situación de la finca solicitando la información registral, y que esta parte acudió a la notaría dispuesta a vender lo que tenia en aquél momento, sin que pueda apreciarse su incumplimiento ni una voluntad obstativa del mismo. Respecto a las arras, no existe motivo para resolver el contrato y menos para exigir el pago duplicado de la suma entregada como paga y señal, habiendo sido la parte vendedora la que ha desistido de su propósito por la situación de crisis económica actual. Subsidiariamente solicita la moderación y reducción sustancial de la cláusula contractual relativa a las arras, dada la voluntad de esta parte de cumplimiento de su obligación de entrega de la cosa vendida.

SEGUNDO.- A efectos de centrar el debate procede analizar en primer término el contenido del pacto segundo del contrato de compraventa suscrito entre las partes, a tenor del cual los compradores entregan a la vendedora "a cuenta de la compraventa futura, la cantidad de 51.000 euros, en concepto de paga y señal, que perderán si incumplieren lo convenido en el presente documento, o tendrán derecho a percibir doblados si el incumplimiento se produjere por la vendedora". La sentencia de primera instancia considera que estamos ante unas arras penales, criterio éste que resulta acertado a tenor de los claros términos del pacto que nos ocupa, sin que quepa admitir la tesis de la apelante cuando pretende atribuir a esta cláusula contractual una deficiente redacción que no es tal, actuando además la parte vendedora en contra de su anterior proceder pues en el burofax remitido a los compradores en el mes de junio de 2007 incluso las calificaba como arras penitenciales, dando por resuelto el contrato en las condiciones pactadas "en concreto la pérdida de la paga y señal entregada por existir culpa de la compradora "

La sentencia del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 2009 reitera la consolidada doctrina jurisprudencial sobre la naturaleza y configuración de las arras recogida, entre otras, en las SSTS de 20 de mayo de 2004 y 24 de octubre de 2002 , en el sentido que "ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 .

También añade la antedicha Sentencia que es doctrina jurisprudencial constante la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (sentencia de 10 de marzo de 1986 ). En otras palabras, señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 que "el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo".

La aplicación de estos criterios al caso enjuiciado permite concluir que, en efecto, estamos ante unas arras penales, por lo que en relación con este extremo es correcta la conclusión de la sentencia de primera instancia.

TERCERO.- Sentado lo anterior resulta irrelevante el carácter mercantil o civil del contrato de compraventa que nos ocupa. En primer lugar debe destacarse que como ya apunta la resolución recurrida nada se dijo al respecto en la contestación a la demanda ni en la reconvención, admitiendo implícitamente la parte vendedora la naturaleza civil del contrato. Es en el momento final del juicio, en el de resumen de prueba y conclusiones (Art. 433 de la LEC ) cuando la demandada alude a la posibilidad de que se trate de un contrato mercantil porque el propósito era el de revender. En segundo lugar, y puesto que se invoca en el recurso el Art. 343 del Código de Comercio , habrá de concluirse que dado que estamos ante unas arras penales la consecuencia jurídica sería la misma aunque se admitiera que se trata de un contrato de compraventa mercantil. El referido Art. 343 C . Co. únicamente viene a reconocer que, salvo pacto en contrario, las denominadas arras o señal son arras confirmatorias, estableciendo que "las cantidades que, por vía de señal, se entreguen en las ventas mercantiles se reputarán siempre dadas a cuenta del precio y en prueba de la ratificación del contrato, salvo pacto en contrario".

En el presente caso el pacto segundo del contrato atribuye ese carácter a la cantidad entregada en concepto de paga y señal, que se entrega a cuenta de la compraventa futura, y seguidamente vincula expresamente su pérdida o devolución doblada al incumplimiento del contrato, según se trate de incumplimiento contractual de la parte compradora o de la vendedora. Por tanto, no se vinculan a la decisión unilateral de una y otra parte de resolver el contrato (Art. 1.454 C.C .), sino que estamos ante unas arras confirmatorias y a la vez penales, como cláusula penal indemnizatoria de daños y perjuicios (art. 1.152 C.C .) libremente pactada por las partes para el supuesto de resolución del contrato por incumplimiento culposo de una u otra parte.

CUARTO.- Insiste la recurrente en su particular visión de lo sucedido argumentando que esta parte siempre ha estado dispuesta a cumplir, que no ocultó ningún dato a los compradores y que no existe motivo para resolver el contrato, habiendo acudido esta parte ante el Notario para otorgar la escritura pública de compraventa poniendo de manifiesto posteriormente su voluntad en tal sentido, advirtiendo a los compradores que si ellos incumplían perderían la cantidad entregada.

Este planteamiento choca frontalmente con lo que se refleja con toda claridad en el documento nº 9 de la demanda, reconocido por la propia vendedora, aunque la lectura que propone de este documento nada tiene que ver con los términos literales del mismo, que no ofrecen duda sobre cual era la voluntad de esta parte. En el referido documento -carta de 29 de mayo de 2007 remitida mediante burofax a los compradores el 11 de junio- no expone la vendedora su voluntad de cumplimiento, no se trata de un requerimiento exigiendo a los compradores el cumplimiento de sus obligaciones (según se alegaba en la contestación a la demanda) y menos aún advierte a la contraparte de las consecuencias que pudieran derivarse en caso de que sea la parte compradora quien incumpla. En contra de lo verdaderamente sucedido (porque las partes habían acudido a la notaria el día 17 de mayo a fin de firmar la escritura pública, que no puedo formalizarse por los defectos en la titularidad de la finca de la vendedora) se imputa a los compradores el incumplimiento contractual porque se ha cumplido sobradamente la fecha de vencimiento prevista para la escrituración (30 de abril) sin que la vendedora haya tenido noticia respecto de la notaría que debían elegir los compradores y la dirección, día y fecha donde acudir, por lo que la vendedora entiende que existe un desistimiento por parte de los compradores, quedando el contrato resuelto en las condiciones pactadas, en concreto con pérdida de la paga y señal entregada, por existir culpa de la compradora.

También ha quedado acreditado -desvirtuando la voluntad de cumplimiento que refiere la recurrente- que hasta el mes de octubre de 2007, transcurridos cinco meses desde aquél documento en el que se da por resuelta la venta, la vendedora no instó el correspondiente procedimiento para subsanar los defectos de titularidad, defectos que aún no han quedado totalmente subsanados puesto que todavía subsiste un defecto de cabida de la finca objeto del contrato. Igualmente ha quedado probado, por la declaración del testigo Sr. Severino , y porque lo reconoció la vendedora en prueba de interrogatorio, que después de resolver el contrato la ahora apelante evidenció su voluntad de vender la finca a terceros que pudieran estar interesados, lo que viene a corroborar que daba por totalmente zanjada la relación contractual.

Con independencia de si los compradores conocían o podían haber conocido mediante consulta registral que la vendedora no ostentaba la titularidad de toda la finca lo que resulta incuestionable es que quien sin duda tenía conocimiento de tal obstáculo para formalizar la venta era la propia vendedora, reconociendo ésta en el acto de juicio que lo sabía antes de acudir a la notaria, pese a lo cual ni inició ningún trámite desde la firma del primer contrato privado (1-8-2006) ni lo hizo hasta bastante tiempo después de resolverlo, procediendo en cambió a imputar a los compradores un incumplimiento fundado en hechos que para nada se ajustan a la realidad, para así dar por resuelta la relación contractual y hacer suya la cantidad recibida. En esta situación no cabe admitir el argumento de que esta parte siempre ha estado dispuesta a cumplir y que acudió a la Notaria dispuesta a otorgar escritura pública de lo que tenia en aquél momento, estando dispuesta a otorgar escritura del resto una vez subsanados los defectos de titularidad de la parte restante. No era esto lo que se había pactado en el contrato privado, y tampoco lo que se expresa en el documento nº9 de continua referencia. La sentencia de primera instancia expone claramente cual es el incumplimiento contractual que se imputa a la vendedora, y sus conclusiones están debidamente amparadas por el resultado que ofrecen las pruebas practicadas, por lo que no cabe apreciar ningún error en la valoración de la prueba que es, en definitiva, el motivo en que se sustenta el recurso.

Por último, resulta incomprensible que se continúe alegando que no existe motivo para resolver el contrato cuando resulta que la recurrente consiente la desestimación de su demanda reconvencional en la que ejercitaba la acción de cumplimiento.Y lo mismo cabe decir en cuanto al desistimiento que se sigue imputando a los compradores debido a la situación de crisis económica. Los compradores no desistieron del contrato sino que fue la vendedora quien lo resolvió injustificadamente, siendo perfectamente lícito su rechazo al cumplimiento que pretende exigir la vendedora cuando ha transcurrido más de un año y se han frustrado sus legítimas expectativas, actuando la vendedora en clara contradicción de sus actos anteriores manifestados de forma expresa.

QUINTO.- Por los motivos ya expuestos tampoco cabe atender la petición de moderación de la cláusula penal. La resolución recurrida está correcta y suficientemente motivada y las alegaciones de la recurrente carecen de entidad suficiente para desvirtuar sus precisos razonamientos, nuevamente sustentados en las pruebas practicadas.

El Art. 1.154 C.C . únicamente permite la moderación equitativa de la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida, siendo doctrina jurisprudencial reiterada (SSTS de 14-6-2006, 4-10-2007 y 26-2-2008 , entre otras muchas) que el presupuesto para su aplicación es la existencia de un cumplimiento parcial o irregular de la obligación principal, de modo que el precepto resulta inaplicable en los supuestos de incumplimiento total, y también cuando el cumplimiento defectuoso o irregular es precisamente el tipo de incumplimiento sancionado con la pena. En el supuesto que nos ocupa la parte vendedora incumplió la obligación esencial que le incumbía pues no se pactó la entrega de una parte indivisa de las fincas, sino del pleno dominio de las mismas. Y aunque se prescindiera de la ocultación de datos que le atribuye la sentencia de instancia lo que no puede soslayarse es que no actuó de buena fe desde el momento en que, a sabiendas del motivo por el que no se había podido formalizar la venta (sólo a ella imputable), no sólo no manifiesta su voluntad de cumplir y de proceder a la inmediata subsanación de los problemas existentes sino que atribuye a la otra parte contratante un incumplimiento y una voluntad de desistimiento carente del más mínimo ajuste con la realidad de lo acontecido.

SEXTO.- No concurren en el presente caso serias dudas de hecho ni de derecho que pudieran justificar un pronunciamiento distinto en materia de costas de primera instancia al que con carácter general e imperativo establece el Art. 394-1 de la LEC , que no es otro que el del vencimiento objetivo, en virtud del cual han de imponerse al litigante que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

Las mismas resoluciones de esta Sala que cita la recurrente corroboran que se trata de posibles excepciones a una norma imperativa y, como tales excepciones, han de ser interpretadas y aplicadas de forma restrictiva, exigiéndo que sean debidamente razonadas por el juzgador, señalando las circunstancias concurrentes que justifican la modificación del principio general. En este sentido, esta Sala tiene reiteradamente señalado que las dudas de hecho o de derecho que pueda presentar un supuesto determinado deben comportar que la solución técnico-jurídica del litigio sea compleja, oscura, ya sea por una cuestión de derecho material o procesal, ya sea en cuanto a hechos, de forma que las partes no hayan tenido otro remedio que acudir a los Tribunales, es decir, que se hayan visto abocados a los mismos por la dificultad que presentaba y que hacía imposible una solución extraprocesal.

Ninguna de estas situaciones se aprecia en este caso. No advierte la Sala que la controversia suscitada plantee especial dificultad o complejidad, y en contra de lo que aduce la apelante no cabe apreciar una "errónea consideración o valoración jurídica de la juez de instancia", pues conforme a lo ya expuesto ha valorado correctamente las pruebas practicadas, ajustándose las consecuencias jurídicas a los preceptos legales que resultan de aplicación al supuesto enjuiciado.

SÉPTIMO.- Al desestimar el recurso las costas derivadas del mismo han de imponerse a la parte apelante (arts. 398-1 y 394-1 de la LEC.).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DÑA. Claudia contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº4 de los de Lleida en los autos de Juicio Ordinario nº 633/2008 y CONFIRMAMOS la citada resolución, imponiendo a la parte apelante las costas derivadas de esta alzada.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.

Así por nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.