Sentencia Civil Nº 482/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 752/2008 de 26 de Octubre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00482/2009

Fecha:26 DE OCTUBRE DE 2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 752 /2008

Ponente: ILMO. SR. D.JOSÉ Mª GUGLIERI VAZQUEZ

Apelante y demandante reconvenido:ITATI BUSINESS GROUP, S.A.

PROCURADOR:D. PEDRO PÉREZ MEDINA

Apelado y demandado reconviniente:INMUEBLES PARLA, S.A.

PROCURADOR:D.JOAQUIN FANJUL DE ANTONIO

Autos:PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1423/2005

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 46 DE MADRID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D.FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

D.JOSÉ Mª GUGLIERI VAZQUEZ

D.CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En MADRID , a veintiséis de octubre de dos mil nueve .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1423 /2005 , procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 46 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 752 /2008 , en los que aparece como parte apelante ITATI BUSSINES GROUP, S.A. representado por el procurador D. PEDRO PEREZ MEDINA , y como apelado INMUEBLES PARLA, S.A. representado por el procurador D. JOAQUIN FANJUL DE ANTONIO , , y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ Mª GUGLIERI VAZQUEZ .

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm.1423/2005, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm.46 de los de Madrid, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por la Ilma. Sra. Dª.María del Mar Ilundaín Minondo Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 46 de Madrid se dictó sentencia con fecha 17 de Junio de 2008 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente:"Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Itati Business S.A. y que estimando también íntegramente la reconvención formulada por Inmuebles Parla S.A., condeno a Itati Business S.A. a pagar a Inmuebles Parla S.A. la cantidad de 45.685,80 euros, con los intereses legales desde la presentación de la demanda.

Las costas de demanda y reconvención se imponen a Itati Business S.A.."

TERCERO.- Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandante, el Procurador Sr. D.Pedro Pérez Medina, dándole traslado del mismo a la parte demandada quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 15 de Octubre del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Itati Business Group S.A. inicia su recurso alegando defecto en la motivación de la sentencia recurrida generando indefensión, rúbrica esta bajo la que se plantea la omisión total de la actuación probatoria de la demandante en la instancia de manera que el proceso de valoración de la prueba sería erróneo por prescindirse del método de valoración global e integrador considerando todas las pruebas practicadas. Ahora bien, de este enunciado genérico debe puntualizarse siquiera a título de introducción el alcance, finalidad y motivación del proceso probatorio. La valoración de la prueba tiene por finalidad extraer la verdad formal encerrada en la descripción de los hechos realizada por las partes contendientes, y para alcanzar ese objetivo no es conveniente acometer apreciaciones individuales de cada prueba practicada desconectándolas de las demás. Tampoco resulta necesario hacer la descripción de todos y cada uno de los medios de prueba aportados, conduzcan o no a la averiguación buscada. En definitiva, el Juez examina y valora todo cuanto obra en las actuaciones, y en el momento de exponer la ratio decidendi de sus pronunciamientos describe y destaca las pruebas o parte de ellas que lo justifican, sin que haya necesidad de explicar los motivos que le han llevado a descartar otras, pues basta con no hacer su reseña para expresar que para el Juzgador no tienen la fuerza probatoria suficiente y capaz de desvirtuar la solución alcanzada. Por eso, no se produce indefensión alguna a la parte cuya prueba no se consideró relevante para fundamentar el fallo, pues puede ésta en vía de recurso hacer valer nuevamente la intensidad probatoria de los medios aportados, y realizar así la valoración que estime conveniente, indicando los motivos por los que debió tomarse en consideración o las circunstancias determinantes de su eficacia probatoria para de esa manera intentar mostrar el error o incorrecta apreciación denunciada. (S.S. de esta misma Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 28 y 23 de Julio de 2008 ).

SEGUNDO.- Se denuncia el error de valoración respecto de los interrogatorios de las partes y del testigo D. Mateo y se destacan sus respectivos contenidos. Del interrogatorio de la representante legal de Inmuebles Parla sí quedó establecido que tenían dos locales en Embajadores 161 y que lo alquilaron todo junto (minuto 5-6 del reloj de grabación del CD del juicio). Los dos están unidos, son dos locales unidos (minuto 6,30) y lo tenía alquilado todo junto. Como conclusión definitiva "alquilaron el local y ya está" (minutos 7-7,30). Durante este interrogatorio no se dió una explicación sobre la distinción de fincas registrales y la realidad física de toda la superficie arrendada pero conociéndose como no puede ser de otra manera, que se trataba de fincas registrales distintas, se unificaron bajo la apariencia de una sola, integrando "el local". Por eso cuando el testigo D. Mateo declaró en diligencia final que le encargaron el alquiler o venta de los locales (en plural) e insistió en que eran dos locales (minutos 1,40 y 2,40 del CD) se pone de manifiesto cómo tratándose de los dos locales, necesita puntualizarse la razón de por qué se arrendó su superficie total, es decir, un solo local. Para mayor precisión :qué se arrendó y si los contratantes consintieron en el objeto arrendado. Llegados a este punto hay que detenerse en los datos que proporciona el contrato de arrendamiento de 10 de Octubre de 2003 en su expositivo primero. Allí se identifica con toda claridad el objeto: "local (en singular) sito en Madrid, Calle Embajadores nº 161". No se hace, pues, referencia alguna al local 3-B de la c/Delicias 110. De aquí el pleno sentido del interrogatorio de DªCarmen García Alonso: eran dos locales pero lo alquilaron todo junto como uno. Lo mismo manifestó el Sr. Mateo : les encargaron el alquiler de "los locales" pero en el objeto se habla del "local" de la c/Embajadores 161. Es evidente que quien tenía conocimiento de la situación registral del local era la arrendadora, no la arrendataria; que fue la arrendadora quien encargó la venta o alquiler de "los locales" (sus docs. 9 y 10) y sin embargo en el contrato únicamente figura el local citado de Embajadores 161. Que hubiera interés en el arrendamiento y en la futura compra no se discute pero al momento de celebrarse el contrato no se hizo constar la dualidad del local o su título de dominio facilitando una información que permitiese el acceso directo al conocimiento de la situación registral.

TERCERO.- El segundo dato es el expositivo tercero (DESTINO). No es necesario reproducir su contenido pero se trata de un destino con caracteres muy definidos:".....servicios de Internet......telefonía..... y servicios complementarios...." Se añade una cláusula de exoneración para la propiedad por riesgos. Se trata de un fin del arrendamiento entendido como causa del contrato si bien sería un fin objetivo, es decir, ambos contratantes conocerían que la finalidad del local sería ese destino, punto vinculado necesariamente al objeto del contrato: el local y su idoneidad para ser destinado a aquel fin. Por lo tanto ambos elementos aparecen así indisolublemente unidos al quedar la causa subordinada a la idoneidad del objeto, o dicho de otra forma: si el local es adecuado o no al fin pactado desde la firma del contrato; si la inadecuación genera una frustración del fin del contrato pues afecta a la prestación principal. Llegados a este punto y en este caso concreto, el planteamiento precedente requiere una puntualización adicional: a quién incumbía informar de un aspecto esencial del contrato como eran las características del local. Cosa distinta sería el devenir de acontecimientos posteriores pero inicialmente la redacción del objeto arrendado carece de una descripción de sus características salvo el de su ubicación en la Calle Embajadores 161. Es cierto que los arrendatarios conocían el estado físico y de conservación, pero nada más. Mientras que Inmuebles Parla consignaba su condición de dueña en pleno dominio.Como efectivamente lo era, a élla incumbía en primer lugar informar de su título. Precisamente la controversia radica en ese origen: por qué siendo dos locales omitió toda referencia a esa realidad y se arrienda todo como un solo local. Si dice que era la dueña y en efecto lo era, pero de los dos locales, debió proporcionar esa información. De hecho la facilitó a Gilmar en su hoja de encargo, pero no a la arrendataria. Surge así en esa primera etapa una redacción muy clara del objeto que no precisa interpretación alguna.

CUARTO.- Esta yuxtaposición de elementos objetivo y causal desemboca en el eje cardinal de la controversia: la idoneidad del local para desarrollar las actividades reflejadas como destino (Agencia de Viajes, locutorio etc) y que se resume en que sólo se puede disponer de la superficie correspondiente para la actividad de Agencia de Viajes pero no para las restantes. Queda fuera de este litigio todo lo referente a la actuación administrativa, incluída la solicitud de Licencia de Apertura para la instalación de un Ciber Café y la calificación de esta actividad. El tema o cuestión a dilucidar es si a partir de la realidad físico-jurídica de los dos locales y no de uno solo, el objeto contratado se corresponde con la causa, una vez que como se dijo anteriormente se omitió por la propiedad la información sobre aquella realidad registral. Con independencia de si el Ciber Café correspondería a una determinada categoría la conclusión de todo el proceso administrativo inhabilitaba 407,30 m2 del total arrendado de 665,78 m2 conforme a las superficies de los locales respectivos siendo aquella la del local TRES B. La desproporción, pues, para cualquier cambio de actividad que no fuese la de Agencia de Viajes en 258,48 m2, es palmaria y así únicamente se podría desarrollar ésta. En términos de lo que se puede considerar frustración del contrato no hay más remedio que ponderar que existe en más de un cincuenta por ciento, porcentaje que permite su resolución conforme a los arts. 1556 y 1124 C.C . pues hay una inidoneidad objetiva del local para el destino pactado.

QUINTO.-Sin embargo que se resuelva el contrato de arrendamiento no supone automáticamente la obligación de resarcimiento de daños y perjuicios a cargo del arrendador. Sí influye en todo el desarrollo del contrato la omisión de la información que debió facilitarse pero toda la secuencia posterior e incluso simultánea a la negociación también debe ponderarse a la hora de determinar la relación de causa y efecto entre la resolución y la reclamación de 407.402,81 ? en concepto de daño emergente y 61.104,42 ? como lucro cesante. En efecto, el local fue parcialmente inadecuado al destino para el que se arrendó y el arrendador no facilitó la completa descripción pero aún facilitada toda la información, ésta únicamente afectaba a la configuración del espacio físico de modo que a partir de ese momento decaía cualquier otra información complementaria. La resolución contractual no es atribuíble a la omisión informativa sobre el objeto que finalmente influyera sobre la causa. En ese binomio la falta de información opera como antecedente pero la causa eficiente es la inidoneidad del objeto para todos los destinos, destinos a perseguir a instancias del arrendatario. Queda así separada la causa de resolución contractual y desde la cual ha de establecerse su causalidad con aquella reclamación. Volviendo a la tercera estipulación (DESTINO) no se hace cuestión de que uno de los destinos era el de Agencia de Viajes y que se podía disponer de superficie para tal fin. Así se expone en el hecho SEXTO de la demanda y en la Sentencia. Por lo tanto de haberse seguido esta actividad prevista contractualmente el contrato se mantendrá incólume. La cuestión controvertida es si se opta por otra actividad (el Ciber Café) y para ella el local es inidóneo. La respuesta será la resolución del contrato como ya se ha expuesto pero esa opción no equivale a que cualquier consecuencia económica derivada de la misma sea atribuída a la propiedad arrendadora. Dependerá de cómo se efectuaron gastos en su relación con todo el contrato. En éste se pactó con toda claridad que la obtención de las correspondientes licencias para el desarrollo de las actividades convenidas era por cuenta y riesgo del arrendatario. Hasta aquí quiere decirse que Itati asumía cualquier contingencia por la obtención de las licencias, incluída la situación denegatoria como así ocurrió. Nada al respecto permite entender esa claúsula calificada de abusiva ni impuesta, en una postura de mera adhesión del arrendatario al contrato. Si el arrendatario asumía el riesgo la propiedad quedaba exonerada de cualquier responsabilidad. Es decir, cabía la posibilidad de que no se obtuvieran licencias y este riesgo sería asumido por el arrendatario que no podría repercutir sus consecuencias económicas contra la arrendadora. Le correspondería por consiguiente ponderar qué contingencias pudieran presentarse de optar por una u otra actividad pero en cualquier caso la arrendadora quedaba al margen de toda responsabilidad. El local no sería idóneo pero si se hubiera reseñado en el contrato la dualidad de fincas registrales la inidoneidad final no se hubiera modificado porque dependía en el supuesto de alguna o algunas de las actividades (por ejemplo el Ciber Café) de unos requisitos administrativos específicos. Por eso adquiere pleno sentido la reserva de la arrendadora ante los previsibles avatares de Licencias y permisos a obtener, reserva de exoneración de responsabilidad que acepta la arrendataria. Se rompe así el ciclo causal entre resolución y responsabilidad "ex contracto" con una cláusula pensada y pactada para un supuesto como el aquí debatido. Por último hay que añadir que la resolución del contrato deja inalterada la estimación de la reconvención pues en tanto se declara aquélla permanece la obligación del pago de la renta, procediendo la estimación parcial del recurso en el sentido de resolver el contrato de arrendamiento de 23 de octubre de 2003 pero sin imputación causal a la arrendadora y sin indemnización de los daños y perjuicios reclamados en la demanda.

SEXTO.- Conforme al art. 398 LEC no procede imposición de las costas causadas en esta alzada. En cuanto a las de primera instancia, puesto que se estima parcialmente la demanda tampoco procede su interposición por aplicación del art. 394 LEC .

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Itati Business Group, S.A. contra la Sentencia de 17 de Julio 2008 del JPI nº 46 de Madrid dictada en procedimiento 1423/05 revocamos también parcialmente dicha resolución en el particular relativo a la desestimación íntegra de la demanda y costas de la misma. En su lugar, con estimación parcial de dicha demanda de Itati Business Group S.A. declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de 23 de octubre 2003 absolviendo a la demandada Inmuebles Parla ,S.A. de las demás pretensiones de la demandante y sin hacer especial imposición de las costas causadas en la primera instancia por la expresada demanda y confirmamos el resto de la Sentencia recurrida ; sin imposición de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de cinco días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.