Sentencia Civil Nº 482/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 555/2009 de 27 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00482/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 555 /2009

Ilmos. Sres. Magistrados:

PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

TERESA FERNÁNDEZ DE CÓRDOBA PUENTE VILLEGAS

En MADRID, a veintisiete de julio de dos mil diez.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 159/2007, procedentes del JDO. 1A.INST. E INSTRUCCION N. 1 de POZUELO DE ALARCON, a los que ha correspondido el Rollo 555 /2009 , en los que aparece como parte apelante C.P C/ DIRECCION000 NUM NUM000 POZUELO DE ALARCON, representado por el procurador D. MANUEL SANCHEZ- PUELLES GONZALEZ CARVAJAL y C.P C/ DIRECCION001 NUM NUM001 - NUM002 - NUM003 Y C/ DIRECCION002 NUM NUM004 , representado por el procurador D. JOSE MANUEL VILLASANTE GARCIA, sobre reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Pozuelo de Alarcón, en fecha 28 de mayo de 2.008 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimo en parte la demanda presentada por la procuradora de los tribunales Doña María del Carmen Valades García actuando en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA C/ DIRECCION001 Nº NUM001 - NUM002 - NUM003 Y DIRECCION002 Nº NUM004 - NUM005 contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA C/ DIRECCION000 Nº NUM000 y debo condenar y condeno a la parte demandada al pago de la cantidad de veinte dos mil ochocientos setenta y cinco euros con doce céntimos (22.875,12 euros), y declarar la obligación de la demandada de abonar y asumir los gastos que el patio común ha generado y todo ello con expresa imposición de las costas causadas por mitades abonando cada una las causadas a su instancia y las comunes por mitades.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por ambas partes, exponiendo las alegaciones en que basaron su impugnación. Admitidos los recursos en ambos efectos, se dio traslado de los mismos a la respectiva apelada, que presentaron escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en los términos de la presente.

PRIMERO.- La Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION001 , nº NUM001 ,- NUM002 - NUM003 y DIRECCION002 nº NUM004 - NUM005 de Pozuelo de Alarcón, interpuso demandada frente a la comunidad de propietarios de la c/ DIRECCION000 nº NUM000 de la misma ciudad; interesa la condena de 22.875,12 euros, la declaración de la obligación de la comunidad demandada de asumir todos y cada uno de los gastos que el patio común haya generado y se originen en el futuro, referentes a dicho patio y se declare la responsabilidad, a determinar en ejecución de sentencia, por los daños y perjuicios que se hubieren ocasionado a la demandante por el impago de la cantidad reclamada.

La comunidad demandada se opuso a las pretensiones formuladas en su contra y para ello efectúa un análisis de la compleja situación jurídica, que entiende existe respecto de las comunidades litigantes, reflejando el histórico registral de ambas, de todo lo cual concluye que no existe vinculación alguna en base a la que deba asumir la obligación de contribuir al mantenimiento de dicho patio que no considera común, ni en propiedad ni en el uso. Sostiene también que, aunque inicialmente la promotora de ambas comunidades tuvo la intención de constituir una mancomunidad, ello no se plasmó finalmente en estatuto alguno y lo reflejado en los estatutos de la Comunidad demandante, no se le puede imponer unilateralmente a ella, negando le pueda ser exigible dicha obligación por el hecho de que durante un período de tiempo haya venido abonando los recibos reclamados, al obedecer dicha situación a la creencia errónea de que se tenía tal obligación, cuando en realidad no le es exigible.

La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda, en los términos reflejados en los antecedentes de esta resolución y frente a la misma interpusieron recurso de apelación ambas partes. La Comunidad demandada, sustentó su recurso en la improcedencia de la condena que se le impone de abonar unos gastos de mantenimiento de un patio que no es de su propiedad, denunciando la existencia de una falta total de argumentación concreta sobre su vinculación con dicho patio, reiterando las alegaciones formuladas en primera instancia en base a la historia registral de ambas comunidades y que la obligación que se le reclama se constituyó formalmente después de haberse constituido la comunidad de propietarios demandada y cuando ya estaba desvinculada del patio común. En base a ello, sostiene que la sentencia incurre en error al interpretar los estatutos de la comunidad demandada, reiterando que no existe ninguna obligación inscrita en base a la que deba contribuir al mantenimiento del patio común. Discrepa igualmente de la atribución que le hace la sentencia del uso o disfrute de dicho patio, negando haya existido reconocimiento alguno por su parte o que el mismo haya quedado acreditado. Niega también le sean de aplicación la teoría de los actos propios que acoge la sentencia apelada y finalmente pone de manifiesto que de confirmarse, ello le colocaría en una situación en la que se le obligaría a contribuir en la misma proporción de quien es propietario, sin ser miembro de la comunidad o titular de derecho alguno frente a ella, lo que generaría numerables supuestos de nulidad de los acuerdos adoptados.

La entidad demandante formalizó su recurso de apelación en cuanto el fallo no recoge el pronunciamiento relativo a la obligación de abonar los gastos de mantenimiento y uso que el mismo genere en el futuro, como se recoge en el fundamento de derecho tercero, respecto de lo cual interesó aclaración y que le fue denegada.

Ambas partes presentaron escrito oponiéndose al recurso interpuesto de contrario interesando su desestimación y la estimación del recurso interpuesto por cada una de ellas.

SEGUNDO.-Dados los términos en que ambas partes han formulado sus respectivos recursos hemos de comenzar analizando el interpuesto por la comunidad demandada.

En dicho recurso, se reitera la ausencia de obligación alguna por su parte a contribuir a los gastos del patio, por entender que el mismo no es común al no tener derecho de propiedad o de uso sobre el mismo.

El régimen de propiedad horizontal, configura una especial forma de proyectar la titularidad dominical sobre determinados espacios de los inmuebles sometidos a dicho régimen, en el que se compatibilizan los diferentes intereses en juego existentes y en tal sentido, como señala la exposición de motivos de la LPH, mientras que sobre determinados espacios, el uso y disfrute son privativos, sobre el inmueble, edificación, pertenencias y servicios, tales usos han de ser compartidos y ambos derechos, aunque distintos en su alcance, se reputan inseparablemente unidos. En consecuencia, no es preciso la atribución de un derecho de propiedad exclusivo y excluyente sobre determinados espacios o dependencias, a favor de una concreta persona o entidad, para que ésta esté incluida y vinculada por dicho régimen de propiedad.

La propia LPH, a la hora de determinar el régimen de derechos y deberes que se derivan de este especial sistema de propiedad, además de indicar un contenido básico que debe acceder al título constitutivo, permite, en el párrafo tercero del artículo 5 , reflejar o incluir reglas de ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley, en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, etc, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

Pues bien, partiendo de dichas consideraciones generales, entendemos que en el caso presente, sí existe vinculación suficiente de la comunidad de propietarios demandada con el patio en cuestión para tener que soportar los gastos de conservación y mantenimiento que de ello se deriven.

TERCERO.- Del análisis de las notas registrales aportadas por ambas partes y referidas a las dos comunidades de propietarios, se constata lo siguiente:

En fecha 3 de noviembre de 1981, como consecuencia de la división de una finca matriz, en siete independientes, se practicó la primera inscripción de la finca registral nº NUM006 , como una de las divididas y sobre la que posteriormente se constituiría la Comunidad de Propietarios demandada de la DIRECCION000 nº NUM000 ; en dicha inscripción se reflejaba el propósito de que existiera un patio de manzana común a todas las construcciones a realizar sobre las fincas que se dividían.

Respecto de la misma finca en la inscripción NUM008 , la de obra nueva y régimen de propiedad horizontal, practicada el 3 de noviembre de 1981, se hace expresa referencia al acceso al patio mancomunado de la parcela A-5, referencia que se mantiene en la NUM004 inscripción de rectificación practicada en fecha 8 de mayo de 1984.

Por lo que se refiere a la inscripción de la finca registral nº NUM007 , correspondiente a la Comunidad demandante, en su primera inscripción, de fecha 27 de enero de 1982, de agrupación de cinco parcelas, expresamente se remite a la Ley de propiedad horizontal y a los estatutos que en su día se redacten, para regular la situación relativa al servicio y uso de la zona de aparcamiento y patio ajardinado en cuanto afecte a la comunidad de propietarios de DIRECCION000 nº NUM000 , en virtud de las servidumbres establecidas; en el mismo sentido, en la inscripción NUM004 , de fecha 16 de octubre de 1987, se inscriben los estatutos que regirán el conjunto urbanístico y entre los extremos regulados, está el referente al "Jardín interior", respecto del cual tras reiterar lo indicado anteriormente en el sentido de ser de uso exclusivo la zona de patio interior del conjunto para los copropietarios de locales y pisos del mismo conjunto, así como también por la servidumbre establecida de los propietarios de la finca colindante nº NUM000 de la DIRECCION000 , establece que los gastos de mantenimiento y reposición de dicho jardín serán costeados en proporción de una ava parte por cada propietario de local y piso del conjunto, así como de la finca colindante nº NUM000 de la DIRECCION000 ". Dicha situación se mantiene en la inscripción NUM001 de rectificación, practicada en fecha 18 de octubre de 1989, en la cual se refleja una constitución de servidumbre, que en realidad es una ampliación de la ya establecida entre las fincas de ambas comunidades, como expresamente se refleja en dicho asiento (folio 172 de las actuaciones).

Existe, por tanto, constancia registral, en las inscripciones de ambas comunidades, de la existencia de un patio interior, sobre el que ambas tenían un derecho de uso, sobre el que se constituyó una servidumbre inicial, posteriormente ampliada y respecto del cual, se estableció una concreta forma de contribuir al sostenimiento de los gastos de mantenimiento y reposición y ello en unos estatutos inscritos en el registro de la propiedad, incluso en inscripciones referidas a la comunidad demandada, practicadas en 1984; es decir, después de la constitución de ésta, se habla de patio mancomunado y de la existencia sobre el mismo de servidumbres constituidas en la primera inscripción. Esta situación ha de considerarse suficiente para vincular a la entidad demandada, en los términos y a los efectos propios del régimen de propiedad horizontal, con el patio a que se refriere este pleito y hacer derivar de ella los derechos y deberes que del mismo se dimanan, entre ellos el de soportar la obligación que con carácter principal se le reclama en este procedimiento.

CUARTO.- La vinculación de la demanda, derivada de la situación formal indicada, viene corroborada y confirmada por el comportamiento adoptado por ambas comunidades desde que se constituyeron en dicho régimen de propiedad horizontal, por cuanto es admitido por ambas que hasta el año 2005, la comunidad demandada abonó regularmente los gastos de mantenimiento que le eran reclamados por la demandante en relación a dicho patio, de manera que tal comportamiento le vincula con los efectos derivados de los actos propios, tal como se configura dicha situación por la jurisprudencia, invocada por la parte apelante, cuyo contenido damos aquí por reproducido, si bien no con los efectos pretendidos por ella, por cuanto su comportamiento mantenido prolongadamente y de una manera clara y concluyente, consolida una situación de la que se derivan una serie de derechos para la parte contraria y de la que no puede desvincularse unilateralmente, en base a una alegada creencia errónea y profana sobre dicho extremo.

QUINTO.- Por lo que se refiere al efectivo uso y disfrute del patio, extremos sobre el que articula un motivo de impugnación la parte apelante, el hecho de que no haya reconocido dicho uso o la imposibilidad material de hacerlo, dado su deteriorado estado de conservación, no excluye la obligación de contribuir a su mantenimiento, por cuanto las obligaciones que el régimen de propiedad horizontal impone surgen de la integración en dicho régimen y, por tanto, del derecho o posibilidad de utilizar los elementos que lo integran, que no sean de uso exclusivo, y no del grado o intensidad de su utilización. En consecuencia, conforme hemos indicado anteriormente, y la prueba testifical del administrador de la comunidad demandante lo constata, tal derecho de uso existe a favor de la demandada, sin perjuicio de que el estado del patio lo haga impracticable.

SEXTO.- Finalmente la parte apelante formula una serie de alegaciones respecto de la situación que el pronunciamiento recurrido crea y las consecuencias que de ello se derivarían para ella y sus integrantes.

Dicha situación excede claramente de lo que constituye objeto propio de este procedimiento, en el que la parte actora solicitaba el cumplimiento de un acuerdo comunitario y las declaraciones y condenas que entendía se derivaban del mismo, frente a lo que la ahora apelante solicitó expresamente la desestimación de todos y cada uno de los pedimentos declarativos y de condena solicitados de contrario. En todo caso, la normativa reguladora del régimen de propiedad horizontal y el resto de nuestro ordenamiento jurídico, ofrecen medios e instrumentos legales suficientes para la defensa de cuantos intereses pueda considerar vulnerados cualquier persona y, en concreto, las cuestiones que pudieran plantearse respecto de la legitimación para impugnar o cumplir acuerdos, deberán plantearse en el momento y por el cauce oportuno. No obstante, dados los términos en que plantea el motivo de impugnación la parte apelante, hemos de precisar que, en principio es la comunidad de propietarios demandada la obligada a contribuir al mantenimiento y conservación de los elementos comunes y no los propietarios individuales, quienes sólo tienen la obligación de soportarlas y contribuir a su gasto, en la forma que los órganos de la comunidad determinen.

Lo indicado conlleva la desestimación del recurso interpuesto por la comunidad de propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Pozuelo de Alarcón.

SÉPTIMO.- El recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de propietarios demandante también debe desestimarse. La solicitud de que se declare la obligación de la comunidad demandada de abonar y asumir los gastos que el patio común haya generado, así como los que se generen en un futuro, ya sean gastos de limpieza, de reparación o cualquier otro que se refiera a dicho patio, no puede acogerse en los términos solicitados, sino en la forma que lo hace la sentencia de primera instancia, de declarar la obligación de la demandada de contribuir a los gastos de mantenimiento y uso del patio en cuestión y condenar a los concretos gastos reclamados y aprobados en una junta. No es posible, imponer anticipadamente y con una proyección de futuro indeterminada, una condena indiscriminada por determinados conceptos, cuando ello supone dar por sentado un futuro incumplimiento, sin tener en cuenta que para ello es preciso analizar en cada caso, las circunstancias de todo tipo que pudieran concurrir.

OCTAVO.- La desestimación de los dos recursos interpuestos conlleva la imposición de las costas procesales causadas en esta alzada por cada uno de ellos a las partes apelantes, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 y el recurso interpuesto por la representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION001 Nº NUM001 - NUM002 - NUM003 Y DIRECCION002 Nº NUM004 - NUM005 , ambas comunidades de la localidad de Pozuelo de Alarcón y ambos recurso interpuestos, contra la sentencia de fecha veintiocho de mayo de 2.008, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Pozuelo de Alarcón , en los autos de Juicio Ordinario nº 159/2.007, la cual SE CONFIRMA ÍNTEGRAMENTE

Todo ello con imposición de las costas causadas en esta alzada, por cada uno de los recursos interpuestos, a las respectivas partes apelantes.

Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a preparar en el plazo de cinco días ante este mismo órgano jurisdiccional, en los términos y con los requisitos establecidos en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J . aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.