Sentencia CIVIL Nº 482/2017, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2, Rec 247/2016 de 31 de Julio de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
TOLEDO
SENTENCIA: 00482/2017
Rollo Núm. ............. 247/16.-
Juzg. 1ª Inst. Núm.... 2 de Toledo.-
J. Ordinario Núm.......... 283/13.-
TESTIMONIO
SENTENCIA NÚM. 482
AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO
SECCION SEGUNDA
Ilmo. Sr. Presidente:
D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. RAFAEL CANCER LOMA
D. ALFONSO CARRIÓN MATAMOROS
En la Ciudad de Toledo, a treinta y uno de Julio de dos mil diecisiete.
Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres.
Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,
SENTENCIA
Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 247 de 2016, contra la sentencia
dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Toledo, en el juicio Ordinario núm. 283/13, en el que
han actuado, como apelante Juliana , representado por el Procurador de los Tribunales Sr.Maria Luisa
García Guadamillas y defendido por el Letrado Sr. Gutiérrez Villanueva; y como apelado Arcos de Cobisa
Promociones S.L., representado por el Procurador de los Tribunales Sra. Marta Graña Poyan y defendido por
la Letrada Sra. Ana Isabel Gómez Rodríguez.
Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA, que expresa
el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Toledo, con fecha 29 de Febrero de 2016, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: DESESTIMO la demanda formulada por la Procuradora Sra. Garcia-Ochoa Guadamillas en nombre y representación de Dª Juliana frente a ARCO DE COBISA PROMOCIONES S.L. Y ABSUELVO A ESTA de las pretensiones de la demandante, con condena en costas para esta; y ESTIMO la reconvención formulada por la Procuradora Sra. Graña Poyan en nombre y representación de ARCO DE COBISA PROMOCIONES S.L. frente a Dª Juliana , y en consecuencia: DECLARO: a) Que la resolución del contrato de compraventa de fecha 9 de Octubre de 2007 efectuada por ARCO DE COBISA PROMOCIONES S.L., mediante acta notarial de fecha de 15 de Febrero de 2011, estuvo ajustada a Derecho al estar fundada en el previo incumplimiento de la compradora, y que de conformidad con la cláusula cuarta pactada en el contrato, no está obligada a restituir a la actora reconvenida las cantidades recibidas a cuenta del precio que ascienden a 49.371,91 euros, y otros 49.371,91 euros por daños y perjuicios condenando a la parte actora reconvenida a estar y pasar por dichas declaraciones.

b) Con expresa condena en costas a la actora reconvenida.



SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por Juliana , dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.

SE REVOCAN EN PARTE y en la forma que luego se dirá, los fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, que habrán de ser completados en la forma que se exprese, si bien se ratifican los antecedentes de hecho, que relatan la dinámica procesal, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Que se recurre por la demandante de una acción de resolución de contrato de compraventa de una parcela urbanizada por incumplimiento del plazo, la sentencia que desestima la demanda y estimando la reconvención absuelve a la demandada constructora de la obligación pedida en la demanda de devolver las cantidades entregadas a cuenta del precio, que ascienden a la cuantía de 49.371.91 euros, y otros 49.371,91 euros por daños y perjuicios, alegando como motivos de recurso, error en la apreciación de la prueba, esencialmente la documental incorporada a los autos por ambas partes.

Con fecha 9 de Octubre de 2007, la demandante compró a la demanda por contrato privado (Documento nº 2 de la demandada) la parcela NUM000 de la Urbanización proyectada en el término municipal de Cobisa (Toledo), CARRETERA000 NUM001 del Sector 10 de Cobisa, con una superficie aproximada de 508,04 metros cuadrados por un precio de 217 euros por metro cuadrado más IVA, es decir 110.236 euros más IVA aproximadamente.

La compradora entregó en el acto de la firma a la vendedora 34.971,91 euros, de los que 4.409,78 correspondían al IVA A partir del 1º de Octubre de 2007 la compradora entregó a la vendedora la cantidad de 1500 euros mensuales más 240 euros de IVA durante diez mensualidades consecutivas a través de cargos en cuanta bancaria, lo que a 31-Agosto-2008 hacia un total de 49.371,91 euros de los que 6809 correspondían a IVA.

Son hechos acreditados por la documental y que no se niegan por la demandada.



SEGUNDO: Que la sentencia de instancia considera, del examen de la prueba (prueba documental a la que se ciñe exclusivamente el pleito) que no habiéndose pactado en el contrato plazo determinado y cierto para la entrega de la parcela urbanizada, esto es, apta para construir, la referencia al 31 de Marzo de 2009 que se hace en la cláusula OCTAVA, no era un plazo de carácter esencial ni se anudó la falta de realización de obra en esa fecha a la facultad resolutoria para la compradora.

La Clausula OCTAVA dice: La duración de la obra de urbanización será el prudencial para esta clase de obras y cuya fecha de finalización se estipula inicialmente para el 31 de marzo de 2009. Ambas partes aceptan de mutuo acuerdo que la fecha de terminación de las obras será la consignada en el Certificado de final de obra que expida el Director Técnico de la misma, debidamente visado por el Colegio Oficial correspondiente.

No se tomará en cuenta para el computo del anterior plazo el retraso o paralización en el comienzo y7o transcurso, la terminación o entrega de la obra cuando estos sean debidos a causa de fuerza mayor , siendo considerada como tal, las inclemencias atmosféricas que impidan o dificulten los trabajos de ejecución de las obras.

En el supuesto de que por causas no imputables al promotor-vendedor, no fuera posible la obtención de las licencias o permisos administrativos correspondientes, se retrasará la entrega y recepción, sin que dicha circunstancia pueda ser considerada como incumplimiento de la parte vendedora.

Para determinar el significado exacto de la cláusula transcrita, transcribimos también la cláusula NOVENA del contrato.

El promotor-vendedor notificará por escrito al comprador la terminación de la obra y la obtención de la licencia de primera ocupación o del documento que la sustituya. En la notificación señalará día y hora y lugar para proceder a la firma de la escritura de compraventa, que en todo caso será antes del día 30 de Abril de 2009.

El notario autorizante será designado por la Sociedad vendedora.

Transcurridos quince días desde la fecha de notificación para la firma de la escritura pública, todos los gastos propios de la finca adquirida, incluso los intereses derivados del préstamo hipotecario si los tuviere, y los tributos que las graven serán de cuenta del comprador, aunque los recibos sigan viniendo a nombre del promotor-vendedor.

Asimismo, queda expresamente no permitida la cesión o transmisión por cualquier título a tercero, de los derechos que adquiere el comprador a la firma del presente contrato, salvo que medie autorización expresa del promotor-vendedor.

Del examen conjunto de estas dos clausulas se desprende que, si bien la obra de urbanización tenía un plazo aproximado, inicialmente estipulado dice la cláusula OCTAVA , para el 31 de Marzo 2009, la cláusula NOVENA si fija un plazo por la notificación de la de escrituración, que en todo caso será antes del 30 de Abril de 2009.

Contrariamente a lo que la sentencia de instancia interpreta sobre el plazo determinado y cierto para la terminación de la obra (F. de .D.

TERCERO), la compradora podía esperar a que , en todo caso, sería requerida para escriturar o escriturarla, antes del 30 de abril 2009.

De la documental asimismo se desprende que la fecha de terminación de la obra, referida al certificado final de obra al que se refiere la cláusula octava como término de mutuo acuerdo entre las partes, tuvo lugar el 22 Septiembre 2009 (documento 4 de la actora)..

El 13 de Abril 2009, la compradora hoy recurrente, remite comunicación a la vendedora rechazando las explicaciones que esta ofrece sobre el retraso de las obras, solicitando reunión urgente para buscar soluciones.

El primer documento que obra en autos sobre formalización de escritura remitido supuestamente por la Promotora-Constructora a la compradora es el que figura como documento nº 5 de la demandada (folio 112 y ss). Y decimos supuestamente remitido porque no hay prueba alguna de la expedición de dicho documento.

Del que si hay prueba es del requerimiento que con fecha 27 enero 2011 hace la vendedora a la compradora emplazándola en Notaria concreta, día y hora concreta (15.-2-2011 a las 10:30 horas).

Es decir, desde el 30 Abril 2009 (fecha señalada en el contrato de compraventa - clausula NOVENA) hasta el 15-2-2011, han transcurrido casi dos años de demora sin que conste aceptación por parte de la compradora de la prórroga del termino pactado, antes al contrario, existe prueba documental del rechazo de la compradora a los excesos dilatorios de la vendedora, sin que esta ofreciese explicación a la carta de 13 Abril 2009 (documento 4 de la contestación).

Según los documentos, el retraso en la entrega es de dos años, si no tenemos en cuenta que el Ayuntamiento de Cobisa, recibo las obras de urbanización el 5 de Mayo 2011 (Documento 4 de actora),

TERCERO: Para determinar si ese significativo retraso de dos años puede ser considerado causa de incumplimiento, veamos que se compró y por qué.

Se adquirió una parcela urbanizable en una Urbanización proyectada y sometida por tanto al cumplimiento de las exigencias urbanísticas del Ayuntamiento en cuestión (Cobisa- Toledo). De nada sirve señalar como día ad quem el de la firma del certificado de obras (22-9-2009), si la parcela no pude ser físicamente entregada y jurídicamente hábil para el fin constructivo propuesto. Y la habilitación jurídica se obtiene con la entrega y recepción definitiva del Ayuntamiento de Cobisa, que como hemos visto, tuvo lugar el 5 Mayo 2011.

Por eso, que el 1 de Junio de 2010 (Documento 5 de la demandada)pretende la Vendedora haber notificado a la compradora que es necesario formalizar la escritura publica , permítasenos decirlo, es un brindis al sol, que ni requiere, ni señala día y hora, esto es, parece el documento lo que es, un documento preparado ad hoc para la contestación a la demanda.

Como fecha ad quem, tenemos que declarar probada la de 27 enero 2011, y la diferencia que existe entre Enero y mayo (recepción de la obra urbanizada por el Ayuntamiento), si podría obedecer a la demora en el señalamiento del Pleno Municipal para recibirla formalmente.

Hemos dicho al respecto en S. 87 de 10 Marzo 2015: Atendidas las premisas reseñadas en los párrafos precedentes, en circunstancias normales, si el objeto de un contrato hipotético de compraventa lo constituyen una parcela totalmente urbanizada y edificable para uso residencial con un mínimo de metros cuadrados en el ámbito de un Programa de Actuación Urbanizadora, lo lógico sería esperar a la finalización de la ejecución de la totalidad del proyecto de urbanización para elevar a escritura pública aquel, una vez comprobado que la obra de urbanización ha sido recibida por la Administración (Ayuntamiento) y se encuentra satisfecha la cuenta de liquidación definitiva dentro de plazo de ejecución previsto para ello en el Estudio de Detalle.

Sí, por el contrario, se celebra un contrato de compraventa sobre la futura parcela resultante del Proyecto de Reparcelación y Urbanización de una Unidad de Ejecución concreta y, simultáneamente, se establece la entrega a la firma del mismo de una suma de dinero equivalente aproximadamente al 20% del precio pactado, aplazando el resto a la firma de la correspondiente escritura, es fácil comprender que una interpretación equilibrada entre la posición que ocupan una y otra parte contratante permitiría concluir que la elevación a escritura del contrato de compraventa solo podría tener lugar tras la finalización de la obra de urbanización de la parcela proyectada.

De no hallarse finalizada la totalidad de los trabajos de urbanización, sin haber sido recibida la obra por la Administración (Ayuntamiento), no sería muy prudente (por parte del comprador) compeler a la vendedora a elevar a escritura pública el contrato de compraventa, pues nadie le garantizaría que tras efectuar el pago del resto del precio pactado (más del 80 % del mismo ) las obras de urbanización sería concluidas y recibidas por la Administración y, por otro, la afección o gravamen que sobre cada una de las parcelas continuaría subsistiendo con el riesgo de que la Administración actuante (Ayuntamiento) pueda hacer efectiva las mimas, sufriendo un doble perjuicio. Recibiría una parcela no apta para ser utilizada, incluso cuando se hubiera obtenido la licencia para poder edificar y, la parcela continuaría gravada sin posibilidad de cancelación hasta que no se encontraran íntegramente satisfechos los costes del proceso de urbanización.

En el presente pleito se ventila el segundo supuesto.



CUARTO: Teniendo presentes las ideas recogidas en los párrafos precedentes, la controversia suscitada nuevamente en esta segunda instancia se centra en dilucidar si la Juzgadora de Instancia llevó a cabo una correcta identificación e interpretación de la voluntad de las partes explicitada en el contrato firmado por las mismas y si, con base a las conclusiones extraídas de aquella, el efecto que proyecta sobre la prosperabilidad de la acción resolutoria ejercitada en la demanda es ajustada a Derecho.

Es noción generalmente aceptada que la interpretación de un contrato (o de cualquier otro negocio jurídico en el que se da cuerpo a una concreta declaración de voluntad) constituye una actividad encaminada a indagar y reconstruir el sentido de la misma y debe ser entendida como medio dirigido a determinar cual fue la intención común de las partes en el momento en que se concluyó el negocio (interpretación subjetiva).

El principio rector de la interpretación contractual se sitúa, por tanto, en la búsqueda de la voluntad común (expresado en otras palabras, se trata de averiguar que es lo que se propusieron).

El Código civil alude reiteradamente a la intención de los contratantes (art. 1281 , 1282 , 1289.2 º), interpretando la jurisprudencia que esa intención es la común, no la individual o subjetiva de cada uno de ellos.

( S. de 9 de diciembre de 1965 y 2 de febrero de 1972 ).

Concretado el fin, el primer elemento con el que contamos para realizar esa operación de inferencia de la voluntad común, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1281 nº 1, CC es el del tenor literal del contrato o negocio jurídico (sentido gramatical). Así si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas , traducida en la regla in claris non fit interpretatio .

No obstante se restringe la eficacia de dicha regla al ordenarse en el párrafo 2º del art. 1281 que si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes prevalecerá ésta sobre aquéllas .

Tal evidencia puede surgir del propio contexto del negocio jurídico (coincidente o no en el tiempo con su perfección) aclarando la realidad jurídica resultante de la literalidad de lo pactado.

Para juzgar la intención de los contratantes deberá atenderse principalmente a los actos coetáneos o posteriores al negocio ( art. 1282 CC ).

Corresponde comprobar primero si el contrato recoge una determinación precisa o, al menos, suficiente del plazo o momento en que el vendedor debe finalizar las obras de urbanización, que permitan elevar a escritura pública el contrato celebrado y la transmisión libre de cargas y gravámenes de las indicadas parcelas y simultáneamente hacer efectivo el pago aplazado pactado por importe de 86.210,70 euros.

La concreción de ese momento temporal en el que deben tener inicio las obras de urbanización y la de finalización de las mismas constituye un elemento esencial en la delimitación del contenido del contrato , pues define el tiempo en que debe el vendedor cumplir la prestación esencial asumida y, por otro lado, solo concretado ese momento el comprador podría en su caso instar la resolución del contrato fundada en el incumplimiento total o defectuoso de las obligaciones contractualmente fijadas al amparo del artículo 1124 del Código Civil .

De igual modo este Tribunal no puede olvidar que nos situamos dentro del ámbito de aplicación de la legislación que protege a los consumidores y usuarios (Ley 26/1984 de 19 de julio vigente en la fecha de celebración de aquel) al ser los compradores los destinatarios finales de la parcela, siendo significativa la omisión de la concreción a la hora de valorar si tal omisión atiende a un prevalimiento de la posición dominante que ocupaba la parte vendedora, erosionando de forma injustificada el justo equilibrio e igualdad entre los derecho y obligaciones de los contratantes siendo este último presupuesto necesario de la justicia del contenido contractual omitido, susceptible por ello de ser integrando por el Tribunal en aplicación de lo dispuesto en los artículo 10 bis 2 del la Ley 26/1984 de 19 de julio en relación con los artículos 158 del Código Civil ( los contratos... obligan no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y la Ley ) y el artículo 128 del mismos texto legal ( si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor -en nuestro nos referimos al promotor-vendedor- los Tribunales fijarán la duración de aquel.

Así, una interpretación equilibrada entre la posición de una y otra parte permitiría concluir que el inicio de la ejecución del Proyecto de Urbanización estaría supeditado a la aprobación del Programa de la Actuación Urbanizadora y por ende del Proyecto de Reparcelación por el Ayuntamiento, debiendo completarse la ejecución de las obras en el periodo de tiempo fijado, salvo causa de fuerza mayor que impida su desarrollo, siempre que aparezca debidamente justificada ante el propio Ayuntamiento (Administración actuante). Es cierto que en un proceso de esta índole pueden sufrir demoras por infinidad de causas o circunstancias diferentes pero en tal hipótesis, son las partes la que de común acuerdo deberían alcanzar la solución más oportuna de la situación sobrevenida (retraso en el inicio o finalización de las obras en el momento implícitamente fijado en el contrato). En este sentido, la inscripción en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Reparcelación el día 13 de octubre de 2009, transcurridos casi dos años desde la firma del contrato de compraventa, representa una demora significativa en el inicio de las obras de ejecución y aunque desconocemos sin dicha contingencia se debió a causa no imputable a la parte vendedora, lo que en cualquier hipótesis resulta evidente es que ésta no es imputable al comprador y pudo frustrar las legítimas expectativas que impulsaron a su celebración.

Presumiéndose, como regla general, el plazo como un beneficio del obligado a entregar y que el interés de aquel consiste en retrasar lo más posible la prestación comprometida, mientras que el del comprador es recibir cuanto antes aquella, si por causa no imputable al comprador se produce una demora significativa en la entrega o puede preverse que no podrá ser cumplida la prestación comprometida por el vendedor en el plazo razonable para ello, son las partes las que, situadas dentro de ese nuevo marco, debían buscar la solución más adecuada con el propósito de armonizar los intereses respectivos de una y otra. De no alcanzar esa eventual solución y en tanto el contenido esencial del contrato o el modo en que deben ser cumplidos los compromisos esenciales que del mismo se derivan no puede quedar al arbitrio exclusivo de ninguna.

Sería por ello plenamente legítima la opción planteada por la representación de los compradores, solicitando la resolución del contrato fundada en una causa justa para ello, apareciendo suficientemente acreditado el incumplimiento por el vendedor de entregar la parcela comprometida totalmente urbanizada y libre de toda carga y gravamen en el plazo razonable para ello, en ausencia de concreción de aquel en el contrato, siendo susceptible de ser calificado como un incumplimiento grave y en ningún caso imputable al comprador, y se da esa nota de gravedad cuando se frustra la finalidad pretendida en el negocio, sin que sea necesario la identificación de dolo o de una resistencia tenaz y persistente, pues basta la constatación de un inequívoco y objetivo incumplimiento, no tratándose de un mero retraso en la realización de prestaciones accesorias o complementaria de menor entidad, debiendo ser acogida todas y cada una de las pretensiones recogidas en el suplico de la demanda, todo lo cual nos lleva a acoger el recurso de apelación interpuesto y, por ende, la demanda inicialmente deducida, declarando resuelto el contrato a instancia de la parte compradora con la obligación por ello de la demandada de devolver la suma entrega por aquella más los intereses desde la fecha en la que fue entregada.

Procede la estimación parcial de la demanda y en consecuencia la desestimación de la reconvención.



QUINTO: Que se reclama por la demandante una indemnización de daños y perjuicios de una cantidad igual a la entregada a cuenta, esto es 49.371,91 euros, basándose en el mero retraso en la entrega.

Es decir, la misma causa que sirve para resolver el contrato, sirve para los daños y perjuicios.

El art. 1.107 del C.C . EDL 1889/1 establece que los daños y perjuicios de que responde el deudor de buena fe son los previstos o los que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento. En caso de dolo responderá el deudor de todos los que conocidamente se deriven de la falta de cumplimiento de la obligación .

Según ha señalado la jurisprudencia reiteradamente, son requisitos de la indemnización de daños y perjuicios en los que se comprende la ganancia dejada de obtener: 1) La existencia real de daños y perjuicios causados.

2) La relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño o perjuicio, de modo que éste sea consecuencia de aquél.

3) Que los daños y perjuicios reales se acrediten en autos por quien los reclama.

4) Que sean ciertos, no dudosos, contingentes o meramente posibles.

En el presente caso no puede tenerse por probado el perjuicio de la testifical del Sr. Celestino , que son respuestas genéricas, carentes de pruebas concluyentes, acerca de la realidad de unos daños y perjuicios distintos a la falta de cumplimiento por la demandada de la obligación principal (puesta a disposición de los actores de la parcela urbanizada) por lo que, estando previstos en el contrato de 9 Octubre 2007 (documento 2 de la actora) CLAUSULA CUARTA las consecuencias del incumplimiento de la vendedora (devolución de las cantidades más intereses legales) debemos limitar a esta prevision el supuesto contemplado.



SEXTO: Que no procede hacer especial imposición de costas de la instancia puesto que el vencimiento ha sido parcial (394 LEC), ni tampoco de las del recurso por aplicación del art. 398 LEC .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

SE REVOCAN EN PARTE y en la forma que luego se dirá, los fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, que habrán de ser completados en la forma que se exprese, si bien se ratifican los antecedentes de hecho, que relatan la dinámica procesal, por lo que, en definitiva, son FUNDAMENTOS DE DERECHO:
PRIMERO: Que se recurre por la demandante de una acción de resolución de contrato de compraventa de una parcela urbanizada por incumplimiento del plazo, la sentencia que desestima la demanda y estimando la reconvención absuelve a la demandada constructora de la obligación pedida en la demanda de devolver las cantidades entregadas a cuenta del precio, que ascienden a la cuantía de 49.371.91 euros, y otros 49.371,91 euros por daños y perjuicios, alegando como motivos de recurso, error en la apreciación de la prueba, esencialmente la documental incorporada a los autos por ambas partes.

Con fecha 9 de Octubre de 2007, la demandante compró a la demanda por contrato privado (Documento nº 2 de la demandada) la parcela NUM000 de la Urbanización proyectada en el término municipal de Cobisa (Toledo), CARRETERA000 NUM001 del Sector 10 de Cobisa, con una superficie aproximada de 508,04 metros cuadrados por un precio de 217 euros por metro cuadrado más IVA, es decir 110.236 euros más IVA aproximadamente.

La compradora entregó en el acto de la firma a la vendedora 34.971,91 euros, de los que 4.409,78 correspondían al IVA A partir del 1º de Octubre de 2007 la compradora entregó a la vendedora la cantidad de 1500 euros mensuales más 240 euros de IVA durante diez mensualidades consecutivas a través de cargos en cuanta bancaria, lo que a 31-Agosto-2008 hacia un total de 49.371,91 euros de los que 6809 correspondían a IVA.

Son hechos acreditados por la documental y que no se niegan por la demandada.



SEGUNDO: Que la sentencia de instancia considera, del examen de la prueba (prueba documental a la que se ciñe exclusivamente el pleito) que no habiéndose pactado en el contrato plazo determinado y cierto para la entrega de la parcela urbanizada, esto es, apta para construir, la referencia al 31 de Marzo de 2009 que se hace en la cláusula OCTAVA, no era un plazo de carácter esencial ni se anudó la falta de realización de obra en esa fecha a la facultad resolutoria para la compradora.

La Clausula OCTAVA dice: La duración de la obra de urbanización será el prudencial para esta clase de obras y cuya fecha de finalización se estipula inicialmente para el 31 de marzo de 2009. Ambas partes aceptan de mutuo acuerdo que la fecha de terminación de las obras será la consignada en el Certificado de final de obra que expida el Director Técnico de la misma, debidamente visado por el Colegio Oficial correspondiente.

No se tomará en cuenta para el computo del anterior plazo el retraso o paralización en el comienzo y7o transcurso, la terminación o entrega de la obra cuando estos sean debidos a causa de fuerza mayor , siendo considerada como tal, las inclemencias atmosféricas que impidan o dificulten los trabajos de ejecución de las obras.

En el supuesto de que por causas no imputables al promotor-vendedor, no fuera posible la obtención de las licencias o permisos administrativos correspondientes, se retrasará la entrega y recepción, sin que dicha circunstancia pueda ser considerada como incumplimiento de la parte vendedora.

Para determinar el significado exacto de la cláusula transcrita, transcribimos también la cláusula NOVENA del contrato.

El promotor-vendedor notificará por escrito al comprador la terminación de la obra y la obtención de la licencia de primera ocupación o del documento que la sustituya. En la notificación señalará día y hora y lugar para proceder a la firma de la escritura de compraventa, que en todo caso será antes del día 30 de Abril de 2009.

El notario autorizante será designado por la Sociedad vendedora.

Transcurridos quince días desde la fecha de notificación para la firma de la escritura pública, todos los gastos propios de la finca adquirida, incluso los intereses derivados del préstamo hipotecario si los tuviere, y los tributos que las graven serán de cuenta del comprador, aunque los recibos sigan viniendo a nombre del promotor-vendedor.

Asimismo, queda expresamente no permitida la cesión o transmisión por cualquier título a tercero, de los derechos que adquiere el comprador a la firma del presente contrato, salvo que medie autorización expresa del promotor-vendedor.

Del examen conjunto de estas dos clausulas se desprende que, si bien la obra de urbanización tenía un plazo aproximado, inicialmente estipulado dice la cláusula OCTAVA , para el 31 de Marzo 2009, la cláusula NOVENA si fija un plazo por la notificación de la de escrituración, que en todo caso será antes del 30 de Abril de 2009.

Contrariamente a lo que la sentencia de instancia interpreta sobre el plazo determinado y cierto para la terminación de la obra (F. de .D.

TERCERO), la compradora podía esperar a que , en todo caso, sería requerida para escriturar o escriturarla, antes del 30 de abril 2009.

De la documental asimismo se desprende que la fecha de terminación de la obra, referida al certificado final de obra al que se refiere la cláusula octava como término de mutuo acuerdo entre las partes, tuvo lugar el 22 Septiembre 2009 (documento 4 de la actora)..

El 13 de Abril 2009, la compradora hoy recurrente, remite comunicación a la vendedora rechazando las explicaciones que esta ofrece sobre el retraso de las obras, solicitando reunión urgente para buscar soluciones.

El primer documento que obra en autos sobre formalización de escritura remitido supuestamente por la Promotora-Constructora a la compradora es el que figura como documento nº 5 de la demandada (folio 112 y ss). Y decimos supuestamente remitido porque no hay prueba alguna de la expedición de dicho documento.

Del que si hay prueba es del requerimiento que con fecha 27 enero 2011 hace la vendedora a la compradora emplazándola en Notaria concreta, día y hora concreta (15.-2-2011 a las 10:30 horas).

Es decir, desde el 30 Abril 2009 (fecha señalada en el contrato de compraventa - clausula NOVENA) hasta el 15-2-2011, han transcurrido casi dos años de demora sin que conste aceptación por parte de la compradora de la prórroga del termino pactado, antes al contrario, existe prueba documental del rechazo de la compradora a los excesos dilatorios de la vendedora, sin que esta ofreciese explicación a la carta de 13 Abril 2009 (documento 4 de la contestación).

Según los documentos, el retraso en la entrega es de dos años, si no tenemos en cuenta que el Ayuntamiento de Cobisa, recibo las obras de urbanización el 5 de Mayo 2011 (Documento 4 de actora),

TERCERO: Para determinar si ese significativo retraso de dos años puede ser considerado causa de incumplimiento, veamos que se compró y por qué.

Se adquirió una parcela urbanizable en una Urbanización proyectada y sometida por tanto al cumplimiento de las exigencias urbanísticas del Ayuntamiento en cuestión (Cobisa- Toledo). De nada sirve señalar como día ad quem el de la firma del certificado de obras (22-9-2009), si la parcela no pude ser físicamente entregada y jurídicamente hábil para el fin constructivo propuesto. Y la habilitación jurídica se obtiene con la entrega y recepción definitiva del Ayuntamiento de Cobisa, que como hemos visto, tuvo lugar el 5 Mayo 2011.

Por eso, que el 1 de Junio de 2010 (Documento 5 de la demandada)pretende la Vendedora haber notificado a la compradora que es necesario formalizar la escritura publica , permítasenos decirlo, es un brindis al sol, que ni requiere, ni señala día y hora, esto es, parece el documento lo que es, un documento preparado ad hoc para la contestación a la demanda.

Como fecha ad quem, tenemos que declarar probada la de 27 enero 2011, y la diferencia que existe entre Enero y mayo (recepción de la obra urbanizada por el Ayuntamiento), si podría obedecer a la demora en el señalamiento del Pleno Municipal para recibirla formalmente.

Hemos dicho al respecto en S. 87 de 10 Marzo 2015: Atendidas las premisas reseñadas en los párrafos precedentes, en circunstancias normales, si el objeto de un contrato hipotético de compraventa lo constituyen una parcela totalmente urbanizada y edificable para uso residencial con un mínimo de metros cuadrados en el ámbito de un Programa de Actuación Urbanizadora, lo lógico sería esperar a la finalización de la ejecución de la totalidad del proyecto de urbanización para elevar a escritura pública aquel, una vez comprobado que la obra de urbanización ha sido recibida por la Administración (Ayuntamiento) y se encuentra satisfecha la cuenta de liquidación definitiva dentro de plazo de ejecución previsto para ello en el Estudio de Detalle.

Sí, por el contrario, se celebra un contrato de compraventa sobre la futura parcela resultante del Proyecto de Reparcelación y Urbanización de una Unidad de Ejecución concreta y, simultáneamente, se establece la entrega a la firma del mismo de una suma de dinero equivalente aproximadamente al 20% del precio pactado, aplazando el resto a la firma de la correspondiente escritura, es fácil comprender que una interpretación equilibrada entre la posición que ocupan una y otra parte contratante permitiría concluir que la elevación a escritura del contrato de compraventa solo podría tener lugar tras la finalización de la obra de urbanización de la parcela proyectada.

De no hallarse finalizada la totalidad de los trabajos de urbanización, sin haber sido recibida la obra por la Administración (Ayuntamiento), no sería muy prudente (por parte del comprador) compeler a la vendedora a elevar a escritura pública el contrato de compraventa, pues nadie le garantizaría que tras efectuar el pago del resto del precio pactado (más del 80 % del mismo ) las obras de urbanización sería concluidas y recibidas por la Administración y, por otro, la afección o gravamen que sobre cada una de las parcelas continuaría subsistiendo con el riesgo de que la Administración actuante (Ayuntamiento) pueda hacer efectiva las mimas, sufriendo un doble perjuicio. Recibiría una parcela no apta para ser utilizada, incluso cuando se hubiera obtenido la licencia para poder edificar y, la parcela continuaría gravada sin posibilidad de cancelación hasta que no se encontraran íntegramente satisfechos los costes del proceso de urbanización.

En el presente pleito se ventila el segundo supuesto.



CUARTO: Teniendo presentes las ideas recogidas en los párrafos precedentes, la controversia suscitada nuevamente en esta segunda instancia se centra en dilucidar si la Juzgadora de Instancia llevó a cabo una correcta identificación e interpretación de la voluntad de las partes explicitada en el contrato firmado por las mismas y si, con base a las conclusiones extraídas de aquella, el efecto que proyecta sobre la prosperabilidad de la acción resolutoria ejercitada en la demanda es ajustada a Derecho.

Es noción generalmente aceptada que la interpretación de un contrato (o de cualquier otro negocio jurídico en el que se da cuerpo a una concreta declaración de voluntad) constituye una actividad encaminada a indagar y reconstruir el sentido de la misma y debe ser entendida como medio dirigido a determinar cual fue la intención común de las partes en el momento en que se concluyó el negocio (interpretación subjetiva).

El principio rector de la interpretación contractual se sitúa, por tanto, en la búsqueda de la voluntad común (expresado en otras palabras, se trata de averiguar que es lo que se propusieron).

El Código civil alude reiteradamente a la intención de los contratantes (art. 1281 , 1282 , 1289.2 º), interpretando la jurisprudencia que esa intención es la común, no la individual o subjetiva de cada uno de ellos.

( S. de 9 de diciembre de 1965 y 2 de febrero de 1972 ).

Concretado el fin, el primer elemento con el que contamos para realizar esa operación de inferencia de la voluntad común, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1281 nº 1, CC es el del tenor literal del contrato o negocio jurídico (sentido gramatical). Así si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas , traducida en la regla in claris non fit interpretatio .

No obstante se restringe la eficacia de dicha regla al ordenarse en el párrafo 2º del art. 1281 que si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes prevalecerá ésta sobre aquéllas .

Tal evidencia puede surgir del propio contexto del negocio jurídico (coincidente o no en el tiempo con su perfección) aclarando la realidad jurídica resultante de la literalidad de lo pactado.

Para juzgar la intención de los contratantes deberá atenderse principalmente a los actos coetáneos o posteriores al negocio ( art. 1282 CC ).

Corresponde comprobar primero si el contrato recoge una determinación precisa o, al menos, suficiente del plazo o momento en que el vendedor debe finalizar las obras de urbanización, que permitan elevar a escritura pública el contrato celebrado y la transmisión libre de cargas y gravámenes de las indicadas parcelas y simultáneamente hacer efectivo el pago aplazado pactado por importe de 86.210,70 euros.

La concreción de ese momento temporal en el que deben tener inicio las obras de urbanización y la de finalización de las mismas constituye un elemento esencial en la delimitación del contenido del contrato , pues define el tiempo en que debe el vendedor cumplir la prestación esencial asumida y, por otro lado, solo concretado ese momento el comprador podría en su caso instar la resolución del contrato fundada en el incumplimiento total o defectuoso de las obligaciones contractualmente fijadas al amparo del artículo 1124 del Código Civil .

De igual modo este Tribunal no puede olvidar que nos situamos dentro del ámbito de aplicación de la legislación que protege a los consumidores y usuarios (Ley 26/1984 de 19 de julio vigente en la fecha de celebración de aquel) al ser los compradores los destinatarios finales de la parcela, siendo significativa la omisión de la concreción a la hora de valorar si tal omisión atiende a un prevalimiento de la posición dominante que ocupaba la parte vendedora, erosionando de forma injustificada el justo equilibrio e igualdad entre los derecho y obligaciones de los contratantes siendo este último presupuesto necesario de la justicia del contenido contractual omitido, susceptible por ello de ser integrando por el Tribunal en aplicación de lo dispuesto en los artículo 10 bis 2 del la Ley 26/1984 de 19 de julio en relación con los artículos 158 del Código Civil ( los contratos... obligan no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y la Ley ) y el artículo 128 del mismos texto legal ( si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor -en nuestro nos referimos al promotor-vendedor- los Tribunales fijarán la duración de aquel.

Así, una interpretación equilibrada entre la posición de una y otra parte permitiría concluir que el inicio de la ejecución del Proyecto de Urbanización estaría supeditado a la aprobación del Programa de la Actuación Urbanizadora y por ende del Proyecto de Reparcelación por el Ayuntamiento, debiendo completarse la ejecución de las obras en el periodo de tiempo fijado, salvo causa de fuerza mayor que impida su desarrollo, siempre que aparezca debidamente justificada ante el propio Ayuntamiento (Administración actuante). Es cierto que en un proceso de esta índole pueden sufrir demoras por infinidad de causas o circunstancias diferentes pero en tal hipótesis, son las partes la que de común acuerdo deberían alcanzar la solución más oportuna de la situación sobrevenida (retraso en el inicio o finalización de las obras en el momento implícitamente fijado en el contrato). En este sentido, la inscripción en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Reparcelación el día 13 de octubre de 2009, transcurridos casi dos años desde la firma del contrato de compraventa, representa una demora significativa en el inicio de las obras de ejecución y aunque desconocemos sin dicha contingencia se debió a causa no imputable a la parte vendedora, lo que en cualquier hipótesis resulta evidente es que ésta no es imputable al comprador y pudo frustrar las legítimas expectativas que impulsaron a su celebración.

Presumiéndose, como regla general, el plazo como un beneficio del obligado a entregar y que el interés de aquel consiste en retrasar lo más posible la prestación comprometida, mientras que el del comprador es recibir cuanto antes aquella, si por causa no imputable al comprador se produce una demora significativa en la entrega o puede preverse que no podrá ser cumplida la prestación comprometida por el vendedor en el plazo razonable para ello, son las partes las que, situadas dentro de ese nuevo marco, debían buscar la solución más adecuada con el propósito de armonizar los intereses respectivos de una y otra. De no alcanzar esa eventual solución y en tanto el contenido esencial del contrato o el modo en que deben ser cumplidos los compromisos esenciales que del mismo se derivan no puede quedar al arbitrio exclusivo de ninguna.

Sería por ello plenamente legítima la opción planteada por la representación de los compradores, solicitando la resolución del contrato fundada en una causa justa para ello, apareciendo suficientemente acreditado el incumplimiento por el vendedor de entregar la parcela comprometida totalmente urbanizada y libre de toda carga y gravamen en el plazo razonable para ello, en ausencia de concreción de aquel en el contrato, siendo susceptible de ser calificado como un incumplimiento grave y en ningún caso imputable al comprador, y se da esa nota de gravedad cuando se frustra la finalidad pretendida en el negocio, sin que sea necesario la identificación de dolo o de una resistencia tenaz y persistente, pues basta la constatación de un inequívoco y objetivo incumplimiento, no tratándose de un mero retraso en la realización de prestaciones accesorias o complementaria de menor entidad, debiendo ser acogida todas y cada una de las pretensiones recogidas en el suplico de la demanda, todo lo cual nos lleva a acoger el recurso de apelación interpuesto y, por ende, la demanda inicialmente deducida, declarando resuelto el contrato a instancia de la parte compradora con la obligación por ello de la demandada de devolver la suma entrega por aquella más los intereses desde la fecha en la que fue entregada.

Procede la estimación parcial de la demanda y en consecuencia la desestimación de la reconvención.



QUINTO: Que se reclama por la demandante una indemnización de daños y perjuicios de una cantidad igual a la entregada a cuenta, esto es 49.371,91 euros, basándose en el mero retraso en la entrega.

Es decir, la misma causa que sirve para resolver el contrato, sirve para los daños y perjuicios.

El art. 1.107 del C.C . EDL 1889/1 establece que los daños y perjuicios de que responde el deudor de buena fe son los previstos o los que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento. En caso de dolo responderá el deudor de todos los que conocidamente se deriven de la falta de cumplimiento de la obligación .

Según ha señalado la jurisprudencia reiteradamente, son requisitos de la indemnización de daños y perjuicios en los que se comprende la ganancia dejada de obtener: 1) La existencia real de daños y perjuicios causados.

2) La relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño o perjuicio, de modo que éste sea consecuencia de aquél.

3) Que los daños y perjuicios reales se acrediten en autos por quien los reclama.

4) Que sean ciertos, no dudosos, contingentes o meramente posibles.

En el presente caso no puede tenerse por probado el perjuicio de la testifical del Sr. Celestino , que son respuestas genéricas, carentes de pruebas concluyentes, acerca de la realidad de unos daños y perjuicios distintos a la falta de cumplimiento por la demandada de la obligación principal (puesta a disposición de los actores de la parcela urbanizada) por lo que, estando previstos en el contrato de 9 Octubre 2007 (documento 2 de la actora) CLAUSULA CUARTA las consecuencias del incumplimiento de la vendedora (devolución de las cantidades más intereses legales) debemos limitar a esta prevision el supuesto contemplado.



SEXTO: Que no procede hacer especial imposición de costas de la instancia puesto que el vencimiento ha sido parcial (394 LEC), ni tampoco de las del recurso por aplicación del art. 398 LEC .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, F A L L A M O S: Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Juliana , contra la sentencia del Juzgado de 1º Instancia e Instrucción nº 2 de los de Toledo, dictada en Juicio Ordinario 283/13, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución, y ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA presentada la representación procesal de Juliana contra Arco de Cobisa Promociones S.L. DEBEMOS declarar y declaramos resuelto el contrato de compraventa que unía a las partes sobre la parcela NUM000 de la Urbanización Proyectada en la CARRETERA000 NUM001 de Cobisa (Toledo) por incumplimiento de la parte vendedora- demandada y DESESTIMANDO LA RECONVENCION, CONDENAMOS a la demandada a la devolución a la actora de la cantidad de 49.371,91 euros mas intereses legales desde el 22-9-2009 hasta la fecha de su completo pago, sin hacer especial imposición de costas en ninguna de las instancias.

De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional décimo quinta L.O. 1/09 se hace saber a las partes que no se admitirá a trámite ningún recurso, sino se justifica la constitución previa del deposito para recurrir en la cuenta de depósitos, lo que deberá ser acreditado.

Lo anterior concuerda con su original, al cual me remito. Doy fe.