Sentencia CIVIL Nº 482/2018, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 2, Rec 382/2018 de 25 de Octubre de 2018

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000482/2018
EN NOMBRE DE S. M. EL REY
Ilmos. Sres.:
Presidente
D./Dª. JESUS IGNACIO PEREZ BURRED
Magistrados
D./Dª. LUIS ALBERTO GIL NOGUERAS
D./Dª. MANUEL DANIEL DIEGO DIAGO
En Zaragoza, a veinticinco de octubre de dos mil dieciocho.
La SECCION Nº 2 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ZARAGOZA, compuesta por los Ilmos.
Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº
0000382/2018 , derivado del Juicio verbal (Desahucio precario - 250.1.2) nº 0000770/2016 - 00 , del JUZGADO
DE PRIMERA INSTANCIA Nº 18 DE ZARAGOZA; siendo parte apelante , el/la demandante / demandado-a
, D/Dña. Jon , representado/a por el/la Procurador/a D/Dª BEGOÑA ORTEGA ORTEGA y asistido/a por
el/la Letrado/a D/Dª JAVIER FERREIRA GONZÁLEZ; parte apelada , el/la demandante / demandado-a , D/
Dña. Blanca , representado/a por el/la Procurador/a D/Dª CARLOS ALFARO NAVAS y asistido/a por el/la
Letrado/a D/Dª JOSÉ LOZANO PARDO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los que figuran en la Sentencia cuya parte dispositiva dice: 'Desestimar la demanda promovida por la Procuradora Sra Ortega en nombre y representación de D. Jon asistido del Letrado Sr Ferreira contra Dña Blanca representada por la Procuradora Sra Alfaro y asistida del Letrado Sr Lozano con imposición a la actora de las costas del procedimiento.'.



SEGUNDO .- Contra dicha Sentencia la parte demandante presentó escrito de interposición del recurso de apelación, del que se dio traslado a las partes, presentando dentro del término de emplazamiento escrito de oposición por la parte demandada. Seguidamente se remitieron los autos a esta Sala para la resolución de la apelación.



TERCERO .- No habiéndose aportado nuevos documentos ni solicitado prueba, ni considerándose necesaria la celebración de vista, se señaló para deliberación y votación el día 18-10-2018.



CUARTO.- Que en la tramitación de la apelación se han observado todas las prescripciones legales.

Ha sido ponente en esta apelación el Ilmo. Sr. Magistrado D. MANUEL DANIEL DIEGO DIAGO.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución recurrida y:
PRIMERO.- Es objeto de recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de D. Jon , la sentencia de 20/4/2018 .

Son motivos de recurso error de derecho y valoración de la prueba, por cuanto: a) se ampara en documentos impugnados radicalmente por la parte actora, habiendo renunciado la contraria a la pericial caligráfica propuesta y admitida, colocando a la actora en situación de indefensión; b) que frente a un título inscrito en el Registro de la Propiedad, con eficacia erga omnes y presunción iuris tantum de propiedad, no puede valer la mera existencia de unos papeles cuya firma ha sido negada, no habiendo percibido el actor el importe de las letras de cambio, cuya cuantía apenas alcanzaría a cubrir una parte ínfima del precio; c) que precisamente la larga ocupación del inmueble por la demandada sin pagar rentas, ni inscribir el alegado título, es lo que constituye la esencia del precario, no constando documento alguno tras el fallecimiento del esposo de la demandada en que se haga referencia al dominio respeto a la vivienda (aceptación de herencia, pago impuesto de sucesiones...) y tanto en la información registral, catastral como municipal consta el actor como propietario; d) que acreditado el título del actor el fondo de la cuestión se ha de centrar en la validez del título de la demandada; e) se remite a los fundamentos de la resolución de archivo de actuaciones penales.



SEGUNDO.- Por el Sr. Jon se ejercitó acción de desahucio por precario respecto a la vivienda sita en Zaragoza, CALLE000 número NUM000 piso NUM001 (que en ocasiones aparece identificada como número NUM002 ).

El artículo 250.1.2º establece que se decidirán en juicio verbal las demandas que 'pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca'. Ello supone una amplia legitimación activa: la persona que ejercite la acción debe tener la posesión mediata de la finca como propietaria, usufructuaria o por cualquier otro título que le dé derecho a disfrutarla. No es necesario pues que sea propietario y, menos que el título de propiedad esté inscrito en el Registro de la Propiedad, pues la inscripción es declarativa, no constitutiva.

Acreditó su legitimación activa con: a) contrato privado de fecha 11/7/1969 de compra a la promotora Coinesa; b) escritura notarial de fecha 9/12/2014 de elevación a pública de la compraventa privada, interviniendo en el lugar de la vendedora la magistrada titular del Juzgado de Primera Instancia número 11 de Zaragoza en virtud de sentencia de dicho juzgado estimando demanda declarativa de dominio, siendo de destacar que en la expresada escritura se hace constar que el adquirente manifestó que la vivienda que adquiría estaba libre de arrendamientos y ocupantes, lo que, como veremos, no se ajustaba a la realidad; c) nota simple registral acreditativa de estar inscrita la vivienda a nombre del actor en el Registro de la Propiedad número 7 de Zaragoza; d) acreditación de pago de IBI y derramas.



TERCERO.- La acción se ejercita contra quien se califica como precarista, debiendo destacar que constituye el precario la tenencia o disfrute de cosa ajena, sin pago de renta o merced, ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia de su propietario o poseedor real, de cuya voluntad depende poner término a su tolerancia; siendo este un concepto de creación doctrinal y jurisprudencial que no se reduce a la noción estricta del precario en el Derecho romano, sino que amplía los límites del mismo a otros supuestos de posesión sin título, además de la posesión concedida u otorgada por liberalidad del titular del derecho, como la posesión tolerada, que no tiene su origen en ningún acto de posesión graciosa, y la posesión ilegítima o sin título para poseer, bien porque no ha existido nunca o por haber perdido su vigencia.

Opuso la demandada que ostenta título legítimo de ocupación consistente en contrato de 23/2/1970 de compraventa privada del ahora demandante a D. Rubén , esposo que fue de la demandada hasta la disolución del matrimonio por divorcio mediante sentencia de 26/9/1984 , ya fallecido sin testamento, habiéndose tramitado acta notarial de declaración de herederos abintestato en favor del hijo Carlos María .

Aportó: a) copia del contrato de compraventa de 23/2/1970; b) copia de contrato de 7/12/1973 que anulaba el anterior y otro de 9/11/1971; c) carta de 6/12/1973 de comunicación con el nombre del actor a promotora de haber vendido la vivienda al esposo de la demandada, en favor de quien debería otorgarse la escritura de compraventa; d) póliza de préstamo número 37345, de fecha 28/8/1971, intervenida por corredor de comercio, por importe de 150.000 pesetas, siendo prestatario Rubén y fiadores Jon y Jon y acreditación de la cancelación de mismo; e) varias letras de cambio; f) recibos diversos firmados por Jon (hermano del actor) reconociendo haber percibido cantidades diversas de Rubén en concepto de entregas a cuenta del piso que tienen comprado ( CALLE000 NUM002 o NUM000 - 3º) y reconocimiento de deuda de fecha 7/12/1973 referido a la compra del piso, efectuado por Rubén en papel con el sello Artemio ; g) contrato de suministro de agua a nombre de quien fue esposo de la demandada de fecha 15/2/1973; h) empadronamiento desde 31/12/1975; i) recibos de pago a la Comunidad de propietarios de cuotas ordinarias y derramas. Incluso se acreditó testificalmente haber sido Presidenta de la Comunidad de Propietarios.



CUARTO.- El Sr. Jon reconoció la autenticidad del contrato de fecha 23/2/1970, que denominó de promesa de compra-venta, impugnó autenticidad de otros documentos a su nombre, negó haber percibido cantidad alguna e insistió en la ocupación por mera tolerancia.

La jurisprudencia, superando en este punto las previsiones legales reducidas al cotejo pericial de firmas, permite que la autenticidad del documento privado quede acreditada por otros medios, e incluso que sea obtenida por el juzgador en valoración conjunta del mismo con las restantes pruebas practicadas. Es decir, es constante la doctrina jurisprudencial a propósito de que no es que el documento privado no reconocido legalmente carezca en absoluto de valor probatorio, ya que ello supondría tanto como dejar al arbitrio de una parte la eficacia probatoria del documento ( SSTS. de 27 de enero de 1987 y 25 de marzo de 1988 EDJ1988/2541). Así, pues, podrá valorarse mediante su apreciación con otros elementos de juicio ( STS. 12 de junio de 1986 EDJ1986/4039), pues en definitiva, los documentos privados, aún impugnados, poseen un valor probatorio deducido de las circunstancias del debate ( SSTS 22 de octubre de 1992 EDJ1992/10305 y 10 de febrero de 1995 ).



QUINTO.- Pese a la dificultad probatoria de la cuestión, por lo lejano de los hechos, está debidamente acreditado, a los efectos del presente procedimiento, que el Sr. Jon suscribió contrato de compraventa privada con el Sr. Rubén , en el que se identificó la finca objeto de venta, se fijó el precio, se reconoció haber cobrado determinada cantidad y se aplazó parte del precio, tomando posesión del inmueble el comprador que, por sí o su esposa o ex esposa (tras el divorcio) se ha mantenido desde 1973. Existiendo múltiples documentos que acreditan el mantenimiento de relación económica entre el comprador, el vendedor (aparece como fiador en una póliza de préstamo intervenida por corredor) y el hermano del vendedor, que reconocía recibir cantidades a cuenta de la venta de la vivienda. No existiendo prueba alguna de reclamación de precio aplazado, ni de resolución contractual por impago.

Y afirmamos que existió contrato de compraventa y no de promesa de venta, pese a la expresión que consta en el contrato privado y que sostuvo el actor al ser interrogado, pues los contratos son lo que son y no lo que dicen las partes, por lo que no habrá que estar no solo a la literalidad, sino a la calificación que resulte del contenido del contrato.

El contrato de promesa de venta está expresamente previsto en el artículo 1451 CC , siendo definido por la STS de 24 de junio de 2011 como 'Es el tipo de precontrato bilateral, en el que ambas partes tienen el derecho y el deber de poner en vigor el contrato, incluso mediando una cláusula penal y, en el presente caso, un plazo en el que debe perfeccionarse el contrato definitivo, lo que implica la vigencia del mismo.

Esta promesa de vender y comprar es difícilmente distinguible del contrato típico de compraventa, distinción que habrá de deducirse de la voluntad de los contratantes. La jurisprudencia ha destacado la interpretación restringida de este precepto y la necesidad de atender a la voluntad de las partes y los efectos vienen a ser los mismos que la compraventa, si consta que ésta fue la verdadera intención de las partes, si bien son figuras distintas; el precontrato bilateral implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido dentro del plazo pactado. Se trata, por tanto de un denominado contrato preparatorio o precontrato o 'pactum de contrahendo' cuya esencia es la de constituir un contrato por virtud del cual las partes se obligan a celebrar posteriormente un nuevo contrato (el llamado contrato definitivo) que, de momento, no quieren o no pueden celebrar y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior, cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes.

Y en el litigioso es claro que nos encontramos ante un supuesto de contrato privado de compraventa: se identifica el objeto de la compraventa y el precio; se afirma que Jon es propietario y vende, exteriorizando así la voluntad contractual; se entrega una cantidad al tiempo del contrato; se aplaza el resto del precio, para lo cual se libran, aceptan y entregan dos letras de cambio; se pacta que los gastos de las letras, descuento bancario e intereses de aplazamiento se pagarán al tiempo otorgar escritura pública. Nos encontramos ante perfeccionamiento de compraventa con parte de precio aplazado. Se desconocen a ciencia cierta los avatares posteriores, aunque todo parece indicar que se amplió el plazo para pagar el precio. Pero se sabe que el otorgamiento del contrato privado de compra se vio seguido por la toma de posesión de la finca adquirida por parte del comprador.



SEXTO.- Dicho lo anterior, lo que ha de dilucidarse en el proceso de desahucio por precario es única y exclusivamente el derecho de la parte actora a obtener la tutela jurídica de su derecho a obtener la recuperación de la posesión material de la finca objeto del proceso, y el derecho de la parte demandada a mantener y continuar ostentando dicha posesión.

Y en el presente supuesto litigioso, es evidente que la controversia realmente existente entre las partes no se circunscribe a la posesión material del inmueble litigioso, sino a la titularidad dominical -al derecho de propiedad- sobre el mismo, cuestión que habrá de dilucidarse a través del correspondiente proceso ordinario, mediante el ejercicio de la correspondiente acción reivindicatoria o declarativa de dominio, a ejercitar contra el heredero del comprador Sr. Rubén y/o, en su caso, contra la Sra. Blanca , que manifiesta que por estar casada en consorciales sería dueña de la mitad de la vivienda.

Y ello por estar acreditada la existencia de un título posesorio suficiente, a favor de la demandada (como cotitular o por cesión de su hijo y único herederos del en su día comprador), que justifica adecuadamente su posesión actual y su derecho a mantener y continuar ostentando dicha posesión material, conforme a lo prevenido por el artículo 445 del Código Civil , en tanto no se dilucide, adecuadamente, mediante el ejercicio de la correspondiente acción reivindicatoria o declarativa de dominio, el conflicto dominical existente partes.

SEPTIMO.- Por las dudas de hecho no se imponen costas de esta segunda instancia ( art. 398 y 394.1 in fine LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de pertinente aplicación al supuesto de autos

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Jon contra la sentencia de 20/4/2018 a que el presente rollo se contrae, debemos confirmar y confirmamos la misma, sin imposición de costas procesales causadas en esta segunda instancia.

Se decreta la pérdida del depósito constituido por D. Jon , para recurrir, al que se le dará el destino legal procedente.

Contra la anterior Sentencia cabe interponer Recurso de Casación ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, conforme a lo dispuesto en la Disposición Final 16ª redactada conforme a la Ley 37/11 de 10 de Octubre , que se interpondrá en el plazo de veinte días ante este Tribunal, debiendo el recurrente al presentar el recurso, acreditar haber efectuado un depósito de 50 euros en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección (nº 4899) en el Banco de Santander, debiendo indicar en el recurso Concepto en que se realiza:06 Civil-Casación, y sin cuya constitución no será admitido a trámite.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de su procedencia, juntamente con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento, debiendo acusar recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.