Sentencia CIVIL Nº 482/2020, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 102/2020 de 13 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Tarragona. Civil
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FAX: 977920111
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N.I.G.: 4306442120188215787
Recurso de apelación 102/2020 -U
Materia: Juicio ordinario otros supuestos
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Gandesa (UPAD)
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 503/2018
Parte recurrente/Solicitante: Horacio
Procurador/a: Josep Gil Vernet
Abogado/a: Eladi Jaumot Llop
Parte recurrida: Isidro , Visitacion
Procurador/a: Susanna Gómez Aixendri
Abogado/a: MARIA CINTA RAMS ALBUISECH
SENTENCIA Nº 482/2020
ILMOS. SRES.
Presidente
D. Manuel Horacio García Rodríguez
Magistrados
Dª Inmaculada Perdigones Sánchez Dª Joana Valldepérez Machí
Tarragona, a 13 de mayo de 2.020.
La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Tarragona, formada por los Magistrados del margen, ha visto
el RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por D. Horacio , representado por el Procurador de los Tribunales Sr.
Gil Vernet y asistido por el Letrado Sr. Jaumot Llop, contra la Sentencia de 19 de noviembre de 2.019 dictada por
el Juzgado de Primera Instancia Núm. 1 de Gandesa, juicio ordinario núm. 503/18, siendo parte demandante
el recurrente, y parte demandada D. Isidro y Dña. Visitacion , representados ambos por la Procuradora de

los Tribunales Sra. Gómez Aixendri y defendidos por la Letrada Sra. Rams Albuixech; y, previa deliberación,
pronuncia la siguiente resolución,

Antecedentes

PRIMERO. La resolución recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: 'Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por el Procurador D. Josep Gil Vernet, en nombre y representación de D. Horacio , DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a D. Isidro y Dª Visitacion de las pretensiones contra los mismos formuladas, con expresa imposición a la actora de las costas causadas.'

SEGUNDO. Contra la mencionada resolución se interpuso recurso de apelación por D. Horacio , por los motivos expuestos en su escrito.



TERCERO. Dado traslado del recurso a la adversa D. Isidro y DÑA. Visitacion , por la parte apelada se presentó escrito de oposición al mismo.



CUARTO. En la tramitación de la presente instancia del procedimiento se han observado las normas legales.

Se designó Ponente a la Magistrada Suplente Maria Joana Valldepérez Machí.

Fundamentos

PRIMERO.- Pronunciamientos impugnados.

1. Impugna D. Horacio los pronunciamientos de la sentencia de instancia relativos a: a.- la naturaleza jurídica de las arras; b.- incumplimiento del contrato imputable a los demandados (parte vendedora); c.- consecuencias de la estimación del recurso: cumplimiento del contrato o devolución de las arras duplicadas y, subsidiariamente, devolución de la cantidad entregada.



SEGUNDO.- Naturaleza jurídica de las arras.

1. Frente a la declaración judicial de que ' a la vista del documento nº 1 de la demanda, cabe afirmar sin duda que el 18 de abril de 2017 las partes suscribieron un contrato de arras penitenciales' (folio 275 reverso), sostiene la parte apelante que la Juzgadora de instancia incurre en infracción por inaplicación del art. 1258 del Código Civil al no tener en cuenta de que junto con el hecho de haberse otorgado el dinero entregado en contrato el carácter de penitencial, también se le otorgó el carácter de confirmatorio, quedando amparado para exigir a la parte vendedora el cumplimiento del contrato de compraventa, obligándola a escriturar la venta a favor del comprador.

2. Tal argumento de la parte recurrente no es atendible porque las arras no pueden tener un doble carácter sino que hay que calificarlas en base a la interpretación de los términos del contrato. La STS del 17-10-2018 (ROJ: STS 3513/2018) señala que ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias: son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales: su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales: son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 CC. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454 CC, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

3. Partiendo de dicha doctrina jurisprudencial, coincide la Sala con la Juzgadora de instancia en que la naturaleza jurídica de las arras pactadas en el contrato de autos es la de arras penitenciales. Así resulta: a.- el documento nº 1 de la demanda suscrito entre las partes ahora litigantes expresamente se titula ' CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES' (folio 9); b.- en su pacto 1º expresamente se dice que ' La parte Compradora satisface en este acto a la parte Vendedora la cantidad de VEINTE MIL EUROS (20.000,00€), quien declara recibirla en concepto de ARRAS PENITENCIALES' (folio 10 reverso); c.- añade este mismo pacto 1º que dicha entrega de dinero constituye un pago a cuenta del precio total; d.- en el pacto 3º se hace constar, de un lado, que esos 20.000.- euros entregado en concepto de arras se descontarán del precio final; de otro lado, que con la entrega de la diferencia, 145.000.- euros, ' se considerará ejercido el derecho que ostenta la Compradora a adquirir la finca descrita en la Manifestación Primera' e.- en el pacto 5º se recoge expresamente como penalización que ' De no realizarse el requerimiento indicado en el pacto cuarto anterior [requerimiento de la compradora a la vendedora para elevar a escritura el contrato de compraventa] dentro del plazo máximo establecido en el mismo [seis meses] y, por tanto, no haber satisfecho el importe restante detallado en el Pacto Tercero b) anterior [145.000,00 €], por causas imputables a la Compradora, se entenderá que ésta desiste del derecho aquí adquirido, con lo que quedará libre la Vendedora para disponer de los bienes objeto del presente contrato sin necesidad de ningún tipo de requerimiento ni notificación fehaciente a la Compradora. En este caso, la Compradora perderá íntegramente el importe entregado en concepto de Arras penitenciales como indemnización por el período que ha disfrutado de este derecho, sin poder reclamar cantidad alguna bajo cualquier concepto, según lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil . Por el contrario, y de acuerdo con el precepto legal anteriormente citado, en el caso de quién rescindiera unilateral y previamente este acuerdo o incumpliera cualquiera de los puntos de este contrato fuese la Vendedora, ésta deberá pagar a la otra parte el duplo del importe establecido como ARRAS PENITENCIALES, es decir, CUARENTA MI EUROS (40.000€)...' 4. En conclusión, calificándose como arras penitenciales (medio lícito de desistir las partes del contrato), el efecto que producirá un incumplimiento será bien la pérdida de la cantidad entregada, bien su restitución doblada, según cuál de los contratantes haya incumplido.

El motivo, por tanto, se rechaza.



TERCERO.- Incumplimiento del contrato imputable a los demandados (parte vendedora).

1. Considera el recurrente Sr. Horacio que la Juzgadora a quo ha incurrido en error en la valoración de la prueba e infracción de los arts. 1124, 1258 y 1462 del CC. Así, sostiene que la parte vendedora tenía pleno conocimiento durante la vigencia del contrato de que era requisito sine qua non tener que realizar, como paso previo, la regularización (reagrupación) de las fincas objeto del contrato, incumpliendo con su obligación de poner al comprador en poder y posesión de la cosa, frustrándose el negocio por este problema de reagrupación de las fincas como paso previo a la tasación para la concesión de la hipoteca. Igualmente alega que la parte vendedora incumplió el contrato ya que el objeto no se hallaba libre de cargas ni gravámenes ' en tanto que las casas o viviendas objeto de compra se hallaban en suelo no urbanizable, y no en suelo urbano' (folio 283). Finalmente, manifiesta que ' al firmarse un contrato privado ya se presupone también dentro del contrato el hecho de que se haga para obtener hipoteca, sin que sea necesario que conste expresamente dicha circunstancia' (folio 284). Analizaremos separadamente tales alegaciones.

2. Requisito sine qua non el tener que realizar, como paso previo, la regularización (reagrupación) de las fincas objeto del contrato: El motivo no puede prosperar: como se dice en la sentencia impugnada, consta en el contrato de arras penitenciales firmado por las partes, Manifiestan 3º, ' Que la Compradora, que conoce exactamente el estado en el que se encuentran las fincas descritas en la Manifestación Primera, está interesada en la compra de las mismas' (folio 10); además, la documental acredita que las fincas se encuentran debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad (folios 16 y ss.) y libres de cargas. Los posteriores escollos administrativos para obtener la necesaria financiación hipotecaria, no resulta acreditado con la suficiencia necesaria que el demandante apelante (comprador) se dirigiera al demandado apelado (vendedor) comunicándole la necesidad de reagrupar dos de las fincas objeto del contrato.

3. El objeto no se hallaba libre de cargas ni gravámenes: El motivo no puede prosperar: como se ha expuesto en el apartado 2, las fincas sí se hallaban libres de cargas y gravámenes. El hecho de si la vivienda se encontraba o no en suelo no urbanizable no fue alegado en la demanda, escrito rector del procedimiento. Ello se entiende sin perjuicio de que, como ya se ha expuesto, el comprador manifestó conocer exactamente el estado en el que se encontraban las fincas objeto del contrato, estando interesada en la compra de las mismas, razón por la que no puede ir ahora contra sus propios actos contraviniendo lo dispuesto en el art. 111-8 del Código Civil de Cataluña (nadie puede hacer valer un derecho o una facultad que contradiga la conducta propia observada con anterioridad si ésta tenía una significación inequívoca de la cual derivan consecuencias jurídicas incompatibles con la pretensión actual).

4. Firma del contrato supeditado a la concesión de la financiación hipotecaria: El motivo se rechaza: no consta cláusula alguna en la que se condicione el contrato a la obtención de la financiación hipotecaria, ' De manera que el vendedor no estaba vinculado a la obtención del préstamo hipotecario por parte del comprador' (folio 277).

5. En definitiva, estableciendo el pacto 4º del contrato que las partes pactaban elevar a escritura pública el contrato de compraventa que ' se realizará a requerimiento previo de la Compradora, en la Notaría que libremente designe, debiendo otorgarse dicha Escritura en un plazo máximo de seis meses, a contar desde la firma del presente contrato' (folio 11), y previéndose expresamente en el pacto 5º las consecuencias de no realizarse el requerimiento indicado dentro del plazo máximo establecido en el mismo, por causas imputables a la parte compradora (se entendería que el comprador desistía del derecho; la parte vendedora podía disponer de los bienes objeto del contrato sin necesidad de ningún tipo de requerimiento ni notificación fehaciente al comprador, y éste perdería íntegramente el importe entregado en concepto de arras penitenciales como indemnización por el período en que había disfrutado del derecho, folio 11), la conclusión que se alcanza, analizada la prueba practicada y coincidiendo totalmente la Sala con la exhaustiva valoración de la Juzgadora de instancia, es que la parte compradora, ahora apelante, incumplió el contrato, siendo la consecuencia de ello la desestimación de la demanda y, consiguientemente, la desestimación íntegra del recurso de apelación.



CUARTO.- Costas de la segunda instancia.

Al desestimarse el recurso, procede imponer las costas de esta alzada a la apelante, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC.

Fallo

El Tribunal decide: 1º.- Desestimar íntegramente el RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por D. Horacio contra la Sentencia de 19 de noviembre de 2.019 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Núm. 1 de Gandesa, juicio ordinario núm. 503/18, resolución que se confirma.

2º.- Procede imponer las costas de esta alzada a la parte apelante.

Con pérdida del depósitos constituido, en su caso, para recurrir.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art.

469 - 477 Disposición Adicional 16ª LEC), y se interpondrá en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.