Sentencia Civil Nº 483/2011, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 50/2012 de 21 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00483/2011

SENTENCIA Nº 483

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS/AS. SRES/AS:

PRESIDENTE:

DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

MAGISTRADOS/AS:

DOÑA ARABELA GARCÍA ESPINA

DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ

SIENDO PONENTE:DOÑA ARABELA GARCÍA ESPINA

SOBRE:SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

LUGAR:BURGOS

FECHA:VEINTIUNO DE DICIEMBRE DE DOS MIL DOCE

En el Rollo de Apelación número 50 de 2012, dimanante de Juicio Ordinario nº 258 de 2011, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Aranda de Duero, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 7 de diciembre de 2011 , siendo parte, como demandante-apelante, Dª Susana , representada en este Tribunal por la Procuradora Dª Blanca Luisa Carpintero Santamaría y defendida por la Letrada Dª Magdalena Santoman Martin; y como demandado-apelado, D. Salvador , representado en este Tribunal por el Procurador D. José Carlos Arranz Cabestrero y defendido por el Letrado D. Alvaro Manuel Ontoso Terradillos.

Antecedentes

PRIMERO:Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Desestimo íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Alfredo Rodríguez Bueno, en representación de Dª Susana , contra D. Salvador , representado por el Procurador D. José Carlos Arranz Cabestrero, y en consecuencia: 1º.- Absuelvo a Salvador de la pretensión contra él dirigida en la demanda.- 2.- Condeno a Dª Susana al pago de las costas procesales originadas en este procedimiento'.

SEGUNDO:Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Dª Susana , se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO:El presente recurso de apelación ha sido deliberado y votado por la Sala en la fecha señalada al efecto el 29 de Mayo de 2012.

Fundamentos

PRIMERO:Dª Susana formula demanda de juicio ordinario frente a D. Salvador , y ejercitando la acción de saneamiento por evicción solicita se declarare resuelto el contrato de compraventa del inmueble, Tierra de secano al pago de 'San Pedro' del término municipal de Aranda de Duero, otorgado por los litigantes, la actora como compradora y el demandado como vendedor, en la escritura pública de fecha 13 de Noviembre de 2006, y se condene al demandado al pago del precio pagado por el inmueble, más intereses y gastos realizados en el inmueble, más gastos de desalojo y gastos judiciales provocados para defender la propiedad, todo ello en cuantía total de 75.854,65 €.

La Sentencia de primera instancia desestima la demanda por entender no concurre uno de los requisitos indispensables para el éxito de la acción ejercitada como era la notificación al vendedor demandado de la demanda reconvencional interpuesta por el Sr. Matías contra la aquí demandante, pues tal presupuesto no se puede considerar cumplido por el hecho de haber sido citado a declarar como testigo el hoy demandado en los dos procedimientos anteriores habido entre la hoy actora y el propietario de la finca litigiosa, dada la claridad con que el artículo 1.481 del Código Civil exige la notificación de la demanda de evicción al vendedor.

Formula recurso de apelación la parte actora alegando que ' debe entenderse que el vendedor demandado estaba notificado verbalmente de la demanda reivindicatoria y del interdicto de poseer la finca que el demandado había vendido, y que, por tanto, podría haberse personado como coadyuvante de Dª Susana , pues así se lo permitía el art. 13 de la Ley de Enjuiciamiento Civil '; y que ' la Jurisprudencia avala la interpretación que hace la recurrente del art. 1481 del Código Civil , en el sentido de entender que no es necesario que se notifique formalmente la demanda, sino que basta el mero conocimiento de que la demanda reivindicatoria y posesoria existe y que un tercero se pretende dueño para darse cumplimiento a los requisitos de la evicción del art. 1481 del Código Civil '.

SEGUNDO:Pretende la parte actora en esta segunda instancia que debe entenderse notificada verbalmente la demanda de interdicto y reivindicatoria; y que D. Salvador era conocedor, por haber intervenido como testigo en los dos litigios entre la actora y D. Matías , en el Juicio de Interdicto y en el Juicio declarativo posterior, de lo que se estaba discutiendo y de que pretendían privar de la propiedad a Dª Susana .

D. Matías formuló frente a Dª Susana un Interdicto de obra nueva, que dio lugar al Procedimiento 29/2008, en el que estimándose la demanda de tutela sumaria se acordó suspender la obra que estaba ejercitando la allí demandada, aquí actora.

En la Sentencia de fecha 26 de Mayo de 2008 , que resolvió ese Interdicto de obra nueva, intervino como testigo el vendedor D. Salvador , que según se hizo constar en la misma: ' declaró que la heredó de una tía suya fallecida sin descendencia, casada con el hermano del padre del demandante y reconoció que el no vivía en el pueblo, que desconocía la situación de la finca hasta que la adquirió por herencia y que en dicho momento, la finca, figuraba en el catastro a nombre del actor'.

Con posterioridad, la actora Dª Susana formuló demanda de Juicio Ordinario frente a D. Matías , que dio lugar al Procedimiento nº 444/2008, y, ejercitando acción declarativa de dominio, solicitó se la declarase propietaria de la finca catastral NUM000 . Don Matías se opuso a la demanda y reconvino, y ejercitando acción reivindicatoria sobre la misma finca, solicitó se declarase que le pertenecía en pleno dominio y que se condenase a la actora reconvenida Sra. Susana a desalojar la finca y a ponerla a disposición del demandado reconviniente.

En la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Burgos (Sección 3ª) con fecha 11 de Septiembre de 2009 , que confirmó la dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Aranda de Duero, y que estimó la demanda reconvencional y declaró propietario de la finca a D. Matías , condenando a Dª Susana al desalojo de la misma, consta: ' El transmitente de la finca actora, afirmó en el juicio que vendió la parcela NUM000 porque era la que figuraba en las escrituras (ya se ha dicho en qué términos). Sabía que tenía una finca en ese pago de S. Pedro. Pese a ello, reconoce que fueron a deslindarla entre todos (lo que no se comprende si correspondía exactamente con la NUM000 ), así como que estaba a nombre de Matías , cambiando la titularidad en 2006; mientras que en el anterior juicio verbal, manifestó que desconocía la situación de la finca hasta que la adquirió por herencia y figuraba en el catastro a nombre del entonces actor '.

La demanda o acción de evicción no es el Interdicto de obra nueva, en el que, con carácter sumario, se pretende la suspensión de una obra ( artículo 250 nº 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Tampoco la acción declarativa de dominio que formula la actora y que dio lugar al Procedimiento Ordinario nº 444/2008 del Juzgado de Aranda de Duero, sino la demanda reconvencional formulada por D. Matías ejercitando la acción reivindicatoria.

El demandado en este proceso declaró: que heredó la finca de su tía Sabina, que él no sabía donde estaba la finca, que fue con la persona que la labraba que le dijo cual era la finca. Procedieron a deslindarla con los colindantes con la familia Jose Luis y Matías con Emiliano, el que labraba la finca y con un Sr. que quería comprarla. Luego se la enseñó a Susana . Que la finca que Susana había vallado no era la que él había enseñado y vendido, y que así se lo dio a Susana . Que sabe que Susana ha tenido dos juicios con Matías . Que vino al Juzgado, a dos juicios como testigo a contestar lo que le preguntaron.

De las declaraciones del demandado, como testigo en las anteriores procesos, reseñadas en las Sentencias recaídas en los mismo,s y de la declaración prestada en este proceso en prueba de interrogatorio, desde luego resulta que no ignoraba que se estaba discutiendo la propiedad de la finca que él vendió a la Sra. Susana , pero en modo alguno que supiera que D. Matías había formulado frente a Dª Susana demanda reclamando la propiedad de la finca, que es lo que constituye la demanda de evicción, pues es esta la única que podría determinar para la actora la privación de la finca.

TERCERO:Entre las obligaciones que el artículo 1461 del Código Civil impone al vendedor se encuentra la de saneamiento de la cosa objeto de la venta, obligación en virtud de la cual el vendedor responderá frente al comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida - artículo 1474.1 del citado Código , surge así la obligación de saneamiento por evicción que ' tendrá lugar cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra de todo o parte de la cosa comprada' -artículo 1475-.

Ahora bien, ejercitadas por quien se considere verdadero dueño de la cosa vendida las acciones dominicales de que se crea asistido para la recuperación de aquélla, el comprador demandado, caso de ser privado por sentencia firme de la cosa objeto de la venta, podrá ejercitar contra el vendedor las acciones de saneamiento por evicción, siempre y cuando se haya notificado, como exige el artículo 1482 del Código, a aquél la demanda de evicción a instancia del comprador, es decir que se produzca la 'litisdenuntiatio' a fin de que el vendedor pueda intervenir en el juicio de evicción ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1.995 y 11 de octubre de 1.993 ).

Cuando el adquirente de un bien es demandado por un tercero, que le reclama la titularidad de la cosa comprada, el artículo 1482.I del Código Civil le da al comprador la posibilidad de solicitar, dentro del término que la Ley de Enjuiciamiento civil señala para contestar a la demanda, ' que ésta sea notificada al vendedor o vendedores en el plazo más breve posible'.

Esta notificación de la demanda al vendedor o vendedores constituye requisito 'sine qua non' para que, si el comprador es privado de la cosa comprada, pueda exigir a aquél o aquéllos en un ulterior proceso la pertinente responsabilidad por la evicción sufrida, pues el artículo 1481 del mismo Código es claro al decir que ' faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento' por evicción, y la jurisprudencia ( Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de abril de 1906 y 26 de mayo de 1908 , entre otras) llega a la misma conclusión al interpretar los preceptos del Código Civil acabados de mencionar. Lo cual es perfectamente comprensible, en la medida en que el vendedor estará, de ordinario, en mejores situaciones que el comprador para defenderse de la demanda reivindicatoria dirigida frente a éste por un tercero, y de ahí la necesidad de que el comprador, si luego quiere reclamarle algo, se encuentre en la obligación de llamarlo al proceso'.

El artículo 1481 de dicho Código condiciona la exigencia de la obligación del vendedor de sanar la cosa vendida a la notificación de la demanda de evicción a instancia del comprador, de forma que 'faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento'; regulando el artículo 1.482 del Código Civil el procedimiento a seguir para el emplazamiento del vendedor.

La Sentencia de esta Audiencia Provincial (Sección 3ª) de 25 de Junio de 2002 ya dijo que el ejercicio de la acción de saneamiento por evicción está condicionado a los siguientes requisitos:

1) Que se prive al comprador de la cosa vendida.

2) Que la privación provenga de una sentencia firme.

3) Que la privación tenga su origen en un derecho anterior a la compra. No obstante, la STS de 22 de diciembre de 1986 , con cita de la STS de 27 de junio de 1983 , afirma que 'la jurisprudencia de esta Sala no excluye absolutamente el casi de 'privación en virtud de derecho posterior a la compra', lo que tendría efecto por vía de analogía.

4) Que se haya notificado al vendedor la demanda de evicción, exigencia contenida en el artículo 1481 del Código Civil , es decir que se produzca la litisdenuntiatio o llamada en garantía a fin de que el vendedor pueda intervenir en el juicio de evicción. Esta notificación de la demanda al vendedor constituye requisito 'sine qua non' para que, si el comprador es privado de la cosa comprada, pueda exigir a aquél en un ulterior proceso la pertinente responsabilidad por la evicción sufrida, pues el artículo 1481 del mismo Código es claro al decir que 'faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento por evicción' ( STS 17 de abril de 1906 , 26 de mayo de 1908 y 11 de octubre de 1993 ).

El Tribunal Supremo en su Sentencia de 17 de Julio de 2007 partiendo de que la 'finalidad de la llamada en garantía', a que dicha norma se refiere ( art. 1481 del Código Civil ), como condición necesaria para que el vendedor quede obligado al saneamiento por evicción, es hacer posible que el vendedor pueda defender en el proceso de evicción la posesión legal y pacífica para el comprador de la cosa que le vendió, procurando que sea desestimada la demanda del tercero que pretende privársela, con los efectos que ello puede suponer para el vendedor, considera que si 'ya es innecesario notificar esa demanda a quien es parte en el proceso al haber sido demandado junto al comprador', carece de sentido la 'llamada en garantía' que carecería de efecto alguno.

En el mismo sentido la STS de 29 de Septiembre de 2010 , en un supuesto en que la vendedora a la que no se había notificado la demanda de evicción, pero que había sido parte en aquel procedimiento. Así también la STS de 3 de Diciembre de 1975 .

El Tribunal Supremo ciertamente ha admitido el saneamiento aunque no se haya notificado la demanda de evicción al vendedor, pero solo en aquellos supuestos en que el vendedor había sido parte en el procedimiento de evicción.

Pero este no es el supuesto de autos. El vendedor no fue parte en ninguno de los procedimientos que la compradora Dª Susana ha tenido con D. Matías . Ni en el Interdicto de Obra Nueva, ni tampoco en el Juicio Ordinario. En ambos intervino como testigo, declarando las circunstancias en que él había adquirido el inmueble que vendió a la hoy actora. Sin duda conoció que la propiedad del inmueble que vendió era controvertida por D. Matías .

No obstante, dado que ni el Interdicto de Obra Nueva, ni tampoco la demanda formulada por la actora frente a D. Matías , constituían la demanda de evicción, pues la demanda de evicción era la demanda reconvencional formulada por D. Matías reivindicando el inmueble, el solo hecho de que interviniera como testigo en aquellos procesos o que facilitase documentos a la actora, no permite inferir que conociera la existencia de la demanda reconvencional que D. Matías formula frente a la actora, esto es la demanda de evicción; teniendo en cuenta que el procedimiento se había iniciado por demanda de Dª Susana , en la que esta defendía la propiedad adquirida a D. Salvador , y que esta demanda en ningún caso (ni aún en el supuesto de su desestimación) hubiera determinado la pérdida de la finca, pérdida que se produjo como consecuencia de la reconvención formulada por D. Matías que no se prueba conociera el demandado D. Salvador .

Dados los taxativos términos en que se expresa el articulo 1481 del Código Civil ' El vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento', cuya finalidad no es otra que garantizar que el vendedor conozca la presentación de la demanda de evicción, a fin de que pueda defender sus derechos, no solo los derechos del comprador; requisito imprescindible para que proceda al saneamiento es que el vendedor conozca sin duda ninguna que se ha formulado demanda de evicción, conocimiento que desde luego no se puede inferir del hecho de haber intervenido como testigo.

El demandado niega que tuviera conocimiento concreto de la presentación de la demanda de evicción, esto es de la demanda reconvencional formulada por D. Matías , y lo cierto es que la actora no ha aportado prueba alguna de que así fuera.

Es cierto que al amparo del artículo 13 de la Ley de Enjuiciamiento Civil el demandado, D. Salvador , aún cuando no le hubiere sido notificada la demanda de evicción, pudo haberse personado en el procedimiento; pero el hecho de que tenga esa posibilidad legal, no habiéndose probado que conociera que el inicialmente demandado por Dª Susana , D. Matías había formulado demanda reconvencional frente a aquella reclamando la propiedad, no permite salvar la falta de cumplimiento de la exigencia legal a la que está condicionada el derecho de saneamiento, que recordemos el Tribunal Supremo solo ha excusado en aquellos supuestos en que por estar ya presente en el procedimiento el vendedor, la posibilidad de defensa de sus derechos estaba garantizada.

CUARTO:La desestimación del recurso de apelación determina la imposición de las costas de esta segunda instancia a la parte apelante ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Fallo

Se desestima el recurso de apelación formulado por la parte actora Dª Susana contra la Sentencia de 7 de diciembre de 2011 dictada por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Aranda de Duero , imponiéndose las costas de esta segunda instancia a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª ARABELA GARCÍA ESPINA, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario, certifico.