Sentencia Civil Nº 483/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 85/2012 de 20 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2012-0000423

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 000085/2012- R -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000142/2011

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 12 DE VALENCIA

Apelante: RIO RITA S.L.U..

Procurador.- Dña. CAROLINA TESCHENDORFF CEREZO.

Apelado: D. Santiago y D. Carlos Miguel .

Procurador.- Dña. INMACULADA MOLINA BOSCH.

SENTENCIA Nº483/2012

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

D. MANUEL JOSE LÓPEZ ORELLANA

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En Valencia, a veinte de julio de 2012.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. MANUEL JOSE LÓPEZ ORELLANA, los autos de Juicio Ordinario 142/2011, promovidos por D. Santiago Y D. Carlos Miguel contra RIO RITA S.L.U. sobre "resolución de Contrato de Compraventa", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por RIO RITA S.L.U., representado por el Procurador Dña. CAROLINA TESCHENDORFF CEREZO y asistido del Letrado D. SANTIAGO REY PARDO contra D. Santiago Y D. Carlos Miguel , representado por el Procurador Dña. INMACULADA MOLINA BOSCH y asistido del Letrado D. JOSE VICENTE SANTAMARIA PAULO.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 12 DE VALENCIA, en fecha 28 de noviembre 2011 en el Juicio Ordinario 142/2011 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. MOLINA BOSCH, INMACULADA, en nombre de Carlos Miguel Y Santiago , DEBO DECLARAR Y DECLARO RESUELTOS los contratos a que se contrae la presente demanda, CONDENANDO a la parte demandada RIO RITA SL, a reintegrar a los demandantes las cantidades entregadas a cuenta en ambos contratos, por un total de 68.580 euros, mas los intereses legales desde la fecha de interposicion de la demanda, asi como al pago de las costas causadas.".

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de RIO RITA S.L.U., y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Santiago y D. Carlos Miguel . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 9 de julio de 2012.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO .-

D. Santiago y D. Carlos Miguel presentaron demanda frente a la mercantil Rio Rita S. L. U., instando, según los términos de su suplico: la declaración de resolución con efectos desde el día 4 de noviembre de 2009 o, en su defecto, desde la de la presentación de la demanda, del contrato privado de compraventa suscrito entre las partes de la vivienda con plaza de garaje y trastero que se indica de la promoción " EDIFICIO000 ", con condena de la demandada a estar y pasar por tal declaración y al pago a los actores de la suma principal de 31.380 euros entregados como parte del precio, e intereses legales desde el 4 de diciembre de 2009 o, subsidiariamente, desde la fecha de la interpelación judicial, incrementados en dos puntos desde la fecha de la sentencia. Y ello ante la imposibilidad de obtención de financiación al no aceptarse por el banco que otorgó préstamo para la construcción a la demandada la subrogación en lo correspondiente a la vivienda a aquellos. Y pronunciamientos declarativos y de condena de manera semejante respecto al contrato privado de compraventa suscrito entre las partes de 30 de mayo de 2009, en cuanto a la vivienda que se señala de la promoción " EDIFICIO001 ", con exigencia de la devolución de 37.200 euros. En este caso por incumplimiento por la demandada de su obligación de entrega en plazo.

Y, opuesta la demandada a la demanda, se dicta sentencia en la instancia por la que se estima la demanda.

Resolución que es apelada por la mercantil demandada.

SEGUNDO .-

Aduce la recurrente falta de congruencia, error en la valoración e interpretación de la prueba, e inaplicación del artículo 1124 del Código Civil .

Y no lo entiende así este Tribunal. Correspondiendo significar que si bien en la sentencia de primera instancia no se entra en cada una de las alegaciones que efectúa la demandada, resuelve las cuestiones principales a dilucidar.

Así, en lo que se refiere a la vivienda de la promoción " EDIFICIO000 ", se debe tener en cuenta, en primer lugar, que si bien inicialmente fueron requeridos los actores para escriturar, sin que comparecieran, por lo que pudiera entenderse incumplido el contrato por parte de ellos, ello no resulta relevante para impedir la posterior resolución instada por los compradores, puesto que, ante aquella contingencia, la vendedora opta por mantener la vigencia del contrato dando nueva oportunidad a los compradores para el cumplimiento, por lo que nada impedía a los actores la resolución a su instancia conforme a los propios términos del contrato, e incluso aún cuando inicialmente hubieran optado en contrato por no subrogarse. Y, en segundo lugar, relacionado con lo anterior, que atendiendo a la literalidad de la estipulación 3.8 del contrato privado de compraventa de fecha 8 de febrero de 2006 (folio 17 de las actuaciones), las partes expresamente pactaron para el supuesto de no obtener la conformidad de la entidad financiera a la subrogación del comprador, que por parte de este pudiera optar por la resolución del contrato en el momento que conociera la no conformidad de la entidad financiera con la subrogación o la no concesión del préstamo solicitado, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Y esto es lo acontecido, correspondiente estar las partes a lo pactado conforme a los artículos 1089 , 1091 , 1254 , 1255 y concordantes del Código Civil .

Ya que, en efecto, queda suficientemente justificada la denegación en la subrogación del préstamo por parte de la entidad Banco de Sabadell mediante la certificación que se acompaña en que así se indica de fecha 29 de junio de 2009 (folio 206), junto con la testifical de su empleada Dª: María Luisa que la ratifica . Sin que se confirmen adecuadamente las sospechas de la apelante de que los actores disponían de capacidad económica suficiente para ello en los términos exigidos por la entidad crediticia, cuando esta no lo considera así, correspondiendo considerarla profesional experta en tales menesteres, ni que se hubiera buscado de propósito por los demandantes tal denegación ocultando una eventual capacidad financiera mayor. Ya que disponiendo en propiedad de otros inmuebles, también se señala por la testigo que tenían deudas pendientes al respecto. Y, en definitiva, falta un verdadero estudio económico de la capacidad económica de los actores que permita, siquiera a la vista de los ingresos anuales percibidos por nóminas y los que se puedan deducir de otra manera, como es a través del IRPF, confirme el elevado tren económico y/o la falta de diligencia en la obtención del préstamo por parte de los mismos que se apuntan, y fuera o no el objetivo de los demandantes la compra como mera inversión. Como tampoco resultaba necesario, por no exigirlo el contrato para el ejercicio de la facultad empleada por los demandantes, el justificar un cambio de la situación financiera de los actores desde el momento que firmar el contrato privado a aquel posterior en que promueven la resolución. Excluyendo la Sentencia nº. 465/2011, de 20 de julio de esta Sección, que una situación de insolvencia sobrevenida justifique la resolución contractual por parte del comprador, salvo precisamente, previsión contractual al efecto. Correspondiendo, en todo caso, estar a lo pactado.

En cuanto a la vivienda del " EDIFICIO001 " se expone la equivocación de la sentencia en orden al plazo de entrega previsto. Y no se considera tampoco así toda vez que el contrato privado de compraventa de fecha 30 de mayo de 2006 (folio 60) lo que establece en su estipulación 1.1 es la fecha límite de septiembre de 2008, para su finalización, por lo que ya de por sí este primer plazo se incumple por la vendedora cuando se reconoce por la misma que lo termina el 9 de marzo de 2009 (folio 463), 5 meses más tarde de lo previsto. Por lo que contemplando también aquel pacto que en el plazo de un mes la vendedora se compromete a solicitar la cédula de habitabilidad -lo que se cumple el 7 de abril de 2009 (folio 478)-, y la entrega de la vivienda en el plazo de dos meses desde la concesión de la cédula de habitabilidad, que se produce el 10 de septiembre de 2010 (folio 464), esto es, 15 meses después de su solicitud, al margen del prolongado espacio de tiempo hasta la consecución de la licencia de primera ocupación, a partir de la cual se concreta el plazo de entrega de dos meses, cuando llega al mismo ya existía la demora en la finalización de la obra, que conlleva la de la entrega. Quedando autorizados expresamente los compradores en la estipulación 1.3 del contrato para el caso de superarse el plazo previsto de entrega de la cosa sin la formalización de la escritura pública o la entrega del inmueble por causa imputable a la vendedora a conceder prórroga o la resolución del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, y siendo esto último a lo que optan los compradores. Correspondiendo, una vez más, estar a lo pactado. Lo que releva de mayor justificación sobre el carácter o no esencial del término contemplado para la entrega.

Ya que como ha señalado este Tribunal en anteriores ocasiones como es el caso de la S. nº. 544/2009, de 30 de septiembre : se ha de partir, como premisa jurídica, del examen de los requisitos que han de concurrir para el éxito de la acción resolutoria que contempla el artículo 1124 del Código Civil . Y estos son: 1/ que entre partes medien obligaciones recíprocas, como esencia de un negocio jurídico bilateral; 2/ que dichas obligaciones recíprocas sean exigibles; 3/ que el que reclame la resolución haya cumplido lo que a él le incumbía, como requisito legitimador para plantear la resolución contractual, ya que no está legitimado para instar dicha acción el contratante que incumple sus obligaciones ( SS. T. S. 20-2-50 , 16-11-56 , 16-5-59 , 5-2-63 , 2-11-65 , 5-5-70 , 27-12-71 , 26-4- 76 , 28-2-80 , 9-7-81 , 10-11-81 , 27-3-82 , 9-7-87 , 24-3-88 , 17-5-88 , 15-6-88 , 17-6-88 , 31-1-92 , 8-7-93 , 29-4-94 , 9-5-94 , 29-3-95 , 22-11-95 ...); y 4./ que la parte a la que se demande de resolución haya incumplido la prestación a la que contractualmente se hubiera comprometido. Pero este incumplimiento ha de reunir una serie de características para que pueda desembocar en la resolución contractual; a saber: a) que el incumplimiento sea propio del contratante a quien se le imputa; b) que el incumplimiento sea culpable, de modo que a quien se le achaque no ejecute la prestación debida por causas que le sean imputables como dependientes de su voluntad; y c) que el incumplimiento sea verdadero, es decir, no es suficiente que el supuesto incumplidor no ejecute voluntariamente la prestación a la que se obligó, sino que, además, se precisa que se trate de una infracción relevante, esencial, grave y de tal importancia en la economía y esencia del contrato que justifique la resolución, como así se desprende de reiterada jurisprudencia ( SS. T. S. 25-11-83 , 19-4-89 , 10-11-90 , 21-2-91 , 26-9-94 , 23- 2-95, 2-10-95 , 17-11-95 , 26-1-96 , 10-12-96 , 10-5-00 , 20-7-00 , 11-3-02 , 11-4-03 , 13-5-04 , 5-4-06 , 14-3-08 , 12-6-08 , entre otras muchas), de modo que no se precisa un incumplimiento deliberadamente rebelde o una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, sino que basta una conducta voluntaria, injustificada y obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó ( SS. T.S. 19-1-84 , 20-10-84 , 26-1-88 , 2-6-89 , 13-10-89 , 21-10-89 , 14-2-90 , 21-7-90 , 7-6-91 , 5-9-91 , 3- 12-91, 18-12-91 , 8-5-92 , 1-6-92 , 4-6-92 , 19-10-93 , 2-7-94 , 26-9-94 ...), o que frustre las expectativas legitimas de los contratantes ( SS. T.S. 2-7-92 , 24-2-93 , 10-3- 93 , 22-3-93 , 25-2-94 , 2-10-95 ...) o el fin normal del contrato ( SS. T.S. 11-2-91 , 31-3-92 , 2-6-92 , 28-9-92 , 27-1-93 , 5-10-95 , 22-5-03 ...). Ahora bien, no ha confundirse el incumplimiento tal como se ha expuesto con el simple retraso temporal en el cumplimiento de la prestación, porque en este último supuesto normalmente no hay base para que opere el artículo 1124 del Código Civil : de un lado, porque si el retraso es justificado solo existiría una prestación demorada; y de otro, porque aun siendo el retraso injustificado, si va seguido del cumplimiento o de la posibilidad cierta y segura de poder cumplir, tampoco podría hablarse de incumplimiento resolutorio, pues solo se pueden encuadrar en el artículo 1124 del Código Civil el retraso injustificado que frustre el fin práctico perseguido por el negocio, y el retraso duradero y persistente que por tal circunstancia revele una patente voluntad incumplidora, deducida de una prolongada inactividad o pasividad en el cumplimiento de la prestación comprometida.

Y, también, como indica la S. nº. 73/2010, de 22 de febrero que: cierto es que la venta ha sido de una vivienda y que para ésta pueda disfrutar de los servicios básicos de agua, luz, gas, teléfono y demás, es precisa la expedición de la correspondiente licencia de primera ocupación, y cierto es también que cuando se vende, una vivienda lo ha de ser en condiciones tanto físicas como jurídicas de habitabilidad. Pero igualmente cierto es que el retraso en la concesión de dicha licencia solo puede considerarse causa de resolución por incumplimiento del vendedor, de su obligación de entregar la cosa vendida, en los siguientes supuestos: a) cuando así se hubiera pactado expresamente en el contrato; b) cuando la no concesión de la antes llamada cédula de habitabilidad se deba a la existencia de defectos insubsanables en la edificación imputables a la vendedora, bien sea ésta solo promotora o también constructora de aquella; y c) cuando el retraso en la obtención de la tan repetida licencia se deba bien a una demora injustificada en su solicitud, bien a la existencia de defectos subsanables en la edificación cuando éstos no fueran subsanados por la vendedora en un plazo razonable, ya que en ambos supuestos el retraso podría revelar una voluntad incumplidora y patentizar la frustración del fin normal del contrato. Por tanto, y "a contrario sensu", no puede constituir causa resolutoria por incumplimiento del vendedor la demora en la obtención de la licencia de primera ocupación, cuando la misma se deba a problemas burocráticos de orden administrativo, ya que en este caso no podría hablarse de un incumplimiento culpable, propio y verdadero, en los términos en que anteriormente se ha expuesto.

Encontrándonos, en el caso concreto que ahora se analiza, se insiste, en el supuesto de pacto expreso de las partes que autoriza la petición realizada en la demanda.

Lo que lleva a desestimar el recurso de apelación y a confirmar la sentencia de instancia.

TERCERO .-

La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la apelante las costas causadas en esta alzada ( artículos 398 y 394 de la LEC ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.-

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la mercantil Rio Rita S. L. U contra la sentencia dictada el 28 de noviembre de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº. 12 de los de Valencia en juicio ordinario de la LEC 1/2000 nº. 142/2011.

SEGUNDO.-

SE CONFIRMA la citada sentencia.

TERCERO.-

SE IMPONEN las costas de esta alzada a la apelante.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9 º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.