Encabezamiento
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00483/2021
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
Teléfono:971-71-20-94 Fax:971-22.72.20
Correo electrónico:audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: CGV
N.I.G.07040 42 1 2019 0016564
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000133 /2021
Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000605 /2019
Recurrente: Roman
Procurador: JUAN MARIA CERDO FRIAS
Abogado: GABRIEL MORELL SOLIVELLAS
Recurrido: Piedad, Silvio
Procurador: MARIA MAGINA BORRAS SANSALONI, MARIA MAGINA BORRAS SANSALONI
Abogado: MARIA GLORIA NIETO NIETO, MARIA GLORIA NIETO NIETO
Rollo núm. 133/21
Autos núm. 605/19
SENTENCIA núm. 483/2021
Ilmos. Sres.
PRESIDENTE:
D. Miguel-Álvaro Artola Fernández.
MAGISTRADOS:
D. Jaime Gibert Ferragut.
Dª Ana Calado Orejas.
En Palma de Mallorca, a veintitrés de noviembre de dos mil veintiuno.
VISTOS, en fase de apelación, los autos de juicio ordinario declaración y condena de obligaciones de hacer, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Palma, estando el número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante-apeladaD. Silvio y Doña Piedad, representados por la Procuradora de los Tribunales Doña Maria Magina Borrás Sansaloni y con la asistencia letrada de Doña Maria Gloria Nieto Nieto, siendo parte demandada-apelanteD. Roman, representado por el Procurador D. Juan María Cerdó Frías y asistido por el Letrado Don Gabriel Morell Solivellas; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente Don Miguel-Álvaro Artola Fernández.
Antecedentes
PRIMERO.-La sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Palma en fecha 12 de enero de 2021 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de declaración y condena de obligaciones de hacer, seguidos con el número 605/19, de los que trae causa el actual rollo de apelación, acordó en su Fallo lo que se transcribirá:
'Que estimo parcialmente la demanda deducida por D. Silvio y Doña Piedad frente a D. Roman, con los siguientes pronunciamientos:
1. Se declara la validez de la opción de compra otorgada por el demandado ejercitada por los demandantes en fecha 25 de febrero de 2019 sobre la finca inscrita en el Registro de la Propiedad nº 3 de Palma de Mallorca, en el Tomo NUM000, Libro NUM001, Folio NUM002, obrante como finca registral número NUM003 sita en CALLE000 nº NUM004, NUM005 de Palma de Mallorca, por un precio de OCHENTA Y CINCO MIL EUROS (85.000 €). Condenando al demandado, D. Roman a estar y pasar por esta declaración.
2. Se condena al demandado D. Roman al otorgamiento de la escritura pública de compraventa en favor de los actores en el plazo de un mes a partir de la fecha de firmeza de la Sentencia, sobre la finca referida, debiendo D. Silvio y Dª Piedad abonar el precio de manera simultánea a tal otorgamiento; bajo apercibimiento que de no hacerlo se procederá a realizarlo por la autoridad judicial.
3. No ha lugar a la imposición de costas.'
SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación cuyo conocimiento correspondió a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares. Dicho recurso fue instado por la representación procesal de la parte demandada y se basó en las alegaciones que se expondrán en la fundamentación jurídica de esta resolución.
TERCERO.-La representación procesal de la parte apelada se opuso a los motivos del recurso haciendo propios los de la sentencia objeto de apelación y reiterando y desarrollando lo que ya expusiera en primera instancia, a todo lo cual procede remitirse en orden a la brevedad y sin perjuicio de las referencias que, al respecto, puedan realizarse en la fundamentación jurídica de esta resolución.
ÚLTIMO.- No siendo propuesta prueba en esta fase de apelación por ninguna de las partes del litigio, se siguió el recurso sobre la base de las previsiones de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), quedando el rollo de Sala concluso para dictar sentencia en esta alzada.
Fundamentos
No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que se opongan a los que se dirán.
PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, que D. Silvio y Doña Piedad, accionaba en juicio ordinario contra D. Roman solicitando en el suplico de la misma que, previos los trámites legales oportunos, se dictase sentencia por la que:
'1º) Se declare la validez de la opción de compra ejercitada por los demandantes en fecha 25 de febrero de 2019.
2º) Declare perfeccionado el contrato de compraventa otorgado por D. Roman en favor de D. Silvio y Dª Piedad, en la fecha en que la parte actora ejercitó su derecho de opción de compra sobre la finca inscrita en el Registro de la Propiedad nº 3 de Palma de Mallorca, en el Tomo NUM000, Libro NUM001, Folio NUM002, obrante como finca registral número NUM003 sita en CALLE000 nº NUM004, NUM005 de Palma de Mallorca, condenando al demandado, D. Roman a estar y pasar por esta declaración.
3º) Declare que el precio de la compra de la finca es el de SETENTA Y UN MIL DOSCIENTOS NUEVE EUROS CON SESENTA CÉNTIMOS (71.209,60 € ), así como declare que D. Silvio y Dª Piedad ya han pagado TRECE MIL SETECIENTOS NOVENTA EUROS CON CUARENTA CÉNTIMOS (13.790,40 €) a cuenta del precio total de la compraventa de la finca, condenando al demandado a estar y pasar por esta declaración.
4º) Condene al demandado D. Roman al otorgamiento de la escritura pública de compraventa en favor D. Silvio y Dª Piedad, en el plazo improrrogable de un mes a partir de la fecha de firmeza de la Sentencia, sobre la finca inscrita en el Registro de la Propiedad nº 3 de Palma de Mallorca, en el Tomo NUM000, Libro NUM001, Folio NUM002, obrante como finca registral número NUM003 sita en CALLE000 nº NUM004, NUM005 de Palma de Mallorca, ofreciendo D. Silvio y Dª Piedad el cumplimiento simultáneo a tal otorgamiento de su obligación de pago de las cantidades pendientes; bajo apercibimiento que de no hacerlo se procederá por el Sr. Juez a otorgar en su nombre la correspondiente escritura.
5º) Condene al demandado al pago de todas las costas del presente procedimiento por la evidente temeridad al provocar la presentación de dicha reclamación judicial.'
Y, en orden a justificar dicha petición, se relataba en la demanda que, con fecha 1 de abril de 2014, las partes ahora litigantes suscribieron un contrato de arrendamiento con opción a compra donde se acordaba una renta anual de 2.400 euros sobre el inmueble de autos. La duración del contrato se establecía en un año, prorrogable hasta alcanzar una duración mínima de cinco años, y, en la cláusula décima, se incluía la opción de compra con el siguiente tenor literal:
'El arrendador concede a los arrendatarios, durante la vigencia de este contrato de arrendamiento, un derecho de opción de compra del inmueble arrendado por un precio de ochenta y cinco mil euros, de los cuales se deducirán las cantidades abonadas en concepto de renta del arrendamiento por los arrendatarios hasta el momento en que haga uso de la opción de compra.
EJERCICIO DE LA OPCIÓN.
El ejercicio de la opción se realizará a través de notificación por conducto fehaciente en el domicilio del arrendador, disponiendo éste a partir de dicha notificación, de un plazo de UN MES para formalizar la venta en escritura pública.
El inmueble será vendido libre de cargas y gravámenes, obligándose el arrendador en el momento del ejercicio de la opción, al levantamiento de aquellas que en dicha fecha estuvieren vigentes, cancelando las mismas en el Registro de la Propiedad. [...]'
Se refería, asimismo, que de conformidad con lo establecido en la cláusula décima del contrato, los actores ejercitaron en forma y plazo su derecho de opción de compra mediante notificación fehaciente al demandado. Así, con fecha 25 de febrero de 2019, remitieron un burofax a este en su domicilio, sito en CALLE001 nº NUM006, NUM007, CP 07630, de Campos, mediante el que se le notificaba que procedían a ejercer su derecho de opción a compra sobre la vivienda sita en CALLE000 nº NUM004, NUM005 de Palma de Mallorca, y se le citaba y requería para que se personara el día 25 de marzo de 2019, a las 11.00 horas, en la notaría de D. Álvaro Delgado Truyols para proceder con la formalización de la compraventa en escritura pública. Burofax que fue entregado y recibido por el demandado el mismo día 25 de febrero de 2019. No obstante, el vendedor no compareció en la notaría.
Por otro lado, se exponía que, con anterioridad a la suscripción del referido contrato de arrendamiento con opción a compra de fecha 1 de abril de 2014, los actores ya tuvieron arrendada una vivienda propiedad del demandado, sita en la CALLE002 nº NUM008, NUM009 de Palma de Mallorca. En dicha vivienda realizaron una reforma integral, con un coste aproximado de 60.000 euros. No obstante, una vez finalizadas las obras, D. Roman recibió una oferta de compra sobre la mencionada vivienda. En ese momento, como agradecimiento y para compensar por el esfuerzo tanto personal como económico invertido en la reforma del piso, les ofreció un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre la vivienda hoy litigiosa, de la CALLE000. Así, el hoy demandado firmó el nuevo contrato por una renta de 2.400 euros anuales y un precio de compra de 85.000 euros, porque había que llevar a cabo en la vivienda otra reforma integral, cosa que hicieron invirtiendo alrededor de 80.000 euros.
Es decir, considera la actora que el demandado, D. Roman, era consciente y reconocedor de que, en el precio de la vivienda, se tenía en cuenta toda la inversión, tanto económica como personal, que habían invertido los compradores y que, el precio finalmente pagado, ascendería en realidad a 225.000 euros, acorde con el momento de crisis que se estaba viviendo en España.
Concluía la demanda afirmando que, el precio final a abonar, asciende a 71.209,60 euros, una vez descontada la renta del arriendo, las cuotas de la comunidad de propietarios y el seguro de la citada comunidad, que han sido abonados por los actores y que quedan a cuenta del importe fijado en el contrato, ascendente a 85.000 euros.
La parte demandada contestó a la demanda oponiéndose a las pretensiones actoras, porque, si bien reconoce como cierta la firma del contrato, afirma que lo otorgó porque así se lo pidieron los actores, es decir, por su conveniencia y por hacerles un favor en base a las estrechas relaciones que les unían. Dicho contrato, y el anterior, correspondiente a la vivienda sita en la CALLE002 nº NUM008 -también referido en la demanda-, eran casi idénticos (misma renta, mismo precio para la opción de compra, mismas obras a realizar), pese a ser los inmuebles muy diferentes; y se firmaron, como ya se ha dicho, por hacerles un favor a los ahora actores, habida cuenta las relaciones que este mantenía con los padres de la actora, con ella misma y con su hermana Dª María Rosario, a los que considera como de su familia. Sostiene que es del más elemental sentido común el pensar que nadie en su sano juicio arrendaría por 200 euros al mes un inmueble situado en un NUM010 piso en la CALLE003, o un NUM011 de 175 metros cuadrados de superficie, más 81 metros de terrazas privativas descubiertas, en la CALLE000 de esta ciudad de Palma, ni fijaría un precio de opción de compra de 80.000 euros (del que se podían descontar los alquileres), cuando el valor de mercado en ambos casos es muy superior, sosteniendo que el valor del piso cuya opción se pretende ejercitar por 71.209 euros es a día de hoy de 622.833 euros.
Reconoce, asimismo, como cierto el Sr. Roman que recibió el burofax de 25 de febrero de 2019, pero aclara que se oculta en la demanda que fue contestado mediante otro burofax, en el que le comunicaba a los hoy actores su intención de no renovar el contrato, anunciando su resolución, y, evidentemente y como consecuencia de ello, no compareció ante el Notario para firmar la compraventa, al verse sometido a un auténtico chantaje, y, lo que es peor, a una falta absoluta de lealtad en alguien en quien había depositado su absoluta confianza.
Sobre las presuntas obras realizadas en ambos inmuebles, niega que se hayan realizado (a lo sumo, admite la realización de algunos arreglos menores, ejecutados por los propios demandantes). Y concluye la demanda indicando que lo que sucedió en realidad fue que los actores engañaron al Sr. Roman, con 90 años de edad en aquellas fechas, al hacerle firmar el contrato en base a las relaciones personales del demandado con los padres de la actora, Sra. Piedad, y que este firmó sin leerlo y sin quedarse ni siquiera una copia, en base a las circunstancias que se han comentado. Considera evidente que no había necesidad alguna de otorgar una opción de compra del inmueble, cuando la Sra. Piedad ya sabía que el mismo, según testamento firmado meses antes, se lo iba dejar en herencia. Y es evidente también que el Sr. Roman, arquitecto de prestigio años atrás, ni nadie, de haber estado en perfectas facultades mentales y de no haberse dado las circunstancias referidas, hubiera firmado un contrato de alquiler de un NUM011 de 175 metros cuadrados con dos terrazas de más de 80 metros, situado junto al Corte Ingles de las AVENIDA000, por 200 euros al mes, con una opción de compra de 80.000 euros, cuando su valor es muy superior.
Por todo ello, la parte demandada concluyó afirmando que los actores han trasgredido el principio de buena fe que debe presidir, ya no solo las relaciones humanas, sino las contractuales, y pretenden con esta demanda un evidente enriquecimiento injusto al intentar adquirir un inmueble por 71.209 euros, cuando su valor, como se ha dicho y repetido, es de 622.833 euros. Por lo que solicitó, en el suplico de su contestación, que el Juzgado: 'Desestime íntegramente los pedimentos formulados por los actores en su demanda en forma entendemos totalmente temeraria, declare nulo el contrato de opción de compra cuya opción se pretende ejecutar y en consecuencia les condene al pago de las costas por su evidente mala fe.'
En trámite de conclusiones, en el acto de la vista oral de primera instancia, la defensa del Sr. Roman interesó que, de manera subsidiaria, en caso de estimación de la demanda se fijase el precio en la suma de 225.000 ó 280.000 euros.
SEGUNDO.-La sentencia de instancia estimó parcialmente las pretensiones actoras, declarando la validez de la opción de compra otorgada por el demandado y ejercitada por los demandantes, si bien lo hizo fijando un precio pendiente de 85.000 €, es decir, más elevado que el solicitado en la demanda. Condenando al demandado a estar y pasar por esta declaración y al otorgamiento de la escritura pública de compraventa a favor de los actores; sin imposición de costas. Fallo que se fundó, en esencia, en los razonamientos siguientes:
'Con estos mimbres, no puede compartirse que por el mero hecho de su edad avanzada D. Roman otorgara un contrato en condiciones tan favorables a los arrendatarios por hallarse su voluntad debilitada o por la existencia de un engaño: no se ha aportado a este procedimiento ningún informe médico, o cualquier otro indicio, de que el vendedor-arrendatario no estuviera en el pleno dominio de sus facultades mentales.
Ello no significa que su verdadera intención fuera que el contrato se cumpliera en sus propios términos. En este punto, es procedente analizar cuál fue dicha intención bajo el prisma de las reglas de interpretación de los contratos recogidas en los artículos 1.281a 1.289 del Código Civil.
Con dichas herramientas, analizando los actos coetáneos y posteriores (artículo 1.282) puede decirse que, en realidad, la verdadera intención del Sr. Roman no fue otorgar un contrato con opción a compra, sino dotar a los demandantes de un documento que, por una parte, les habilitara para el disfrute gratuito de la vivienda (primero, la de CALLE002, y posteriormente, la que nos trae a este pleito), y por otra, garantizarles que sería de su propiedad a su muerte a los efectos de protegerles en caso de que otros parientes con los que el demandado no tenía ningún contacto familiar trataran de ejercitar presuntos derechos sobre la vivienda.
No ha podido aclararse el motivo por el que el Sr. Roman pretendía favorecer a Doña Piedad (tampoco es particularmente relevante más allá de la intención de otorgar dicho trato privilegiado), pero es plausible la versión ofrecida en la contestación: que se deba a las relaciones entabladas con sus difuntos padres, la cesión de la vivienda por parte de éstos a cambio de una pensión y cuidados.
El caso es que, bajo un negocio jurídico simulado, se disimula la verdadera intención de los contratantes: garantizar el pacífico disfrute del inmueble a los demandantes de manera gratuita, y, si algún heredero pretendiera la vivienda, podrían hacerse con la propiedad abonando un alquiler minúsculo y ejercitando una cómoda y barata opción de compra.
Este hecho explica que las condiciones de ambos contratos sean insólitamente favorables para los actores: una renta inusualmente baja, casi testimonial, que además, nunca se exigió; unas condiciones muy laxas para tener por ejercitada la opción de compra; y un precio notoriamente inferior al de mercado. Para justificarlo (posiblemente, a efectos fiscales o de posibles impugnaciones), se incluye en el contrato el compromiso por parte de los actores de realizar unas obras a su costa que se detallan de manera vaga e imprecisa, sin determinar presupuesto ni garantía o exigencia de su cumplimiento. Tal es así, que en los dos contratos de arrendamiento las obras a realizar (cláusula Sexta) tienen una redacción prácticamente idéntica (repintado general y renovación total de los baños), lo que es indicativo de la poca importancia que les otorgan las partes. En cualquier caso, el propietario se desentiende de ellas, y quedan a criterio de quien va eventualmente a soportarlas.
Esta voluntad del demandado coincide con la de los actores en el hecho de que se sienten más protegidos frente a los potenciales herederos del Sr. Roman, y frente a eventuales cambios de opinión del propio arrendador que hicieran inútiles los desembolsos e inversiones que llegaran a realizar en las viviendas arrendadas. En base a ello se sienten libres de reformar el piso a su gusto, realizando obras de mejora a la que no están obligados (como en el caso de la cocina, que se cambió por entero).
El hecho de que no realizaran el menor esfuerzo en pagar o consignar las rentas, ni en conservar justificantes de pago de las sumas invertidas en la vivienda es indicativo de dicha intención.
En caso de la existencia de un contrato simulado, será nulo, salvo que sirva de cobertura a un contrato disimulado, el cual desplegará todos sus efectos. Ello determina que, ejercitada la opción de compra en los términos establecidos en el contrato, procede estimar la demanda en este particular, debiendo declararse correctamente ejecutada la opción de compra sobre la vivienda concedida a los demandantes, por importe de 85.000 euros. Debiendo el Sr. Roman estar y pasar por dicha declaración. Y sin que la resolución del contrato de arrendamiento realizado con posterioridad al ejercicio válido de la opción pueda desplegar efecto alguno.
No obstante, no puede acogerse la pretensión de descontar ningún importe como pago a cuenta. Es verdad que el contrato autoriza a aplicar el importe de la renta mensual al precio de la opción, pero es igualmente cierto que no se acredita haber abonado por tal concepto cantidad alguna; es muy probable que, como queda dicho, ni se pagara ni tampoco se exigiera.
Tampoco es aplicable el pago de ninguna otra suma, ya sea en concepto de obras (que expresamente corren a cargo de los arrendatarios) ni de Comunidad, que el referido contrato de 1 de abril de 2.014 impone a los hoy actores.'
Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en base a los motivos que seguidamente se analizarán.
TERCERO.-No cuestiona en la alzada la defensa de la parte demandada-apelante que su cliente estuviera, al tiempo de la firma del contrato, en pleno dominio de sus facultades mentales, y, asimismo, afirma que su representado firmó el contrato el día 1 de abril de 2014, como había firmado en casi idénticos términos el anterior de la CALLE002 en diciembre de 2012 (del que por cierto nadie exigió su ejecución), porque le engañó la Sra. Piedad, en la que tenía puesta toda su confianza, y así se lo pidió ella para protegerse, teóricamente, en caso de reclamaciones por los posibles herederos del demandado; siendo su intención dejarle el piso, o su nuda propiedad, en herencia. Pero sostiene que nunca fue intención del Sr. Roman que se le pagara una renta (que según la propia sentencia nunca se exigió), ni que, sobre todo en vida, pudieran ejercitar los actores la opción de compra y privarle de la propiedad de un piso en el que estaba y está empadronado, como se ha justificado con el doc. 4 de contestación a la demanda, y al que acudía al venir a Palma a revisiones médicas.
Asimismo, sostiene la representación procesal de la parte apelante, en esencia, que la prueba evidencia que el contrato objeto de litigio es nulo, exponiendo que:
'Nos encontramos ante un contrato sin causa o con una causa simulada que con engaño obtuvieron los actores de mi representado. Y ello es plenamente reconocido en la Sentencia que se recurre, ya que en su Fundamento de Derecho Tercero párrafo segundo argumenta que: 'El Alquiler con opción de compra no significa que su verdadera intención, la del Sr. Roman fuera que el contrato se cumpliera en sus propios términos.' Añadiendo al principio del siguiente párrafo de este mismo Fundamento de Derecho 'con dichas herramientas, analizando los actos coetáneos y posteriores (artículo 1.282) puede decirse que, en realidad, la verdadera intención del Sr. Roman no fue otorgar un contrato con opción a compra, sino dotar a los demandantes de un documento que, por una parte, les habilitara para el disfrute gratuito de la vivienda (primero, la de CALLE002, y posteriormente, la que nos trae a este pleito), y por otra, garantizarles que sería de su propiedad a su muerte a los efectos de protegerles en caso de que otros parientes con los que el demandado no tenía ningún contacto familiar trataran de ejercitar presuntos derechos sobre la vivienda'.
Haciendo en este segundo caso la Sentencia como se verá una interpretación gratuita y carente de soporte probatorio ya que mi representado no tenía intención alguna al firmar el contrato mas allá de dejar disfrutar el piso a los actores en aquellos momentos y en concepto de precario, un piso que no olvidemos por documento público (testamento) otorgado meses antes de la firma del contrato que hoy se discute legaba a su muerte en usufructo a los padres de la actora y a ella la nuda propiedad. Un testamento que podía ser revocado o cambiado como as¡ ocurrió (ver Doc. nº 6 de contestación a la demanda) en cualquier momento.
Si la intención del Sr. Roman hubiera sido como se dice en la Sentencia en aquel momento 'garantizarles que sería de su propiedad a su muerte' hubiera podido formalizar una simple donación'.
Y reitera la Sentencia lo anterior, al inicio del párrafo cuarto de este Fundamento de
Derecho tercero, reconociendo la simulación al decir que' El caso es que, bajo un negocio jurídico simulado, se disimula la verdadera intención de los contratantes: garantizar el pacífico disfrute del inmueble a los demandantes de manera gratuita, y, si algún heredero pretendiera la vivienda, podrían hacerse con la propiedad abonando un alquiler minúsculo y ejercitando una cómoda y barata opción de compra....'
Con carácter subsidiario, afirma la apelante que el precio a pagar por los actores debería ser el de 225.000 euros o 280.000 euros.
Por su parte, la apelada solicitó la desestimación del recurso con imposición de costas a la adversa; cuestionando los argumentos de la apelación y haciendo propios los de la sentencia de instancia, sosteniendo lo que se dirá: 'Y en cuanto a la interpretación de la prueba que realmente se practicó, el Juez 'a quo', no ha incurrido en ninguna interpretación ni ilógica ni arbitraria, ciñéndose de forma escrupulosa a las reglas de la sana crítica que la L.e.c. le exige. De acuerdo con los artículos 1.282 a 1.289 del Código Civil, tal como dice la sentencia y en base al material proporcionado al Juzgador (habla la sentencia de 'mimbres' y 'herramientas', de forma muy gráfica y clarificadora), entiende el Juzgador que, la verdadera intención de los contratantes fue garantizar el pacífico disfrute del inmueble a los demandantes de manera gratuita, y, si algún heredero pretendiera la vivienda, podrían hacerse con la propiedad abonando un alquiler minúsculo y ejercitando una cómoda y barata opción de compra.'
Seguidamente la representación procesal de la parte apelada afirma, en orden a la validez del contrato y su no nulidad, que:
- 'La voluntad del actor es que en definitiva la vivienda, fuera cual fuese, llegase a ser propiedad de cuando menos, Piedad, ya que en el primer testamento otorgado, le lega la nuda propiedad, y en el segundo, aún cuando cambia el legado a favor de sus padres, contempla en caso de premoriencia la sustitución a favor de sus descendientes sin excluir de ninguna forma a Piedad.
- Ambos contratos de arrendamiento son idénticos y en ellos se contempla que puedan adquirir la vivienda pagando un precio, precio pactado acordado y consensuado; ningún sentido tenía que fuese el de mercado puesto que cuando menos por herencia lo recibirían de forma gratuita, por lo que en caso de querer anticipar esa transmisión en vida del demandado, cuando menos, debía abonarse un precio, en beneficio suyo.'
CUARTO.-En dicho escenario apelatorio aprecia la Sala que, por un lado, tal y como refiere la sentencia de instancia sin que ello se haya cuestionado en la alzada, la prueba y los hechos admitidos por las partes evidencian que las condiciones de ambos contratos otorgados en su día entre las partes, eran insólitamente favorables para los actores: una renta inusualmente baja, casi testimonial, que, además, nunca se exigió; unas condiciones muy laxas para tener por ejercitada la opción de compra; y un precio de adquisición de la vivienda notoriamente inferior al de mercado. Para justificarlo, se incluye en el contrato el compromiso por parte de los actores de realizar unas obras a su costa que se detallan de manera vaga e imprecisa, sin determinar presupuesto ni garantía o exigencia de su cumplimiento. Tal es así, que en los dos contratos de arrendamiento las obras a realizar (cláusula sexta) tienen una redacción prácticamente idéntica (repintado general y renovación total de los baños), lo que es indicativo de la poca importancia que les otorgan las partes. En cualquier caso, sirve para subrayar lo testimonial de las mismas, el hecho de que el propietario se desentendiese de ellas y quedaran a criterio de quien iba eventualmente a soportarlas.
Tales circunstancias evidencian para la Sala que, al igual que consideró la sentencia, la voluntad real de las partes contratantes no era la contenida en la redacción del contrato, sino que, como dijo literalmente el Juzgador de instancia: '..., analizando los actos coetáneos y posteriores (artículo 1.282) puede decirse que, en realidad, la verdadera intención del Sr. Roman no fue otorgar un contrato con opción a compra, sino dotar a los demandantes de un documento que, por una parte, les habilitara para el disfrute gratuito de la vivienda (primero, la de CALLE002, y posteriormente, la que nos trae a este pleito), y por otra, garantizarles que sería de su propiedad a su muerte a los efectos de protegerles en caso de que otros parientes con los que el demandado no tenía ningún contacto familiar trataran de ejercitar presuntos derechos sobre la vivienda.'
A partir de tales conclusiones, ciertamente derivadas de la prueba, debe destacar la Sala que tal interpretación judicial no es ajena a la representación procesal de la parte apelante, cuando afirma en su recurso, como hemos visto, que su cliente firmó el contrato de autos, como había firmado, en casi idénticos términos, el anterior relativo al inmueble de la CALLE002 en diciembre de 2012, porque le engañó la Sra. Piedad, que se lo pidió para protegerse en caso de reclamaciones por los posibles herederos del demandado.
Y, asimismo, tal interpretación judicial es compartida por la representación procesal de la parte apelada, que afirma que el Juez 'a quo' no ha incurrido en ninguna interpretación ilógica ni arbitraria, haciendo dicha parte propios los argumentos de la sentencia cuando sostiene que, en concordancia con los artículos 1.282 a 1.289 del Código Civil, relativos a la interpretación de los contratos y como dice la sentencia '..., la verdadera intención de los contratantes fue garantizar el pacífico disfrute del inmueble a los demandantes de manera gratuita, y, si algún heredero pretendiera la vivienda, podrían hacerse con la propiedad abonando un alquiler minúsculo y ejercitando una cómoda y barata opción de compra.'. De hecho, la propia parte apelada afirma que (el subrayado es añadido): 'Ambos contratos de arrendamiento son idénticos y en ellos se contempla que puedan adquirir la vivienda pagando un precio, precio pactado acordado y consensuado; ningún sentido tenía que fuese el de mercado puesto que cuando menos por herencia lo recibirían de forma gratuita, por lo que en caso de querer anticipar esa transmisión en vida del demandado, cuando menos, debía abonarse un precio, en beneficio suyo.'
Apreciando el Tribunal que, por un lado, dicha afirmación 'en caso de querer anticipar esa transmisión en vida', hace referencia a un supuesto no concurrente en autos, porque es evidente que el demandado no quiere anticipar dicha transmisión en vida en este momento; y, por otro lado, que de lo hasta ahora expuesto se deriva que coinciden esencialmente las partes con el Juzgador 'a quo', cuando asumen el hecho de que la verdadera voluntad del Sr. Roman no fue otorgar un contrato de arrendamiento con opción a compra, sino dotar a los demandantes de un documento que, por una parte, les habilitara para el disfrute gratuito de la vivienda (primero, la de CALLE002 y posteriormente la ahora litigiosa), y por otra parte, les garantizaba que sería de su propiedad a su muerte, a los efectos de protegerles en caso de que otros parientes, con los que el demandado no tenía ningún contacto familiar, trataran de ejercitar presuntos derechos sobre la vivienda.
De hecho, afirma también la sentencia, sin que ello se haya cuestionado en la alzada, que el mero hecho de su edad avanzada no es razón para que D. Roman otorgara un contrato en condiciones tan favorables a los arrendatarios por hallarse su voluntad debilitada o por la existencia de un engaño, pero: 'Ello no significa que su verdadera intención fuera que el contrato se cumpliera en sus propios términos.'
Por lo tanto, cuando la parte actora pretende, en estos autos, que el contrato se cumpla en sus propios términos, están violentando, no solo la voluntad del otorgante en la posición de propietario del inmueble, D. Roman, sino también la propia razón de ser del contrato, que no es sino sucesión de un contrato anterior sobre otro inmueble y con el mismo fin, que, en definitiva, era proteger los intereses de los hoy actores, pero no en el modo en el que estos pretenden, sino para el caso de que otros parientes, con los que el demandado no tenía ningún contacto familiar, trataran de ejercitar presuntos derechos sobre la vivienda en perjuicio de los actuales actores.
Llegados a este punto, es evidente que, a partir de tales hechos considerados probados en la propia sentencia, y no solo no desvirtuados en la alzada sino incluso admitidos por las partes, no cabe estimar la pretensión de la actora en el modo pretendido en el suplico de la demanda, en el que, además de pedir que se declare la validez de la opción de compra ejercitada por los demandantes en fecha 25 de febrero de 2019, pretenden que se declare perfeccionado el contrato de compraventa, con condena al demandado, previo pago a este del precio pendiente, al otorgamiento de la escritura pública de compraventa a favor de los actores. No siendo ello posible porque, como se ha probado en autos, esta no fue la voluntad de las partes, dado que el contrato, con apariencia de arrendamiento con opción de compra, tenia un fin distinto, cual era el de proteger a los actores en el caso de que parientes del demandado, con los que este no tenía ningún contacto familiar, trataran de ejercitar presuntos derechos sobre la vivienda en perjuicio de los actuales demandantes. Sucediendo que no ha acontecido tal eventualidad, la cual, de hecho, nadie sostiene que concurra en orden a dar virtualidad al ejercicio por los actores de tal facultad, que están anticipando en perjuicio del demandado sin que, sin embargo, el riesgo para los demandantes haya acontecido.
QUINTO.- Llegados a este punto, no cabe estimar la demanda de autos pues no cabe considerar valida la opción de compra ejercitada por los demandantes en fecha 25 de febrero de 2019, porque no concurrían las verdaderas circunstancias previstas por los contratantes. Aunque, como veremos, tampoco concurre la nulidad de pleno derecho el contrato de autos (supuesto que no requeriría de reconvención para su declaración, pese a lo apuntado por la parte apelada, pues no se pide la anulabilidad del contrato, sino la nulidad de pleno derecho: art. 408.2LEC; Tribunal Supremo, sentencias de 23 de febrero de 2018; 16 de octubre de 1999; de 26 de noviembre de 2001; y de 31 de marzo de 2005).
Nótese, en dicho sentido, que el art. 1.261 del Código Civil (CC) estipula que no hay contrato sino cuando concurren los siguientes requisitos: consentimiento, objeto y causa; y, tal y como se deriva de los autos, el consentimiento no estuvo viciado, porque la propia representación de la parte apelante no niega en la alzada que, al tiempo de la firma, su cliente tuviera pleno dominio de sus facultades mentales, pues lo que dice es que le ha engañado la Sra. Piedad; pero tal engaño habría acontecido después, es decir, pretendiendo esta ejecutar el contrato en su literalidad, en lugar de tener en cuenta el verdadero motivo del mismo.
Por otro lado, esta claro que el contrato tenía un objeto y una causa, que no eran propiamente los de arrendamiento con opción de compra, en la literalidad en que se plasmaron, sino el de facilitar el acceso a la propiedad de la parte hoy actora en el caso en que otros parientes del demandado trataran de evitar dicho fin. De hecho, la voluntad de favorecer a Dª Piedad se ha mostrado en los dos testamentos otorgados por el demandado, porque en el primero le lega la nuda propiedad y en el segundo, aún cuando cambia el legado a favor de sus padres, contempla en caso de premoriencia la sustitución a favor de sus descendientes, sin excluir a Dª Piedad.
No estaríamos, por lo tanto, ante una simulación absoluta, que se da cuando se prueba que el negocio jurídico carece de causa, y, siendo esta un elemento esencial, se declara inexistente; sino de una simulación relativa, disimulando otro negocio jurídico. De modo que el negocio disimulado será válido, ya que reúne los elementos precisos para su validez. Así lo expone, por ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo de 28-4-1993, recogida, entre otras, en la sentencia del citado Tribunal, núm. 613/1999, de fecha 08/07/1999, en la que se analizan las clases de simulación y la disyuntiva entre el contrato simulado y el contrato disimulado.
'Todos los Motivos se rechazan, los tres primeros, porque la apreciación de la nulidad declarada en torno al contrato de 3-1-86, se acomoda a ese calificativo habida cuenta la inexistencia de precio y tracto posesorio (se decía en S. 6-10- 1994: '...la Sala que analizó cuidadosamente la base fáctica de la que partió, en su proceso deductivo, para alcanzar la conclusión de darse venta simulada, no sólo por razón de la relación paterno-filial entre los otorgantes, así como por el precio de la venta, muy inferior al real, si no que no se probó que la supuesta cantidad-precio hubiera efectivamente salido del patrimonio de los compradores ni tuviera entrada en el del vendedor, por lo tanto, al no concurrir causa lícita, ni darse elementos acreditativos para presumirla ( art. 1277 C.c .), así como precio efectivamente desembolsado, juegan los preceptos 1261, 1276 y 1300 y concordantes C.c. y conlleva todo ello a darse estado de contrato simulado, afectado de la sanción de absoluta nulidad ( SS. 16 y 19-9-88 , 12-12-90 y 13-12-91 , entre otras) ...Declarando así inexistente y sólo con vida aparente el negocio de transmisión controvertido...'; S. 28-4-1993 '...la Sala que juzga refleja en línea de principio, en cuanto a la simulación absoluta, las tesis sustentadas en numerosas sentencias, entre ellas, la de 29- 11-89 : ' se expuso, entre otras, en S. 18-7-89 , calificada la simulación de total o absoluta, la llamada -simulatio nuda-, la misma por su naturaleza esencialmente contraventora de la legalidad (la cual como es sabido, al no estar específicamente regulada o contemplada por nuestro C.c., ha sido estructurada por la doctrina más decantada, y frente a la tesis de que pueda ser una manifestación de discordancia entre la voluntad real y declarada -vicio de voluntad-, la subsume como un supuesto incluible dentro de la causa del negocio, es decir, la simulación que implica un vicio en la causa negocial, con la sanción de los arts. 1275 y 1276, y por tanto con la declaración imperativa de nulidad, salvo que se acredite la existencia de otra causa verdadera y lícita; y se puede distinguir una dualidad, o simulación absoluta, cuando el propósito negocial inexiste por completo por carencia de causa -qur debetur aut qur pactetur- y la relativa que es cuando el negocio aparente o simulado encubre otro real o disimulado), ostenta una afinidad cuasi pública con los institutos que en su juego operativo se prevalen de la significativa tutela de la intemporalidad o imprescriptibilidad de aquellas acciones que persiguen la destrucción de lo así simulado y el prevalimiento de la realidad con el desenmascaramiento del negocio de ficción efectuado...', S. 8-2-1996: '...Tiene declarado esta Sala (SS. 23-9-90 y 16-9-91 ) que 'la simulación contractual se produce cuando no existe la causa que nominalmente expresa el contrato, por responder éste a otra finalidad jurídica distinta sin que se oponga a la apreciación de la simulación el que contrato haya sido documentado ante fedatario público', y en parecidos términos se manifiesta la sentencia de 30-9-89 , al decir que 'el concepto jurisprudencial y científico de simulación contractual, que es un vicio de la declaración de voluntad de los negocios jurídicos por el cual, ambas partes, de común acuerdo, y con el fin de obtener un resultado frente a terceros, que puede ser lícito o ilícito, dan a entender una manifestación de voluntad distinto de su interno querer'...'), y sin que se vulneren las normas de interpretación se decía en S. de 19-3-1999 : 'Las normas o reglas interpretativas contenidas en los arts. 1281 a 1289, ambas inclusive del C.c ., constituyen un conjunto a cuerpo subordinado y complementario entre si de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del art. 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y todo ello resulta coincidente con la reiterada doctrina jurisprudencial ( SS. 2-11-83 , 3-5 y 22-6-84 , 10-1 , 5-2 , 2-7 y 18-9-85 , 4-3 , 9-6 y 15-7-86 , 1-4 y 16-12-87 , 20-12-88 y 19-1-90 ). Atendiendo a la cual hay que concluir que la Sentencia impugnada no incurrió en inaplicación de los arts. 1282, 1286, 1288 y 1289...'; y respecto a los últimos porque sus argumentos no pueden prevalecer sobre los respectivos que se incluyen en los FF.JJ. 9º y 7º respectivamente, de la Sala y del Juzgado en cuanto que la colación procede por la naturaleza del crédito en relación con el contrato de 8-3-1972, y por la indiscutible realidad del depósito, por lo que se desestima el presente recurso con los efectos legales correspondientes.'
Bien entendido que, pese a cuestionar la parte apelada la legitimación del demandado para denunciar la simulación, lo cierto es que, sin perjuicio de eventuales derechos que en su caso pudieran corresponder a terceros, esta no es ajena a las propias partes, como lo recuerda el Tribunal Supremo en la sentencia núm. 268/2020, de fecha 09/06/2020, relativa a una compraventa simulada y un contrato en garantía disimulado, en la que exponía que: 'La finalidad y fundamento de la acción de simulación consiste precisamente en desvelar esa falsa apariencia y evitar que produzca un perjuicio injusto a un sujeto de derecho, tanto sea contratante como incluso un tercero, lo que justifica su interés jurídico para accionar. En este sentido, se manifiesta con claridad la STS de 31 de mayo de 1963 , cuando sostiene: '[...] el fundamento de dicha acción estriba en el interés legítimo de remover la apariencia de contrato y sus dañosas consecuencias; por todo lo cual, tal acción de simulación lo mismo puede ser utilizada por uno de los autores de ella contra el otro, que por los terceros contra aquéllos, pues unos y otros son titulares de un derecho subjetivo o de una posición jurídica amenaza o dificultada por el negocio aparente, y pueden resultar dañados por consecuencia de la incertidumbre ocasionada por el acto simulado, cuyo daño determina la necesidad invocar la tutela jurídica'.
Así las cosas, siguiendo la doctrina jurisprudencial, en caso de existencia de un contrato simulado, este será nulo salvo que sirva de cobertura a un contrato disimulado, el cual podrá desplegar sus efectos. Por lo tanto, habiéndose otorgado un contrato simulado, y, consecuentemente, no válido en su literalidad, y no concurriendo el fin concreto pretendido en el contrato en él disimulado, no cabe estimar la demanda cuando pretende la ejecución del contrato en sus literales términos, pese a que no concurren los requisitos para declarar la nulidad de pleno derecho del mismo. De hecho, se deriva de los autos que el negocio disimulado se fundamenta en una causa verdadera, cuya licitud no ha sido cuestionada en autos. Siempre sobre la base de que no puede operar el negocio disimulado fuera del ámbito para el que fue creado, que no es el perseguido en la demanda.
ÚLTIMO.-Al revocarse la sentencia de instancia no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada, mientras que las derivadas de la primera instancia deben ser impuestas a la parte actora, al ser, finalmente, desestimada la demanda. Todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.
Fallo
1. REVOCARla sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Palma en fecha 12 de enero de 2021 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de declaración y condena de obligaciones de hacer, seguidos con el número 605/19, de los que trae causa el actual recurso de apelación instado por D. Roman, representado por el Procurador D. Juan María Cerdó Frías.
2. DESESTIMAR, en consecuencia, la demanda interpuesta por D. Silvio y Doña Piedad, representados por la Procuradora de los Tribunales Doña Maria Magina Borrás Sansaloni, contra D. Roman, en la ya citada representación procesal.
3. Imponer a la parte actora el pago de las costas procesales devengadas en la primera instancia.
4. No hacer pronunciamiento en materia de costas procesales respecto de las devengadas en esta alzada.
En base a la Disposición Adicional 15ª.8 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número 19 del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, la revocación de la sentencia determina la devolución del depósito(salvo en los casos en que éste no haya sido necesario para recurrir).
Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C. 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la sentencia, debiendo estar suscrito por Procurador y Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal (Ley 37/11, de 10 de octubre). No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección tercera de la Audiencia Provincial, nº 0450, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.
Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, la pronunciamos, mandamos y firmamos.
Sr. Artola Sr. Gibert Sra. Calado
PUBLICACIÓN
Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su notificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Doy fe.
La difusión del textode esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutelar o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.
Los datos personales incluidosen esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.
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