Sentencia CIVIL Nº 483/2022, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3, Rec 1306/2019 de 29 de Junio de 2022

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000483/2022

Ilmo. Sr. Presidente

D. AURELIO HERMINIO VILA DUPLÁ

Ilmos. Sres. Magistrados

D. JESÚS SANTIAGO DELGADO CRUCES

D. ILDEFONSO PRIETO GARCÍA-NIETO

En Pamplona/Iruña, a 29 de junio del 2022.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 1306/2019, derivado de los autos de Tercería de mejor derecho(Asunto) nº 619/2018 - 00del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Estella/Lizarra; siendo parte apelante, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CALLE000 Nº NUM000, representada por el Procurador D. Pedro Barnó Urdiain y asistida por el Letrado D. Victor Leal Grados; parte apelada, D. Pio, representado por la Procuradora Dª. Ana Gurbindo Gortari y asistido por el Letrado D. Daniel Zubiri Azcárate.

Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JESÚS SANTIAGO DELGADO CRUCES.

Antecedentes

PRIMERO. -Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha 04 de octubre del 2019, el referido Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Estella/Lizarra dictó Sentencia en los autos de Tercería de mejor derecho(Asunto) nº 619/2018 - 00, cuyo fallo es del siguiente tenor literal:

'Que desestimando íntegramente la demanda formulada por el Procuradora de los Tribunales D. Pedro Barnó Urdiain, en nombre y

representación de La Comunidad de Propietarios de la CALLE000 Edificio número NUM000 de Estella, Navarra, contra D. Pio, debo declarar y declaro que el crédito que ostenta La Comunidad de Propietarios de la CALLE000 Edificio número NUM000 de Estella, Navarra frente a D. Ruperto no es privilegiado frente al crédito que D. Pio ostenta frente a D. Ruperto, todo ello con expresa imposición de costas a La Comunidad de Propietarios de la CALLE000 Edificio número NUM000 de Estella, Navarra.'

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CALLE000 Nº NUM000.

CUARTO.-La parte apelada, D. Pio, evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.

QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, correspondieron a la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 1306/2019, habiéndose señalado el día 3 de marzo del 2022 para su deliberación y resolución, así como observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. -La Comunidad de Propietarios de la CALLE000 Nº NUM000 de Estella interpuso demanda de tercería de mejor derecho contra D. Pio, acreedor ejecutante en el procedimiento de ejecución hipotecaria número 296/2018-A, y contra D. Ruperto, deudor ejecutado en el referido procedimiento.

En la referida demanda se afirmó que el crédito que ostenta el señor Pio, deriva de una escritura pública de cesión de garantía hipotecaria otorgada en Pamplona el día 3 de marzo de 2017 e inscrita en el Registro, inscripción 14ª de 9 de noviembre de 2017.

Asimismo, la actora alegó que dicha Comunidad de Propietarios es también acreedora del ejecutado señor Ruperto en virtud de reconocimiento de deuda que se formalizó en escritura pública otorgada el 10 de mayo de 2018 en la que el referido señor reconoció adeudar a la Comunidad de Propietarios demandante la cantidad de 27.381,11 €. Deuda que deriva de su condición de copropietario o miembro de la referida Comunidad, según el 20% de coeficiente de participación correspondiente a la vivienda de su propiedad, por la ejecución de las obras de instalación de ascensor y adaptación del portal para la supresión de barreras arquitectónicas del edificio perteneciente a la tan repetida Comunidad, la cual interpuso, a su vez, demanda de ejecución que dio lugar al procedimiento de ejecución de títulos no judiciales número 313/2018. A.

Con base en las razones referidas sucintamente, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9.1 .e) párrafos primero y segundo de la LPH, concluyó pidiendo que después de sustanciarse la tercería por los trámites ' del juicio ordinario y frente a D. Pio y su esposa Doña Brigida...',se dicte sentencia declarando la preferencia del crédito de la Comunidad de Propietarios demandante respecto del que ostenta D. Pio y su esposa, acordando que con el producto de la realización de los bienes embargados se le haga pago a la actora de su crédito, preferente al que ostentan estos últimos frente a don Ruperto y por la cantidad de 27.381,11 euros en concepto de principal más otros 8214 € calculados para intereses ordinarios, moratorios y costas.

La entidad demandada contestó la demanda oponiéndose a ella, considerando la misma inadmisible por razones procesales. Asimismo, alegó que ' la deuda con la comunidad no es por cuotas impagadas para el sostenimiento de los gastos generales u ordinarios del inmueble, único supuesto al que la LPH otorga preferencia, sino muy al contrario por una concreta, específica y extraordinaria obra que en un momento determinado (e ignorado en este proceso) se acometió por la comunidad'. También añadió que 'no se acredita por la adversa, a quien corresponde la carga de la prueba, a qué periodo de tiempo se imputa la deuda, cuestión lógicamente esencial pues la preferencia... está precisamente limitada en el tiempo'. Por último, consideró improcedente la cantidad correspondiente a intereses y costas provisionales de la ejecución 313/2018.

La sentencia dictada en primera instancia desestimó la demanda y absolvió a la demandada de las pretensiones formuladas en su contra. Si bien rechazó la cuestión relativa a la inadmisibilidad de la demanda de tercería y consideró concurrente el requisito relativo al periodo de tiempo al que corresponde la preferencia establecida en el precepto indicado, siendo, por lo tanto, el motivo de la desestimación el hecho de considerar que las cantidades cuya preferencia pidió la demandante de tercería, excedían de las contempladas en el artículo 9.1. e) párrafo segundo de la LPH. Efectivamente, la sentencia de primera instancia razonó al respecto que: '[l] a obligación del pago de las derramas extraordinarias por cada propietario para hacer frente a las obras previstas en el artículo 10.1.b de la LPH , en caso de que no se haya constituido un fondo de reserva conforme a lo previsto en el artículo 9.1.f de la LPH , si bien son de obligado cumplimiento por parte de los miembros de la comunidad de propietarios, no tiene el carácter de preferente en los términos del artículo 9.1.e de la LPH en tanto en cuanto no se trata de gastos generales relativos a las cuotas comunitarias, ya que exceden de los mismos. Lo que es extraordinario, no es general u ordinario, sino que excede de ello, de manera que carecería del carácter preferente que le otorga el artículo 9.1.e de la LPH a los gastos o cuotas ordinarias de la comunidad'.

Contra dicha resolución interpuso la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 Nº NUM000 de Estella el presente recurso de apelación instando la revocación de la sentencia dictada en primera instancia y la estimación de su demanda.

En tanto que el señor Pio pidió la desestimación del recurso y consiguiente confirmación de la sentencia apelada en cuanto desestimó la demanda de tercería de mejor derecho.

SEGUNDO. -Se rechazan los fundamentos jurídicos contenidos en la sentencia apelada, en cuanto se opongan a los nuestros, procediendo la estimación parcial de la alzada.

Razones de orden lógico obligan a resolver en primer lugar lo que la parte demandada apelada alega en el apartado tercero de su escrito de oposición, bajo la rúbrica ' Otros motivos de oposición', y que consisten en lo siguiente:

A) Expone la parte apelada las razones por las cuales, a su juicio, es inadmisible o improcedente la tercería de mejor derecho por razones procesales. En este sentido alegó que la tercería de mejor derecho está directamente relacionada con el importe que se obtenga en el procedimiento de ejecución al que se contrae dicho incidente. En este sentido alega que la tercería de mejor derecho ' requiere que exista o vaya a existir una masa de dinero (la que se consiga recaudar en el procedimiento de ejecución) sobre la que concurran dos créditos, debiéndose determinar quién debe cobrarse de la misma con carácter preferente o prioritario, si el ejecutante o el tercerista, en nuestro caso, como consta en la documental aportada en contestación, la subasta quedó desierta, no habiendo postores, y no habiéndose recaudado absolutamente nada'.

B) Alegó igualmente la falta de legitimación activa de la Comunidad de Propietarios actora ahora apelante, pues, ' en puridad no estaríamos ante un crédito de la comunidad de propietarios actora sino ante unos créditos personales de tres vecinos ('que han abonado su parte más el tercio de la parte correspondiente a la vivienda en NUM001 planta propiedad de Ruperto', tal y como señala el documento nº 3.2 de la demanda de tercería').

C) Concluyó que: ' en todo caso, y de no estimarse lo dispuesto en los apartados anteriores, habrá de convenirse que un crédito derivado de escritura pública de reconocimiento de deuda nunca puede tener preferencia frente al crédito que ostenta mi parte, que es un crédito hipotecario'.

Los submotivos expuestos han de ser rechazados con arreglo a las consideraciones que a continuación realizamos.

En efecto, respecto de la cuestión planteada en el apartado A) cabe señalar que la Juez de la primera instancia razonó en el siguiente sentido:

' En el caso de que en la ejecución hipotecaria se obtenga un remate en la subasta, no habría problema, puesto que el artículo 616.1 de la LEC indica cómo ha de procederse. El problema es determinar cómo ha de procederse en los supuestos como el presente, en el que no ha habido ningún postor, y por tanto, el bien ha de ser adjudicado al ejecutante, no habiendo propiamente dicho ningún remate, ningún montante económico o masa económica que consignar o depositar. De hecho, según la parte ejecutante, por este motivo no puede admitirse la tercería de mejor derecho en este caso, ... El hecho de que no haya habido ningún postor, y que el bien haya sido adjudicado al ejecutante en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria número 296/2018 (todavía no se ha dictado el Decreto de adjudicación) no implica que no haya un remate. El bien ha sido adjudicado al ejecutante por un importe determinado, es decir, el tanto por ciento legalmente establecido del valor de tasación del bien hipotecado. La solución que ofrece la doctrina... y que se considera apropiada, es que previa la adjudicación del inmueble al ejecutante, éste haya de consignar en la Cuenta de depósitos y consignaciones judiciales el importe del remate por el que le ha sido adjudicado el bien, de manera que así, en caso de que el crédito alegado por el tercerista, en el procedimiento de tercería de mejor derecho sea declarado preferente, éste pueda hacerse efectivo. En caso contrario, si no se depositara el remate (el importe por el cual se hubiera realizado la adjudicación) y se adjudicara el bien, es decir, continuara la ejecución hipotecaria hasta el final, en caso de que en el procedimiento de tercería de mejor derecho se declarara el derecho preferente del tercerista, éste quedaría sin contenido, y, por tanto, se vería frustrado su derecho preferente'.

La Sala comparte las consideraciones realizadas al respecto en la sentencia recurrida y que acabamos de transcribir, pues así se desprende de la interpretación conjunta de lo dispuesto en los artículos 616, 650 y 651 LEC, puesto que la tesis que sostiene la parte apelada llevaría a la conclusión de que en los supuestos en los que se produce la adjudicación del bien subastado al ejecutante, nunca cabría, o tendría efecto, la tercería de mejor derecho pese a que el tercerista tuviera un derecho preferente a la satisfacción de su crédito.

En lo referente a la ' legitimación' de la Comunidad de Propietarios tercerista, considera la Sala que el hecho de haberse adelantado la cuota del señor Ruperto por los otros copropietarios, al objeto de liquidar y satisfacer la deuda derivada de la obra al contratista ante el incumplimiento por parte del referido señor de sus obligaciones, en modo alguno implica la mutación de la naturaleza de la deuda contraída por este último, máxime cuando está perfectamente acreditado el origen y devengo de la misma y reconocido por el deudor, señor Ruperto, su deuda para con la Comunidad de Propietarios del edificio donde se encuentra o encontraba la vivienda de su propiedad, en la escritura aportada.

En cuanto a la última cuestión hay que insistir en que el derecho de preferencia, mejor derecho, esgrimido en la demanda no se fundamenta en la escritura pública de reconocimiento de deuda, sino en lo dispuesto en el artículo 9.1.e) de la LPH.

TERCERO.-La sentencia del TS núm. 363/2022, de 4 de mayo de 2022 señalaba, con cita de la del mismo Tribunal núm.211/2015, de 22 de abril, que ' se han venido produciendo sucesivas reformas en la Ley de Propiedad Horizontal con el objeto de tutelar y proteger a las Comunidades de Propietarios, a fin de garantizarles en la mayor medida el cobro de las deudas de los comuneros, pues la morosidad constituye el mayor problema que pueden sufrir, ya que les impide hacer frente a las elementales necesidades para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios, sufriendo los comuneros cumplidores las consecuencias desfavorables de tales incumplimientos a salvo que suplan la insolidaridad del moroso'.

Y añadía que ' las garantías previstas para conseguir tal propósito son las siguientes:

'(i) Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años anteriores ( disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio) tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 marzo ( artículo 9.1 e), párrafo segundo LPH).

'(ii) El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores ( disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio). El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. ( Artículo 9.1.e) párrafo tercero LPH).

'(iii) La obligación del propietario de 'comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local', estableciendo que 'quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir contra este'. Sin embargo, se añade que tal responsabilidad 'no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando de dicha transmisión resulte notoria'. ( Artículo 9.1 i) LPH)'.

Y continuaba la resolución citada señalando la necesidad de distinguir en el art. 9.1 e) LPH, ' dos aspectos distintos: el privilegio crediticio (preferencia del crédito de la comunidad respecto de otros créditos sobre el mismo inmueble) y la afección real del inmueble' ... la cual 'solo se activa cuando la propiedad del inmueble se transmite, en cuyo caso cumple la función de vincular al nuevo propietario al abono de una parte de la deuda que pueda dejar insatisfecha el titular anterior, de la que 'responde con el propio inmueble adquirido', no como deudor personal ( sentencia 211/2015, de 22 de abril )'.

Y señalando que ' el privilegio o preferencia crediticia puede hacerse valer por la comunidad de propietarios frente al propietario-deudor, a través de la correspondiente tercería de mejor derecho, con la finalidad de anteponerse en el cobro a otros titulares de derechos de crédito que concurran con el crédito comunitario. La preferencia es una cualidad de algunos derechos de crédito que puede ejercitarse por su titular frente a los titulares de otros derechos crediticios que carecen de ella, o que la ostentan en menor grado (conforme a las reglas legales de prelación), y que, por tal motivo, han de ser postergados en sus legítimas expectativas de satisfacción. Este es el caso que se presenta en esta litis'.

' El efecto natural de este privilegio crediticio, como ha señalado la doctrina, sin perjuicio de otras posibles vías para ejercitar la preferencia, es permitir que la comunidad titular del crédito pueda hacer valer su derecho de cobro preferente a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier acreedor no preferente, incluso aunque se trate de un acreedor hipotecario inscrito (RDGRN de 22 de enero de 2013)'.

CUARTO. -El Artículo 9 LPH [Obligaciones de los propietarios y consideración de gastos generales] dispone lo siguiente:

' 1. Son obligaciones de cada propietario:

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo (RCL 1995, 997) .../...

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1. b) de esta Ley .../...

2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.'.

La parte demandada sostuvo que ' el crédito cuya preferencia se pretende que sea declarada no tiene carácter preferente', razonándose al respecto que 'se trata de unos gastos o cuotas que no son ordinarias de la comunidad, sino extraordinarias, supuesto para el que no está previsto el artículo 9.1.e de la LPH '. La Juez, en su sentencia, consideró que en cuanto al 'carácter de gasto ordinario del crédito objeto de análisis, el crédito cuya preferencia solicita que sea declarada la comunidad de propietarios es la cantidad que D. Ruperto debe a la Comunidad de Propietarios de la CALLE000, Edificio NUM000 de Estella en concepto de obras de accesibilidad del inmueble y supresión de barreras arquitectónicas e instalación del ascensor. En este caso, aunque se trate de unas obras que tienen el carácter de obligatorio, conforme a lo dispuesto en el artículo 10 de la LPH , se trata de una derrama extraordinaria acordada por la Comunidad para hacer frente al pago de tales obras'. 'La obligación del pago de las derramas extraordinarias por cada propietario para hacer frente a las obras previstas en el artículo 10.1.b de la LPH , en caso de que no se haya constituido un fondo de reserva conforme a lo previsto en el artículo 9.1.f de la LPH , sin (sic) bien son de obligado cumplimiento por parte de los miembros de la comunidad de propietarios, no tiene el carácter de preferente en los términos del artículo 9.1.e de la LPH en tanto en cuanto no se trata de gastos generales relativos a las cuotas comunitarias, ya que exceden de los mismos. Lo que es extraordinario, no es general u ordinario, sino que excede de ello, de manera que carecería del carácter preferente que le otorga el artículo 9.1.e de la LPH a los gastos o cuotas ordinarias de la comunidad'. Y concluyó diciendo:'... dado que el crédito cuya preferencia se está reclamando en la presente litis no se trata de un crédito relativo a gastos generales u ordinarios de la Comunidad de Propietarios sino a gastos extraordinarios, no gozaría del privilegio del artículo 9.1.e de la LPH ...'.

La Sala discrepa del razonamiento utilizado en la sentencia apelada para excluir el crédito de la Comunidad de Propietarios demandante de la preferencia establecida en el precepto antes transcrito.

En efecto, la sentencia recurrida parte de considerar que sólo son gastos generales los de carácter ordinario, de suerte que los extraordinarios quedarían fuera del ámbito de la preferencia establecida en el precepto indicado. La norma, artículo 9.1. e) párrafo segundo lo que dice es que los créditos en favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales, y con el límite temporal establecido, tienen la condición de preferentes a los efectos del artículo 1923 CC. Y son gastos generales los relativos al adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, así lo dice el primer párrafo del artículo 9.1. e); por su parte el número 2 del artículo citado expone que 'para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales...'. Por lo tanto, en el texto legal gastos generales no equivalen a gastos ordinarios, esto es, gastos generales son aquellos que no son susceptibles de individualización y, a su vez, pueden ser ordinarios o extraordinarios, y así lo venía entendiendo la doctrina. Como la preferencia se atribuye a los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales, el argumento para excluir de la preferencia el crédito de la actora en este caso, no puede ser, por lo expuesto, que se trate de un gasto extraordinario, como se hace en la sentencia apelada. Y en relación con lo expuesto, así como con la sentencia de la A. P. de Barcelona que se cita en la resolución recurrida, cabe indicar que el art. 553.5 CC catalán establece: '1. Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de las cantidades que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, que correspondan a la parte vencida del año en que se transmiten y del año natural inmediatamente anterior, sin perjuicio de la responsabilidad de quien transmite'.

Por otra parte, tampoco cabe confundir las cuestiones preferenciales mencionadas con cuándo es obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias a las que se refiere el artículo 10. 2 LPH. Debiendo significarse que el apartado número 1 de dicho artículo lo que establece es la correspondiente obligación de la comunidad en orden a la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, 'de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad'. Por lo tanto, se está antegastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

En consecuencia, hemos de concluir considerando que al crédito por importe de 27.381,11 € le corresponde la preferencia establecida artículo 9.1. e) párrafo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal, siempre y cuando concurra el requisito temporal que seguidamente analizaremos.

QUINTO. -En lo que se refiere al requisito temporal el precepto lo establece del modo siguiente: '[ L]os créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes...'.

La sentencia del TS núm. de 4 de mayo de 2022, antes citada, además de indicar que ' corresponde al tercerista acreditar la existencia, vencimiento y preferencia del crédito'; significa que '...esa preferencia del crédito de la comunidad de propietarios es un privilegio que está atemperado por unos concretos límites temporales que deben ser estrictamente observados, al igual que sucede con los límites temporales de la afección real, sin que puedan ser objeto de aplicación extensiva. Límites que, conforme a la redacción del art. 9.1, e) LPH vigente a la fecha de la interposición de la demanda, se concretan en los gastos generales correspondientes a 'las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores'.

Y añade que '[ L]a cuestión que debe dilucidarse es la relativa a la determinación del momento inicial o dies a quo del periodo de 'la anualidad en curso y los tres años anteriores' a que se extiende el privilegio, cuestión que la ley no precisa (a diferencia del caso de la afección real, en la que la ley concreta que la anualidad en curso es la del momento de la transmisión). La Audiencia fijó acertadamente ese momento en la fecha en que la comunidad actora reclamó judicialmente, a través de la demanda de tercería de mejor derecho, la preferencia de cobro de su crédito por las cuotas impagadas, frente al acreedor hipotecario ejecutante, por ser ese el momento en que se solicita el reconocimiento judicial de la naturaleza del crédito y de su carácter preferente.... Una vez concretado ese momento inicial del cómputo hacia atrás del plazo (es decir, el momento desde el que retrotraer la preferencia), no cabe incluir en la categoría de crédito preferente conforme al art. 9.1, e) LPH a todos los créditos vencidos y exigibles de la comunidad, cualquiera sea la fecha de devengo de las cuotas a que correspondan esos créditos, como postula la demandante, al intentar incluir en la declaración de preferencia los créditos por todas las cuotas impagadas del periodo correspondiente a los años 2006 a 2012, que caen fuera del citado límite temporal. Presentada la demanda de tercería en abril de 2017, solo quedan comprendidas en el periodo de preferencia las cuotas imputables a la parte vencida en ese momento de dicha anualidad y las de los tres años inmediatamente anteriores (2014, 2015 y 2016)'.

En el caso sometido a nuestra consideración la demanda de tercería se interpuso el 4 de diciembre de 2018, fecha a partir de la cual ha de realizarse el cómputo del requisito temporal aludido, que comprenderá la parte vencida del año 2018 y los tres años inmediatamente anteriores 2015, 2016 y 2017.

El reparto del pago del coste de la obra se adoptó en Junta extraordinaria de 30 de abril de 2015 según el criterio de cuartas partes iguales de 27.381,11 euros, en dicha Junta se adoptó también el acuerdo de ejecutar la obra. En acta de 10 de marzo de 2018 constaba en el orden del día la liquidación de la obra realizada de supresión de barreras arquitectónicas e instalación de ascensor según el estado de cuentas de la misma cuyo coste alcanzó 109.524,44€ cuyo reparto correspondía según lo acordado en la Junta antes referida, el señor Ruperto se obligó a abonar la cuota correspondiente en el plazo de 20 días, esto es, antes del 30 de marzo de 2018, y como no hizo pago de la cantidad correspondiente en acta de 14 de abril de 2018 se acordó liquidar la deuda y con base en la escritura de reconocimiento de deuda, el 25 de junio de 2018 reclamarle la cantidad correspondiente, otorgar poderes etc. al objeto de iniciar las acciones judiciales correspondientes. Posteriormente, y como quiera que el señor Ruperto no pagó en el plazo establecido en el último aplazamiento, se otorgó un acta notarial de reconocimiento de deuda el 10 de mayo de 2018 en la que reconoció adeudar a la Comunidad demandante la suma de 27.381,11 euros, habiéndose interpuesto demanda de ejecución por parte de la referida Comunidad el 25 de junio de 2018.

Así, pues, consideramos cumplido el requisito temporal exigido en el precepto tantas veces citado.

Por todo ello hemos de reconocer a la Comunidad de Propietarios demandante la preferencia pedida en la demanda respecto del crédito que ostenta frente al deudor en los términos a los que luego se hará mención. Y como señaló la sentencia del Tribunal Supremo antes mencionada '[ D]esde un punto de vista objetivo o material, la preferencia reconocida a los créditos comunitarios por el párrafo segundo del art. 9.1 e) LPH se extiende respecto de otros créditos sobre el mismo inmueble, en concreto sobre los créditos hipotecarios y refaccionarios inscritos y anotados en el Registro de la Propiedad, los créditos preventivamente anotados en dicho Registro por mandamiento judicial (por embargos, secuestros o ejecución de sentencias) y los refaccionarios no anotados ni inscritos (sobre los inmuebles objeto de la refacción). En el caso de la litis entran en concurrencia el crédito de la comunidad demandante con un crédito garantizado por hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad en trámite de ejecución'; como sucede en el caso sometido a nuestra consideración.

SEXTO. -La Comunidad de Propietarios demandante pidió en el suplico de su demanda que se dicte sentencia por la que declarando la existencia del privilegio y preferencia a favor del crédito de la actora con respecto al de Don Pio y Doña Brigida en orden a su satisfacción, acordando que con el producto de la realización de los bienes embargados, se haga pago a la Comunidad demandante de su crédito preferente que ostenta frente a don Ruperto y por la cantidad de 27.381,11 € en concepto de principal ' más otros 8214 € que se calcularon en el procedimiento de ejecución de títulos no judiciales número 313/2018-A del Juzgado de Primera Instancia número uno de esta ciudad para intereses ordinarios, moratorios e intereses y costas de la ejecución...'.

A esta concreta petición se opuso también la parte demandada alegando la improcedencia de que el derecho de preferencia antes mencionado ampare la cantidad reclamada en concepto de intereses y costas provisionales de la ejecución 313/2018.

En este particular tanto la demanda como el recurso han de ser desestimados.

Efectivamente, el Tribunal Supremo en sentencia de 30 de diciembre de 1998 (RJ 1998, 9985) declaró que la preferencia crediticia establecida en el artículo 1924.3 del Código Civil ha de entenderse necesaria y únicamente referida al importe del crédito que resulte del título con base en el cual se ejercite el derecho preferencial crediticio, ' sin que pueda hacerse extensiva a las costas y gastos que se hayan presupuestado para el juicio ejecutivo que el acreedor entable contra el deudor para el cobro del expresado crédito'. Criterio que 'mutatis mutandi' es aplicable al caso que nos ocupa. La Audiencia Provincial de Alicante (Sección 6ª), en su sentencia núm. 572/2001 de 6 noviembre (JUR 200231507), señalaba que la preferencia que a la tercerista se reconoce y con relación al crédito de la demandada, lo es tan solo por el importe del principal de su crédito y el de los intereses por el mismo generados o que se generen hasta que el dicho crédito sea satisfecho. La Audiencia Provincial de Cantabria, sección segunda, en su sentencia de 30 de noviembre de 1999 mantuvo el mismo criterio y equiparó el principal a los intereses, como también la sentencia de la A.P. de Baleares de 26 de enero de 2000. Ello, no obstante, la petición efectuada en la demanda se circunscribió exclusivamente a los 'intereses ordinarios, moratorios e intereses y costas de la ejecución',razón por la cual no cabe acoger lo relativo a los conceptos que se acaban de mencionar.

SÉPTIMO. -En consecuencia, el recurso debe ser estimado parcialmente, revocada la sentencia dictada en primera instancia, estimada la demanda en parte y, por tal razón, sin que proceda hacer especial pronunciamiento en cuanto las costas de ninguna de las dos instancias, de conformidad con lo dispuesto el artículo 394.2 y 398.2 LEC.

Por igual razón, proceda acordar la devolución del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelacióninterpuesto por el Procurador Sr. Barnó Urdiain en nombre y representación de Comunidad de Propietarios de la CALLE000 Nº NUM000 de Estella dirigida por el Letrado Sr. Leal Grados contra la sentencia dictada el día 4 de octubre de 2019 por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Estella en los autos de tercería de mejor derecho número 619/2018, en el que ha sido parte apelada Don Pio representado por la Procuradora Sra. Gurbindo Gortari y defendido por el Letrado Sr. Zubiri Azcárate, debemos revocar y revocamos el fallo de la sentencia recurrida el cual dejamos sin efecto ni valor.

En su lugar, y estimando parcialmente la demanda formulada, debemos declarar y declaramos el derecho de la Comunidad de Propietarios demandante a percibir la suma de 27.381,11 euros, crédito que ostenta contra D. Ruperto, con preferencia al crédito que ostenta contra este último D. Pio. Desestimando en lo demás tanto la demanda como el recurso. Sin costas en ninguna de las dos instancias.

Asimismo, acordamos la devolución a la parte apelante del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremoo, en su caso, de recurso de casación ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, debiendo presentar ante esta Sección el escrito de interposición en el plazo de los VEINTE DÍASsiguientes al de su notificación.

Debiendo acreditarse en el momento de la interposición del recurso haber consignado el depósito exigido para recurrir en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banco Santander, con apercibimiento de que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda. Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.