Sentencia Civil Nº 485/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 734/2008 de 15 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DÉCIMOTERCERA

ROLLO Nº 734/2008-C

JUICIO VERBAL (EXTINCIÓN PLAZO ARRENDAMIENTO) NÚM. 59/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE LOS DE ARENYS DE MAR

S E N T E N C I A Nº 485

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. MARIA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 15 de Septiembre de 2009.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal (Extinción Plazo Arrendamiento) nº 59/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Arenys de Mar, a instancia de EUREKA MALGRAT INVERSIONES S.L., contra D. Rafael ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte DEMANDADA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 7 de Mayo de 2008, por el Sr. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda formulada por EUREKA MALGRAT INVERSORES S.L., representada por el Procurador de los Tribunales don Antoni Prat contra don Rafael , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por éstos en fecha de 1 de abril de 2.003 sobre el local comercial D sito en el número 2 de la calle Paissos Catalans de la localidad de Santa Sussana y, en consecuencia, haber lugar al desahucio de aquél de dicha finca, condenándole a estar y pasar por tal declaración, así como que dentro de plazo de Ley la deje libre y a la entera disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento.

Se condena al demandado al pago de las costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 15 de Septiembre de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARIA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada una acción de desahucio de local de negocio por expiración del plazo contractual, el arrendatario demandado se opone alegando que, de acuerdo con lo pactado en el contrato suscrito en fecha 1.4.2003, se atribuía al mismo el derecho a una prórroga de 60 meses, una vez finalizado el plazo contractualmente pactado.

La sentencia de primera instancia estima la demanda.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso y la impugna al considerar que incurre en error en la valoración de la prueba.

En consecuencia, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- Resulta incontrovertido que las partes litigantes suscribieron en fecha 1 de abril de 2003 un contrato de arrendamiento sobre el local de negocio objeto del pleito, con una duración de sesenta meses, que, según lo expresamente pactado (Condición 4), se iniciaba en día 1.1.2003 y finalizaba el 31.12.2007. El núcleo de la controversia reside en la interpretación de la segunda parte de la indicada cláusula, en el que las partes convenían que "Al finalizar el período de este contrato, a condición del cumplimiento del resto de las cláusulas de este contrato y por mutuo acuerdo entre ambas partes, se prorrogará este contrato en un período de sesenta meses. En caso de no interesar, el arrendatario devolverá las llaves y la posesión de local al arrendador, autorizando a éste para posesionarse del mismo", debiendo determinarse si con dicho pacto las partes contemplaban simplemente la posibilidad de prorrogar el contrato a su finalización, de concurrir mutuo acuerdo para ello, como mantiene la actora, o si por el contrario se estaba concediendo al arrendatario un derecho de prórroga, facultativa para éste y obligatoria para el arrendador, como sostiene el demandado.

Ciertamente, el tenor literal de la cláusula transcrita admite ambas interpretaciones, por lo que es función del tribunal proceder a la interpretación del contrato, a fin de determinar cual fue la voluntad de las partes, teniendo en cuenta los criterios hermenéuticos previstos en los artículos 1.281 y ss del Código Civil y el resultado de la prueba aportada a las actuaciones.

En este sentido no consiguen formar la convicción del tribunal al respecto las declaraciones de los testigos vertidas en el acto del juicio y tampoco resultan concluyentes al respecto, atendidas las reglas de valoración de la prueba contenidas en el artículo 316 LEC , las manifestaciones de los contratantes vertidas en prueba de interrogatorio de parte, si bien, en relación con las mismas, es preciso tener en cuenta las siguientes consideraciones:

a) El artículo 1284 CC establece que "Si alguna cláusula de los contratos admitiere diverso sentido, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto". La aplicación de este criterio al caso de autos apoya la versión del arrendatario; efectivamente, de entender que la prórroga únicamente tendría lugar si así, de mutuo acuerdo, lo convenían las partes a la finalización del contrato, el contenido de la parte de la cláusula más arriba transcrito devendría absolutamente inútil y carente de contenido, ya que ningún sentido tiene condicionar la procedencia de la prórroga al cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario en el contrato durante el desarrollo de la relación contractual o fijar la duración de la prórroga en 60 meses, si, al ser necesario el posterior mutuo acuerdo (concurrencia del consentimiento de ambas partes) en el momento de la finalización del plazo contractual, nada les impediría, atendida la autonomía de la voluntad de las partes, pactar o no la prórroga o hacerlo en unas condiciones distintas, por lo que el pacto sobre la condición exigida y la duración ha de tener efectos vinculantes. Igualmente inútil, por su obviedad, sería el último párrafo, ya que es evidente que, finalizado el contrato (lo que ocurriría en caso de no alcanzarse un nuevo acuerdo para su prórroga), el arrendatario ha de reintegrar la posesión, por lo que la referencia a la obligación del arrendatario a devolver la llave "si no interesa" la prórroga ha de entenderse vinculada a la facultad que se le confiere "por mutuo acuerdo"(a la suscripción del contrato) de prorrogarlo a su voluntad, siempre que concurra la condición pactada y en los términos convenidos.

b) Por otra parte, resulta de las manifestaciones de las partes en el acto del juicio que el contrato fue redactado por la arrendadora; así, de acuerdo con lo que dispone el artículo 1288 CC , "la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad", por lo que la oscuridad generada en la redacción de dicha cláusula, que bien pudo generar la fundada creencia en el arrendatario de que se le concedía el derecho a optar por una prórroga que, de así interesarle, devenía obligatoria para el arrendador, no puede en modo alguno beneficiar a la parte arrendadora que, con su redacción, generó tal confusión.

c) El artículo 1282 CC prevé que "Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato". Queda probado en autos que, en fecha 1.3.2003 el arrendatario convino con D. Amador (actuando en este negocio personalmente, si bien no puede obviarse que el mismo es socio de la mercantil propietaria del local, suscribiendo el contrato de arrendamiento, junto con el Sr. Ernesto , en su calidad de administradores de la misma) el traspaso de la maquinaria del local de negocio arrendado, pagando en tal concepto el precio de 60.101'2 ? (doc. 23 de la contestación, reconocido de contrario); queda asimismo probado, a través de la documental aportada que no ha sido impugnada, que el Sr. Rafael realizó una inversión cercana a los 13.000 en obras en el local arrendado y en adquisición de elementos para el desarrollo de su actividad. Tal importante inversión en conjunto resulta difícilmente compatible con una duración del contrato de tan sólo cinco años, sobre todo teniendo en consideración que el destino pactado del local era el de Bar-Restaurante o similar, no pudiendo obviarse la importancia de la ubicación en un negocio de estas características. De ahí que los actos coétaneos y posteriores de las parte abonan la tesis del pacto de una prórroga por cinco años (el mismo plazo de duración inicialmente pactado) obligatoria para el arrendador, de manera que el arrendatario podía prever la amortización de la inversión en un plazo de diez años.

d) Por último, el articulo 1285 señala que "Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas"; ninguna de las cláusulas del contrato que regula las condiciones del mismo (extinción del contrato, penalización por demora en el reintegro de la posesión, actualización de la renta...) resulta incompatible ni carente de sentido en el supuesto de que se acoja la postura interpretativa del arrendatario.

En definitiva, el tribunal, discrepando de la conclusión alcanzada por el juez a quo, considera suficientemente acreditado que las partes pactaron una prórroga de sesenta meses (cinco años) a contar desde la finalización del contrato (31.12.2007), obligatoria para la propiedad y facultativa para el arrendatario, por lo que habiendo manifestado el arrendatario su voluntad de acogerse a dicha prórroga (carta de 17.12.2007 -doc. 4 de la demanda-), el contrato ha de considerarse vigente, por lo que ha de desestimarse la demanda.

En consecuencia, procede, estimando el recurso, revocar la sentencia de primera instancia, dictando otra en su lugar en el sentido indicado.

TERCERO.- La desestimación de la demanda comporta la condena a la parte actora al pago de las costas devengadas en la primera instancia, sin que proceda una especial imposición de las ocasionadas en la apelación, al haber sido estimado el recurso (arts. 394.1 y 398.2 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Rafael contra la sentencia de fecha 7 de mayo de 2008 dictada en el juicio verbal núm. 59/08 del Juzgado de 1º Instancia núm. 3 de Arenys de Mar, SE REVOCA la citada resolución y en su lugar se dicta otra por la que, desestimando la demanda interpuesta por EUREKA MALGRAT INVERSIONES, S.L., SE ABSUELVE al citado apelante de los pedimentos contra él dirigidos. Se condena a la parte actora al pago de las costas de la primera instancia, sin que se efectúe una especial imposición respecto de las de ésta.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACIÓN.- En este día , y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.